В Австралии строительство нового жилья достигло рекордных показателей

Цены на жилье в Сиднее и Мельбурне валятся вниз, крах ширится

Горькая ирония: за 5 месяцев до начала спада правительство советовало тем, кто впервые покупает жилье, «идти на сиднейский жилищный рынок», что должно было «обеспечить всю их оставшуюся жизнь».

«Ничто не летит к чертям по прямой», потому что всегда случаются отскоки, рано или поздно, – такова моя версия, и я ее придерживаюсь, но иногда все же бывают исключения, как в случае австралийского жилищного спада.

В агломерации Сиднея цены на все типы жилья, согласно индексу стоимости жилья CoreLogic, в феврале упали относительно января на 1.0%, за год – на 10.4%, а с зафиксированного в июле 2017 г. пика – почти на 13%. Лишь за последние 4 месяца индекс упал на 5.5%.

Обвал цен на жилье в Сиднее

Помесячно, на основе индекса стоимости жилья CoreLogic

Июль 2017, Окт. 2018, Февр. 2019

Объем продаж, состоявшихся в Сиднее в феврале, рухнул на 20.6% относительно и так слабых продаж в феврале прошлого года, согласно отчету CoreLogic.

Считается, что у тех, кто покупает жилье впервые, больше всего шансов с квартирами, так как они в основном находятся в нижнем конце рынка и их считали единственным спасением этого рынка. Но цены продолжают падать, и надежды отрасли на то, что покупающие впервые спасут рынок, теперь увядают.

  • Цены на дома упали в феврале на 1.1%, а за год – на 11.5%.
  • Цены на квартиры упали в феврале на 0.8%, а за год – на 8.8%.

В агломерации Мельбурна, на втором крупнейшем рынке Австралии, цены на все типы жилья упали за месяц на 1%, а за год – на 9.1%, согласно индексу стоимости жилья CoreLogic. С зафиксированного в ноябре 2017 г. пика индекс уже упал почти на 10%. Лишь за последние 4 месяца индекс для Мельбурна упал на 5.0%:

Цены на жилье в Мельбурне летят вниз

Помесячно, на основе индекса стоимости жилья CoreLogic

Ноябрь 2017, Окт. 2018, Февр. 2019

Цены на дома в Мельбурне упали за месяц на 1.2%, а за год – на 11.5%. Цены на квартиры упали за месяц на 0.6%, а за год – на 3.7%. По оценке CoreLogic, объем продаж в Мельбурне в феврале обвалился относительно уже и так слабых продаж в феврале прошлого года на 22.1%.

Из 10 районов австралийских столичных городов с самым большим падением цен семь в агломерации Сиднея и три – в агломерации Мельбурна (график CoreLogic):

10 худших районов столичных городов

Годовое изменение стоимости жилья

Сидней – Болкэм-Хиллс и Хоксбери

Сидней – Внутренний Запад

Мельбурн – Внешний Восток

Мельбурн – Внутренний Юг

Сидней – Внутренний Юго-Запад

Мельбурн – Внутренний Восток

Во всем этом есть горькая ирония. В феврале 2017 г.. всего за несколько месяцев до пика сиднейского рынка, Энтони Робертс (Anthony Roberts), министр городского планирования и жилищного строительства Нового Южного Уэльса, рекламировал строительство 690-квартирного комплекса в Олимпик-Парк, пригороде Сиднея, расхваливая застройщика за выделение 60 квартир для покупающих жилье впервые.

Робертс рекламировал новые стимулы для покупающих впервые, включая сокращение первого взноса до 5%, чтобы заманить их на сиднейский жилищный рынок.

«Так люди получают справедливый доступ к сиднейскому жилищному рынку. Попав на сиднейский жилищный рынок, вы практически обеспечите всю свою оставшуюся жизнь».

Меня это побудило написать статью «Жилищный пузырь в Сиднее бьет новые рекорды, политики активно агитируют» со следующей фотографией непревзойденного заголовка Sydney Morning Herald:

«Купи недвижимость в Сиднее – и обеспечь всю свою оставшуюся жизнь»

Агломерации Сиднея и Мельбурна, из-за их огромных размеров и высоких цен, доминируют в национальных показателях цен на жилье, но слабость теперь распространяется и на другие столичные города, и только Хобарт и Канберра по-прежнему демонстрируют годовой прирост (в скобках – медианная стоимость согласно CoreLogic в австралийских долларах):

  • Сидней: -10.4% (A$789 тыс).
  • Мельбурн: -9.1% (A$629 тыс).
  • Брисбен: -0.5% (A$491 тыс).
  • Аделаида: -1.0% (A$433 тыс).
  • Перт: -6.9% (A$439 тыс).
  • Хобарт: +7.2% (A$457 тыс).
  • Дарвин: -5.3% (A$398 тыс).
  • Канберра: +3.4% (A$594 тыс).

Национальный индекс стоимости жилья CoreLogic упал за год на 6.3%, а с зафиксированного в октябре 2017 г. пика – на 6.8%. Сейчас он вернулся к уровню сентября 2016 г. В отчете CoreLogic указывается, что, несмотря на спад, индекс все еще на 18% выше, чем 5 лет назад, «что подчеркивает, что большинство домовладельцев по-прежнему находятся в большом выигрыше». В проигрыше только недавние покупатели.

Такая мысль утешительна даже для Резервного банка Австралии, согласно протоколу его заседания по денежной политике от 5 февраля 2019 г., где он решил сохранить свою ключевую ставку на рекордно низком уровне 1.5%:

«В долгосрочной перспективе, по оценкам, после такого большого роста цен на жилье влияние недавнего падения цен на общую экономическую активность будет сравнительно небольшим.

С точки зрения финансовой стабильности, более жесткие стандарты кредитования, улучшение рынка труда и низкие процентные ставки должны поддерживать способность домохозяйств обслуживать свои долги.

Несмотря на падение цен на жилье, в проигрыше оказались лишь немногие домохозяйства, а значит, убытки банков будут ограниченными, даже если финансовые трудности домохозяйств станут более распространенными».

МВФ в своей оценке Австралии был менее оптимистичным. Он обнаружил, что «финансовый сектор постоянно остается уязвимым из-за высокого долга домохозяйств, по-прежнему завышенных цен на недвижимость и постоянной зависимости банков от поступления финансирования с глобальных рынков».

Читайте также:
Получение кода при помощи заказного письма

В оценке «рекомендуются дальнейшие шаги по усилению финансового надзора и финансового кризисного управления», что может оказаться хорошей идеей.

Рихтер, Вульф

Предприниматель и венчурный капиталист. Автор блога Wolf Street.

Строительный девелопмент в Австралии может быть очень выгодным .. если напрячь извилины

Интеграция Австралии в общее тихоокеанское экономическое пространство, продолжавшаяся в последнее десятилетие, привела к тому, что инвесторы из Японии, Сингапура, Южной Кореи и Китая чувствуют себя здесь как дома. Этому способствует открытость Австралии для иностранных инвестиций, их эффективная правовая защита и, самое главное, высокая доходность. Здесь есть множество возможностей для инвестора в различных сферах экономики (см. статью «Австралия для бизнеса? Открываем заново!». В этой статье речь идет об одной из них – девелопменте в строительстве жилья, где Австралия, помимо общих благоприятных экономических факторов, имеет и специфические преимущества: низкий порог входа на этот рынок, стабильный рост цен на жилую недвижимость, ее относительный дефицит. Как и любые деловые возможности, они не валяются на дороге — для их реализации нужен особый подход. Как и все преимущества – они носят временный характер. Превращение Сингапура в финансовый центр тихоокеанского региона и усилившийся переток сюда капиталов из стран Европы и США из-за недавних политических катаклизмов, неизбежно приведет к росту инвестиций в реальный сектор Австралии, и не в последнюю очередь, в строительство жилья.

Общая ситуация в строительном бизнесе в Австралии

Недвижимость в Австралии дорогая, что закономерно для стран с высоким уровнем жизни. По этому показателю аналитики Global Property Guide позиционируют страну где-то между Францией и Германией. Казалось бы, что здесь много свободных земель, но это не так – земля в крупных городах дорогая и даже ощущается ее дефицит. Цены на строительные материалы непомерно высоки. Кроме того, по данным Строительной Ассоциации Австралии в 2013 г. 40,6% строительных компаний сообщили о трудностях в закупке материалов и конструкций. Разумеется, рабочая сила здесь также не дешева (оборотная сторона высокого уровня жизни).

Кто же здесь зарабатывает? По данным официальной статистики, доход строительной отрасли составил $37,9 миллиардов в 2013 г., с увеличением на 1,1% по сравнению с предыдущим годом. Три четверти дохода получены от строительства новых зданий, 15% — от реконструкции и ремонта существующих зданий (то есть ремонтно-строительных работ), и остальное от девелопмента недвижимости. По неофициальной оценке, рентабельность строительных фирм, работающих по классической схеме (заказ-кредит-расчет) в среднем составляет 30%, и они строят основной объем жилья. В то же время, девелоперы, которые строят всего десятую часть, имеют рентабельность более 50%. Забегая вперед, скажем, что это не предел при правильных операциях с землей и использовании современных технологий строительства.

Хотя местные строительные материалы и изделия дороги, зарубежные поставки на австралийский строительный рынок составляют всего 3,1% от всего строительного дохода в 2013 г. По объему поставок этот сектор находится на десятом месте из 16 секторов экономики, со сложившимся импортом. Прирост импорта матеоиалов на австралийский строительный рынок составляет порядка 4% в год. Рентабельность импорта в Австралию строительных материалов и изделий достигает 80%, однако для вхождения на этот рынок нужны определенные усилия (об этом – чуть позже).

Состояние австралийского рынка жилья


Предпочтительный тип австралийского дома – одноэтажный, на достаточно большом земельном участке, уходит в прошлое. Сегодня отмечена долгосрочная тенденция на австралийском рынке недвижимости к строительству жилья более высокой плотности — таунхаузы и многоквартирные дома (при этом, таунхаузы здесь по определению относятся к экономклассу). Эти типы жилья отражают предпочтение городского образа жизни, небольших домашних хозяйств и рост стоимости земли.

Статистическое ведомство Австралии подтверждает рост неудовлетворенной потребности в жилье. К 2014 г. нехватка составит 308 000 единиц жилья (рассчитано на основе предположений о среднем росте строительства и спроса). К 2029 г. при тех же самых предположениях предсказывается дефицит в

604 000 единиц жилья. Независимая оценка Национального Жилищного Совета подтверждает, что Австралия имеет недостаток жилья в размере больше чем 200 000 домов прямо сейчас. В результате, по прогнозу Reserve Bank, Австралию в ближайшее время ожидает бум в секторе жилищного строительства. Сиволично, что впервые этот прогноз был обнародован на инвестиционной конференции в Гонконге (можно рассматривать его как неявное приглашение инвесторам).

Специфика жилищного строительства в Австралии

Современные жилые дома должны соответствовать духу времени, т.е. быть построены из безопасных для здоровья материалов, иметь солнечные энергетические панели на крыше и соответствовать принципам природоохранного проектирования, т.е. минимизировать нагревание и охлаждение и положительно воздействовать на окружающую среду. Некоторые из этих принципов включают:

  • теплоизоляцию стен и потолков;
  • северную ориентацию домов, чтобы получить максимальное преимущество от солнечной энергии;
  • систему внутреннего и внешнего затенения окон и стен летом;
  • наличие баков для сбора дождевой воды.

Все это является факторами удорожания, а для их нивелирования нужны факторы экономии, т.е. нужно напрячь извилины. В Австралии присутствуют практически все известные технологии строительства. Из соображений удешевления строительства в моду постепенно вошли SIP-панели. В последние годы во всех штатах активно строятся заводы по производству SIP-панелей (до этого они импортировались). Если десяток лет назад дома, построенные по SIP- технологии, напоминали коробки из под обуви, то сегодня это вполне приличные коттеджи (см. фото вверху).

Читайте также:
Аэропорт Калуга (Грабцево) официальный сайт

Для использования в строительстве сборных комплектных домов, ввезенных из-за рубежа,

правила достаточно мягкие. Необходимо иметь сопроводительные документы с инженерными обоснованиями осевых и поперечных нагрузок. Согласно Акту 1993 г. по девелопменту, требуется получение одобрения строительства, чтобы гарантировать выполнение строительных норм и правил Австралии. Для выдачи одобрения, муниципалитет или частная уполномоченная компания оценивают дизайн новых домов и их соответствие строительным нормам и правилам Австралии. Для производства строительных изделий в Австралии правила более жесткие. Система производства требует строгого тестирования на соответствие стандартам JAS/ANZ и CODEMARK. Получение сертификата JAS/ANZ включает полный осмотр и ревизию поточных линий и тестирование продукции. Изготовители регулярно сообщить любые изменениях в производстве с полным осмотром каждые 12 месяцев для продления сертификата.

В Австралии действует система кадастрового зонирования земель ALUM. Назначение земель, существующее в ALUM в форме шести основных категорий и десятков подкатегорий, действует на период до 25 лет. Пересмотр назначения земель происходит в соответствии с планами развития штата. Под инвестиционные предложения земли девелоперам выделяются как участками от 50 га до 250 га, так и небольшими участками до 0,5 га (в зоне существующей застройки). Перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку практикуется регулярно, хотя в процедуре есть свои know-how. Кроме того, при ощущении дефицита земли в некоторых районах, под девелопмент выделяются, т.е. продаются девелоперам, государственные земли (Crown Lands). Мелкие девелоперы покупают на свободном рынке участки, пригодные под строительство таунхаузов на 6-10 секций (чаще всего со старыми домами, которые они сносят). В документах (Torrens Title) на такие участки прописана возможность subdivision – разделения участка для строительства на нем и последующей продажи нескольких объектов.

Эффективная схема девелопмента в Австралии

Напрашивается вопрос: если девелопмент так выгоден, то почему же девелоперы занимают всего 10% рынка? Здесь есть два препятствия: а) необходимость наличия собственных ресурсов (по словам знатоков, нижняя планка $ 1,5 млн.), б) чтобы девелопмент стал высокорентабельным (от 50%), он требует использования специальной (и желательно оригинальной) организационной и финансовой схемы. Есть множество желающих на Fee- Development (не рисковать своими деньгами, а получать гонорары), но лишь немногие готовы к Speculative Development, т.е. выступить организатором проекта, выстроить собственную финансовую схем и вложить на старте свои средства в проект.

Основные компоненты такой схемы включают (для увеличения доходности до максимума целесообразно наличие их всех):

  1. Выбор участков, по которым заранее проработаны вопросы перевода в другую категорию (земли сельскохозназначения – разрешение для жилищного строительства).
  2. Импортную поставку основной части материалов для комплектации домов.
  3. Строительство из деталей высокой заводской готовности (это обеспечивает быстрый монтаж и минимизацию отделочных работ).
  4. Комбинированное финансирование.

Поставка материалов является самой важной частью схемы. Импортирование материалов из-за океана для комплектации своего строительства по схеме поставки под график монтажа (а он здесь почасовой) организовать нереально, что требует наличия своей перевалочной базы. В этом случае, возникает дополнительная возможность совмещения поставок материалов для своих объектов с продажей на сторону. Выбор расположения базы определяется следующими факторами:

  • вблизи оживленной транспортной магистрали:
  • в районе планируемых крупных новостроек;
  • с удобными подъездными путями и стоянкой;
  • с крытым складом достаточной площади для размещения и обработки планируемых поставок материалов и отдельными помещениями для демонстрационного зала и офиса, а также открытой площадкой достаточной площади для маневрирования техники и погрузо-разгрузочных работ.

Существуют три возможные схемы организации базы строительных материалов и конструкций:

  1. Покупка готовой базы. Здесь есть свои плюсы: такая база полностью оборудована (погрузчик, стеллажи и пр.), есть клиентура (т.е. возможность немедленно начатьпродажи). Однако есть и минусы, самый главный — это высокая цена за нематериальные активы (goodwill). Рыночная цена базы с крытым помещение около 1000 кв м. составляет порядка $2 500 000.
  2. Покупка промплощадки с готовым помещением и организация базы своими силами. Это ликвидный актив и он будет расти в цене. Такая схема наиболее выгодно в долгосрочном режиме, т.к. минимизирует эксплуатационные издержки. Цена этого варианта порядка $1 000 000.
  3. Аренда базы. Здесь минусами являются долгосрочный (не менее трех лет) договор аренды с авансовым платежом за первые 12 месяцев и страховым депозитом в размере 3-хмесячной платы. Арендная плата для базы с крытым помещение 1000 кв м. составляет около $ 50 000 в год.

Финансовый расчет для такой базы с пропускной способностью в четыре 40-футовых контейнера в месяц (загрузка 40 м3/контейнер) по средним закупочным и сбытовым ценам показал валовую прибыль не менее $250 000 в месяц. Таким образом, даже самый дорогой вариант ее организации окупается в течение одного года.

Финансовая схема предлагаемого девелоперского проекта является сложной комбинацией собственных средств девелопера, банковских кредитов, привлеченных инвестиций. Схема стартового финансирования девелопмента неизбежно подразумевает наличие собственных средств для приобретения замельного участка (при выделении земли по льготным схемам, финансовое состояние девелопера будет проверено муниципалитетом). Если объединить в рамках одной компании поставку в Австралию строительных материалов и собственно девелопмент, то рентабельность может достичь 100%. После достаточной для австралийского банка капитализации, компания может получать кредитное финансирование под 7-9% годовых с расчетом по кредиту после продажи объектов.

Читайте также:
Карта деревни Венген, где находится Деревня Венген на карте мира

Для реализации такой организационной и финансовой схемы в Австралии проведено исследование рынка недвижимости и определено реальное соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка. Будущий девелопер может уже сейчас иметь необходимую ему информацию, в т.ч.:

  • сектор рынка, где есть незаполненные ниши на данный момент и в перспективе;
  • наиболее востребованный тип объектов;
  • прогноз уровеня цен на готовую к продаже недвижимость;
  • оценку рентабельности инвестиций.

Решена проблема привлеченных инвестиций – есть производители строительных материалов и конструкций, заинтересованных в расширении их бизнеса на Австралию и готовые к долевому участию в девелоперском проекте.

Количество банкротств в строительной отрасли достигло рекордных показателей

Лента новостей

  • 13:42Россиянин задержан в Болгарии по делу о промышленном шпионаже
  • 14:35 Суд арестовал владельца компании «Росинжиниринг» Дмитрия Новикова
  • 14:12 Песков: в Кремле нет традиции проставляться на день рождения президента
  • 13:22 Бастрыкин наградит мужчину, заступившегося за девушку в метро
  • 12:52 При взрыве на танкере в Иркутской области пострадали два человека
  • 12:23 Верховная рада проголосовала за отставку спикера Разумкова
  • 12:15 Основателю Grouр-IB предъявлено обвинение в госизмене
  • 12:13 СК возбудил дело о покушении на убийство после жестокого избиения в метро
  • 11:45 Число новых случаев коронавируса в РФ выросло до 27,5 тысячи
  • 11:21 Курск с 11 октября вводит систему QR-кодов из-за ситуации с COVID-19
  • 10:49 СМИ: актер Валерий Гаркалин переведен на ИВЛ
  • 10:23 Экс-замглавы Минпросвещения Ракова заявила, что не скрывалась от следствия
  • 09:51 В Москве появился сервис по вывозу ненужных вещей
  • 09:13 В России стартует фестиваль американского кино Amfest
  • 08:55 Организаторы концертов готовят иск к СМИ из-за неверной интерпретации слов Поповой
  • 08:22 МВД РФ утвердило новый порядок подачи заявления о несогласии на выезд ребенка за границу
  • 07:43 Адвокат: еще 14 осужденных сообщили о пытках в саратовской тюремной больнице
  • 07:09 Центр Гамалеи запланировал испытания единой вакцины от гриппа и ковида
  • 05:20 МИД РФ считает, что AUKUS создает угрозу договоренностям по ядерному оружию
  • 03:57 РФ полагает, что деструктивные действия США мешают диалогу по стратегической стабильности
  • 02:53 Трамп: Китай перестал уважать администрацию Байдена из-за ее слабости
  • 02:01 Bloomberg: Путин снизил цены на газ в Европе
  • 01:33 Бастрыкин поручил передать СК дело об избиении мужчины в метро Москвы
  • 01:01 Генеральный директор ВОЗ приветствует «исторический момент»
  • 00:05 США и Китай достигли предварительного соглашения о виртуальном саммите в этом году
  • вчера, 23:31 Хованскому продлили арест за песню о теракте
  • вчера, 22:40 Москва даст бизнесу на развитие еще полмиллиарда рублей
  • вчера, 22:10 В Техасе задержан подозреваемый в стрельбе в школе ученик
  • вчера, 21:40 Бывший ректор МГТУ имени Баумана Александров избран президентом вуза
  • вчера, 21:10 Информацию о болезни Шпигеля опровергли
  • вчера, 20:39 Годовая инфляция снова выросла
  • вчера, 20:10 СМИ: экс-сенатор Шпигель сильно заболел и может быть освобожден
  • вчера, 19:40 На МКС впервые вырастили перец
  • вчера, 19:10 Неизвестный ранил трех человек в школе в Техасе
  • вчера, 18:42 Гордин назначен исполняющим обязанности ректора МГТУ имени Баумана
  • вчера, 18:33 В Техасе произошла стрельба в школе
  • вчера, 18:21 ФАС отказала в слиянии «Авито» и ЦИАН
  • вчера, 18:17 Сенатор от Адыгеи Селезнев умер от коронавируса
  • вчера, 17:54 В офисах правящей партии Австрии прошли обыски
  • вчера, 17:26 НАТО высылает восемь россиян за враждебную деятельность
  • вчера, 17:25 Мигрантов из Узбекистана привлекут к строительству космодрома Восточный
  • вчера, 16:55 Шойгу привлек к ответственности военных за участие в венчании Романовых
  • вчера, 16:28 МВД просит арестовать гражданского мужа экс-замглавы Минпросвещения Марины Раковой
  • вчера, 16:20 Выявлен главный фактор выживаемости при COVID-19
  • вчера, 15:47 Путин сообщил об ошибке ЕК в газовом вопросе
  • вчера, 15:19 Марина Ракова уволена из Сбербанка
  • вчера, 14:52 СК возбудил дела по фактам пыток осужденных в Саратовской области
  • вчера, 14:20 Мать арестованного основателя Group-IB обратилась к Путину
  • вчера, 13:49 Матвиенко исключила введение локдауна в России
  • вчера, 13:22 Нобелевская премия по химии присуждена ученым Листу и Макмиллану
  • вчера, 12:52 В Москве побит рекорд атмосферного давления

Все новости »

За первое полугодие 2015 года разорилось более 1 тыс. организаций

Количество банкротств среди строительных организаций в России в первом полугодии 2015 года в 1,5 раза превысило общее количество банкротств за весь предыдущий год, сообщает РИА «Новости», со ссылкой на сообщение Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

В документе говорится, что в 2014 году насчитывалось менее 700 компаний – банкротов, а в этом году их число уже достигло 1,08 тысячи организаций. Среди них 663 строительные фирмы, 324 проектные организации и 93 изыскательские компании.

При этом 68% обанкротившихся – это микро- и малый бизнес, крупный и средний бизнес получают такой статус гораздо реже. Однако в сообщении отмечается, что в крупном и среднем бизнесе доля обанкротившихся к общему числу действующих компаний больше, чем в малом и микробизнесе и составляет в среднем для всей отрасли 2,4% и 2,1% соответственно, в то время как в малом и микробизнесе она составляет 1,8% и 0,9% соответственно.

Кроме того, большинство обанкротившихся компаний работали в отрасли более пяти лет.

Читайте также:
Стремительное развитие космического туризма

$360 000 за дом: в Европе и США бум спроса на жилье разгоняет цены до рекордных

Вопреки ожиданиям, жилье в пандемию только дорожало. «В подавляющем большинстве стран цены на недвижимость в начала пандемии не снизились, а наоборот выросли, а в наиболее развитых экономически странах — существенно», — рассказывает главный редактор сайта Prian.ru Филипп Березин. — Причиной тому стали рекордно низкие ипотечные ставки при рекордно низких депозитах в банках, а также вливание центральными банками денег на восстановление национальных экономик. Повысился также внутренний спрос: люди начали активнее искать новое жилье, имеющееся по тем или иным причинам перестало устраивать».

Ценовой рекорд

На конец июля средняя стоимость дома в США составила $300 000, что на 17% выше, чем год назад, сообщает Березин ссылаясь на данные американского портала о недвижимости Zillow. По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), средняя цена объекта на вторичном рынке увеличилась до $363 000 (достигнув нового исторического максимума), это на 23% больше, чем в июне 2022 года.

Германия не отстает. По данным Tranio, с которыми ознакомился Forbes, во втором квартале годовой рост цен на жилье по всей стране составил 11%, к предыдущему кварталу — 2,4%. Стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке в пяти мегаполисах страны выросла на 9%, в среднем до €2492, а цены на новостройки подскочили на 8%, пишет Prian.ru со ссылкой на портал о недвижимости Immoscout24. «Рынок жилья Германии непрерывно растет на протяжении последних шести лет: цены подскочили почти на 67% с начала 2014 года», — замечает Березин. «Из-за недостаточного предложения и, как следствие, конкуренции за привлекательные инвестиционные продукты, давление на цены продолжается. Это касается как существующих, так и новых зданий», — объясняет коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. По ее словам, это приводит к падению арендной доходности, чем, собственно, инвесторов немецкий рынок и привлекает.

По данным Tranio, во Франции цены поднялись на 5% к предыдущему кварталу, средняя цена за квадратный метр составила €2900. В Иль-де-Франс (регион Парижа. — Forbes) в годовом выражении цены выросли на 9% за первые шесть месяцев к аналогичному периоду 2022-го, сообщает французское издание Connexion, ссылаясь на данные международного агентства по недвижимости Century 21. В северных регионах страны, в Бретани и Нормандии, а также в Новой Окситании, цены росли более активно — за год прирост 10-15%. Очевидно, что в пандемию Париж потерял лидерство, уступив пригородам — домам большего метража и на природе. Цены в французской столице опустились на 4% в первом полугодии год к году. «Это не конец парижского рынка, он не пустеет. Но это конец избыточности, присущей ему. Париж становится разумным рынком, а не безумием», — говорит президент агентства недвижимости Century 21 Лоран Вимонт. В целом, по стране частные дома подорожали на 7%, квартиры на 4%.

Великобритания и Испания показывают менее агрессивную динамику цен. В июле цены в Соединенном королевстве выросли на 8% к аналогичному месяцу 2022-го, что стало самым медленным годовым ростом с марта, замечает Березин. Но месяцем ранее в годовом выражении цены побили рекорд с 2004 года, взлетев на 13% год к году.

«Негативный эффект от выхода Великобритании из ЕС исчерпал себя перед началом пандемии, после чего активизировались инвесторы из-за рубежа. Особую роль в активности покупателей сыграла временная (действовавшая до середины нынешнего года. — Forbes) отмена гербового сбора (налога, взимаемого за покупку недвижимости. — Forbes), составлявшего от 2% до 12%», — рассказывает Березин из Prian.ru.

По словам Милишенковой, в Испании по итогу второго квартала цены на жилье поднялись на 2% год к году. По данным Испанской ассоциации по оценке недвижимости, средняя цена новостройки составила €223 000 (€2482 за квадратный метр), подорожав за год на 0,4%. Самыми дорогими регионами для покупки новостроек, сообщает Березин, стали Каталония (€3992 за квадратный метр), Мадрид (€3682 за квадратный метр) и Страна Басков (€2762 за квадратный метр), самыми бюджетными — Эстремадура (€1265 за квадратный метр) и Мурсия (€1209 за квадратный метр).

Бюджетные стимулы

Американский рынок недвижимости постепенно остывает. По данным Национальной ассоциации риелторов, в мае продажи домов на вторичном рынке по стране сокращались четвертый месяц подряд, только в июне подросли на 1,4% к предыдущему месяцу. Новое предложение постепенно заполняет рынок. В июне количество новых лотов выросло на 5,5% год к году, согласно ежемесячному отчету Realtor.com о жилищном строительстве, в июле больше уже на 6,5%. Однако в целом запасы жилья на 33% ниже, чем в июле год назад (но еще в начале апреля этот показатель был равен 54%). По данным Ассоциации ипотечных банкиров, средняя ставка по 30-летним фиксированным займам с 20%-ным первоначальным взносом в середине июля держалась на 3,11%, но уже в последующие недели уменьшилась и на 6 августа составила 2,99%. Количество заявок на ипотеку в середине июля было ниже на 18%, чем годом ранее.

Бурлит и рынок Испании. По данным Prian.ru, в мае испанцы получили 35 000 ипотечных кредитов, что на 37% больше, чем год назад. Число выданных ипотек растет уже третий месяц подряд, сообщает Национальный институт статистики (INE). В марте годовой рост составил также немало — 35%. В мае выдали ипотеки на €4,7 млрд, что на 45% превышает показатель мая прошлого года. Количество сделок в июне бьют рекорды — на 41% больше, чем в июне 2019-го и на 70%, чем в том же месяце 2022-го, пишет El País. По данным Tranio, в первой половине 2022 года было одобрено строительство около 30 000 домов, что на 17% выше, чем в аналогичный период 2022 года.

Читайте также:
Развлечения в Марбелье: лучшие варианты для детей и взрослых

Первое полугодие стало рекордным для Великобритании. В июне число проданных домов по стране выросло до 213 000 домов, что в четыре раза больше, чем в 2022-м, и в два раза больше, чем в мае 2022 года, согласно данным Управления по налоговым и таможенным сборам (HMRC).

Во Франции количество домов на вторичном рынке сократилось на 25%, по данным Tranio. Но рекордно низкие ставки — 1,13% — провоцируют рост спроса. По данным Банка Франции, в июне количество выданных ипотечных кредитов выросло на 6,1%, в мае — на 5,8% (21,3 млрд и 21 млрд соответственно). Березин, ссылаясь на данные Министерства экологического перехода, которое регулирует жилищное строительство во Франции, отмечает, что с апреля по июнь в стране было запущено 95 000 единиц жилья и выдано 113 000 разрешений на строительство (это на 60% и на 30% соответственно больше по сравнению с 2022 годом и на 0,7% и 0,2% больше 2019-го).

Испания минус, Германия плюс

По данным Tranio, спрос со стороны россиян на жилье в Германии в июле вырос в два с половиной раза по сравнению с июлем прошлого года и на 13% к июню этого. «В целом, в Германии в первой половине 2022 года объем транзакций составил почти €9 млрд, что даже выше, чем в среднем за пять лет. Инвестиции в сектор микроквартир уже достигли второго по величине уровня за последние пять лет», — комментирует Елена Милишенкова.

Почему такой интерес к Германии? «Во-первых, был сильный спад в 2022 году. Во-вторых, в 2022 году некоторые российские банки начали взимать комиссию за обслуживание счетов в евро, и российские владельцы капитала искали возможности куда-то деть деньги, а Берлин по рейтингу PwC — город №1 для инвестиций. В-третьих, немецкие юристы за пандемию наловчились проводить сделки удаленно, и это подстегнуло спрос», — рассказывает коммерческий директор Tranio.

В Испании и США, по словам Милишенковой, объем сделок со стороны россиян снизился на 40-50% год к году, и на 14% в месячном выражении. Березин замечает, что и в 2022-ом популярная у россиян Испания (в частности провинция Аликанте) значительно не досчиталась клиентов: в условиях карантина российские покупатели заключили 750 сделок (по Аликанте), и это на 41% меньше, чем в 2019 году.

Спрос сдерживают закрытые границы, уверены эксперты. «Разговаривая с клиентами, мы замечаем, что для многих важен личный приезд в страну перед покупкой, даже если они не собираются сами там жить», — замечает Милишенкова. По данным опроса Tranio, 66% опрошенных указали фактор закрытых границ главной причиной, сдерживающей инвесторов от покупки недвижимости за границей. Высокие продажи только в странах, открытых для посещения, подтверждает и Березин. Он приводит в пример Турцию, где ежемесячно граждане России покупают 250-300 квартир.

Новости

Разразившийся в мире финансовый кризис, конечно, не обошёл Австралию, но и не принёс ей тех тяжёлых проблем, с которыми столкнулись другие экономически высокоразвитые страны. Она пережила совсем небольшой экономический спад в IV квартале 2008 года (0,5%). В общем, кризиса Австралия почти не заметила, более того, в прошлом году продемонстрировала явные признаки стабильного восстановления:

* государственный долг остаётся, как было заявлено международным рейтинговым агентством Fitch, «исключительно низким» (22,10%), а сама страна «находится в хорошем налогово-бюджетном положении»,
* уровень безработицы снизился с 5,8% до 5,2%, ожидается его дальнейшее снижение. Кстати, сегодня больше всего шансов найти рабочее место, помимо Тайваня, Бразилии, Сингапура – в Австралии,
* ВВП в 2009 году вырос на 2,7%,
* австралийский рынок недвижимости по итогам ушедшего года признан лучшим в мире. Стоимость жилья в стране увеличилась почти на 12%, тогда как в Германии и США она за год не изменилась, а в Италии и Испании было произошло снижение цен.
Так что можно согласиться с экс-премьер-министром страны К. Радда, «Австралия продемонстрировала исключительную сопротивляемость ударной силе глобального финансового кризиса».

В чём же конкретно состоят преимущества австралийской экономики? На чём основана её удивительная прочность и стабильность? Вот только несколько соображений на этот счёт:

Эффективная экономическая политика. Так, согласно последнему рейтингу глобальной конкурентоспособности Всемирного экономического форума страна занимает высокое 16-е место. Это международное признание – результат грамотной политики правительства, проводимой не одно десятилетие;
– отказ от протекционистских мер к отечественной промышленности, тарифных барьеров, введение «плавающего» курса австралийского доллара (1983 г.), приватизации государственных предприятий. Эти и другие меры расширили конкуренцию, переориентировали экономику на внешние рынки, сделали экономику страны открытой и современной. Достаточно сказать, что средний рост ВВП Австралии за семь предкризисных лет превышал 4%, опережая этот показатель США и большинства стран ЕC;
– предыдущее консервативное правительство более десятилетия, как пишет доктор исторических наук из Австралийского национального университета Леонид Петров, занималось «разгулом политического и экономического прагматизма»: массово сокращало государственные расходы на образование, здравоохранение (университеты закрыли «ненужные» факультеты, больницы перестали делать «необязательные» операции), пособия по безработице иммигранты стали получать только через два года после въезда в страну и пр.;
– уже во время кризиса Австралия одной из первых использовала стратегию забрасывания его деньгами (почти $35 млрд.): на помощь пенсионерам и малоимущим, ремонт школ и общежитий, развитие инфраструктуры и поддержку бизнеса;

Читайте также:
Дамба Три ущелья в Китае: самая тяжелая в мире

современная промышленность и IT-технологии. Если столетие назад Австралия процветала в основном за счёт экспорта золота, шерсти и говядины, то сегодня главным двигателем её благополучия является промышленность: автомобилестроение, станкостроение, судостроение, электротехническая. К слову сказать, Австралия стала шестой страной, запустившей спутник на орбиту (1967 г.), пусть и с помощью американской ракеты-носителя. А в последние десятилетия страна сделала упор на развитие IT-технологий и инноваций. Да еще, какой упор. Сегодня она находится на 2-м месте в мире по расходам на IT-технологии, разумеется, в процентах от ВВП (7% ВВП, это больше, чем суммарно выделяется на сельское хозяйство и добывающую промышленность) и по числу компьютеров на 1 тыс. человек населения страна занимает 2-е место в мире после США. В общем, экономика Австралии уже давно признана одной из наиболее инновационных;

высокопродуктивное сельское хозяйство. Отсюда ещё один стереотип об Австралии как о «большой ферме». Самое интересное, что под сельскохозяйственные нужды используется только 6,5% территории страны. Тем не менее, благодаря высокой эффективности, сельское хозяйство является основой национального богатства страны. Так, например, несмотря на засушливый климат, страна делит 2-3 места с Канадой по поставкам зерна, занимает 1-е место в мире по поголовью овец (заметьте, 150 миллионов овец на 22,6 миллиона населения). Это превратило пятый континент в лидера по экспорту шерсти. Вообще, страна вывозит почти половину произведённого мяса, сливочного масла, сыра, сахара и муки. Благодаря своему высокому качеству, все эти продукты пользуются большим спросом на мировом рынке;

устойчивая финансовая и налоговая система. Речь идёт, прежде всего, о доступных для частного сектора кредитах под относительно низкий процент, что позволило расширить внутреннее потребление, а значит и внутренние инвестиции. Австралийцы вообще заслуженно считаются самыми активными шопоголиками, их расходы на магазины являются самыми большими в мире, как говорят они, это хорошо «поднимает настроение». Что касается налогов, то ставка подоходного налога на компании в начале этого столетия была снижена до 30%, а единый налог на товары и услуги до 10%. Банковская система страны отличается высокой доходностью и капитализированностью, а ещё эффективностью и стабильностью. К сведению, в стране находится 4 из 14 общепризнанных ведущих банков мира (ANZ, Commonwealth Bank of Australia, National Bank of Australia, Westpac Bank). Так что понятно, почему в ежегодном рейтинге развития финансовых систем всё того же Всемирного экономического форума первое место заняла Великобритания, а второе – Австралия, при этом поднявшись с 11-го места в 2009 году. Чем не успех?

благоприятная социальная политика. Чтобы рассказать о её успехах, придётся вновь обратиться к рейтингам. Так вот, по Индексу человеческого развития (Human Development Index) Австралия занимает 2-е место в мире(!). Или ещё вот такой красноречивый факт: она возглавила рейтинг стран, где мечтают жить россияне (около 9% экономически активного населения желают переселиться в эту страну), с россиянами всё понятно, но что вы скажете на то, что и 10% британцев поставили Австралию на первое место, назвав её наиболее привлекательным местом для жизни. Естественно задаться вопросом, что так манит людей на далёкий пятый континент?
– качественное образование, причём по доступным ценам (на 30-40% дешевле, чем в странах Европы и США). Австралию отличает высокий уровень подготовки, прежде всего, инженеров и специалистов в сфере IT-технологий. Не лишним будет напомнить, что эта страна является родиной 7 нобелевских лауреатов. Сегодня Австралия претендует на звание страны с самым высоким уровнем грамотности в мире. Во всяком случае, газеты там читают чаще, чем в большинстве других стран мира;
– доступное и опять же качественное медицинское обслуживание, к примеру, со студентов, пенсионеров и многодетных семей денег вообще не берут;
– достойная старость. Недавно Британский научно-исследовательский центр Economist Intelligence Unit одним из самых лучших мест для жизни и смерти признал как раз Австралию. Здесь обеспечена комфортная старость, достойный уход, существует ряд льгот (к примеру, купленный один раз билет действует целый день, причём не имеет значения, каким видом транспорта пользуешься – метро, паром, автобус, электричка). Отсюда и такая большая средняя продолжительность жизни: для женщин – 82 года, мужчин — 77;
– пособия и льготы. К примеру, Австралия является единственной страной, в которой безработные получают бессрочные пособия. Конечно, его хватает далеко не на всё, но самое необходимое и даже более того человек всё же имеет. Не случайно здесь вы не встретите ни одного нищего, городские сумасшедшие, бомжи есть, а вот нищих нет;
– безопасность. Общепризнанно, что уровень преступности в Австралии низкий. Как здесь шутят, самой серьёзной угрозой для австралийца является тепловая волна. Это, конечно, не значит, что преступность отсутствует напрочь. Бывает, что воруют, то что плохо лежит, кредитки подделывают, могут машину угнать, но здесь ключевым словом является – «бывает». Из последнего резонансного – брошенное яйцо в премьер-министра страны Джулию Гиллард, нападения дерзкого сексуального извращенца на секс-шопы, жертвами которого стали надувные куклы. Кстати, в связи с последним преступлением разыскивали «высокого кавказца худощавого телосложения»;
– минимальная коррупция. По успешности борьбы с ней страна занимает высокое 8-е место в мире;

Читайте также:
Отдых в Испании: как недорого провести отпуск

значительные запасы полезных ископаемых. Австралия имеет громадные и дешёвые в смысле разработки сырьевые ресурсы. Да чего там, она ими щедро одарена. Вот где настоящий остров сокровищ:
– крупнейшие на земном шаре запасы урана (30%), по его добыче и экспорту уступает только Канаде;
– второе место в мире (после Южной Африки) по добыче золота и запасам бокситов;
– четвёртое место по залежам марганца;
– пятое место по запасам железной руды и шестое – по её экспорту;
– шестое место по запасам каменного угля, он является ведущей статьёй экспорта (10%);
– одно из первых мест в мире по производству электроэнергии на душу населения;
– мировой лидер по добыче алмазов (18% мировых запасов);

А ещё она богата нефтью, газом, медью, высокого качества никелем, цинком, и, что называется, златом и серебром.
К тому же Австралии очень повезло с невиданным в истории сырьевым бумом. Вообще, такого повышения спроса на минералы и энергоносители не наблюдалось, пожалуй, с конца ХIХ века. К примеру, цены на железную руду с 2007 года выросли примерно в 2 раза(!). Вот этот бурно развивающийся сырьевой сектор, наряду с другими факторами, и защитил страну от глобального кризиса. Скажете, что кризис, напротив, обрушил экспорт сырьевых ресурсов в мире, но всё дело в том, что экспорт полезных ископаемых Австралии сориентирован на Китай и поддерживается колоссальным спросом его бурно растущей промышленности. Мощная чёрная металлургия Китая, а также Японии во многом работает на австралийском угле и железной руде. Это принесло стране многомиллиардные валютные доходы.
Ну, и где же знаменитое «ресурсное проклятие»? Оказывается, если относиться к дарам земли по-хозяйски, не растаскивать по карманам кучки чиновников и олигархов, не прятать на оффшорах, добра хватит всем и на всё необходимое. Кстати, Австралия, заявив, что природные ресурсы принадлежат всем жителям пятого континента, одной из первых приняла закон о рекордном повышении с 2012 года налога для горнодобывающих предприятий на добычу полезных ископаемых (составит 40%).

Развитие туризма. Одно их красивейших мест на планете с уникальной флорой и фауной, идеальными климатическими условиями (365 солнечных дней в году), не страна, а зона экологического благополучия, с полностью развитой инфраструктурой, суперсовременными городами, привлекает не только любителей серфинга и дайвинга. Ведь на земле так мало мест, где осталось что-то настоящее и неподдельное, чем славится Австралия. Вот и не зарастает сюда туристическая тропа, соответственно, растёт доход от туристической деятельности (6,2% ВВП страны);

неизменная политическая стабильность. В качестве иллюстрации можно привести итоги известного рейтинга «недееспособности» государств мира (Failed States Index 2010), составленного американским журналом Foreign Policy и Американским Фондом Мира (The Fund for Peace). Известно, что он отражает способность властей контролировать целостность территории, а также демографическую, политическую и экономическую ситуацию в стране. Так вот, Австралия в нём заняла 168-е место (чем ниже место, тем почётней). Добавим ещё, что с точки зрения эффективности реализации государственной политики, пятый континент входит в число 4-х ведущих стран мира. Вот так, ну что тут скажешь;

трудовые ресурсы. Австралия, долгое время располагавшая ограниченными людскими ресурсами (к концу Второй мировой войны население страны составляло всего около 7 млн. человек), всегда была заинтересована в притоке иммигрантов. В результате, сегодня каждый пятый австралиец родился не в Австралии (около 0,25 млн. – выходцы из бывшего СССР). Понятно, что приезжие были большей частью молодые люди, квалифицированные рабочие и дипломированные специалисты, которые принесли, точнее, привезли с собой важные знания, порой крупные капиталы, разнообразные языки, прочные связи со многими странами мира, управленческий опыт работы на Западе, что, без сомнения, ускорило развитие страны. А в кризис «новые австралийцы» помогли избежать рецессии, их нужно было обеспечить жильём, мебелью, одеждой, что, конечно, стимулировало экономику;

привлекательный инвестиционный климат. И опять о рейтингах. Такая уж эта страна. В этом смысле очень важным является показатель лёгкости ведения бизнеса. Так вот, по этому рейтингу она занимает совсем неслабое 9 место в мире. Правительство Австралии не сотрясает воздух пустыми призывами к иностранным инвесторам вкладывать капиталы, а создаёт для этого комфортные условия: все обязательные процедуры для открытия бизнеса занимают не более двух дней, с точки зрения готовности к ведению «электронного бизнеса» она входит в первую тройку стран Азиатско-Тихоокеанского региона, здесь невысокий уровень затрат на ведение бизнеса (к примеру, стоимость офисной площади в Сиднее на 74% дешевле, чем в Лондоне, стоимость телефонных звонков из Австралии в США ниже, чем из Великобритании, Японии или Китая). Так, компенсируя географическую удалённость и изолированность страны, создаются благоприятные условия для ведения глобального бизнеса. Поэтому в стране открыто более 840 главных представительств иностранных компаний, действующих в АТР, свои штаб-квартиры имеют крупнейшие транснациональные корпорации. Есть интересная цифра, на конец 2008 года общий объём иностранных капиталовложений в Австралию составил $1 трлн. 724 млрд. Кстати, она одной из первых после кризиса начала поднимать ставку рефинансирования, понятно, для привлечения инвесторов.

Читайте также:
Иностранцы способствуют росту арендных ставок на жилую недвижимость в Лондоне

В общем, в Австралии создана устойчивая, конкурентоспособная, открытая и современная экономика. И главная заслуга в этом, конечно, самих австралийцев, как они сами себя называют, – оззи.

«Учиться, учиться и еще раз учиться»: о рекордном объеме инвестиций в студенческое жилье

Только в 2018 г. объем инвестиций в студенческое жилье составил рекордных 16,3 млрд дол., превысив предыдущий максимум 2017 г. (15,9 млрд дол.). Лидерами по доле инвестиций в студенческую недвижимость традиционно стали США – 57% от общего объема капитала, а второе и третье места разделили Великобритания и Германия – 27% и 4% соответственно. Популярность сегмента во многом связана с дефицитом: к примеру, только в Берлине, Париже и Мадриде к 2022 г. недостаток койко-мест для студентов превысит 100 тыс. мест.

• Демографические изменения, а также увеличение объемов государственного финансирования образовательных программ по всему миру способствовали динамичному росту количества учащихся за последнее десятилетие. В свою очередь, поиск относительно низкорисковых инвестиций с хорошей доходностью, к которым относится студенческое жилье (PBSA или purpose-built student accommodation), привлекает в сектор все больше инвесторов, стремящихся диверсифицировать активы за пределами внутренних рынков.

• По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, в настоящее время студенческое жилье уходит от концепта устаревших общежитий к благоустроенному автономному пространству. Чаще всего оно представляет собой студию или квартиру для одного человека, обеспеченную всеми минимальными удобствами для комфортного проживания, при этом в рамках проектов предусматриваются отдельные помещения для общения студентов и совместных занятий. Именно в современное PBSA инвесторы стремятся увеличить объем инвестиций.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, объясняет: «На текущий момент специализированное жилье для студентов в России строится чаще всего по адресным государственным программам без привлечения частных инвестиций. Однако вслед за формированием организованного рынка арендного жилья, которое мы наблюдаем в последнее время, начнет развиваться и аренда для разных целевых аудиторий. Например, в рамках ИЦ «Сколково» уже построены жилые кварталы, где апартаменты предназначены для аренды резидентами центра, а также ведется строительство жилья для студентов «Сколтеха».

В качестве альтернативы общежитиям, предоставляемым вузами, студентам предлагается покупка или аренда малогабаритных квартир и студий, которые сейчас активно возводятся. Так, за последние три года даже в высокобюджетном сегменте доля такого предложения увеличилась в два раза – до 7% (лоты до 50 кв. м). В настоящее время обсуждается и формат коливинговых проектов, однако они пока не получили широкого распространения».

Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, отмечает, что по мере улучшения качества образования основное внимание будет уделяться не только привлечению талантов со всего мира, но и удовлетворению их спроса на студенческое жилье. На данный момент у нас в работе уже есть несколько инвестиционных проектов в сегменте PBSA по всему миру. Конечно, сейчас для российских инвесторов в зарубежную недвижимость это достаточно нестандартный подход к инвестированию, однако существенный дефицит качественного студенческого жилья и стабильный поток арендаторов будут ежегодно обеспечивать ему высокую доходность.

• Развитие сегмента студенческого жилья является одним из ключевых драйверов сделок на мировых рынках, в связи со значительной долей международных инвестиционных сделок от общего объема инвестиций в сегмент за последние 3 года (40%). В абсолютном выражении в динамике 3-х лет объем инвестиций внутри рынка только в Северной Америке достиг 21,1 млрд дол., а показатель трансграничных сделок зафиксирован на уровне 6,3 млрд дол.

• Инвесторы США наиболее активны среди остальных регионов в отношении трансграничных сделок: за последние пять лет они потратили на PBSA в разных странах 7,5 млрд дол. Однако баланс сил постепенно смещается в пользу инвесторов Азиатско-Тихоокеанского региона.

• Фактически объем инвестиций из Азиатско-Тихоокеанского региона в рынки студенческой недвижимости по всему миру увеличился на 47% за последние пять лет, по данным RCA. Только в 2017 г. сумма составила 3,5 млрд дол., в 2018 г. поток капитала несколько снизился на фоне глобального замедления экономического роста и осторожного интереса инвесторов к недвижимости во второй половине прошлого года.

• Трансграничные сделки институциональных инвесторов за последние три года составили 75% от общего объема капитала. Вместе с тем, наблюдается заметный рост активности среди фондов прямых инвестиций, и, скорее всего, эта тенденция сохранится. По данным поставщика финансовых данных Prequin, только в 2017 г. было привлечено 124 млрд дол. нового капитала, и многие из крупнейших североамериканских фондов нацелены на европейский рынки.

• Среди крупных европейских городов текущий уровень обеспеченности студенческим жильем составляет 20%. По данным ОЭСР, в настоящее время около 5 млн студентов уже обучаются за пределами своей страны, а к 2025 г. их число достигнет 8 млн, что, несомненно, повлияет на рынки PBSA. Соответственно, рост количества обучающихся за пределами родного города или страны означает, что дефицит жилья в дальнейшем увеличится.

• В настоящее время более 800 000 китайских студентов учатся за пределами своей страны, обучающихся из Индии – 255 000 человек. Отток студентов из данных стран увеличился более чем на 20% за последние пять лет, способствуя общему увеличению числа студентов из Азии на 31%. При этом лидеры среди стран, принимающих наибольшее количество обучающихся, – США (26% от общего числа студентов), Великобритания (12%), Австралия (8%), Россия (6%), а также Германия, Франция и Япония (по 5%).

Читайте также:
Как можно добраться из аэропорта Шереметьево до метро: варианты маршрутов

• В течение последних трех лет вплоть до 2018 г. число студентов в Берлине, Мадриде и Париже росло в среднем на 2,5% в год, и строительство PBSA не соответствовало заданным темпам. Учитывая текущие тенденции, только в этих трех городах к 2022 г. недостаток койко-мест для студентов превысит 100 тыс. Следовательно, и аппетит к инвестициям в новые проекты должен возрасти.

• На рынке студенческого жилья в настоящее время наблюдается ощутимый дефицит: по показателю количества студентов, претендующих на спальное место, лидируют Порту (28 чел./койко-место), Лиссабон (25 чел./койко-место) и Севилья (23 чел./койко-место). В Милане, Барселоне и Париже показатель достигает 22, 20 и 19 чел./койко-место соответственно.

• Рост числа студентов в Европе обусловлен упрощенным порядком выдачи виз и разрешения на учебу, увеличением разнообразия программ обучения на английском языке и относительно бюджетной стоимостью образования (по сравнению с Великобританией и США). Кроме того, многие университеты сформировали устойчивые партнерские отношения с «принимающими» городами, поскольку стремятся повышать свою привлекательность для международных абитуриентов.

• Марина Шалаева отмечает: «Один из лучших примеров PBSA в Европе расположен на Кипре. Недавно при Университете Никосии были построены три ультрасовременные студенческие резиденции SIX, U и TRIANGLE, которые полностью меняют стандарты общежитий. Для обучающихся предусмотрены различные опции касательно питания, досуга и отдыха – на территории находятся игровые зоны, фитнес-залы, даже эксклюзивный бар на крыше. В последнее время благодаря качественному уровню образования и интересным программам обучения университет привлекает много иностранных студентов со всего мира, и комфортные условия проживания также играют важную роль».

• На данный момент в Европе обучается примерно 15 млн студентов дневного отделения в 3 300 вузах. Регион привлекает студентов престижностью расположенных там университетов: в ТОП-250 известнейших вузов мира входят образовательные учреждения в Великобритании (33), Германии (28), Нидерландах (13), Швейцарии (8) и Франции (7).

Мышки по норкам: в России обновлен рекорд по продажам недвижимости

С января по сентябрь 2022 года россияне потратили 265 млрд рублей, чтобы улучшить жилищные условия. «Известия» совместно с экспертами разбираются, в чем причины и каковы последствия нового бума на недвижимость для российской экономики и социальной сферы.

Люди защищают нажитое

Инвестированные в 2022 году в недвижимость 265 млрд рублей — это на 34% больше, чем за аналогичный период 2022 года и на 56% больше относительно 2019 года.

Даже в III квартале, когда по традиции рынок затихает в сезон летних отпусков, объем инвестиций составил 77 млрд рублей, что на 15% превышает прошлогодний показатель, сформировавшийся под влиянием программы льготной ипотеки.

При этом объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 43 млрд рублей, хит продаж — складские помещения.

По мнению экспертов рынка, 2022 год станет рекордным по количеству приобретенного жилья. Судя по нынешним темпам, год может завершиться суммой продаж в 350–390 млрд рублей.

Рекордный объем инвестиций в недвижимость связан с увеличением спроса на защитные активы в условиях повышенной волатильности на рынках, а также с повышением уровня цен, полагает аналитик корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова.

— Рост вложений в участки под жилое строительство обусловлен льготными госпрограммами по ипотеке, ростом доступности кредитов на индивидуальное жилищное строительство и бумом на этом рынке, вызванным тенденцией к переходу на удаленный режим работы.

Эксперт объясняет ажиотажный спрос на складские мощности дефицитом провозных емкостей и пропускной способности инфраструктуры.

Повышенный риск из-за незнания

Рекордный объем инвестиций в недвижимость — это не хорошо и не плохо, но есть риск, что ажиотаж связан с низким уровнем финансовой грамотности россиян, говорит управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.

Главная опасность в том, что большая часть этой недвижимости куплена в ипотеку. Вероятно, возросший спрос базируется на ожидании продолжающегося роста цен на недвижимость. Население мечтает обогатиться, продав эту недвижимость после того, как та вырастет в цене. [Популярные блогеры уверяют, что это] значительный инвестиционный доход без рисков. Но это не так: недвижимость подвержена существенным рыночным рискам, в том числе из-за ликвидности и расположения объектов.

По оценке НРА, в России сейчас нет «пузыря» на рынке недвижимости, который мог бы привести к кризису экономики, как это случилось в 2008 году.

— Тем не менее, — продолжает Гришунин, — та часть населения, которая не диверсифицировала доходы в различные виды финансовых вложений и положилась на бесконечный рост цен на квартиры (что, в принципе, невозможно, так как этот рынок цикличен), будет жестоко разочарована в невозможности получения высокого инвестиционного дохода. В зоне риска — те, кто вложился в спекулятивные рынки Москвы, Петербурга, Краснодара и Сочи.

В то же время эксперт одобряет покупку жилья в качестве долгосрочного варианта инвестиций, так как в перспективе 5–10 лет рост цен на недвижимость обычно опережает рост инфляции.

Читайте также:
Стоянка в аэропорту Кольцово в Екатеринбурге

— Поэтому ведущие инвестиционные консультанты рекомендуют диверсифицировать инвестиционный портфель так, чтобы вложения в недвижимость не превышали 5–10% всего инвестиционного портфеля. В условиях России эта цифра может быть выше, 20–30%, — подытоживает аналитик.

Ажиотаж — прямое следствие инфляции

Инфляционные ожидания населения растут во всем мире, и связано это со сверхлиберальной политикой центральных банков, утверждает руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.

— В пандемию печатный станок включили на полную мощность, поэтому цены на сырьевые товары растут. А покупка сырья — это способ защититься от инфляции. Как следствие, цены на готовую продукцию также растут. И граждане, и компании начинают паниковать и инвестировать деньги в материальные ценности. Повышенный спрос на недвижимость также связан с резким ростом цен на стройматериалы в мире: очевидно, стартовал новый виток цен на квартиры.

Дополнительный интерес в России эксперт объясняет окончанием льготной ипотечной программы 1 июля и ожиданием роста ключевой ставки. В данной ситуации спрос продиктовал предложение.

— Застройщики воспользовались ситуацией ажиотажного спроса и подняли цены на недвижимость.

По мнению аналитика, самый большой «подводный камень» — это время.

— Срок среднего ипотечного кредита растет до примерно 20 лет. При этом экономика России остается сырьевой и не спешит перестраиваться на технологические рельсы. Сырьевые товары характеризуются высокой волатильностью цен, следовательно, кризисы в сырьевых экономиках бывают чаще, примерно раз в восемь лет. Это значит, что те, кто купил квартиру при помощи ипотеки, почти гарантированно за время ее действия пройдут через два кризиса. У многих — «умирающие» специальности, которые не впишутся в новую экономику. Смогут ли эти люди в кризисы выплачивать ипотечные взносы, большой вопрос, — резюмирует Верников.

Другого раза не будет

На темпы покупки недвижимости повлияла госпрограмма льготной ипотеки. Однако еще больше их подстегнули временные ограничения программы и ожидание роста ключевой ставки, отмечает аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев.

— Банк России на фоне крайне высоких темпов инфляции уже вернулся к циклу повышения ставок и в ближайшее время будет вынужден придерживаться этой стратегии. На ближайшем заседании ЦБ РФ 22 октября ставку наверняка повысят на 25–50 б.п. И до конца года, вероятно, еще как минимум один раз. Возврата льготных ставок по ипотеке ждать не приходится. Вероятно, ставки вернутся в область двузначных значений.

Если оценивать активность, с которой население скупает жилье, то тут, по мнению аналитика, не всё так однозначно.

— С одной стороны, сегмент строительства — один из самых насыщенных трудовыми ресурсами. Застройщик обеспечивает работой 200 человек непосредственно на стройке. Прибавим всех, кто производит металлы (арматура, перекрытия и т.д.), строительные смеси, отделочные материалы, сантехнику, электрику, решает задачи логистики и т.д. «Большая стройка» позитивно сказывается на динамике развития национальной экономики. Растут производства, занятость, обеспеченность зарплатами.

С другой стороны, быстро растет и закредитованность, — продолжает Коренев. — Это не было бы проблемой, если бы у всех была стопроцентная гарантия занятости. Но жизненные ситуации (болезни, потеря работы, уход за близкими, рождение детей) тут же бьют по платежеспособности заемщика. И немалая часть тех, кто взял сейчас кредиты, не обладая запасом кредитоспособности, рискует в будущем оказаться на мели. А это не только потеря жилья, за которое не до конца выплачен кредит, но и риски для финансовой системы страны.

В стране есть деньги

Вложиться в недвижимость — старый, быть может, несовременный, но надежный способ сохранить накопления, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.

— Люди, которые обожглись на разных ненадежных инструментах сохранения и наращивания капитала или хотя бы наслышаны о таких случаях, предпочитают что-то покрепче, чем «невидимые» инструменты вроде инвестирования, где надо иметь хотя бы элементарные знания о фондовом рынке. А недвижимость — осязаема. Квартиру можно сдавать и получать стабильный доход, продать позже и дороже, отдать в пользование подрастающим детям. Это прозрачный материальный актив.

Однако многие вкладывают не только всё, что у них есть, но и берут ипотеку. В этом, по мнению эксперта, главная опасность.

Ипотеку брали и те, кто тщательно готовился — копил деньги на первоначальный взнос, набирал «финансовую подушку» на случай потери работы, — и те, кто купил квартиру импульсивно. Вторые, несомненно, в зоне риска просрочек, невыплат, судебных процессов и реструктуризации долга. А вот те, кто купил квартиры за свои деньги, остаются в плюсе.

По мнению эксперта, население вкладывалось в любую недвижимость: сданную и недостроенную, в «первичку» и «вторичку».

— На рынке из-за роста цен на стройматериалы образовалась парадоксальная еще несколько лет назад ситуация: готовое и сданное жилье продается дешевле, чем квартира в доме на этапе котлована. Немаловажная роль в удорожании только начатых проектов — в сократившейся из-за пандемии рабочей силе.

Согласно оценке WMT Consult, очередного бума и тем более обновления максимума продаж недвижимости в 2022 году ждать не приходится, резюмирует Екатерина Косарева.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: