В Испании предлагается 1,2 миллионов объектов недвижимости на продажу

Обзор рынка недвижимости в Испании на 2022 год

После затяжного финансово-экономического кризиса, начало которого пришлось на вторую половину 2007 года, местный рынок недвижимости в Испании в 2022 году медленно, но верно продолжает возвращать себе утраченные позиции.

В ряде автономий цены приблизились к докризисному уровню, а кое-где даже превзошли его, что в целом свидетельствует об оздоровлении этого сектора экономики и перспективности инвестиций в краткосрочном и среднесрочном периодах. Однако цены продолжают оставаться доступными для иностранных покупателей – в том числе, из России, Украины, Белоруссии и других стран постсоветского пространства.

Динамика цен до и после кризиса

В июне 2007 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Испании достигла исторического максимума в размере 2053 евро, а в феврале 2022 года этот показатель составил 1752 евро – на 3,4% больше, чем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При этом следует иметь в виду, что стоимость испанской недвижимости сильно разнится в зависимости от региона (автономного сообщества), а также города внутри него. Географическое местоположение, климатические условия, экономическая ситуация и сезонные колебания являются определяющими, но далеко не единственными факторами, от которых зависит формирование цены на недвижимость в Испании.

Средние цены на жилую недвижимость в Испании по состоянию на февраль 2022 года (в евро за 1 кв.м.) согласно данным профильного портала www.idealista.com

3071 (ноябрь 2019)

2843 (август 2019)

3244 (апрель 2011)

1988 (январь 2011)

1787 (декабрь 2007)

1839 (январь 2006)

1762 (ноябрь 2011)

1924 (ноябрь 2007)

1684 (сентябрь 2006)

1203 (апрель 2011)

1362 (апрель 2008)

Города-анклавы на территории Марокко

2208 (сентябрь 2010)

Балеарские острова

На февраль 2022 года самые высокие цены на жилье были зафиксированы на Балеарских островах. Данный феномен объясняется тем, что многие резиденты этой автономии предпочитают не продавать свои апартаменты и дома, а сдавать их в аренду обеспеченным туристам из Германии, Великобритании и других экономически развитых стран Европы. Ввиду этого в 2019 году местное правительство было вынуждено ввести временные ограничения для арендодателей – так называемое “туристическое жилье” теперь можно сдавать не более трех месяцев в году; нарушителям данного предписания грозят крупные штрафы.

Мадрид

Уровень докризисных показателей также был превзойден в автономном сообществе Мадрид, где сосредоточена немалая часть элитной недвижимости в Испании, спрос на которую оставался стабильно высоким. К тому же именно в испанской столице и ее пригородах проблема трудоустройства решается быстрее, чем в других регионах страны – к примеру, в Эстремадуре или Мурсии, где уровень безработицы даже по официальным данным превышает 20%.

Каталония

На одной ступени с Мадридом должна была бы находиться Каталония, которая традиционно привлекала потенциальных покупателей недвижимости из многих государств Европы и остального мира. Однако рост сепаратистских настроений, вылившийся в референдум о независимости Каталонии от 1 октября 2017 года, проведенный со всеми мыслимыми и немыслимыми нарушениями действующего законодательства, не только отпугнул иностранных инвесторов, но и заставил целый ряд крупных компаний, предприятий, банков и международных организаций перенести свои штаб-квартиры в другие регионы страны.

Валенсия

Одним из таких регионов стало Валенсийское сообщество, где проживает большинство представителей русскоязычной диаспоры. Прежде всего, это касается побережья Коста-Бланка от Дении до Торревьехи, за которой закрепилось звание “самого русского города Испании”. Самый благоприятный климат в стране, развитое транспортное сообщение, быстрая интеграция в местный социум – все эти факторы должны были бы повлиять на рост цен на жилье. Однако следует принимать во внимание, что именно на Коста-Бланке в свое время велась наиболее массовая застройка с перспективой продажи апартаментов, домов и вилл иностранцам.

С наступлением кризиса здесь образовался самый внушительный “сток” недвижимости (достаточно часто неликвидной), и когда говорят о “пузыре” строительства в Испании, прежде всего имеют в виду Валенсийское сообщество – а, точнее, провинцию Аликанте.

Впрочем, и здесь, начиная с 2018 года наблюдается положительная динамика: возобновляется строительство незавершенных объектов, вводятся в эксплуатацию новые (не только жилые, но и коммерческие – супермаркеты, аптеки, фитнес-центры, рестораны) и т.д. К примеру, в Бенидорме, который считается туристической столицей Коста-Бланки, еще два года назад состоялась “сделка века”, когда компания TM Grupo Inmobiliario выкупила под застройку участок земли площадью 165 тысяч кв.м за 260 млн евро.

Бенидорм по-прежнему удерживает первое место по стоимости одного квадратного метра жилья на всем побережье Коста-Бланка – 2116 евро, опережая такие пользующиеся повышенным спросом населенные пункты как Альтеа (2078), Кальпе (2077) и Дения (1962).

Новостройки и вторичная недвижимость

Перед тем, как приступать к процедуре покупки жилья в Испании, следует определиться с выбором не только его типа (студия, апартаменты, вилла, таунхаус и т.д.), но и с тем, будет ли это новостройка или вторичная недвижимость, на которую приходится подавляющее большинство предложений.

Новостройки

Основная масса нового жилья выставлена на продажу там, где значительную долю покупателей составляют иностранцы:

Необходимо принимать во внимание, что большинство новостроек расположено на удалении от центра, где новое жилье обычно относится к классу “люкс”. Некоторые районы и вовсе появились на карте лишь в прошлом десятилетии, поэтому для начала необходимо ознакомиться с наличием в них всей необходимой инфраструктуры (магазины, банки, школы, больницы, сервисные центры), а также произвести оценку транспортного сообщения (несколько видов транспорта, удобные подъездные пути, отсутствие пробок).

Довольно часто новостройки находятся либо в неблагополучных районах (как например, Пуэнте-де-Вальекас и Вилья-де-Вальекас на юго-востоке Мадрида), либо на границе с ними. В связи с этим нелишним будет уточнить информацию о криминогенной обстановке в округе, поскольку не везде преобладают классические для таких мест типажи. И низкая цена на новое жилье по сравнению с другими предложениями вызывает вполне обоснованные подозрения.

Читайте также:
8 маршрутов по России, которые будут актуальны после пандемии

Нужно иметь в виду, что новая недвижимость в Испании продается или с минимальной отделкой (под это определение подходит покрытие стен, потолка и полов, а также сантехника и набор кухонной мебели), или вообще без нее. В последнем случае следует приплюсовать затраты на ремонт, покупку мебели и бытовой техники.

Важным моментом для тех, кто собирается купить жилье в Испании у моря, является возможность остекления балконов и террас (это разрешено отнюдь не во всех “комунидадах” – жилтовариществах), так как при отсутствии дополнительного барьера повышенная влажность зимой и мусор с песком во время сильного ветра гарантированы.

Ориентировочная стоимость новых апартаментов в ряде городов Испании (в евро) по базам данных профильных порталов www.fotocasa.es и www.idealista.com

Вторичная недвижимость

В отличие от новостроек, рынок вторичной недвижимости в Испании располагает более широким выбором предложений и по более низким ценам. В отдельную категорию принято выделять так называемую “банковскую недвижимость”, которая перешла в собственность банков от потерявших свое жилье неплательщиков ипотеки. Естественно, финансово-кредитные учреждения стараются как можно скорее избавиться от таких “активов” и периодически устраивают грандиозные распродажи по бросовым ценам.

На цену вторичной недвижимости помимо тех же факторов, что и в случае новостроек, влияет состояние как самого отдельно взятого объекта, так и строения в целом. К очевидным плюсам стоит отнести наличие консьержа, в обязанности которого входит уборка мест общего пользования и прилегающей территории, выполнение мелких ремонтных работ, а также уход за бассейном, зелеными насаждениями и т.п.

Поскольку такие многоквартирные дома являются уже обжитыми, немаловажную роль играют соседи, которые не всегда могут соблюдать установленные нормы, а порой и относятся к так называемым “окупас” – исключительно испанский феномен, когда посторонние захватывают чужое жилье и надолго поселяются в нем. Выселить таких “незваных гостей” можно либо с полицией в первые 48 часов после захвата, либо только через суд, который продолжается месяцами (особенно, если у захватчиков есть несовершеннолетние дети).

Как правило, при продаже жилья через агентство недвижимости или непосредственно владельцем, последний оставляет своему “преемнику” часть или всю обстановку – порой вплоть до кухонной утвари и предметов декора. Так или иначе, за мебель с бытовой техникой, включая кондиционер, дополнительная плата не взимается.

Ориентировочная стоимость вторичного жилья в ряде городов Испании (в евро) по базам данных профильных порталов www.fotocasa.es и www.idealista.com

Особенности приобретения

Приобретение жилья в Испании является ответственным шагом, и незнание местной специфики может привести к очень нежелательным последствиям. Известны случаи, когда покупка совершалась чуть ли не “по картинке”, однако обойтись без помощи квалифицированных специалистов в данной области удается далеко не всем – особенно без знания языка, законодательства и особенностей страны.

Этапы совершения сделки

Процедуру совершения сделки купли-продажи в Испании можно разделить на следующие этапы:

1.Просмотр наиболее подходящих объектов согласно пожеланиям клиента

Обычно на это уходит не более пяти рабочих дней (в некоторых регионах Испании агентства недвижимости работают и по субботам), так как потенциальный покупатель еще до приезда имеет определенное представление о своем “втором доме”.

2.Проверка жилья на наличие долгов и/или обременений

Юридический статус объекта выясняется путем заказа выписки о регистрации права собственности на недвижимое имущество – Nota Simple из Реестра недвижимости по интернету (ответ высылается в течение нескольких часов) или непосредственно в относящемся к населенному пункту отделении (документ выдается сразу же на месте).

3.Резервирование объекта и заключение предварительного контракта

На данном этапе вносится залог (обычно 10% от стоимости объекта), который служит своеобразной гарантией того, что продавец не откажется от продажи жилья на ранее обговоренных условиях, а покупатель не изменит свой выбор. Все это прописывается в предварительном контракте, который не требует нотариального заверения, но имеет юридическую силу. В зависимости от типа такого контракта (срок его действия редко превышает один месяц) в случае неисполнения своих обязательств продавцом залог возвращается в двойном размере, а если от сделки отказался покупатель, то залог остается у действующего владельца.

4.Получение идентификационного номера иностранца (NIE)

Согласно действующему испанскому законодательству, все юридически значимые действия иностранца совершаются при наличии у него идентификационного номера. Запросить его можно как в консульстве Испании в России, на что уходит больше времени, так и на месте в полиции (до 5 рабочих дней – наличие обратного авиабилета может несколько ускорить процедуру).

Все испанские банки открывают счета нерезидентам, хотя в последнее время российские граждане стали сталкиваться с отказами или завышенными требованиями. Так, помимо заграничного паспорта и предварительного контракта банковские служащие могут запросить переведенную и заверенную справку о доходах или выписку со счета в российском банке, которыми лучше обзавестись заранее. Это же касается и выдачи ипотечного кредита, условия которого зависят и от конкретного банка, и от каждого случая по отдельности. Счет в испанском банке потребуется для завершения сделки купли-продажи, а впоследствии – для оплаты налогов и коммунальных услуг.

6.Подписание сделки купли-продажи

После перечисления недостающей суммы на испанский счет совершается собственно сделка купли-продажи в присутствии продавца (для новостройки это представитель компании-застройщика), покупателя, нотариуса и переводчика. Если в роли покупателя выступают супруги, то они либо должны прийти на подписание договора вместе, либо один из них должен иметь нотариально заверенную доверенность от второго. Чек на имя продавца или документ, удостоверяющий перевод денег на его счет, “обменивается” на ключи. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса (600-900 евро) и регистрационный сбор (400-650 евро), а комиссионные (3%) риэлторское агентство берет с продавца.

Читайте также:
Что такое IELTS и какие баллы нужны для иммиграции в Канаду

7.Оформление права собственности

Нотариально заверенный документ о праве собственности (Escritura pública) выдается новому владельцу жилья 1-3 месяца спустя после его представления в государственный регистр собственности (Registro de propiedad), хотя данный период может варьироваться, исходя из обстоятельств.

8.Переоформление контрактов на предоставление коммунальных услуг

Заключительный этап покупки – это переоформление контрактов на предоставление коммунальных и прочих услуг: электричество, газ (не во всех домах и регионах страны), воду, обслуживание территории, вывоз мусора и.д.

Налоги на недвижимость в Испании

Приобретение жилой недвижимости в Испании, также как и владение ею, подразумевает выплату налогов.

Налоги при приобретении

При покупке недвижимости необходимо заплатить следующие налоги:

а) Жилье в новостройках:

налог на добавленную стоимость (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido ) в размере 10% (единственное исключение составляют Канарские острова – 7%);

гербовый сбор, который равен 0,5-1,5% (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD).

б) Новая коммерческая недвижимость или земельный участок:

21% от стоимости, указанной в Escritura pública;

гербовый сбор, который равен 0,5-1,5% (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD).

с) Вторичная недвижимость

вместо IVA в течение 30 рабочих дней оплачивается налог на передачу права собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP), размер которого – в процентах от стоимости объекта – определяют власти каждой испанской автономии.

ITP в автономных сообществах согласно данным портала www.idealista.com (по состоянию на конец 2019 года)

Каталония, Кантабрия, Валенсийское сообщество, Галисия

Андалусия, Арагон, Астурия, Балеарские острова, Кастилия-и-Леон, Мурсия, Эстремадура

Мадрид, Наварра, Мелилья, Сеута

Налоги при владении

а) Муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Вступив в права собственности, все владельцы жилой недвижимости в Испании с 1 января отчетного года ежегодно платят муниципальный налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), размер которого в процентах от кадастровой стоимости определяют уже власти каждого населенного пункта. IBI варьируется в пределах от 0,4% до 1,3% и может незначительно меняться каждый год.

Только заберите В Испании распродают дома со скидками более 70 процентов. Стоит ли их покупать?

Домик в Испании для многих кажется чуть ли не заветной мечтой и рецептом счастливой жизни. Однако коронавирусная эпоха опустила с небес на землю — рынок жилья в стране переживает самый настоящий кризис. Более 70 процентов недвижимости в Испании покупается в ипотеку, локдауны резко ударили по доходам населения, которое в большинстве занято в сфере услуг. Люди не могут гасить займы и вынуждены расставаться со своим жильем. Проблема достигла таких масштабов, что банки теперь устраивают настоящие распродажи домов — именно здесь и можно ухватить мечту подешевле. Райский уголок по цене «двушки» в Москве — в материале «Ленты.ру».

На ситуацию с жильем в стране сильно повлияла пандемия коронавируса. Многие испанцы заняты в малом и среднем бизнесе, который понес серьезные убытки в связи с ограничениями. Чтобы как-то улучшить ситуацию, власти, помимо пособий по безработице, анонсировали мораторий на выплаты по ипотеке. Инициатива стала дополнением к закону, который приняли около года назад. Согласно ему должники, которые вовремя не платят по жилищным кредитам, не могут быть выселены из своего основного жилья ранее чем через год после начала просрочки или до того, как их долг достигнет 20 процентов займа. Управляющим компаниям и интернет-провайдерам также запрещено временно отключать услуги.

Входящая в правящую коалицию партия «Подемос» настаивала, чтобы мораторий на платежи по ипотеке был расширен и включал в себя арендную плату. Однако с этим возникли сложности, так как для многих жителей страны доход от аренды является основным или единственным либо идет на покрытие ипотечных взносов.

Тогда премьер-министр страны Педро Санчес призвал арендодателей по возможности проявлять гибкость и понимание. Отсрочка по жилищным кредитам распространяется и на тех, кто оплачивает ипотеку за счет денег, получаемых от аренды, причем право на мораторий получили и те, у кого в ипотеку взято не основное жилье.

Коронный удар

Средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2022 года составила 1391 евро (127,6 тысячи рублей), тогда как еще в июне того же года равнялась 1730 евро (158 тысяч рублей). В то же время цена на новостройки достигла максимума за последнее десятилетие — 2472 евро (225,3 тысячи рублей). Подобную динамику связывают с качеством зданий.

Квадрат «вторички» в начале 2022 года, еще до карантина, также держался на уровне и дошел до отметки в 1741 евро (159 тысяч рублей). Риелторы объяснили такой успех тем, что многие объекты на вторичном рынке находятся в престижных районах (в исторических центрах или на побережье), где уже не осталось участков под застройку. Но уже осенью спрос на недвижимость подобного формата обвалился вдвое.

В некоторых регионах летом 2022 года наблюдали и более заметный рост цен. Например, в провинции Аликанте он составил 3,8 процента за год, на Балеарских островах — плюс 4,2 процента за год, в Коста-дель-Соль (Андалусия) — плюс 6 процентов за год. Тогда же стоимость квадратного метра жилья в аренду выросла до 11,4 евро (чуть больше тысячи рублей), что на четыре процента больше, чем в июне 2019-го.

Материалы по теме

Это для себя

Уж лучше вы к нам

Но уже в ноябре 2022 года, после всех последствий от ограничений, цены на жилье в Испании упали на 5,7 процента по сравнению с 2019-м. Сильнее всего это было заметно в Валенсии, Галисии, Каталонии и той же Андалусии.

Читайте также:
Карта Морн-Брабана, где находится Леморн-Брабант на карте мира

Эксперты считают, что в случае третьей волны коронавируса потребуется не менее трех кварталов, чтобы цены на испанском рынке восстановились. В случае ухудшения эпидситуации они могут снижаться вплоть до 2023 года.

Как сказал генеральный директор Сообщества оценщиков Испании Хуан Фернандес-Асейтуно, в эти непростые времена инвесторы снова осознали жилую недвижимость как безопасную гавань перед лицом неопределенного будущего. Многие родители начали скупать жилье для своих детей, чтобы как-то оградить их от мировой нестабильности.

Закредитованность населения при этом растет с каждым годом, и покупка недвижимости становится менее доступной. Людям не хватает собственных сбережений на приобретение жилья, поэтому приходится брать кредит. В ноябре 2022 года испанцы взяли на 6,7 процента больше жилищных кредитов, чем в ноябре 2019-го, поскольку не могли себе позволить купить дом на собственные сбережения. При этом покупательная способность людей снизилась, размер среднего кредита сократился в среднем на 2,7 процента, а банки ужесточили кредитную политику.

В Испании 79 процентов сделок с жильем заключается с привлечением ипотеки (73 процента в 2019-м). Средний возраст испанского заемщика равняется 39 годам, 58 процентов из них — женщины. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в начале 2022 года равнялась 3-3,4 процента.

Передай другому

Кризис на рынке недвижимости неожиданно открыл новые возможности. В продажу начало поступать множество дешевых лотов с колоссальными скидками, отдельные объекты предлагают с дисконтом даже более 70 процентов. Распродажи оказались настоящим спасением для тех, кто не может позволить себе дом по рыночной цене, но очень хочет обзавестись жильем в Испании.

Дешевые лоты появляются в продаже по следующим причинам. Первая — необходимость срочной реализации. Когда собственнику нужны деньги, он в первую очередь избавляется не от квартиры в городе, где живет, а от условных излишеств — например, домика на побережье. Объекты на юге Испании зачастую покупаются именно таким образом.

Более распространенная история — распродажи от банков. Жилье ипотечников, не справившихся с обязательствами, переходит к кредитору, который стремится избавиться от непрофильных активов и поэтому готов предоставить дисконт. Так, для проведения подобной акции банковский конгломерат Bankia объединился с агентством недвижимости Haya Real Estate. На его сайте идет распродажа объектов со скидками даже более 70 процентов — некоторые дома из списка обойдутся дешевле, чем скромная «однушка» на окраине Москвы.

Подобные акции Haya Real Estate устраивает регулярно, в том числе в партнерстве и с другими организациями. Например, «плохой» банк Sareb, занимающийся токсичными активами, реализует через агентство свои лоты. Финансовая компания Liberbank также готова предложить услуги по покупке уцененных домов. Правда, стоит понимать, что зачастую еще очень приличную сумму придется вложить в ремонт недвижимости, поскольку многие объекты из устаревшего жилого фонда.

Помимо банков охоту за дешевым жильем можно вести на местных порталах недвижимости, в частности, Idealista. Там есть специальный раздел с уцененными лотами и новостями о различных черных пятницах на рынке. Есть специализированные сайты и на русском языке, где периодически публикуют информацию о достаточно необычных возможностях для переезда в Испанию.

Так, новостной портал Noticia.ru сообщал, что власти маленького муниципалитета Табанера-де-Серрато с населением около 140 человек опубликовали интересную вакансию. «Мы ищем семью с детьми для переезда в новый дом площадью 85 квадратных метров, чтобы жить там и управлять продуктовой лавкой на первом этаже», — говорилось в объявлении. В ответ мэрия получила более 500 звонков от желающих по всему миру и была шокирована таким спросом. Теперь местным чиновникам есть из кого выбрать.

Урок испанского

Помимо вышеупомянутых сайтов, риелторы рекомендуют порталы Fotocasa, Habitaclia (популярен в Каталонии), а также Vibbo и Milanuncios — аналоги российского «Авито». Для аренды жилья, помимо известных Airbnb и Booking, могут помочь Rentalia и Tripwell — проекты зарекомендовавших себя Idealista и Fotocasa.

При поиске подходящих лотов специалисты советуют задавать гибкие параметры поиска. Дело в том, что недвижимость с одной спальней может обойтись дороже, чем с двумя. Причин множество: разница в сумме налога на недвижимость, цели использования квартиры (маленькие проще сдать в краткосрочную аренду), наличие ремонта и прочее. В одних и тех же базах стоимость плюс-минус одинаковых лотов может сильно отличаться, поэтому для подбора достойного варианта понадобится немало времени — придется сравнивать цены и состояние объектов.

Важный нюанс — защита от мошенников. При покупке недвижимости от банка уже есть определенные гарантии, однако если брать «вторичку», то тут уже не обойтись без Nota Simple — выписки из Регистра собственности Испании (аналог Росреестра). В ней указывают владельцев объекта, а также наличие обременений.

Еще один малоизвестный вариант с лотами по дешевке — аукционы. Их почти всегда проводят государственные организации. На торгах реализуют недвижимость должников по налогам и услугам ЖКХ, административные здания и неиспользуемые земли, объекты от застройщиков с инвестиционными проектами и даже старинные поместья. В среднем скидка от приобретения объекта на аукционе равняется 35-40 процентам. Для участия в торгах на одних площадках требуют внести залог, который возвращают после, на других — согласие на погашение всех возможных долгов по приобретенному лоту, поэтому надо внимательно изучить условия. Подробнее об участии в аукционах и их видах можно почитать здесь.

Материалы по теме

Дверь в никуда

Как дома

К сожалению, чтобы найти жемчужину, придется очень постараться и переворошить десятки объявлений. Размер скидки в 70 процентов притупляет бдительность и заставляет судорожно хвататься за все возможности, хотя на самом деле стоимость дальнейшей реставрации здания может обойтись куда дороже. Но дом нужно не только купить — за него еще нужно платить налоги, его нужно содержать. Юридические нюансы тоже могут таить опасность, если не изучить договор и не проконсультироваться с профессионалами. Пополнить ряды оставшихся без ипотечного жилья испанцев — не очень близкая оптимистам история, зато реальная.

Читайте также:
Аэропорт Томск. Как добраться. Богашево расписание рейсов Маршрут проложить

Благодаря сложившейся ситуации на рынке Испанию признали одним из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость в 2022 году. По мнению экспертов, как раз нехватка арендного жилья в стране и делает ее особенно привлекательной для развития соответствующих проектов. В настоящее время страна является лакомым кусочком для застройщиков, которые, пользуясь временным падением цен, возводят гибкие офисы и малогабаритное жилье. Инвесторы полагают, что цены вернутся к докризисному уровню к концу 2022 года.

«Испанский урок» поучителен и для российских реалий: никаких акций с домами за бесценок не было бы и в помине, если бы заемщики рассчитали свои силы. Знакомая многим практика «кредит на кредит» в таких экономических условиях оказывается западней, особенно учитывая тот факт, что у каждого пятого россиянина есть просрочка по кредитам, налогам или ЖКХ.

Рекордные объемы выдачи ипотеки в России (1,7 миллиона кредитов на четыре триллиона рублей по итогам 2022-го) создают иллюзию победы над проблемой доступности жилья, однако маскируют главную опасность. Та же программа льготной ипотеки, которая должна была стать спасением во время кризиса, привела к скачку спроса. Застройщики взвинтили цены на объекты, и вся «льготность» сошла на нет. Стагнация доходов россиян и бесконечный рост цен на жилье рано или поздно приведут к схлопыванию пузыря, тогда и российский рынок, возможно, станет привлекательным.

За 15 тысяч евро можно приобрести не только недвижимость в Испании от банков, но и домик в деревне

Дата: 15.09.2015

Автор: Азбука Испании

Как правило, не очень состоятельные покупатели, которые желают стать владельцами дома или квартиры в королевстве, обращают внимание на такой сегмент рынка, как недвижимость в Испании от банков. И действительно, объекты, которые перешли во владение банков за долги, очень часто выставляются на продажу по очень низким ценам. Но есть немало и других объектов недвижимости, которые находятся примерно в той же ценовой категории, что и эмбаргированное жилье. Речь идет о домах и земельных участках в испанской глубинке. Спрос на недвижимость в сельских районах Испании в последнее время растет, и одной из основных причин этого является низкая стоимость подобных объектов. Причем по сходной цене при желании можно купить не просто домик в деревне, а всю эту деревню целиком.

На сельскую недвижимость в настоящее время есть спрос, в основном со стороны городских жителей, которые ищут домик для отдыха на выходные. И если подобный спрос сохранится, то увеличится и предложение, полагает Эльвира Фафьян, владелец вебсайта, специализирующегося на реализации целых деревень. В настоящее время многие, кто владеет сельской недвижимостью, выставляют ее на продажу, видя появившийся интерес со стороны покупателей. Эльвира знает, о чем говорит: на ее сайте собрано до 95 % подобной недвижимости, выставленной сегодня на рынке. А спрос на дома в сельской местности, по статистике, растет примерно на 35 % в год.

Цены на такую собственность начинаются от 15-20 тысяч евро. Правда, самые дешевые объекты потребуют реконструкции и значительных вложений, что может обойтись еще в несколько десятков тысяч.

Сегодня в Испании целую деревню при желании можно приобрести по цене обычной квартиры. И спрос на такие объекты растет. В стране в настоящее время насчитывается около 3,5 тысяч заброшенных деревень. Примерно полторы тысячи из них уже выставлены на продажу. Правда, полностью готовыми к реализации можно считать, по мнению специалистов, не более 120 деревень. Под полной готовностью они понимают наличие всех необходимых для продажи документов. Остальные объекты требуют дополнительной бумажной и юридической работы, что займет, скорее всего, около пары месяцев.

Результат интереса к подобным объектам таков: по статистике, каждый год несколько деревень в Испании вновь становятся обитаемым. В основном это деревни в Галисии и Астуриасе, где спрос на них самый высокий.

Кто покупает не недвижимость в Испании от банков, а целые деревни?

Как утверждают специалисты, в числе покупателей есть и испанцы, и иностранные покупатели. По данным этого года, их оказалось примерно поровну. Интересно, что некоторые из вновь заселяемых деревень оказываются полностью англоязычными. Есть места, где 4 или 5 деревень выкупаются одной семьей. Затем они приглашают своих родственников и знакомых и создают собственную общину.

Заброшенные деревни пользуются особым спросом у американцев, немцев и французов. Покупают их, как правило, на основе личных рекомендаций. До кризиса большинство деревень приобретали желающие вести туристический бизнес – строить отели или сдавать дома в аренду. В настоящее время около 65 % покупателей – это частные лица, приобретающие недвижимость для собственного использования, а остальные – это бизнесмены. И подобная статистика понятна: еще со времен кризиса банки неохотно финансируют сектор сельскохозяйственного туризма.

Сколько же стоит типичная испанская деревня? Около 70 % подобных объектов требуют капитального ремонта и реконструкции. В провинции Луго в Галисии деревни, состоящие из 6 домов, где имеется источник питьевой воды и около 13 тысяч квадратных метров земли, предлагаются к продаже всего за 26 тысяч евро. В Ла Аламеде, Сеговия, заброшенная деревня в 150 км от Мадрида продается за 380 тысяч евро. Примерно 60 % построек этой деревни, которая занимает площадь около 1800 квадратных метров, представляют собой руины. Будущему владельцу придется позаботиться о присоединении к электросети. Зато канализация и водопровод имеются, есть также разрешение на постройку семи домов.

Читайте также:
Рынок альпийской недвижимости постепенно восстанавливается

В верхней части ценовой шкалы – объекты стоимостью до 15 миллионов евро. За эту сумму можно приобрести уже полностью отреставрированную деревню, которая может быть окружена живописными лесам и стоять на берегу чистой речушки. Но большинство покупателей, как показывает статистика, готовы платить максимум в пределах 240 тысяч евро. Больше всего подобных объектов сегодня предлагается к продаже в Галисии – около 35 деревень здесь уже ждут своего нового владельца. Много заброшенных деревень есть также в Каталонии, Кастилии-и-Леоне и Арагоне.

Большинство подобных общин находятся во владении одной или двух семей. Есть и объекты, которые предлагаются к продаже местными властями за 1 миллион евро для развития туристического бизнеса региона. Учитывая доступные цены и растущий интерес со стороны как испанских городских жителей, так и иностранных покупателей, можно надеяться, что в Испании в ближайшие годы еще несколько десятков заброшенных деревень вновь возродятся к жизни.

«Сезон потерян»: что происходит на рынке недвижимости Испании

— Испания всегда была сложным для инвестиций рынком: все помнят падение цен, которое началось в кризис 2008 года, и потом долгое их восстановление. С каким багажом рынки недвижимости Испании встречают текущий кризис?

Евгений Редькин (ЕР) — Не совсем корректно сравнивать два этих кризиса. В 2008 году мы наблюдали финансовый кризис, банковский кризис, который напрямую отразился на покупательной способности и на ценах недвижимости. Сейчас мы переживаем кризис несколько иного рода, который также отразится на местном рынке недвижимости. Но я не думаю, что [падение цен будет] таким же драматичным и долгоиграющим, как это было в 2008-м, в 2011-м годах.

— А что конкретно происходит сейчас с ценами на недвижимость в Испании?

ЕР: — Сейчас с ними ничего не происходит: все сидят дома, и никакие сделки не проходят. Накапливается отложенный спрос, существуют какие-то предварительные договоренности о сделках после окончания карантина. В настоящий момент цены пока не упали, это можно отследить по ведущим порталам недвижимости. Некое падение ожидается, [оно произойдет] в перспективе полугода. Повторюсь, это падение будет не настолько драматичным, как это было в 2008 году.

Виталий Шалаев (ВШ): — Если говорить о рынке, то он действительно затаился, активность слишком маленькая. У основной массы местных агентств недвижимости полное непонимание, что надо делать. Поэтому они просто закрылись, сидят и ждут, пока правительство откроет границы, для того чтобы можно было как-то на входящем потоке продавать. Если говорить об испанских застройщиках, то у них сейчас нет возможности давать хоть какие-то большие скидки, как это было в 2008 году. Максимум, что они сейчас могут, — сделать какие-то бонусы на €3–4 тыс., предоставить покупателям новостройки мебель, технику и т. д. Конечно, локально в агентствах недвижимости встречаются скидки до 20–25%. Но это по конкретным запросам от покупателей, открыто на рынке это нигде не рекламируется.

ЕР: — Виталий сейчас сказал, что многие сидят и ждут, когда откроют границы. Это справедливо в отношении курортной недвижимости, которая находится преимущественно на Средиземноморском побережье. В Испании недвижимость существует и внутри страны, да и сами испанцы ее достаточно активно покупают, продают, сдают и т. д. И, на мой взгляд, в большей степени как раз просядут и цены, и спрос именно на курортную недвижимость, которая рассчитана на иностранного покупателя. Внутри страны, мне кажется, такие подвижки будут минимальными.

— О какой глубине снижения цен на курортную недвижимость можно говорить?

ЕР: — Два крупнейших портала по недвижимости в Испании — Idealista.com и Fotocasa.es — публикуют абсолютно разные данные. Один из них предсказывает 30%-ное падение цен, другой — не больше 10%. По моим оценкам, скидок более 15% на ликвидные объекты не будет. На неликвидную недвижимость — ту, которая достаточно давно экспонируется на рынке, которая не были реализована до ситуации с карантином — возможны и более серьезные скидки.

— До 2015–2016 годов россияне занимали третье место среди иностранных покупателей недвижимости в Испании. После падения курса рубля российских покупателей стало меньше. Возможное снижение цен на курортную недвижимость, о котором вы говорите, сможет вернуть интерес российских покупателей к Испании?

ЕР: — Я считаю да, но давайте рассмотрим мотивацию при покупке [россиянами недвижимости в Испании]. Когда мы говорим про покупку домика или дальней дачи — это одна вещь. Спад благосостояния всегда оказывает негативное влияние на такую категорию покупателей.

Другая категория — так называемые инвесторы. Они, это я сейчас уже отслеживаю, начинают интересоваться все больше и больше возможностью приобретения недвижимости в виде инвестиций. Под инвестициями мы рассматриваем не покупку апартаментов для себя — и даже с целью дальнейшей аренды в сезон, это не инвестиция, — а более серьезное вложение денег. Сейчас такая тенденция существует. И, я думаю, она сохранится в будущем — поскольку ожидается серьезный прирост инфляции во многих странах, а недвижимость является одним из инструментов побега от инфляции.

ВШ: — На территории Коста-Бланки россиян среди иностранных покупателей недвижимости всего 2,5%. Средний чек здесь на покупку недвижимости — €100–150 тыс. Это та целевая аудитория россиян, у которых сейчас реальные доходы очень сильно просели. Я предполагаю, именно этот сегмент больше всего просядет в цене.

Читайте также:
Как использовать материнский капитал на покупку земельного участка в 2022 году

Второй блок — это новостройки. В этом сегменте падение цен будет минимальным. Если это крупный застройщик — у него все хорошо с деньгами (проектное финансирование, его финансируют банки). Такие застройщики будут спокойно продолжать свои стройки.

Если говорить о небольших застройщиках в Испании, то на них действуют два фактора: стоимость земли, которая значительно выросла за последнее время, и высокая себестоимость строительства. Соответственно, у них сейчас очень низкая маржинальность бизнеса, им падать просто физически уже некуда, они будут держать цену. И ждать, пока рынок восстановится.

— В России строительная отрасль поддерживается на уровне государства — субсидированием ипотеки, кредитов для застройщиков. А как обстоит дело с поддержкой рынка в Испании?

ВШ: — Агентствам недвижимости — как предпринимателям, как бизнесам — государство компенсирует зарплату временно ушедших в отпуск сотрудников. Отельным индивидуальным предпринимателям, которые работают частными маклерами или в агентствах недвижимости, уже выплатили по €600–700.

ЕР: — Правительство Испании действительно выделило большое количество средств на поддержку и малого, и среднего бизнеса, и частных предпринимателей, и просто физических лиц. Банки в Испании не прекратили, но немножко приостановили процесс рассмотрения заявок на финансирование различных проектов. Сейчас банки, по сути дела, занимаются распределением именно этих денег. А то, что касается ипотеки — все банки абсолютно заявляют, что ипотека сохраняется. Некоторые уже начали предлагать более интересные ипотечные кредиты.

— А какая в Испании сейчас ипотечная ставка?

ЕР: — Все зависит от конкретного заемщика, является он резидентом или нерезидентом. Средняя сейчас ставка порядка 2%.

— Продолжая разговор про цены на недвижимость в Испании — стоит ли ждать каких-то стрессовых активов, которые будут появляться на рынке? Что это могут быть за объекты?

ВШ: — Прежде всего это отели, доходные дома, доходные квартиры, в которых сейчас загрузка фактически нулевая. И они сейчас очень сильно теряют в доходности. Я знаю, что некоторые инвесторы уже готовят капиталы для того, чтобы купить в этом сегменте что-то по очень низкой цене. Открытого дисконта пока нет, но, я думаю, что в прямых переговорах сделки по цене значительно ниже рынка уже заключаются. И дальше будет больше, потому что отрасль очень сильно просядет и непонятно, когда она будет восстанавливаться.

ЕР: — В кризис 2008 года основным стрессовым активом были недостроенные жилые комплексы, поскольку банки имели возможность забирать их за неуплату. Тогда на балансах у банков скопилось огромное количество активов. Та распродажа недвижимости была банковская.

В сегодняшней ситуации у многих застройщиков уже достаточно ликвидности, чтобы расплачиваться по своим кредитным обязательствам. Поэтому каких-то дистресс-активов, если мы говорим про жилье, скорее всего, не будет. Либо это будут малоликвидные объекты.

Что касается объектов недвижимости в виде отельного бизнеса — уже сейчас поступает достаточное количество заявок от потенциальных инвесторов, чтобы посмотреть какие-то отельные активы. Причем потенциальные инвесторы приходят со стратегией получения прибыли в течение трех-четырех лет. В правительстве Испании сейчас рассматривают крайний срок выхода из карантина отелей, ресторанов и баров на конец год. Это значит, что по сектору HoReCa будет нанесен просто катастрофический удар. Еще и Шенген будет закрыт, скорее всего, до конца лета, туристический сезон будет абсолютно потерян для Средиземноморья. И на этом фоне многие собственники отельного бизнеса предпочтут продавать свои активы. И, скорее всего, с очень хорошим дисконтом. Например, у меня есть на реализации два отеля в Барселоне, которые уже сейчас стоят на 15% ниже, чем два месяца назад. Эта тенденция продолжится вплоть до конца года.

Второй дом в Испании: спрос на зарубежную недвижимость лихорадит

Интерес россиян к покупке жилья в Испании снизился, но не пропал. Страна входит в тройку самых популярных.

Все запросы на приобретение недвижимости в Испании можно разделить на два типа. Первый — это приобретение инвестиционной недвижимости (жилых апартаментов для сдачи или коммерческих помещений с арендатором).

Рабочие путешествия: что стало альтернативой зарубежным поездкам

“Здесь спрос сосредоточен на Барселоне, Мадриде, также проявляют интерес и к Валенсии, то есть к тем местам, где нет привязки к сезону, — говорит Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg. — Даже при условии оттока туристов и закрытия границ квартиры здесь продолжают сдаваться, переходя из краткосрочной аренды в долгосрочную. Подобный тип инвестиций позволяет получать доход с недвижимости в 4–7% годовых”.

Вторая часть покупателей рассматривает приобретение недвижимости для себя, чтобы проводить здесь часть времени. “В данном случае в зависимости от предпочтений выбирают Каталонию, Марбелью, Коста–Брава или Тенерифе. Одна из интересных тенденций — выбор жилья, в котором есть сад или терраса, чтобы при повторном карантине пребывание дома было максимально комфортно”, — комментирует Алина Дашевская.

Куда едут россияне

По данным портала Prian.ru, количество сделок с участием россиян в последние годы составляет в Испании около 3 тыс. в год. “Самым популярным регионом остается Коста–Бланка — Торревьеха, Бенидорм, Ориуэла–Коста, Аликанте, Кальпе. До 40% запросов приходится именно на этот регион. Сюда просто добираться из России, есть недорогие — до 150 тыс. евро — предложения и относительно длинный сезон. Этот регион вообще стал самым интернациональным в Испании. Долее по популярности следуют Барселона и побережья к северу и югу от нее (Коста–Брава и Коста–Дорада), престижная Андалузия (Коста–дель–Соль — Малага, Марбелья), Мадрид, Балеарские и Канарские острова”, — говорит Филипп Березин, главный редактор Prian.ru.

Читайте также:
Погода в Тбилиси в декабре. Отдых в Тбилиси в декабре 2022 года

По данным Игоря Индриксонса, основателя портала Indriksons.ru, самый активный период скупки россиянами недвижимости в Испании уже в прошлом: “С 2000 по 2014 год россиянами–физлицами было приобретено порядка 80 тыс. объектов недвижимости, если учесть ещё и юрлица, то цифра приблизится к 100 тыс. объектов. За последние 6 лет россияне приобрели всего 10 тыс. объектов, что говорит о значительном падении спроса”.

Основной причиной Игорь Индриксонс называет падение курса рубля по отношению к евро и сокращение доходов у владельцев среднего бизнеса — основных покупателей недвижимости в Европе.

Эксперт также отмечает, что раньше у россиян в тренде была покупка курортной недвижимости (для сдачи в аренду, для собственного отдыха, “на старость”). Теперь же на смену пришёл новый тренд — покупка жилья в крупных городах для постоянного проживания, переезда с семьей. “Очень часто обращаются потенциальные покупатели с просьбой подобрать жилье в крупных городах Испании с детскими садиками и школами поблизости, а также с возможностью приобрести готовый бизнес или открыть с нуля”, — комментирует Игорь Индриксонс.

Заграница не поможет: зарубежный бизнес петербургских предпринимателей тоже терпит убытки

В режиме ожидания

Участники рынка зарубежной недвижимости подтверждают падение спроса, но ожидают его восстановления в будущем: клиенты очень ждут открытия границ, активно смотрят и подбирают варианты, однако никто не спешит принимать решение о покупке.

“В этом нет ничего необычного, поскольку во времена неуверенности уровень инвестиций имеет свойство снижаться, пока рынок не вернётся в нормальное состояние, — говорит Алина Дашевская. — Тем не менее это приводит к отложенному спросу и скачку сделок, что мы, скорее всего, будем наблюдать. К тому же инвестиции в недвижимость традиционно считаются безопасной гаванью для инвесторов”.

Количество запросов на покупку испанской недвижимости на Prian.ru снизилось весной 2022 года на треть (по сравнению с 2019 годом). С марта по сентябрь падение составило чуть меньше 30%, за счёт некоторой стабилизации в середине лета, когда у потенциальных покупателей была надежда на скорое открытие границ.

Впрочем, интерес к испанской недвижимости сохраняется на высоком уровне — страна вместе с Болгарией и Турцией лидирует по числу запросов. Но в большей степени из–за ограничений на перемещение и из–за падения рубля реальное число запросов упало.

Другой паспорт

Испания как направление привлекает россиян не только своим местоположением, но и возможностью получить вид на жительство в обмен на покупку недвижимости.

“Более половины россиян, интересующихся приобретением недвижимостью за границей, считают главной целью переезд — в краткосрочной или долгосрочной перспективе. Испанские программы, позволяющие получить вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости или для финансово независимых лиц, по–прежнему интересны и востребованы”, — отмечает Филипп Березин.

“Пандемия и невозможность въехать в Европу заставили россиян осознать необходимость наличия ВНЖ и гражданства, одним из способов получить которые является покупка недвижимости, — считает Алина Дашевская. — Возрос спрос на получение “золотой визы” (ВНЖ за инвестиции в испанскую недвижимость от 500 тыс. евро), которая не имеет привязки к проживанию”.

Рынок под давлением

Филипп Березин прогнозирует, что по итогам на конец 2022 года число сделок (не только с участием россиян) на рынке жилой недвижимости Испании сократится на 30%. Спад практически не отразился на ценах в сегменте новостроек, в то время как на вторичном рынке дисконт доходит до 20%.

“В марте–мае, когда не был понятен масштаб пандемии, динамика цен колебалась в районе статистической погрешности — плюс–минус пара процентов. В среднем во II квартале относительно того же периода прошлого года цены выросли, но символически — примерно на 2% в годовом исчислении, — комментирует Филипп Березин. — Вторичный рынок оказался под большим давлением, часть собственников (особенно те, кто потерял работу и был связан ипотекой) вынуждена продавать свои объекты со значительным дисконтом — до 20%. Такие предложения не назовёшь массовыми, но они повлияли на средние цены. Под давлением оказалось и не самое престижное курортное жильё — то есть квартиры в не самых лучших локациях. Спрос на краткосрочную аренду резко упал, и нет уверенности, что он восстановится быстро”.

Скидки впереди

Коронавирус оживил инвесторов, которые хотят купить испанскую недвижимость с большим дисконтом, до 50%, — для себя или для сдачи в аренду.

“Большого дисконта они в Испании пока не находят, так как страна стоит ещё только в начале кризиса и на рынок со скидками (порядка 15%) попадают не самые привлекательные объекты, в основном старая недвижимость пожилых родственников, скончавшихся во время пандемии, — говорит Игорь Индриксонс. — Настоящий кризис можно ожидать в следующем году, когда банки начнут массово изымать недвижимость у людей, которые не смогут платить по счетам, и выставлять на продажу на привлекательных условиях. Тогда же можно ожидать появления скидок на жилье в курортных районах — до 50–70%. На самые ликвидные объекты — в крупных городах (квартиры, которые охотно покупают местные) вроде Барселоны и Мадрида — ожидать дисконта выше 30% не стоит”.

Как covid-19 изменит жилищный рынок: упадут ли цены на недвижимость в Испании в 2022 году

Поделитесь статьей

Испания постепенно возвращается к обычной жизни: будущее теперь видится более ясно, и эксперты в области недвижимости начинают делать более точные прогнозы относительно перспектив рынка жилья. Раф Якоб, экономист, специализирующийся в области финансов, и член управляющего совета Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), высказал свое мнение относительно того, каким будет рынок недвижимости после коронавируса в Испании в целом и в Барселоне – в частности.

Читайте также:
Комиссия банка за коммунальные платежи (ЖКХ) - в 2022 году, услуга от Сбербанка, оплата онлайн, сумма и процент, операция по терминалу

Ранние прогнозы состояния рынка недвижимости в Испании в 2019-2022 году мы публиковали здесь.

Кризис, абсолютно не похожий на тот, что случился в 2008 году

С самого начала пандемии стали раздаваться голоса, утверждающие, что рынок недвижимости ждет кризис, подобный тому, что разразился в 2008 году. Тогда произошел взрыв пузыря на рынке недвижимости, и цены на жилье рухнули на 40%. Однако сегодняшняя ситуация коренным образом отличается от тогдашней: как рынок недвижимости, так и финансовый рынок сейчас находятся в гораздо лучшем состоянии, нежели 12 лет назад.

Уровень долгов собственников сегодня намного ниже, у многих имеются накопления, а ставки по ипотеке в Испании находятся на рекордно низком уровне.

Сегодня нет никаких оснований ожидать снижения цен, хотя бы немного приближенного к уровню 2008 года. Однако очевидно, что экономика парализована, и рецессия неизбежна, а состояние рынка недвижимости напрямую зависит от здоровья экономики.

Эксперт отмечает, что сравнивать эти два кризиса – абсолютно неправильная стратегия, которая может привести к принятию неверных решений, поэтому важно понимать, что ситуация 2008 года и нынешняя имеют абсолютно разные причины и следствия.

Что ожидать от рынка недвижимости в Испании 2022 года?

Падение цен? Да. А еще − меньше операций купли-продажи и снижение спроса и предложения. При этом продавцы пострадают в большей степени, нежели покупатели, и тяжелей всего придется тем, кто владеет недвижимостью в курортных зонах на побережьях Испании, где обычно покупают летние резиденции.

Покупателей будут привлекать большие города. Многие агентства недвижимости уйдут с рынка из-за нехватки клиентов, и первыми исчезнут те, чьи услуги нельзя назвать качественными.

В самом выгодном положении окажутся покупатели, которые с уверенностью смотрят в будущее и не боятся наступившего кризиса. По мнению эксперта, речь идет в основном о молодых инвесторах, которые не напуганы нынешней ситуацией, а ищут в ней выгоду для себя. В любом случае, как покупатели, так и продавцы должны будут адаптироваться к новому положению дел.

Подробную информацию об инвестициях в Испании вы можете найти здесь.

Забудьте все то, что вы знали раньше

Всего за несколько дней активность рынка недвижимости упала практически до нуля. Конечно, рынок вновь восстановится, когда санитарный кризис останется позади, но он уже не будет прежним.

Допустим, что в январе вы имели четкое представление о текущем состоянии рынка недвижимости и об уровне цен в таких городах, как Барселона. Теперь все эти знания оказались абсолютно бесполезны, более того – они могут быть даже вредны, если вы на их основании решите принять какое-либо важное решение. Понять текущую ситуацию и адаптировать свою стратегию под нее – ключевой навык для достижения успеха. Поэтому забудьте все, что вы знали раньше, и приобретайте новый опыт и знания.

Негативные последствия будут сильнее для продавцов, нежели для покупателей

Одни владельцы недвижимости выставляют свое жилье на продажу и ждут покупателя, тогда как другие снимают свою собственность с продажи, если у них нет острой необходимости сбыть ее именно сейчас. Это приведет к сокращению числа операций купли-продажи, поскольку предложение будет ограничено.

Однако экономическая рецессия неизбежна, и многим продавцам на фоне царящей неопределенности придется снижать цены. С другой стороны, покупатели и инвесторы готовы подождать, тогда как часть продавцов испытывает необходимость в деньгах и стремится как можно скорее продать недвижимость, в связи с чем они готовы идти на уступки. В первую очередь начнут продаваться вторые резиденции и жилье, сдающееся в аренду.

Однако есть и другой момент: многие собственники считают, что их недвижимость намного лучше, чем она есть, и стоит больше, чем аналогичный объект по соседству. В большинстве случаев такие ожидания не оправданы, и в итоге сбивать цену все-таки приходится. Иными словами, если продать недвижимость действительно необходимо, нужно смотреть в глаза реальности, иначе можно упустить хорошую возможность продажи, которая в будущем может не представиться в течение долгого времени.

Инвесторы нуждаются в «плане В»

Главные города страны, такие как Барселона, в последние несколько лет привлекали большое число инвесторов, в том числе и иностранных. Сегодня эти инвесторы, имеющие в собственности один или более объектов, не находят выхода на рынок.

Оказавшись в такой ситуации, они вынуждены отказаться от «плана А» и перейти к «плану В» или «С».

Эксперт предупреждает, что ближайший год будет сложным для бизнеса. В большинстве случаев расходы на содержание недвижимости «съедят» прибыль. В этом случае продажа собственности сейчас, пусть даже с очень низкой прибылью или с ее отсутствием, может оказаться лучшим вариантом.

Эксперт рекомендует подойти к делу креативно, если так можно выразиться: нужно попытаться обговорить со своим банком условия финансирования, попытаться сдать собственность в аренду – в общем, искать варианты, а не «зацикливаться» исключительно на своем «плане А».

Санитарный кризис дает блестящие возможности платежеспособным покупателям и инвесторам, которые смотрят в будущее без страха

Платежеспособный клиент – это не обязательно тот, у кого на банковском счету лежит крупная сумма денег. Это клиент, имеющий стабильную работу и определенные накопления, а поэтому обладающий доступом к ипотечному кредитованию. В Барселоне и других испанских городах есть много покупателей, принадлежащих к этой группе.

По наблюдениям эксперта, покупатели-инвесторы становятся все более молодыми. Во время и после кризисов они принимают решения о покупке легче, чем более старшее поколение. Они не настроены на проигрыш, видят больше возможностей, лучше информированы.

Читайте также:
Самый дорогой и самый далекий остров для отдыха: фото, цена, описание

Платежеспособным покупателям сейчас предоставляется уникальная возможность получить финансирование при рекордно низких процентных ставках. Можно взять фиксированную ипотеку на 10, 20 и даже 30 лет и стать владельцем недвижимой собственности, воспользовавшись сложившейся ситуацией. Подробно об ипотечном кредитовании вы можете прочитать в нашей статье “10 правил получения ипотеки в Испании”.

Для этого достаточно иметь накопления в размере €50 − €100 тысяч. Уже такой капитал позволит вам стать владельцем квартиры в одной из зон Барселоны, доходность которой может составить более 10% от суммы собственных инвестиций.

По мнению эксперта, продажи в самых популярных зонах Барселоны и других крупных испанских городов вырастут. Так, в каталонской столице станут пользоваться спросом районы в центре и в Eixample Sant Gervasi, Borne, Gracia и пр. Ознакомьтесь с полным списком районов Барселоны в нашей статье “16 районов Барселоны для проживания и покупки недвижимости”.

Многое зависит не только от зоны, но и от необходимости собственника продать: чем она выше, тем на большие уступки он пойдет.

Однако не стоит ожидать, что собственники, желающие срочно продать недвижимость, в массированном порядке выставят свои объекты на порталах продаж по сниженным ценам. Предложения будут делаться исключительно в индивидуальном порядке, и за выгодную цену придется побороться.

Как covid-19 повлияет на стоимость недвижимости?

Вероятнее всего, цены в ближайшие несколько недель после реактивации рынка сильно не изменятся, однако в будущем разница между ценами, установленными продавцами, и конечными суммами сделок станет более заметной. В итоге цены снизятся, однако показатель снижения будет разниться в зависимости от характеристик жилья, его месторасположения и срочности продажи.

Что касается Барселоны, возможно снижение цен на 7 – 8%. В Мадриде этот показатель может быть несколько выше, а в среднем по Испании он может составить 10% в течение этого года.

Курортная недвижимость на побережье будет переживать непростое время: многие операции купли-продажи могут просто не случиться.

Сколько продлится кризис?

Влияние кризиса будет наиболее заметным в краткосрочной перспективе, и, если Испания и ЕС использует финансовые и налоговые стимулы, уже в 2022 году можно будет наблюдать положительную эволюцию.

Что происходит с ценами уже сейчас?

По данным исследования, проведенным Fotocasa, цены на недвижимость в Испании не спешат падать в связи с санитарным кризисом. По данным за апрель, в 52% провинций и в 51% муниципалитетов стоимость недвижимости выросла. Хотя, конечно, сейчас речь идет в большей степени о «виртуальной витрине», а не о реальной.

Исследование показало, что собственники пока не делают больших скидок. Более того, в апреле цены даже выросли на 0,5% по сравнению с мартом. При этом, конечно, стоит иметь в виду, что в этот период страна находилась на карантине, рынок недвижимости был практически полностью парализован, и приведенные данные относятся не к окончательным суммам сделок, а к ценам, установленным собственниками на свои объекты.

Тем не менее, в 9 автономиях цены за месяц снизились: Кастилия-Ла-Манча (-3%), Балеарские острова (-2,4%), Андалусия (-1,7%), Ла-Риоха (-1,4%), Галисия (-1,2%), Мурсия (-1,1%), Канарские острова (-0,5%), Кантабрия (-0,4%) и Эстремадура (-0,3%). Рост наблюдался в 8 автономных сообществах: Каталония (2,8%), Арагон (1,4%), Валенсийское сообщество (1,4%), Астурия (0,8%), Мадрид (0,7%), Наварра (0,5%), Страна Басков (0,3%), Кастилия и Леон (0,1%).

Рейтинг самых дорогих автономий для покупки жилья возглавляют Мадрид и Страна Басков: в среднем €3122 и €2809 за кв.м соответственно. Далее следуют:

Что изменил коронавирус на рынке недвижимости Испании?

Все помнят, как вирус активно набрал свою силу в начале весны во многих европейских странах, где начали вводиться меры безопасности, которые также ограничивали и местные рынки недвижимости. Особенно если шла речь о покупке объектов иностранцами, от которых, как известно, эта сфера в значительной степени зависит. Поэтому в Испании риэлторским агентствам пришлось оперативно перейти к формату дистанционной покупки и продажи объектов, что, в свою очередь, нашло широкий отклик среди покупателей из других стран.

Пандемия как повод для развития

Как известно, испанцы славятся своим южным подходом к решению многих вопросов, и стоит отметить, что пандемия их хорошо простимулировала– местные риэлторские агентства постарались максимально расширить описание объектов на своих сайтах, которые щедро сопровождались видеороликами и множеством актуальных фотографий. Благодаря этому потенциальный покупатель мог в онлайн-формате получить максимально полное представление об объекте и не прогадать с правильным выбором, даже если и находился при этом в совсем другой точке мира. Удаленно можно не только искать недвижимость в Испании, но также подписать договор о бронировании недвижимости, оформить саму сделку и открыть счета в банке – даже оформленные дистанционным образом они имеют в Испании полную юридическую силу. Такой вариант покупки в этой стране практиковался и ранее, но такой вариант нравился далеко не всем покупателям, поэтому популярность такая услуга набрала именно в этом году.

Безусловно не всем подходил этот формат даже в условиях закрытых границ, к тому же не всем компаниям удалось оперативно наладить весь необходимый функционал, поэтому, к примеру, некоторые начатые в феврале сделки риэлторы были вынуждены отложить. Многие покупатели ждали, что карантин будет краткосрочным, поэтому и переносили покупку недвижимости на более поздний срок. Бывали и случаи, когда в период жесткого карантина (тогда нотариусы работали и сделки можно было все равно подписывать), покупатели в силу разных обстоятельств отказывались, воспользовавшись работавшим законом о возврате оплаченных депозитов в период пандемии. С апреля по июнь текущего года в Испании было заключено на 41% меньше сделок, чем годом ранее, при этом иностранные покупатели составили около 10%.

Читайте также:
Карта Пуэрто-Рико, где находится Пуэрто-Рико на карте мира

Аренда и смена интересов иностранных инвесторов

Стоит отметить, что рынок недвижимости Испании во время пика пандемии не был обделен вниманием потенциальных покупателей – заявки в компании, занимающиеся продажей недвижимости в этой стране, продолжали приходить с привычной частотой. К тому же на местный рынок жилья стали обращать те иностранцы, которые раньше рассматривали покупку в более премиальном сегменте: например, покупатель собирался приобрести объект на Лазурном берегу, а затем из-за кризиса переориентировался на более доступный испанский рынок. К тому же многих заинтересовал комфортный испанский климат и подход испанских властей к принятым мерам безопасности, поэтому многие начали рассматривать покупку недвижимости в Испании и последующий переезд сюда на постоянное место жительства.

Первое глобальное изменение на рынке недвижимости этой страны затронуло краткосрочную аренду. Владельцы жилья, которые ранее практиковали исключительно сдачу собственности аренду на несколько дней приезжающим в Испанию в огромном количестве туристам, теперь переориентировались на долгосрочную сдачу. И в итоге даже квартиры в историческом центре таких популярных городов как Барселона и Мадрид, которые раньше было практически невозможно снять за доступные деньги, теперь можно арендовать за приемлемые средства. Неудивительно, что после снижения стоимости аренды жилья многие ждали и падения цен на покупку испанской недвижимости. Вследствие этого, многие покупатели стали приобретать недвижимость только для личного пользования, а инвесторы, которые раньше активно вкладывали свои средства в жилье для последующей его сдачи в аренду затаились, хотя ранее в популярных среди туристов районах Испании объем таких сделок составлял 50%.

Сегодня в испанском обществе наблюдется тенденция переезда в загородную недвижимость – не все могут себе позволить купить домик на побережье, однако сократить риски, связанные с угрозой здоровью вполне реально, если переехать из мегаполиса в пригород, а иногда и в сельскую местность. Тем более, что в большинстве компаний уже налажен удаленный вариант работы сотрудников. Таким образом, самой большой популярностью на рынке жилья Испании сейчас пользуются квартиры с балконами, террасами, внутренними двориками и хорошим видом из окон; дома на окраинах больших городов. Некоторые инвесторы предпочитают не ждать окончания эпидемии и все чаще обращают свое внимание на небольшие квартиры в перспективных районах, которые после окончания пандемии можно будет сдавать в аренду.

Пандемия не привела к значительному изменению цен

Кто-то ждал снижения цены и на покупку недвижимости в этой стране, связывая это с тем, что в период кризиса людям необходимы деньги для выполнения своих обязательств, поэтому некоторые из них будут оперативно выставлять на продажу свою собственность. Но нельзя сказать, что этот прогноз оправдался – да, такие случаи были, но они встречались и раньше, особенно когда речь шла о разделе имущества супругов после развода или получении наследства. Тем более, что обычно дело касалось старого жилого фонда. В итоге корректировка цен на недвижимость произошла, но ни о каких 15-20% (как некоторые мечтали) речь не шла, стоимость снизилась не более чем на 5-10%.

Иногда это происходило под давлением покупателей, которые в момент завершения сделки решали воспользоваться ситуацией и начинали немного поторговаться. Риэлторы в таких случаях помогали убедить продавца в том, что лучше снизить цену на 5% и закрыть сделку, чем совсем потерять покупателя в этот нестабильный период. Были зафиксированы и случаи снижения цен на 10-20% в курортных районах, но это произошло только с теми объектами, стоимость которых была значительно завышена ранее самими владельцами., которые не всегда прислушиваются к рекомендациям профессионалов. Поэтому такие случаи эксперты рынка недвижимости не берут в расчет, говоря о тенденциях ценообразования.

В целом можно отметить, что спустя полгода после разгара пандемии качественные недвижимые объекты пока не продают по заниженным ценам, тем более, если речь идет о курортном объекте, на которые всегда есть спрос на фоне мегаполисов, где особенно стремительно растет заболеваемость. Особенно если учесть, что в Испании снова активно вводятся запреты на перемещения между городами без уважительной причины. Кстати о городской жизни: согласно данным Национального института статистики, 80% населения Испании проживает в 10% населенных пунктов, а остальные 20% рассеяны по маленьким городкам. А согласно данным Eurostat, Испания занимает второе месте в Евросоюзе по проценту живущих в квартирах (около 60%), немного уступая по этому показателю лишь Латвии (65%). Поэтому именно в небольших городках и на курортах сейчас можно с максимальным комфортом безопасно пережидать пандемию.

Аналитики компании Tinsa подсчитали, что с марта текущего года, то есть с момента начала пандемии в Европе, цены на недвижимость в Испании на Средиземноморском побережье, Балеарских и Канарских островах упали примерно на 4%. При этом жилье в целом по стране подешевело за этот же период лишь на 1,8%. Испанские объекты на берегу Средиземного моря снизились в цене на 4,6%, а на Канарах Балеарах — на 4,3%. Однако если сравнивать данные за аналогичный период прошлого года, то можно констатировать рост стоимости недвижимости по всей Испании в размере 5%. Таким образом, несмотря на панику в СМИ, цены в этой стране продолжаются оставаться устойчивыми и в период пандемии.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Александра Дашевского, директора компании Espana Tour

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: