В рынке недвижимости Новой Зеландии может возникнуть “пузырь”

Пузырь на рынке недвижимости Новой Зеландии – New Zealand property bubble

Недвижимости пузырь в Новой Зеландии является одним из основных национальной экономики и социальной проблемой. С начала 1990-х годов цены на жилье в Новой Зеландии росли значительно быстрее, чем доходы, оказывая все большее давление на поставщиков государственного жилья, поскольку все меньше домохозяйств имеют доступ к жилью на частном рынке. Мыльный пузырь на рынке недвижимости существенно повлиял на неравенство в Новой Зеландии, где сейчас один из самых высоких уровней бездомности в ОЭСР и рекордно высокий список очередников на государственное жилье. В рамках государственной политики предпринимались попытки преодолеть кризис с 2013 года, но она оказала ограниченное воздействие по снижению цен или увеличению предложения доступного жилья.

СОДЕРЖАНИЕ

  • 1 Справочная информация
  • 2 Кризис доступности
    • 2.1 Региональная динамика
    • 2.2 Социальные последствия кризиса доступности
  • 3 Ответные меры политики
    • 3.1 Национальное правительство, 2008-2017 гг.
      • 3.1.1 Особые жилые районы
      • 3.1.2 Тест яркой линии
      • 3.1.3 Ограничения ссуды на стоимость
      • 3.1.4 Заявление о национальной политике в области потенциала городского развития (NPS-UDC)
    • 3.2 Первое коалиционное правительство лейбористов и Новой Зеландии, 2017-2022 гг.
      • 3.2.1 Запрет на иностранную собственность
      • 3.2.2 Расширение теста светлой линии
      • 3.2.3 Государственное жилищное строительство
      • 3.2.4 KiwiBuild
        • 3.2.4.1 Сброс KiwiBuild
      • 3.2.5 Заявление о национальной политике в области городского развития (NPS-UD)
    • 3.3 Правительство лейбористов, 2022 – настоящее время
      • 3.3.1 Отмена Закона об управлении ресурсами
      • 3.3.2 Реформа марта 2022 г.
  • 4 Рассмотрены альтернативные решения
    • 4.1 Налоговая реформа
      • 4.1.1 Налог на прирост капитала
      • 4.1.2 Налог на стоимость земли
    • 4.2 Реформа землепользования
    • 4.3 Финансовое регулирование
      • 4.3.1 Лимиты отношения долга к доходу
  • 5 Возможные последствия взрыва пузыря
  • 6 См. Также
  • 7 ссылки
  • 8 Внешние ссылки

Дом пузырь цен определяется как период спекулятивных покупок, где инвесторы демонстрируют готовность заплатить высокую цену сегодня , потому что они считают , что это будет как большой (или выше) завтра. Исследование, проведенное в 2016 году, обнаружило свидетельства пузыря на рынке жилья Новой Зеландии с 2003 года, который остановился в 2007-2008 годах под воздействием мирового финансового кризиса . Второй пузырь появился в Окленде в 2013 году, и до 2015 года заметных побочных эффектов на другие регионы не наблюдалось. Однако с 2015 года в небольших центрах наблюдался быстрый рост цен.

Жилье в Новой Зеландии сильно зависит от колонизации (начиная с XIX века), довоенного государственного вмешательства , послевоенного государственного вмешательства и экономических и финансовых реформ, проводимых с 1980-х годов. Хотя коренные Маори население традиционно жило коммуна , Pākehā поселенцы – многие убегающих условий трущоб викторианской Англии – установили тенденцию , благоприятствующую индивидуально находящийся в собственности дома, каждый из которых построен на отдельный участке земли – легендарное четверть акр . Новозеландское общество в целом продолжает мечтать о собственном владении домом, несмотря на меняющиеся экономические и экологические условия. Местный сектор недвижимости пропагандирует мифы о продвижении по лестнице собственности (и, соответственно, вверх) , а политики Новой Зеландии продвигают идею стабильной демократии, основанной на владении собственностью.

Четвёртую лейбористское правительство (избран в 1984) , быстро ввел политику экономической либерализации, в результате предыдущего премьер – министра Роберта Малдун «S Мыслить масштабно политику, покинувших страну в большой степени в долгах. Инвестиции в акции быстро росли, часто без должной осмотрительности. Аварии 1987 sharemarket ударили экономику Новой Зеландии особенно тяжело, с NZSE сбросив около 60% от своего пика. Многие инвесторы, сильно проигравшие в крахе 1987 года, так и не вернулись на рынок акций, вместо этого выбрав явно более безопасный вариант инвестиций в недвижимость .

В 1989 году парламент принял Закон о резервном банке, в котором особое внимание уделялось сдерживанию инфляции и процентных ставок, что, в свою очередь, снизило стоимость займов для основных фондов, таких как дома. В том же году были отменены налоговые льготы для пенсионных, страховых и других подобных инвестиций, но не для недвижимости. Два года спустя Закон об управлении ресурсами (RMA) заменил множество законов о региональном планировании. Некоторые считают RMA препятствием на пути строительства доступного жилья .

Наряду с институциональными реформами в жилищном секторе, проблемами некачественного строительства , исторической несправедливостью и недостаточным обеспечением потребностей коренных маори , а также сохраняющимся неравенством доходов серьезной проблемой является отсутствие доступного жилья. После мирового финансового кризиса быстрый рост цен на жилье привел к кризису доступного жилья, и с 2013 года жилье является важной проблемой в политической повестке дня. Несмотря на ряд политических мер по преодолению кризиса, цены по всей стране продолжали расти. . Как показано ниже, в период с 2000 по 2018 год реальные цены на жилье выросли почти в три раза.

Кризис доступности

Хотя цены на жилье росли почти непрерывно с начала 1990-х годов, только в 2007 году средства массовой информации начали сообщать о кризисе доступности. В общенациональном масштабе цены на недвижимость выросли на 80% в реальном выражении в период с 2002 по 2008 год. Глобальный финансовый кризис привел к падению номинальных цен на 10% в 2008 году, однако рост цен снова значительно ускорился после кризиса, и к 2014 году номинальные цены в Окленде составили 34 % выше докризисного пика.

Читайте также:
Необычный обычай: зачем адыги передавали сыновей на воспитание в другую семью?

По состоянию на 2019 год средняя цена на жилье в Новой Зеландии превышала 700000 новозеландских долларов , а средние цены в крупнейшем городе страны, Окленде , превышали 1000000 долларов во многих пригородах. Соотношение между средней ценой на жилье и средним годовым доходом домохозяйства увеличилось с чуть более 3,0 в январе 2002 года до 6,27 в марте 2017 года, а в Окленде – с 4,0 до 9,81 соответственно.

В 2017 году аналитический центр Demographia поставил рынок жилья Окленда на четвертое место среди самых недоступных в мире после Гонконга , Сиднея и Ванкувера, при этом средние цены на жилье выросли с 6,4 раза по сравнению с медианным доходом в 2008 году до 10 раз в 2017 году. проведенное в 2016 году, показало, что средние цены на жилье в Окленде превысили цены на жилье в Сиднее. В том же году Международный валютный фонд поставил Новую Зеландию на первое место в ОЭСР по недоступности жилья и призвал к налогообложению спекуляций с недвижимостью.

Многие владельцы недвижимости в Новой Зеландии не облагаются налогом на прирост капитала и могут использовать отрицательный заем на свою недвижимость, что делает ее привлекательным вариантом для инвестиций. Однако потенциальные покупатели жилья обвиняют инвесторов в недвижимость в том, что они вытесняют их. Когда Налоговая рабочая группа сообщила о своих выводах парламенту в 2019 году, среди ее рекомендаций был налог на прирост капитала, который был отложен только после того, как не получил достаточной поддержки парламента.

Согласно реестру имущественных интересов Новой Зеландии за 2017 год, 120 членов парламента Новой Зеландии владеют более чем 300 объектами собственности, что вызывает обвинения в конфликте интересов .

Настроение NIMBY среди устоявшихся домовладельцев – особенно в отношении попыток ослабить правила плотности застройки в Окленде, такие как Унитарный план – также было указано как главный фактор в жилищном пузыре.

Региональная динамика

Пузырь цен на жилье сначала возник в Окленде, а затем распространился на другие районы страны. На приведенном ниже рисунке показаны региональные изменения средней цены на жилье в период с 2014 по 2019 год.

Пузырь недвижимости в Новой Зеландии

Здесь в Окленде я в магазине хозтоваров (Mitre10) покупал полиспаст, чтоб оттянуть падающее на соседский участок дерево, и сфотографировал востребованные нынче знаки и таблички. В основном, как видите, продажа дома, сдача дома, частная продажа. Своеобразное отражение текущей ситуации на рынке.

Недвижимостью банчат теперь все, без агентств (private sale), так она хорошо продается — знаки частным лицам нужны.

Говорят, цена дома в Окленде растет на $340-$1000 в день. Банки раздают iPads и нал лишь бы народ, имея те же доходы, что и 5 лет назад, влезал на грани возможного в долги на полмиллиона и больше.

Раньше, помню, считалось, что $200,000 гигантский долг при местных зарплатах. Сегодня средняя цена дома $800,000, а доходы приблизительно те же. Соответственно, накопить на начальный взнос так же сложно, а вот одалживать приходится в 3 раза больше на максимально возможный срок.

Пример из жизни: почти десять лет назад мы снимали небольшой кусок дома (unit) в центральном районе Mt Eden, там было условно три спальни (на самом деле две и студенческая конура), крохотный задний дворик, относительно убитая кухня, душ и стрёмная мебель — ничего особенного в общем, стоил этот набор условностей $480 в неделю. Вот похожий дом сегодня. Дальше читайте внимательно: за десять лет стоимость съёма увеличилась на 20%, что соответствует динамике повышения зарплат (тут видно в разделе «Зарплаты: сколько получают в Новой Зеландии»); цена недвижимости за те же десять лет выросла в 2,5 раза, с $500,000 до $1,333,000 и останавливаться не собирается:


По данным landlords.co.nz

А это график роста цен на недвижимость и аренду за последний год.


По данным отчёта Barfoot & Thompson, май 2015

В отличие от Европы, Германии, например, где снимать, говорят, сильно дешевле, чем покупать, в Окленде разница по прежнему не очень существенная. В результате инвесторы с несколькими домами платят банку проценты на грани возможного и сильно зависят от съёмщиков (тенантов), которые платят достаточно высокую (в процентном отношении от зарплаты) ренту. Последние в свою очередь зависят от работодателей, которые в маленькой аграрной стране зарабатывают на экспорте в основном и чувствительны к нестабильностям региоального рынка. Если в Австралии кризис, у нас кризис в полтора раза сильнее. А там вроде рецессия, сообщает PwC.

Читайте также:
Правила перевозки ручной клади и багажа на рейсах Пегас Флай/PegasFly

Кто эти «инвесторы» — китайцы с наличными, пенсионеры из Великобритании или новозеландцы, выплатившие купленные в 1980-ых дома и взявшие под их выросшую стоимость займы, богатые друзья премьер-министра и его партии банкиров — это, мне кажется, не играет роли в повествовательной линии сего поста. Ясно, что это спекуляции и обычная человеческая жадность, ничего нового. Как с любым МММ, интереснее всего ответ на вопрос — когда, когда лопнет? Звоночки уже поступают: в Австралии пузырь, в Новой Зеландии предсказания.

Хуёвый вариант развития событий выглядит так: доллар падает (как сейчас), людей сокращают (как сейчас), они вынуждены переезжать дальше от Окленда ибо ренту нечем платить (госпособия не такие щедрые), владельцы домов, у которых одна работа, чтобы закрыть одну ипотеку, попадают «на деньги», начинают срочно продавать жилье, предложений становится много и цены на недвижимость в Окленде начинают падать (в некоторых районах); банки, если быстро подсуетятся, не окажутся в пролете и, во-первых, перестанут выдавать огромные, непосильные для новозеландских зарплат кредиты, а во-вторых, начнут активно продавать теряющее в цене жилье. В общем американский сценарий. Только там экономика ого-го, а тут мимими.

Пузырь на рынке недвижимости Новой Зеландии

Недвижимости пузырь в Новой Зеландии является одним из основных национальной экономики и социальной проблемой. С начала 1990-х годов цены на жилье в Новой Зеландии росли значительно быстрее, чем доходы [1], что оказывало все большее давление на поставщиков государственного жилья, поскольку все меньше домохозяйств имеют доступ к жилью на частном рынке. Мыльный пузырь на рынке недвижимости оказал значительное влияние на неравенство в Новой Зеландии, где сейчас самый высокий уровень бездомности в ОЭСР [2] и рекордно высокий список очередников на государственное жилье. [3] Государственная политика пыталась справиться с кризисом с 2013 года, но оказала ограниченное воздействие по снижению цен или увеличению предложения доступного жилья.

СОДЕРЖАНИЕ

  • 1 Предпосылки
  • 2 Кризис доступности
    • 2.1 Региональная динамика
    • 2.2 Социальные последствия кризиса доступности
  • 3 Ответные меры политики
    • 3.1 Национальное правительство, 2008-2017 гг.
      • 3.1.1 Особые жилые районы
      • 3.1.2 Тест яркой линии
      • 3.1.3 Ограничения ссуды на стоимость
      • 3.1.4 Заявление о национальной политике в области потенциала городского развития (NPS-UDC)
    • 3.2 Первое коалиционное правительство лейбористов и Новой Зеландии, 2017-2022 гг.
      • 3.2.1 Запрет на иностранную собственность
      • 3.2.2 Расширение теста светлой линии
      • 3.2.3 Государственное жилищное строительство
      • 3.2.4 KiwiBuild
        • 3.2.4.1 Сброс KiwiBuild
      • 3.2.5 Заявление о национальной политике в области городского развития (NPS-UD)
    • 3.3 Правительство лейбористов, 2022 –
      • 3.3.1 Отмена Закона об управлении ресурсами
  • 4 Рассмотрены альтернативные решения
    • 4.1 Налоговая реформа
      • 4.1.1 Налог на прирост капитала
      • 4.1.2 Налог на стоимость земли
    • 4.2 Реформа землепользования
    • 4.3 Финансовое регулирование
      • 4.3.1 Лимиты отношения долга к доходу
  • 5 Возможные последствия взрыва пузыря
  • 6 См. Также
  • 7 ссылки
  • 8 Внешние ссылки

Фон [ править ]

Дом пузырь цен определяется как период спекулятивных покупок, где инвесторы демонстрируют готовность заплатить высокую цену сегодня , потому что они считают , что это будет как большой (или выше) завтра. [4] Исследование 2016 года обнаружило доказательства пузыря на рынке жилья Новой Зеландии с 2003 года, который остановился в 2007-2008 годах под воздействием мирового финансового кризиса. Второй пузырь появился в 2013 году, и до 2015 года заметных вторичных эффектов на другие регионы не наблюдалось. [5] Однако, начиная с 2015 года, в небольших центрах наблюдается быстрый рост цен.

Жилье в Новой Зеландии с 1980-х годов сильно повлияло на колонизацию , послевоенное государственное вмешательство и экономические и финансовые реформы.

Четвёртую лейбористское правительство (избран в 1984) , быстро ввели политику экономического дерегулирования, [6] в результате предыдущего премьер – министра Малдун «с Think Big политику, покинувших страну в большой степени в долгах. [7] Инвестиции в акции быстро росли, часто без должной осмотрительности. [8] [9] аварии 1987 sharemarket ударил экономику Новой Зеландии особенно трудно, [10] с NZSE сбросив около 60% от своего пика. [11] [12] Многие инвесторы, сильно проигравшие в крахе 1987 года, так и не вернулись на рынок акций, вместо этого выбрав более безопасный вариант инвестиций в недвижимость. [13] [14] [10] [9]

В 1989 году парламент принял Закон о резервном банке, в котором особое внимание уделялось сдерживанию инфляции и процентных ставок, что, в свою очередь, снизило стоимость займов для основных фондов, таких как дома. В том же году были отменены налоговые льготы для пенсионных, страховых и других подобных инвестиций, но не для недвижимости. Два года спустя Закон об управлении ресурсами (RMA) заменил множество законов о региональном планировании. Некоторые считают RMA препятствием на пути строительства доступного жилья. [15]

Читайте также:
Футбольный клуб «Легия Варшава» — это должен знать каждый любитель футбола

Наряду с институциональными реформами в жилищном секторе, проблемы с плохим качеством строительства , историческими несправедливостями и под-резервом для нужд коренных Маори , [16] и неравенства постоянного дохода, [17] отсутствие доступного жилья является важным вопросом. После глобального финансового кризиса быстрый рост цен привел к кризису доступного жилья, и с 2013 года жилье было важной проблемой в политической повестке дня. Несмотря на ряд политических мер по преодолению кризиса, цены продолжали расти по всей стране. Как показано ниже, в период с 2000 по 2018 год реальные цены на жилье выросли почти в три раза [18].

Кризис доступности [ править ]

Хотя цены на жилье росли почти непрерывно с начала 1990-х годов, только в 2007 году средства массовой информации начали сообщать о кризисе доступности. [19] Nationwide, цены на недвижимость в реальном выражении увеличились на 80% в периоде между 2002 и 2008 годами [20] Мировой финансовый кризис вызвал падение номинальных цен на 10% в 2008 году, однако рост цен возобновились значительно после кризиса и к 2014 году, номинальные цены в Окленде были на 34% выше докризисного пика. [21]

По состоянию на 2019 год средняя цена на жилье в Новой Зеландии превышала 700000 новозеландских долларов , а средние цены в крупнейшем городе страны, Окленде , превышали 1000000 долларов во многих пригородах. [22] Соотношение между средней ценой на жилье и средним годовым доходом домохозяйства увеличилось с чуть более 3,0 в январе 2002 г. до 6,27 в марте 2017 г., а в Окленде – с 4,0 до 9,81 соответственно. [23] [24]

В 2017 году аналитический центр Demographia поставил рынок жилья Окленда на четвертое место среди самых недоступных в мире после Гонконга , Сиднея и Ванкувера, при этом средние цены на жилье выросли с 6,4 раза от среднего дохода в 2008 году до 10 раз в 2017 году [25]. ] Другое исследование, проведенное в 2016 году, показало, что средние цены на жилье в Окленде превышают цены на жилье в Сиднее. [26] В том же году, Международный валютный фонд занимает Новой Зеландии в верхней части для жилищного недоступ в ОЭСР , [27] и назвал налогообложения спекуляции недвижимостью. [28]

Несколько владельцев недвижимости в Новой Зеландии не облагаются налогом на прирост капитала и могут использовать отрицательный коэффициент заемного капитала для своей собственности, что делает ее привлекательным вариантом для инвестиций. [29] [30] Однако потенциальные покупатели жилья обвиняют инвесторов в недвижимость в том, что они вытесняют их. [31] Когда Налоговая рабочая группа сообщила о своих выводах парламенту в 2019 году, среди ее рекомендаций был налог на прирост капитала, который был отложен только после того, как не получил достаточной поддержки парламента. [32]

Согласно реестру имущественных интересов Новой Зеландии за 2017 год [33] 120 членов парламента Новой Зеландии владеют более чем 300 объектами собственности [34] [35] [36], что вызывает обвинения в конфликте интересов . [37]

Настроение NIMBY среди устоявшихся домовладельцев – особенно в отношении попыток ослабить правила плотности застройки в Окленде, такие как Унитарный план [38], – также было указано как главный фактор в жилищном пузыре. [39] [40] [41] [42] [43]

Региональная динамика [ править ]

Пузырь цен на жилье сначала возник в Окленде, а затем распространился на другие районы страны. На приведенном ниже рисунке показаны региональные изменения средней цены на жилье в период с 2014 по 2019 год [44].

Пузыри на карте мира

Где дорожает и дешевеет недвижимость

Мировой экономике угрожает новый пузырь недвижимости, на сей раз китайский. Зато российский пузырь не внушает особых опасений: он уже в основном сдулся.

Фото: Александр Каунас, Коммерсантъ / купить фото

Из Америки в Китай

Предыдущий мировой экономический кризис начался в США в 2007 году. Причина — пузырь на американском рынке недвижимости, вызванный низкими ставками ФРС и дерегуляцией ипотечного сегмента. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости США не внушает особых опасений, хотя индекс цен Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index давно прошел нижнюю точку (137, февраль 2012 года) и теперь снова уверенно движется к повторению рекорда мая 2006-го — 206,6, не дотягивая до прежнего пикового результата 13 пунктов. Растут как на дрожжах и продажи домов, тоже подбираясь к уровням предыдущего бума.

Впрочем, на сей раз проблемы концентрируются в других регионах мира. Китайский пузырь недвижимости, о котором “Деньги” неоднократно писали ранее, стал сдуваться еще в конце 2014-го — начале 2015 года. Однако летом 2015-го произошел резкий обвал китайского фондового рынка, и отчаянные инвесторы опять бросились на рынок недвижимости. В итоге жилье в 70 больших городах подорожало к сентябрю 2016-го на 12,8% за год. При этом средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших городах превысила 20 тыс. юаней (около 200 тыс. руб.; грубо, для получения цены в рублях юань можно умножить на 10).

Читайте также:
Туры в ОАЭ на март, отели 4*, 3-х разовое питание от 35 339 руб

Цены на недвижимость в Шанхае достигли невиданных высот

Фото: Александр Каунас, Коммерсантъ

В отдельных городах бум довел стоимость недвижимости до астрономических показателей. В Гуанчжоу, Шанхае, Нанкине, Пекине, Шэньчжэне цены выросли более чем на 20%. В итоге, по данным Numbeo, средняя цена квадрата в Шэньчжэне дошла до 50 тыс. юаней за пределами центра и 94 тыс. в центре. В Шанхае цены соответственно составили 40 и 93 тыс. юаней, в Пекине — 37 и 81 тыс. юаней. При этом средняя зарплата в названных городах немногим выше московской: 8,4 тыс. юаней — в Шэньчжэне, 8,6 тыс.— в Пекине и 9,7 тыс.— в Шанхае.

Особым спросом пользуются микроквартиры. Так, в сентябре 2016-го в Шэньчжэне раскупили жилье на окраине города площадью 6 кв. м всего по 880 тыс. юаней.

Типичная 90-метровая новая квартира стоит около 5 млн. Спекулятивный пузырь отчасти подогревается стереотипами. Как пишет американский журналист, автор бестселлера “Век амбиций. Богатство, истина и вера в новом Китае” Эван Ознос, у молодого человека с “тройным отсутствием” (то есть без квартиры, машины и сбережений) совсем мало шансов создать семью.

Вокруг гетто

Однако особого дефицита недвижимости в стране нет. По данным Nomura, 21% семей имеет более одной квартиры, доля собственников жилья в Китае — 90% (примерно столько же в России, в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%). 75,6% всего жилого фонда построено совсем недавно, после 2000 года. По недавним расчетам Государственной комиссии по планированию и реформам (Госплан КНР), в случае реализации планов по строительству до 2030 года только в малых городах жилья будет возведено на 3,4 млрд человек, притом что население Китая на сегодня составляет всего 1,4 млрд. К слову, на городского жителя в Китае уже приходится 36 кв. м площади против 35 в Японии, 33 — в Великобритании и 22 — в России.

В последние месяцы китайский пузырь снова начал сдуваться. Отчасти из-за ограничительных мер правительства, указавшего банкам повысить требования к заемщикам. Цены тоже пошли вниз, но в контролируемом КПК полутайном режиме. Так, некоторые индексы цен, рассчитываемые частными компаниями, вроде популярного Fang/Soufun 100 City Index после декабря 2016 года просто перестали публиковаться.

Приведет ли возможный кризис китайской недвижимости к очередному мировому кризису по образцу американского ипотечного, пока можно только гадать. Впрочем, учитывая, что в Китае сейчас выплавляется половина всей мировой стали и на него приходится половина мирового производства цемента, а также треть роста мирового ВВП, ситуация выглядит угрожающей. Проблемы в строительном секторе автоматически скажутся на рынках сырья во всем мире.

“Голые” на берегу

Китайский рынок не ограничивается территорией КНР. В последние годы состоятельные китайцы стали искать себе запасные аэродромы в других странах. Это и бизнесмены, и госслужащие. Для последних в Китае даже придумали специальное название — “голые чиновники”, то есть госслужащие, у которых практически ничего нет на родине: их семьи и все имущество — за рубежом. Речь идет о десятках тысяч только достаточно крупных чиновников, а суммарно, вероятно, о сотнях тысяч “новых китайцев”, ищущих более комфортные места проживания.

В итоге китайский пузырь инфицировал значительную часть тихоокеанского побережья. Китайские покупатели разогрели рынки Австралии, Новой Зеландии, Канады и Тайваня. Так, цены на австралийскую недвижимость за последние 30 лет подскочили в семь раз, в то время как инфляция выросла всего втрое. В прибрежных Сиднее, Мельбурне и Брисбене жилье стало одним из самых недоступных в мире.

Зато в последние годы начался строительный бум. Компания RLB, ведущая учет башенных кранов в городах, насчитала их в ноябре 2016-го: 306 — в Сиднее, 128 — в Мельбурне и 95 — в Брисбене (для сравнения: 24 — в Сан-Франциско, 28 — в Нью-Йорке, 40 — в Лос-Анджелесе и 58 — в Сиэтле).

Впрочем, после ввода осенью 2016-го ограничений на вывоз капитала из Китая поток покупателей австралийской недвижимости упал. Один из мельбурнских застройщиков, пытаясь привлечь клиентов, стал предлагать бонус в 21 тыс. австралийских долларов ($16 тыс.), чтобы потенциальный ипотечник мог заплатить хотя бы половину из первоначального взноса в 42 тыс. за однушку стоимостью 420 тыс. Помощь таким неплатежеспособным клиентам отчаявшиеся застройщики предлагают, как правило, на финальной стадии пузыря.

Читайте также:
Республики, входящие в составе России

Но больше всего китайцы разогрели другой тихоокеанский берег, а именно Ванкувер. В свежем рейтинге пузырей недвижимости UBS Global Real Estate Bubble Index этот канадский город занимает почетное первое место.

Средние цены здесь выросли за последние два года на 31%, сейчас медианная недвижимость продается приблизительно за миллион канадских долларов ($750 тыс.).

Впрочем, дети китайских “голых чиновников” и бизнесменов, с удовольствием демонстрирующие свое богатство в канадском реалити-шоу HBICtv “Ultra Rich Asian Girls of Vancouver”, живут в домах в десятки раз дороже средних.

В августе 2016 года местные власти ввели 15-процентный налог для иностранных покупателей, в результате чего их доля в этом месяце снизилась с 16,5% до 0,7%. Зато за два месяца до введения налога иностранцы (читай, китайцы) скупили недвижимости на 2,3 млрд канадских долларов, по трети миллиарда в неделю.

Ненадувшиеся и сдувшиеся

В XXI веке Владивосток не стал местом притяжения богатых китайцев

Фото: РИА Новости

Российское побережье Тихого океана китайский пузырь не затронул. Во всяком случае, цены на недвижимость во Владивостоке, по данным РОСРИЭЛТ, за 2016 год снизились на 1,2% в рублях. Владивосток российским Ванкувером пока не стал.

Другие звезды поблекли куда заметнее. Три года назад в редакции “Денег” разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, прогнозируя, что мыльный пузырь на рынке недвижимости Москвы вот-вот лопнет. Падение оказалось круче ожиданий: цена московского квадратного метра снизилась с пиковых значений более чем вдвое — с $6,2 тыс. в сентябре 2008 года до $2,3 тыс. в марте 2016-го (сейчас укрепление рубля несколько подняло цены — $2,9 тыс.). При этом рублевые цены в последнее время мало меняются, но для целей международного сравнения их динамика практически нерелевантна.

Доходный съем

Рядом с китайскими — в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Шанхае и Пекине — сегодняшние цены в Москве и других крупных российских городах кажутся не такими уж заоблачными. Даже учитывая, что средняя зарплата в российской столице сейчас меньше, чем в китайских мегаполисах.

Тем не менее аргументы в пользу дальнейшего сдувания пузыря остаются вескими. Простейший индикатор — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.

Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь. В Москве P/R приблизительно равен 16 (по расчетам “Денег” по данным базы ЦИАН, данные Numbeo — 20 за пределами центра города). Это высокий уровень, но значительно ниже, чем он был, по нашим расчетам, полтора года назад — 25 и чем три года назад — 22. Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиры в аренду минус амортизация и другие расходы (660 тыс. руб.) к медианной цене квартиры (около 10,5 млн руб. на вторичном рынке).

Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость может упасть на 10-20% от текущего, но в принципе по этой метрике пузыря в Москве уже практически нет, он сдулся.

К примеру, по расчетам UBS, в том же Ванкувере P/R — около 40, похожие цифры по Пекину, в Шэньчжэне, по данным Numbeo,— 70.

Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Нормой считаются те же 10-15. В Москве P/I все еще очень высок — 20, по данным Numbeo (наши расчеты близки к этому показателю). Полтора года назад, однако, P/I был выше — 22. Пока в Москве переоцененность по P/I велика, но в Лондоне — 25, в Пекине — 34, Шанхае — 34, Шэньчжэне — 43. Зато в том же Ванкувере, который очень перегрет по показателю P/R, P/I сравнительно низок (13) — все дело в относительно высоких доходах населения.

Добавим к этому рост предложения на рынке. “Текущую ситуацию нельзя сравнивать с состоянием 2008 года, когда цены падали из-за предшествовавшего перегрева рынка, достигли дна, после чего начался новый виток роста цен,— говорит руководитель “ИРН-Консалтинг” Татьяна Калюжнова.— Сейчас рынок вступил в новую эпоху — он больше не дефицитный, напротив, наблюдается переизбыток предложения”.

Проще говоря, спекулятивного спроса больше нет, зато сохранилось вызванное этим былым спекулятивным спросом “спекулятивное предложение” со стороны девелоперов.

Читайте также:
Образование и обучение в Монголии

Это частое явление: сдутие предыдущего пузыря сопровождается не снижением до какой-то условной точки равновесия, а может идти с перехлестом, вплоть до надувания “негативного” пузыря самоподдерживающихся все более низких цен. Производственный цикл в строительстве занимает несколько лет, так что сейчас и в ближайшие годы на рынок выйдут многочисленные объекты, запланированные еще во время бума.

Построят без спроса

“Судя по заявленным планам девелоперов, на рынок старой Москвы ежегодно может выходить более 2,5 млн кв. м нового жилья,— продолжает Калюжнова.— То есть Москва столкнется с тем же затовариванием, которое уже наблюдается в Подмосковье. Программа сноса пятиэтажек может стать дополнительным источником затоваривания рынка, поскольку благодаря ей появятся новые площадки под строительство.

В Москве бум спроса на жилье сменился бумом предложения

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

При условии сохранения объемов нового строительства в Москве на уровне последних двух лет и отсутствия позитивных изменений в экономике через три года основной спрос на столичное жилье будет фокусироваться в ценовом сегменте до 140 тыс. руб. за 1 кв. м”. То есть процентов на 20% ниже нынешних цен.

Чуть более оптимистичны специалисты ЦИАН. “Как показывает практика, из проектов, старт которых запланирован даже в течение ближайшего года, реально стартует в намеченные сроки около 50%,— говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.— Но даже с учетом этих поправок объем предложения в Москве на рынке новостроек вполне может продолжить расти в 2017 году. Средняя цена на вторичном рынке остается стабильной за счет того, что он пополняется новыми домами, которые переходят с рынка новостроек на вторичный рынок,— новые дома дороже старого жилого фонда. В то же время с учетом инфляции московское жилье продолжает дешеветь, впрочем, как и в целом по стране”.

Другое важное различие между пузырем 2000-х и сегодняшним днем касается уже не предложения, а спроса. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 1980-е, период мини-беби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 1980-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.

Сейчас многочисленное поколение 1980-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 1990-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20-34 года в Москве к началу 2022-го сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44% (в 1,78 раза). Аналогично сложится ситуация и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20-29 лет к середине 2022-х вообще практически уполовинятся.

При такой демографической перспективе сегодняшний практически нулевой естественный прирост населения в Москве сменится убылью и спрос на московские квартиры неизбежно упадет — их просто некому будет покупать.

Внутренний миграционный поток в Москву также неизбежно сократится, ведь демографическое сжатие будет идти и в регионах. Разве что помогут мигранты из демографически более благополучной Средней Азии, легальные и нелегальные, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву.

Закон Новой Зеландии “Хака” показывает, почему в пузырях возникает пузырь

Выступает управляющий Резервного банка Адриан Орр, а министр финансов Грант Робертсон наблюдает за . [+] пресс-конференция в парламенте в Веллингтоне, Новая Зеландия.

Хаген Хопкинс / Getty Images

Новая Зеландия крошечный по экономическим меркам, но гигант в кругах центральных банков.

Работая в Вашингтоне в середине-конце 1990-х годов, я был поражен тем, как часто в разговорах с представителями Федеральной резервной системы говорилось о Веллингтоне. В штаб-квартире Резервного банка Новой Зеландии проводились одни из самых захватывающих экспериментов в мире с таргетированием инфляции и творческими полномочиями центральных банков. Шишки из ФРС, которых я в то время регулярно брала у интервью, – Алан Гринспен, Джанет Йеллен, Алан Блиндер – не могли насытиться интригами РБНЗ.

Авангард РБНЗ снова за это. В феврале законодатели Веллингтона поручили команде губернатора Адриана Орра добавить цены на жилье в список ключевых переменных при принятии решений по процентной ставке. Критики считают, что эта денежная миссия привлекает внимание людей по всему миру.

Баланс Орра все чаще разделяют нынешний председатель ФРС Джером Пауэлл в Вашингтоне, глава Европейского центрального банка Кристин Лагард во Франкфурте и глава Банка Японии Харухико Курода здесь, в Токио. Резкий рост стоимости собственности в эпоху Covid-19 повсюду усугубляет проблемы неравенства.

Конечно, у управляющего Резервного банка Австралии Филипа Лоу есть свои проблемы с балансированием быстро растущей стоимости недвижимости и стагнации заработной платы. Внезапно решения о нажатии на денежные тормоза или о более частом нажатии на педаль акселератора становятся бесконечно более сложными, чем они были в конце 1996 года.

Читайте также:
Тюмень — Нижний Новгород Как С Добром Добраться!

5 декабря 1996 года тогдашний председатель ФРС Гринспен задал вопрос, который все еще беспокоит центральных банков 25 лет спустя: «Как мы узнаем, когда иррациональное изобилие неоправданно увеличило стоимость активов?»

Помните, это было на пике пузыря доткомов. И реакция была экстремальной. Несколько дней спустя Гринспена вызвали на Капитолийский холм, чтобы объяснить свой очевидный разрыв с ортодоксальным капиталистическим принципом невмешательства. Республиканцы были в апоплексии. Гринспен больше никогда не спрашивал о пенке. Технический пузырь становился все больше и больше, прежде чем рухнул.

Сегодня Орр оказывается под прицелом апоплексических законодателей – и сопротивляется обвинениям в чрезмерной стимуляции рынков активов. Они утверждают, что сверхнизкие процентные ставки эпохи Covid привели к тому, что жилищный фонд упал до неприемлемого уровня. Недостижимый уровень для слишком многих новозеландских семей.

Законодатели правы: Новая Зеландия, к лучшему или худшему, является одним из самых популярных рынков жилья в мире. Пиковый спрос привел к росту цен на жилье более чем на 30%. В нем также есть выборные должностные лица, указывающие пальцами – и занимающиеся политическим эквивалентом Хака.

Игроки Новой Зеландии All Blacks выполняют Хака во время матча чемпионата по регби против . [+] Лос-Пумас в Аргентине, Буэнос-Айрес, Аргентина, суббота, 20 июля 2019 г.

AP Photo / Наташа Писаренко

Во время напряженного столкновения с политиками в прошлом месяце Никола Уиллис из оппозиционной Национальной партии спросил: «Размышляя о том, насколько ошибочными были прогнозы Резервного банка относительно роста цен на жилье, не думаете ли вы, что вы слишком сильно нажали на денежный шланг в 2022 году? ”

У Орра этого не было. «Спасибо за острый и острый вопрос», – ответил он. «Нет, я поддерживаю все, что мы сделали, и я невероятно горжусь всем, что мы сделали, как критически необходимым.

Как обычно бывает с пылинками между центральными банками и политиками, правда находится где-то посередине. Конечно, Орр в Веллингтоне, Пауэлл в Вашингтоне, Лагард во Франкфурте и Курода в Токио могли больше подумать о последствиях для рынка активов при спасении мировой экономики в 2022 году. Абсолютно верно.

Но ошибка, которую политики совершают с 1990-х годов, теперь возвращается, чтобы укусить их: отдавая ключи центральным банкирам.

В середине 1990-х, в период замечательного мира и процветания для развитых стран, законодатели стремились позволить финансовым чиновникам управлять экономикой. Падение ликвидности здесь, задержка там, большой поток наличных денег на этом пути, и правительственные чиновники могут сосредоточиться на других вещах.

В 1994 году, когда банк Barings Bank рухнул, глобальные рынки спасли Гринспен, тогдашний Банк Англии Эдди Джордж и президент Deutsche Bundesbank Ханс Титмейер. После краха Юго-Восточной Азии в конце 1990-х отряд Гринспена даже попал на обложку журнала Time под названием «Комитет спасения мира». Примерно в то же время, когда хедж-фонд Long-Term Capital Management с ироничным названием рухнул, они снова спасли положение.

В 2008 году, когда Lehman Brothers сделал то же самое, на помощь пришла конница центральных банков. После заражения Covid-19 эти неизбранные экономисты были нашими спасителями, нашими терапевтами, нашими священниками, а теперь и нашими громоотводами. Не для того, чтобы защищать Орра здесь, но что ожидали правительства, отказавшись от практически всей ответственности перед горсткой неизбранных энтузиастов математики, что принесет нам?

С 1990-х годов сменяющиеся избранные должностные лица с запада на восток, с севера на юг имели возможность построить более инклюзивные, менее изменчивые экономические системы с сетями безопасности и ограждениями. Вместо этого большинство предпочло обмануть трудные решения центральным банкирам.

Председатель совета директоров Федеральной резервной системы Джером Пауэлл дает показания во время слушания перед бюджетом палаты представителей . [+] Комитет 14 ноября 2019 года на Капитолийском холме в Вашингтоне, округ Колумбия

Алекс Вонг / Getty Images

У коллеги Орра в Вашингтоне вот-вот появится свой собственный момент в центре внимания, поскольку президент Джо Байден обдумывает, заменить ли Пауэлла. Прав ли Орр, возражая против изменения парламентом мандата РБНЗ? Как он выразился в декабре: «Добавление цен на жилье к цели денежно-кредитной политики будет уникальным в международном плане, что может сделать денежно-кредитную политику менее эффективной и повлиять на эффективность финансового рынка».

Пока мы говорим, экономисты обсуждают эту тему. Но законодатели могут легко ввести налоги на операции с недвижимостью, ограничить кредитное плечо, потребовать более высокие авансовые платежи, запретить иностранные покупки или многократные покупки собственности кем-либо или ввести любое количество так называемых макропруденциальных «лежачих полицейских». Зачем же рисковать рассердить общественность, если центральные банки могут делать грязную работу?

Читайте также:
Гонолулу, США — все о городе с фото

Этот отказ от ответственности превратился в собственный пузырь. По сути, РБНЗ добивается этого первым. Но это дилемма, порожденная самоуспокоенностью, которая скоро переместится в центр сцены повсюду.

Пузыри недвижимости в 12 странах Западной и Северной Европы после 2009 года (включая 12 графиков)

Автор: Джесси Коломбо (Jesse Colombo)

Могут ли Швеция или Финляндия быть местом действия следующего европейского финансового кризиса? В действительности это намного вероятнее, чем кажется большинству людей. В то время как последнюю пару лет мир погружен в долговые проблемы стран PIIGS, пузыри на рынках недвижимости в странах Северной и Западной Европы раздулись до новых рекордов, повторяя «успехи» тех самых пузырей, которые, в первую очередь, и стали причиной мирового финансового кризиса. Скандинавские и западноевропейские страны, такие как Норвегия и Швейцария, привлекли мощные притоки инвестиций за счет своего кажущегося статуса экономических тихих гаваней, что послужило причиной дальнейшего раздувания существующих в этих странах пузырей недвижимости, которые росли с середины 90-х до 2008 года. Учитывая перегрев экономик и раздувание пузырей недвижимости, сегодняшние безопасные европейские страны завтра легко могут оказаться Грециями и Италиями.

Британский и лондонский пузыри недвижимости

В период с середины 1990-х по 2008 год цены на недвижимость в Великобритании выросли почти вчетверо, резко обвалились на 20% в 2009, и с тех пор отскочили на достаточный уровень, чтобы прочно удерживаться на заоблачных высотах. Британские цены на недвижимость существенно завышены, и в настоящее время достигают 128% от своего исторического коэффициента доступности жилья и 140% от своего исторического соотношения «цена/рента». Примерно как и во французской модели, британский жилищный пузырь (с 2008 года), в первую очередь, стимулировал рост цен в столичном Лондоне. Цены на элитную лондонскую недвижимость поднялись почти на 11,4% за 12 месяцев по октябрь 2011 года, увеличившись на 40% по сравнению с посткризисным минимумом, в то время как большинство других инвестиционных рынков рухнули за очень нестабильный год.

Как и в Париже, в Лондоне настолько сильна международная «узнаваемость бренда» и высок признанный статус надежной гавани, что состоятельные иностранные инвесторы настойчиво стремятся покупать недвижимость в престижных районах, таких как центральный Лондон. «Лондонская недвижимость – это «счет в швейцарском банке» 21-го века», – говорит Робин Харди (Robin Hardy), аналитик лондонской инвестиционной компании Peel Hunt. Состоятельные люди из таких мест, как Египет, Сирия и Южная Европа, стремятся вывести свои деньги из очагов нестабильности, и при отсутствии лучшей альтернативы они выкладывают их на «игровой площадке миллионеров» в центральном Лондоне. [4] Нувориши Китая, Индии и других развивающихся стран также заинтересованы в диверсификации своего капитала в элитные западные рынки жилья, такие как Лондон, Ванкувер и Манхэттен, в то время как один управляющий хедж-фонда назвал лондонскую недвижимость «прачечной для русских денег». Целое поколение выдавливается с разрушенных и непомерно раздутых жилищных рынков города, так как среднему лондонцу для покупки жилья по средней цене пришлось бы зарабатывать втрое больше, £87000. Лондонский рынок дорогого жилья чрезвычайно уязвим из-за риска схлопывания хрупких пузырей Китая и развивающихся рынков, а также потери рабочих мест и урезания бонусов сотрудникам финансовой сферы в лондонском Сити.

Французский пузырь недвижимости (включая парижский жилищный пузырь)

После 120-процетного роста с 2000 по 2008 годы и резкого обвала на 5,6% в 2009 году цены на недвижимость во Франции продолжили неумолимое движение вверх с конца 2009 года. Французская недвижимость существенно переоценена, и в настоящее время ее стоимость достигает 135% от своего исторического коэффициента доступности жилья и 150% своего исторического соотношения «цена/рента». Хотя цены на жилье стабильно увеличиваются по всей территории Франции, французский жилищный пузырь, в первую очередь, растет за счет парижского региона, где цены подскочили на 18% в 2010 году и примерно на 10% в 2011 году, то есть больше чем на 40% с 2005 года. Жилье в некоторых престижных районах Парижа подорожало на 27% в 2011 году. Французский пузырь недвижимости раздулся благодаря закону 2009 года, призванному стимулировать рынок жилья путем создания значительных налоговых стимулов для покупателей. Ипотечные ставки, выросшие с 2,5% в конце 2008 года до 3,5% в 2011 году, также были мощным катализатором роста цен на недвижимость, что вызвало рост объемов выдачи жилищных кредитов с фиксированной ставкой на 73% к началу 2011 года.

Сейчас французский рынок недвижимости отличается тем, что является самым переоцененным в Европе и третьим по переоцененности рынком в мире, следуя за Гонконгом и Австралией, имеющими собственные пузыри. ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) со штаб-квартирой в Париже предупредила о «существовании риска, что длительный период доступного финансирования может привести к ценовому пузырю», который, в свою очередь, может поставить под угрозу французские банки. В то же время экономист ОЭСР Эрве Бульхоль (Hervé Boulhol) заявил, что не стоит относиться к французской недвижимости как к безопасной гавани, а также что мощный рост рынка жилья без соответствующего увеличения доходов «может сигнализировать о феномене пузыря, так как пузырь не соотносится с реалиями рынка». Агентство Moody’s также опубликовало предупреждение о перегреве французского рынка недвижимости, отметив, что самые беспечные кредиторы могут столкнуться со значительными убытками при обвале цен. К началу 2012 года французский бум жилищного кредитования продемонстрировал признаки резкого замедления, при этом объем ипотечного кредитования упал на 25,7% в январе 2012 года (по сравнению с предыдущим годом), а в период с декабря 2011 по январь 2012 года объем займов снизился на 49,4%.

Читайте также:
Дешевые авиабилеты в ЮАР

Немецкий пузырь недвижимости

В то время как Германия была достаточно удачливой и разумной, чтобы избежать участия в ипотечном безумии 2000-х вместе со всем остальным миром, сегодня кажется, что немцы стремятся наверстать упущенное время. Сверхнизкая ключевая процентная ставка Европейского Центробанка, адекватная для проблемных стран PIIGS, слишком низкая для быстро растущей Германии, что приводит к негативным реальным процентным ставкам и опасениям по поводу инфляции. Как характерно для стран с отрицательными процентными ставками, немецкие инвесторы выводят деньги из низкодоходных банковских счетов и инвестиций и размещают их в разнообразную недвижимость, вызывая взрывной рост цен впервые за долгое время. В 2011 году цены на недвижимость в Мюнхене и Гамбурге выросли более чем на 10%, в то время как скромные поля и леса в северо-восточном округе Германии Укермарке подорожали на 20-30%. Пока невозможно точно определить, находится ли Германия в центре жилищного пузыря, но эту ситуацию точно необходимо отслеживать, особенно в случае улучшения мирового экономического роста и настроений.

Список статей о пузыре недвижимости в Германии

Швейцарский пузырь недвижимости

Мировой и европейский экономический кризис усилил традиционное отношение к Швейцарии как надежному убежищу, особенно в связи с тем, что страна не входит в ЕС и имеет собственную валюту, швейцарский франк. После жилищного пузыря 1980-х цены на швейцарскую недвижимость выросли в среднем на 42% с 2000 года, причем в некоторых местах она подорожала вдвое по тем же причинам, что вызвали аналогичные европейские жилищные бумы. Средняя цена дома в Швейцарии сейчас достигает уровня Калифорнии времен 2005 года – $850000, $2,1 млн в Цюрихе и астрономических $2,55 млн в Женеве. Швейцарский Центральный банк (Национальный банк Швейцарии), пытаясь сдержать вызванное кризисом в ЕС укрепление швейцарского франка, понизил процентные ставки до 0% и установил «валютный потолок» летом 2011 года, тем самым вызвав ситуацию напоминающую швейцарский пузырь недвижимости 1980-х.

Недвижимость-2021: России обещают ипотечный кризис по типу американского

«Пузырь» на рынке недвижимости, по мнению экспертов, надувается все сильнее

Сложная экономическая обстановка и рост объёмов кредитования неизбежно приведут к ипотечному кризису в стране. К такому выводу пришел в начале октября с.г. доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. «Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз», — констатировал он.

Однако в конце октября, высказываясь о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2022 года, глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина отметила: «Сейчас риска перегрева мы не видим, чтобы было понимание, на данный момент». Правда, при этом она добавила, что нужно очень внимательно смотреть за ценами на жилье. По ее словам, льготная ставка все-таки может привести к тому, что возросший спрос, когда льготы завершатся, может резко упасть, а это может привести к снижению цен на жилье и росту рисков ипотечного кредитования для банков

«СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости — не рискует ли Россия повторить печальную историю США, вылившуюся в итоге в мировой финансовый кризис 2008 года? Полученные ответы были разделены на две группы.

1. Возможен ли ипотечный кризис в России, и как сильно он может ударить по экономике?

— Если под ипотечным кризисом понимать массовые неплатежи заемщиков, то, конечно, полностью исключить такой сценарий нельзя, — признает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Ситуация в экономике сложная, доходы населения в очередной раз упали после шести лет практически непрерывного снижения, малый бизнес закрывается. Риски неплатежей растут. Однако ни в 2008, ни в 2014 гг. мы не сталкивались с таким кризисом. Так или иначе высокий уровень занятости сохранялся, хотя и ценой уменьшения доходов, поэтому люди продолжали платить ипотеку. Сейчас доля просроченных платежей на уровне всего 1% от общего объема выданных кредитов.

Читайте также:
Какие три вокзала расположены на площади Комсомольской в Москве

— Учитывая, что на данный момент акции девелоперов только растут, в среднем на 3,7%, мне кажется, что разговор о кризисе преждевременный, — констатирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. — Кредитная нагрузка сможет стать непосильной только в случае повторного режима всеобщей самоизоляции. Потеря рабочих мест, закрытие организаций — все это может привести к такому сценарию. Но тут решающей будет роль государственного регулятора. Если в качестве монетарной политики будет продолжена стратегия «Троянского коня» — удержания ставки ЦБ без видимых на то оснований, то кризис будет, причем уже глобальный. Если же государство пойдет на субсидирование, причем, как домохозяйств, так и банковских институтов, которые отреагируют программами отсрочки платежей, то ситуация может быть сглажена. Девелоперы достроят объекты, а домохозяйства решат вопросы трудоустройства. Только вот хватит ли у государства запаса прочности?

— «Пузырь» на рынке недвижимости может возникнуть не только из-за сильного увеличения спроса и роста цен, но и за счет резкого снижения спроса и покупательской способности населения, — напомнил основатель Talkbank, банкир Михаил Попов. — Около 40% людей не имеет возможности купить квартиру даже с нулевым взносом на ипотеку. Есть риск того, что госпрограмма простимулирует активную покупку квартир за счет тех средств, которые есть у населения, и быстро уберет на рынке новых желающих купить квартиру. Это может привести к резкому падению спроса и эффекту пузыря.

— Важно понимать, — добавляет co-founder федерального портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников, — что в период восстановления после режима самоизоляции было взято большое количество кредитов как для бизнеса, так и для физических лиц. Кредитный рынок смело можно назвать перегретым, однако последствия этого будут чувствоваться лишь через несколько лет, потому что субсидирование ипотеки заставило большое количество человек поторопиться с приобретением жилья. Это сконцентрировало покупателей, собирающихся приобрести недвижимость в ближайшие несколько лет во второй половине 2022 года, создав ажиотажный спрос.

2. Если кризис не реален, то какова, по вашему мнению, будет обстановка на рынке ипотеки в 2022 году? Какие трудности ждут рынок недвижимости?

— Размер дохода российского населения не соответствует уровню цен на рынке недвижимости, поэтому ипотечных сделок в следующем году по-прежнему будет много, — поделился видением ситуации совладелец Группы Родина Владимир Щекин. — К тому же ключевая ставка Банка России сейчас достигла исторического минимума — 4,25%. Такой уровень позволит сохранять относительно низкие ипотечные ставки, и даже в случае завершения программы льготной ипотеки они могут подняться лишь до 7−8%.

— Если не будет новых локдаунов из-за коронавируса, то экономика будет развиваться, спрос и потребление расти, — предположил генеральный директор алтайского агентства недвижимости «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин. — Это значит, что рынок жилья ожидает рост. Тем более, что госпрограмма субсидирования ипотеки, как ожидается, будет продлена, а лимит выдачи льготной ипотеки в 900 млрд рублей еще не выбран даже наполовину. Поэтому, кстати, не стоит ждать повышения ставок. Единственная угроза — если создастся дефицит предложения жилья, то увеличатся цены на квартиры, а это замедлит рост рынка.

— Если меры государственного стимулирования ипотечного кредитования будут продлены, то 2022 год, скорее всего, будет достаточно комфортным для банков, — согласился независимый эксперт в области инвестиций и экономики реального сектора Артем Таболин, — при этом потенциальный «пузырь» надуется посильнее за счет наращивания объемов ипотечных ссуд, а возможный кризис сдвинется на более поздние сроки. Если же мер поддержки не будет, то следует ожидать существенного сокращения ипотечного кредитования. Продажи гарантированно упадут, особенно, на новостройки. За спадом продаж обязательно последует сокращение темпов наполнения эскроу-счетов, что выльется в увеличение средней ставки по банковскому финансированию для застройщиков. В результате девелоперы вынуждены будут либо жертвовать маржой, либо компенсировать эти затраты за счет повышения цены квадратного метра. В любом случае, крайним окажется потребитель: доступность жилья для него снизится.

— Снижение активности покупателей будет связано с увеличением средних цен на новостройки. С марта средний «квадрат» в России подорожал на 12% и, очевидно, что постепенно люди будут отказываться от покупки подорожавшего жилья даже по низким ставкам ввиду сокращения доходов. Впрочем, многое здесь зависит от темпов восстановления экономики и мер поддержки властей, — резюмировала Мария Литинецкая.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: