10 самых опасных водоемов мира, которые притягивают туристов, как магнит

6 самых опасных мест для туристов, которые притягивают как магнит

Красиво, незабываемо, но опасно.

Выбирая, куда отправиться в отпуск, люди руководствуются своим бюджетом, видом отдыха, который они предпочитают, а также массой других факторов, среди которых не всегда учитывается безопасность.

Участники нашего списка входят в число самых красивых, уникальных и запоминающихся туристических направлений в мире, а также самых рискованных мест для посещения.

Побывать там интересно, а вот вернуться назад получается не всегда.

1. Атолл Бикини (Маршалловы Острова)

Атолл, название которого перенял женский купальный костюм и которое, к слову, переводится как «кокосовое место», сложно назвать райским уголком: в результате использования его в качестве ядерного полигона в 1940-х и 1950-х годах, он до сих пор загрязнен радиоактивным цезием-137.

Несмотря на это, а также на удаленное расположение атолла и ограниченные возможности транспортировки, он как магнит долго притягивал к себе туристов. В результате в 2007 году группа водолазов и журналист застряли там на неделю из-за отсутствия запасных частей для сломанного самолета, который должен был их забрать.

Учитывая то, что уровни гамма-излучения на атолле в шесть раз превышают безопасные, подобные задержки весьма опасны для здоровья визитеров.

2. Вулкан Эрта Але (Эфиопия)

Только представь себе один из самых впечатляющих пейзажей на Земле: светящийся вулкан с озером лавы. Но пересеченная местность, постоянные землетрясения и вулканические пары — это, мягко говоря, вызов для туристов.

И добраться туда тоже весьма непросто: нужно преодолеть 14-километровый подъем в гору по острым, как бритва, зазубренным лавовым камням в одном из самых жарких мест на Земле — и сделать это предстоит после нескольких часов неудобной езды по пересеченной местности.

Это жестокое, опасное путешествие, которое категорически нельзя предпринимать без напряженной, тщательной подготовки.

3. Национальный парк Долина Смерти (США)

Этот потрясающе красивый национальный парк — настоящая мечта фотографа, с красочными скальными образованиями, невероятно ясным ночным небом и (в редких случаях) красивыми полевыми цветами. Благодаря комплексной программе от рейнджеров и услугам, которые включают проживание в роскошном коттедже с бассейном и послеобеденным чаем, этот дикий парк выглядит обманчиво прирученным.

Но, к сожалению, каждый год туристы умирают здесь от жары. Самый засушливый национальный парк США Долина Смерти имеет сложный для преодоления ландшафт, обманчивые погодные условия и отдаленные, изолированные дороги и тропы, поэтому посещать его в июле рекомендуется только после тщательного инструктажа и с соблюдением всех мер предосторожности.

4. Утесы Мохер (Ирландия)

Потрясающие скалы, захватывающий дух вид на Атлантический океан и прекрасные зеленые поля делают утесы Мохер одними из самых живописных мест Ирландии. И для осторожных путешественников они безопасны.

А вот для некоторых авантюристов, к сожалению, нет. Сочетание сильных ветров, скользкой дороги из-за устойчивого ирландского тумана и неровной почвы потенциально смертельно. Осложняет ситуацию отсутствие барьерных заграждений и вездесущие смельчаки-фотографы, раздвигающие границы безопасности.

В любом случае, это одно из самых коварных мест, где жизненно важно оставаться на проторенном пути и не искушать судьбу ради еще одного эффектного фото.

5. Гора Монблан (Франция)

В среднем ошеломляющие 100 человек умирают на горе Монблан каждый год. Хотя это всего лишь незначительный процент от общего числа посетителей этого популярного французского курортного города — учти, что за сто последних лет на Эвересте погибло в общей сложности менее 400 человек.

Что делает самый высокий пик Европы таким опасным местом? Отчасти его доступность. Неопытные альпинисты ошибочно полагают, что Монблан не требует такого же уровня интенсивной физической подготовки, как удаленный Эверест. Но даже для самых опытных альпинистов всегда существует смертельная угроза, связанная с неожиданными сходами лавин наряду с непредсказуемыми штормами.

6. Нью-Смирна-Бич (США)

Согласно статистике, ты, скорее, получишь телесные повреждения от унитаза, чем от акулы. Угроза нападения этих кровожадных рыб обычно является грубым преувеличением, но не на новом пляже Смирны во Флориде.

За всю историю этого красивого, но опасного пляжа было зарегистрировано уже 250 несчастных случаев с участием акул. Одно из объяснений такой пугающей активности этих хищников заключается в том, что в этом районе много молодых бычьих акул, которые недостаточно опытны, чтобы различать людей и свою основную добычу, но это слабое утешение — знать, что на тебя нападают из-за невежества, а не злобы!

К счастью, большинство встреч с акулами не приводят к смертельному исходу, но это по-прежнему не совсем та история, в которую хочется попасть во время отпуска — по крайней мере, нам.

Скинулись на крышу Как стать владельцем недвижимости, имея тысячу рублей

В России в последние годы стала модной тема краудфандинга (краудинвестинга), когда деньги на различные бизнес-проекты, в том числе в сфере недвижимости, привлекаются на специальных интернет-площадках. При этом инвесторам обещают доходность от восьми до 60 процентов годовых. Можно ли верить таким обещаниям?

Сразу оговоримся, что краудфандинг и краудинвестинг — понятия практически идентичные. Классический краудфандинг зародился в конце 90-х годов прошлого века в творческой среде (фанаты одной музыкальной группы при помощи интернет-кампании решили собрать деньги на турне своих кумиров по США). Поэтому многие эксперты все же склоны связывать термин «краудфандинг» именно с финансированием художественных выставок, концертов, киносъемок, благотворительностью. Когда же речь идет о получении прибыли от совместных инвестиций в коммерческие проекты, в том числе в сфере недвижимости, корректнее говорить о краудинвестинге, который начал формироваться только в начале 10-х годов века нынешнего. Но, так или иначе, вышеописанные понятия часто используют как синонимы, в том числе в сфере права.

Crowdfunding дословно в переводе означает «финансирование толпой». Появление механизма связано с развитием информационных технологий — деньги на проекты привлекаются от широкого круга инвесторов с помощью специальных краудплатформ в онлайн-режиме. В свою очередь, любой человек с помощью нескольких кликов, или прикосновений на своем девайсе, не вставая с дивана, может за несколько минут и без всяких посредников стать владельцем доли апарт-комплекса в Испании, фермерской лавки в Калифорнии, барбершопа в Москве или мини-отеля на Байкале.

Краудинвестинг в недвижимости работает путем передачи в собственность бекеру (пайщику) виртуальных акций или долей (за рубежом они называются equity), которые дают право получать ежемесячные дивиденды с доходов — как от аренды, так и с учетом роста стоимости объекта недвижимости. В последнее время с развитием блокчейна и других цифровых технологий речь в числе прочего идет и о том, чтобы в качестве equity использовать токены или криптовалюты. Для того чтобы стать участником проекта, нужно зарегистрироваться на сайте платформы, заполнить анкету, выбрать объект недвижимости и подать заявку на приобретение доли. Сегодня для российских частных инвесторов доступны как многие мировые, так и российские площадки.

Всемирная коллективизация

В мире краудфандинг распространен во всех сегментах недвижимости. Одной из наиболее продвинутых в этом плане стран является Великобритания. Два года назад здесь была зафиксирована рекордная по срокам сделка купли-продажи недвижимости при помощи краудфандинговой платформы: 126 инвесторам понадобилось всего 35 минут, чтобы совместными усилиями приобрести двухкомнатную квартиру в графстве Суррей стоимостью чуть более 210 тысяч фунтов стерлингов.

«Минимальная инвестиция на одной из британских краудфандинговых платформ может колебаться от 50 до тысячи фунтов стерлингов. В зависимости от платформы доходность также может варьироваться от двух до шести процентов годовых или порядка 10-12,5 процента от валового дохода от сдачи объекта в аренду ежемесячно», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

По его словам, британские краудфандинговые компании уверены, что такие покупки «всем миром» снижают барьеры для входа на рынок. Каждый может принять участие в приобретении инвестиционной собственности, которую прежде никогда не мог себе позволить. Только в Лондоне на каждой из крупнейших краудплатформ сегодня числится как минимум 20 различных жилых объектов. Цена варьируется от 165 тысяч фунтов стерлингов за квартиру на северо-востоке Лондона до нескольких миллионов за более привлекательные лоты.

Краудинвестинг в сфере недвижимости также развит в США, где через крупнейшую краудфандинговую площадку Fundrise в целом десятки тысяч американцев вкладывают в недвижимость миллиарды долларов. На привлеченные деньги застраиваются целые районы. К примеру, летом прошлого года Fundrise создала инвестиционную платформу eFund — она позволяет инвестировать в недвижимость совсем небольшие суммы (от 10 долларов), приобретая доли в проектах строительства жилья для молодых людей, которые хотели бы купить его в собственность. Однако большинство участников вкладывали как минимум по тысяче долларов. За первую неделю после запуска проекта в возведение и модернизацию жилья в Лос-Анджелесе вложились более шести тысяч человек.

Помимо Fundrise сегодня в США на рынке недвижимости работают такие краудплвтформы, как Realty Mogul, Prodigy Network, Property Peers, Primarq. Впрочем, большинство площадок специализируются не только на жилье, но и на коммерческой недвижимости. Вложения в магазины, рестораны, офисы, коворкинги и прочие бизнес-объекты являются наиболее выгодными.

Есть что предъявить

В России тоже была одна попытка использовать механизм краудфандинга для покупки жилья, но она оказалась неудачной. Весной 2016 года предприниматель, владелец ряда разнообразных инвестиционных проектов Юрий Гольдберг презентовал еще одно свое детище под вывеской «Сенсационный антикризисный краудинвестинг на рынке жилой недвижимости». Однако в дальнейшем никаких новостей о реализации данной идеи в новостном поле не появилось. На вопрос нашей редакции о судьбе проекта в одной из компаний, возглавляемой Гольдбергом, ее представитель ответил: «Это было давно. Зачем об этом сейчас вспоминать?»

Первые успешные краудпроекты в России появились именно в сегментах коммерческой недвижимости. В частности, весной 2015 года основатель KupiVip.ru Оскар Хартман и сооснователь Financial Consulting Group (FCG) Владимир Лупенко создали компанию Aktivo с одноименной краудплатформой. Компания декларирует, что клиент, вложивший в качественные офисы и магазины от 100 тысяч до нескольких миллионов рублей, будет обеспечен стабильным долгосрочным доходом в размере 10-12 процентов годовых от аренды, плюс пять-семь процентов за счет роста стоимости активов. Минимальная стоимость пая в Aktivo составляет 300 тысяч рублей.

Судя по тому, что сейчас говорят представители компании, финансовые обещания удается выполнять. Среднегодовая доходность торговых объектов, представленных в портфеле Aktivo, составляет от 12,7 процента годовых (для сравнения: средняя доходность по рублевым вкладам в топ-10 российских банков в конце марта 2018 года была на уровне 6,6 процента).

«Частные инвесторы начали вкладывать через краудфандинговые площадки все большие суммы, — рассказал «Дому» генеральный директор Aktivo Егор Клименко. — За последний год средний чек на нашей площадке, к примеру, вырос с 2,8 миллиона до 6,2 миллиона рублей. В 2017 году инвесторы вложили в объекты, находящиеся под нашим управлением, в общей сложности около 750 миллионов рублей. За год портфель увеличился в 1,5 раза и превысил 1,25 миллиарда рублей. Безусловно, это связано как с ростом доверия к площадке, так и с интересом населения к рынку коллективных инвестиций в целом».

В последнее время у Aktivo на рынке начали появляться реальные конкуренты. В частности, краудинвестингом заинтересовался Александр Ручьев, экс-глава компании «Мортон», которая в период своего существования была одним из крупнейших российских застройщиков. Сейчас он является президентом ГК «Основа», которая с группой партнеров приняла участие в создании краудплощадки для инвестиций в недвижимость Credo Capital. «Станьте партнером Credo и зарабатывайте до 19 процентов годовых на высокодоходных объектах коммерческой недвижимости», — зазывает клиентов титульная страница сайте компании. Составляющие те же — 12 процентов годовых плюс семь процентов за счет роста рыночной стоимости объекта. Минимальный порог входа (стоимость пая) — около 900 тысяч рублей.

Пока обе крупнейшие площадки сконцентрированы в основном на торговой недвижимости. В частности, Aktivo на сегодняшний день предлагает частным инвесторам стать совладельцами четырех коммерческих помещений (три из них находятся в ближайшем Подмосковье, а одно — на северо-востоке столицы). Якорными арендаторами являются магазины ведущих российских продовольственных сетей — в Долгопрудном располагается супермаркет «Виктория», в Люберцах — «Пятерочка», в Егорьевске — «Лента», а в Москве — «Магнит».

Среди арендаторов Credo Capital числятся «Ашан», Перекресток», «ВкусВилл», «Пятерочка», «Детский мир». Из неторговых партнеров — Сбербанк и «Физтехпарк».

Впрочем, помимо специализированных игроков на рынке краудинвестинга есть и те, кто с помощью соответствующего механизма решает свои локальные задачи: либо путем создания своих небольших «краудпесочниц» под конкретные цели, либо пользуясь базами мультиформатных (работающих для разных отраслей) краудфандинговых площадок (например, Planeta.ru, Boomstarter, Simex).

Ярким примером локального проекта может служить площадка Ligainvestorov.ru, через которую в 2015 году инвестиционно-консалтинговая компания «Лига инвесторов» привлекала средства на четыре проекта. Самый крупный из них — коворкинг стоимостью около 44 миллионов рублей на 53-м этаже в башне «Империя» делового центра «Москва-Сити». Как в свое время рассказывал Станислав Рождественский, управляющий инвестициями в недвижимость «Лиги инвесторов», для реализации проекта было специально создано ООО, в котором приняли участие 49 соучредителей. Сделка проходила полностью онлайн — ни один из участников не видел и не знал других. Минимальный порог инвестиций составил 100 тысяч рублей. Инвесторы по итогам 2015 года получили ежемесячные дивиденды из расчета 25 процентов годовых. В других проектах компании рентная доходность составила примерно 17 процентов.

Закон и перспективы

Тема различных форм консолидированных инвестиций в недвижимость может быть очень актуальной для сегодняшнего периода экономической стагнации, когда, с одной стороны, строительный бизнес испытывает дефицит финансирования, а с другой — люди ищут способы вложения своих накоплений. Потенциал краудинвестинга эксперты оценивают очень высоко.

«В нашей стране такой перспективный инвестиционный инструмент как краудинвестинг в сфере недвижимости пока еще не так развит, как и культура коллективных инвестиций в целом, — считает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. — Однако существует ряд предпосылок, благодаря которым ситуация может кардинально улучшиться в будущем. Благодаря таким механизмам обеспечивается более низкий порог входа на этот рынок, что является позитивным фактором для потенциальных инвесторов. Инвесторы освобождаются от обязанностей по управлению объектом — все заботы ложатся на менеджеров, представляющих фонд. К тому же развитие технологии блокчейн может оказать положительное влияние на данный рынок».

В краудфандинге также заинтересовано государство. С 2016 года Центробанк начал проводить мониторинг соответствующего рынка (без разделения по отраслям). По данным ЦБ, объемы краудфандинга в 2017 году в нашей стране увеличились на 83 процента, до 11 миллиардов рублей. «Краудфандинг потенциально позволяет упростить доступ субъектов малого и среднего предпринимательства к капиталу, однако его преимущества и риски пока не полностью проанализированы», — говорится в Стратегии повышения финансовой доступности в Российской Федерации на период 2018-2022 годов. И сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект «Об альтернативных способах привлечения инвестиций (краудфандинге)». Эксперты говорят, что этот документ почти наверняка будет принят до конца 2018-го и уже со следующего года вступит в силу.

Между тем представители профсообщества относятся к данному документу осторожно. «Наше мнение об обсуждаемом законопроекте неоднозначное, — говорит Егор Клименко. — С одной стороны, он призван защищать первичных инвесторов от недобросовестных действий лиц, привлекающих инвестиции и управляющих купленными активами компаний. Новация должна обеспечить равный доступ к информации о процессе и результате инвестирования каждому инвестору. В целом мы полагаем, что законодательная инициатива наведет определенный порядок в деятельности лиц, задействованных в правоотношениях краудфандинга. Но с другой стороны, необходимо учитывать общее влияние законопроекта на всех смежных игроков данного рынка. К примеру, документом предполагается установление предела денежных инвестиций, что может привести к фактическому отказу от каких-либо VIP-клиентов. Или нужно будет что-то придумывать с распределением их активов».

Сомнительной новацией Клименко называет и возложение на операторов краудфандинговых площадок обязанности нести все операционные расходы по их поддержанию в актуальном состоянии.

Впрочем, эксперт уточняет, что для уже сформировавшихся игроков соблюдение новых законодательных требований не будет большой проблемой. «Рассматриваемый законопроект, скорее, негативно отразится на мелких участниках этого рынка и сделает их бизнес менее рентабельным либо нерентабельным вовсе. В любом случае, надо дождаться итоговой версии документа — пока он дорабатывается с учетом многочисленных замечаний, и тогда его влияние на рынок станет окончательно понятным», — продолжает Клименко.

Материалы по теме

Краудфандинг земли русской

В свою очередь, Александр Ручьев выразил серьезные сомнения по поводу того, что в текущей редакции закон о краудфандинге сможет стать импульсом для развития коллективного инвестирования в коммерческую и тем более жилую недвижимость. По его словам, данный закон в первую очередь призван «токенизировать» рынок недвижимости. «Этот закон, скорее, рассчитан на регулирование инвестиций в цифровые проекты, но и здесь эффективность этой редакции сомнительна. Закон носит больше заградительный характер, например с точки зрения ограничений по объему инвестиций и лимитам привлечения средств», — резюмирует Ручьев.

Что такое краудфандинг в недвижимость, и как с помощью него заработать?

Инвестирование в недвижимость через интернет – это переход на новый уровень финансирования объектов.
Если вы ищите способ вложения в недвижимость, но при этом ограничены в средствах, то краудфандинг – это то, что вам нужно. Что это такое, и как через него инвестировать деньги, подскажет портал зарубежной недвижимости. Ознакомьтесь с обзором лучших зарубежных краунфандинговых платформ для инвестирования в недвижимость.

Краудфандинг в недвижимость – как можно инвестировать?

Для многих людей слово «краудфандинг» пока еще ничего не означает, но те, кто ищет информацию о возможности инвестировать какую-то часть своих доходов в прибыльное дело, уже в курсе, что это – способ профинансировать какой-либо проект или строящийся объект недвижимости.

Crowdfunding в переводе с английского означает «народное (коллективное) финансирование», при котором люди по собственной воле объединяют свои финансы для реализации какой-нибудь идеи, проекта или покупки (сдачи в наем) недвижимости. При этом каждый спонсор получает положенную ему часть прибыли при реализации продукта или услуги.

Краудфандинг в недвижимость пока еще мало изучен российскими инвесторами и только начинает набирать обороты на территории страны, поэтому можно использовать в качестве ознакомления и трамплина зарубежные платформы.

Сама идея достаточно проста. На специальном сайте (онлайн платформе) компания или частное лицо выкладывает информацию об объекте недвижимости с указанием, что она будет сдаваться в аренду, строиться или реставрироваться. Спонсоры приобретают доли в этой компании или предоставляют заем, чтобы в дальнейшем получать процент от прибыли.

Этот способ инвестирования становится все более популярным, так как дает возможность людям с невысокими доходами, а таких большинство, вкладывать незначительные (посильные) деньги в недвижимость и получать прибыль большую, чем приносят ценные бумаги или банковские вклады.

Онлайн краудфандинг в объекты недвижимости настолько прост и надежен, что только за последние 3 года количество привлеченных коллективных средств увеличивалось ежегодно на 11%.

Важно знать: так как сегодня краудфандинг в недвижимости притягивает и реализует объекты по всему миру на миллиарды долларов, то многими европейскими странами и США были введены изменения в законодательствах, которые регулируют этот рынок и следят за законностью сделок.

Плюсом краудфандинга в недвижимости является то, что любой человек может стать спонсором, внеся минимальную сумму допустимой инвестиции. Минусом некоторые вкладчики считают то, что объект может быть так и не реализован, и, хотя они получат назад свои вложения, время будет потрачено впустую.

Рассмотрим самые популярные краудфандинговые платформы Европы и США.

Краудфандинговые платформы страны туманного Альбиона

Преимуществами сотрудничества с инвестиционными онлайн компаниями недвижимости в Англии являются:

• Достаточно высокие сборы средств в короткие сроки.
• Фокусировка на вложениях в арендуемое жилье.
• Низкий минимальный порог допустимой инвестиции.

Property Moose – Ливерпульская платформа, на которой зарегистрировано более 27 000 пользователей. Хотя проекты, представленные на ней, ориентированы на британцев, в них могут участвовать зарубежные инвесторы (исключение составляют американцы).

Здесь допустимы любые вложения, начиная с 10£ и заканчивая десятками тысяч фунтов стерлингов. Это значительно расширило аудиторию платформы, которой пользуются люди с совершенно разными уровнями доходов.

Донор, сделав вложение в недвижимость, которая входит в данный проект, не только получает причитающийся ему % от дохода, но и влияет на такие моменты, как заселение квартирантов или их выселение. Каждый инвестиционный объект ограничен длительностью 12 — 18, реже 20 месяцев.

Так как все финансовые операции легальны, а сделки полностью прозрачны, спонсоры оплачивают облагаемые сборы:

• 5% взимается при покупке доли в проекте.
• 10.5% отходит управляющей компании с ежемесячного дохода, получаемого за сдачу жилья в аренду.
• Если объект продается, то инвестор оплатит 15% с полученной от сделки прибыли.
• Также 15% придется отдать при сбыте своего пая в проекте.

Если инвестор лишь обеспечивает заем платформе, а не выкупает у нее пай, то от подобных сборов он освобожден.

Лондонская краудфандинговая платформа недвижимости Property Partner, хотя и была открыта в 2015 г., сумела стать рекордсменом, собрав за 10 минут на свои проекты более 800 000£.

На сегодняшней день на платформе числится более 10 000 участников, и к их числу могут присоединиться иностранные граждане (кроме американцев). Основное направление инвестирования данной компании – это сдача в аренду апартаментов для студентов.

Проценты взносов у данной компании несколько отличаются:

• «Оброк» за покупку доли составит всего 2.5%.
• Ежемесячная прибыль донора 3.4% в соответствии с вложенным капиталом.
• С прибыли снимается 10.5% в пользу платформы, которая управляет объектом.
• При перепродаже своего пая вкладчик не оплачивает комиссионные за эту сделку.

Выйти из доли можно, продав ее другому инвестору или самой платформе, которая при помощи независимого эксперта – оценщика предлагает подобную сделку всем своим вкладчикам раз в 5 лет.

Дополнительная опция, которую ввели владельцы данной краудфандинговой платформы, — это инвестирование в проекты, которые ею еще не были приобретены. Так как у каждого спонсора на аккаунте есть свой счет, то с него снимается небольшими частями нужная для осуществления проекта сумма до тех пор, пока не соберется в полном объеме. После выполнения проекта участник в течение 2 лет будет получать с него 5% прибыли ежемесячно.

Платформа Property Partner (Лондон) работает по Британской программе возмещений вложений (FSCS), так что все инвестиции доноров находятся под защитой.

The House Crowd (Олтрингем) была основана в 2011 году, поэтому признана первой платформой, работающей в направлении недвижимости. К сегодняшнему дню ею осуществлено более 340 проектов, собравших в общей сумме свыше 60 миллионов фунтов. Платформа также сотрудничает с инвесторами из разных стран, исключая США. Минимальный порог вклада равен 1000£.

Отличительной чертой платформы считается то, что ее участниками могут быть не только отдельные физлица, но и акционерные общества, компании, трасты и госорганы.

Взаимодействуя с данной платформой, спонсор может:

• Купить пай в компании, в собственности которой находится сдаваемое в аренду жилье.
• Предоставлять заем физлицам по ставке 8-10%.

Хотя самой платформой проводится проверка каждого объекта и оценка перед тем как принять его в «работу», все вкладчики предупреждаются о возможных рисках и о том, что их инвестиции не защищены программой FSCS.

Обзор краунфандинговых платформ Германии

Немецкие платформы, работающие с недвижимостью, отличаются следующими преимуществами:

• У них отсутствуют комиссионные сборы.
• Фокусировка на крупных мезонинных кредитах и проектах, у которых добавочная стоимость составляет от 5 до 7%.
• Невысокий инвестиционный порог.

Exporo из Гамбурга, несмотря на то, что был открыт недавно, сумел реализовать около ста проектов, которые в общей сложности собрали свыше 100 миллионов евро, из которых более 16 миллионов были выплачены инвесторам.

Данная платформа открыта для всех и работает в немецкой и англоязычной версии. Минимальный взнос составляет 500 евро, которые инвестируются сроком от двух до трех лет.
Особенностью этой краудфандинговой платформы является то, что ее работу финансируют владельцы проектов, что полностью освобождает инвесторов от каких-либо финансовых сборов.

Все вклады участников оформляются в качестве мезонинных займов, вследствие чего спонсорам выплачивается фиксированный % в месяц за право пользования их средствами и предоставляется доля от прибыли компании.

Капитал, который собирается на этой платформе, используется для строительства недвижимости в Германии (жилой и коммерческий фонд) и реновации уже существующих объектов.

На сегодняшний день платформой Exporo реализовано 95 проектов с капиталом почти 130 миллионов евро.

Zinsbaustein – это еще одна успешная краудфандинговая платформа в Германии (Берлин). Ей всего около двух лет, в течение которых были реализованы 13 проектов, собравших более 15 000 000€.

Минимальный вход в проект также составляет 500€, а верхняя планка не превышает 10 000€ (при этом у участника проекта активы должны быть не менее 100 000€). Для юрлиц подобных ограничений нет. Хотя иностранцам не возбраняется участвовать в проектах, следует быть готовыми, что сайт работает исключительно на немецком языке.

Важно знать: данная платформа предупреждает участников о возможных рисках, так как мезонинный кредит, который оформляется при заключении сделки, ничем не обеспечен, а погашение его осуществляется в порядке очереди.

Основное вложение капитала платформы Zinsbaustein (Берлин) – это реставрация объектов и строительство небольших апартаментов и коммерческой недвижимости в Германии.

Для инвесторов все сделки осуществляются без дополнительных денежных сборов.

Платформа Zinsland (Гамбург) за два года существования реализовала 37 проектов, более 20 из которых были осуществлены в 2017 году. Общая сумма сбора составила свыше 27 миллионов евро.

Все расходы по участию в проектах с недвижимостью ложатся «на плечи» их владельцев, освобождая, таким образом, всех инвесторов от дополнительных расходов.

Доход до 7% считается достаточно высоким, но рискованным, так как платформа работает с разработчиками проектов напрямую, предоставляя им 100% доступ к капиталу инвесторов. Продолжительность проектов составляет от года до трех лет.

Минимальный взнос равен 500€, максимальный – 10 000€. Для инвесторов с вложениями от 25 000€ предоставляется участие в клубных договорах. Нет данных, могут ли иностранные инвесторы вкладывать свои капиталы в немецкую недвижимость через эту платформу. Сайт работает только на немецком языке.

Обзор краунфандинговых платформ Испании

Испанцы создали более лояльные краудфандинговые платформы, среди преимуществ которых:

• гибкая система выплаты прибыли инвесторам и сбора денег,
• фокусировка на проектах по реновации недвижимости в крупных городах страны,
• доступность участия зарубежных вкладчиков в проектах, но при условии, что у них есть идентификационный код иностранца.

Среди существующих платформ можно выделить 3 лидирующих:

1. Housers (Мадрид) сделала возможным участие в проектах платформы людей из разных слоев общества и уровня дохода. Минимальная ставка для участия в проекте – 50€. Благодаря такому демократичному подходу данная платформа с 2015 по 2017 год реализовала около ста проектов, связанных с недвижимостью в Мадриде, Марселе и Барселоне, собрав более 35 миллионов евро. Сегодня на сайте зарегистрировано более 70 000 участников, которые имеют возможность инвестировать капитал не только в недвижимость Испании, но и Португалии, и Италии. Эта опция гарантирует приток новых инвесторов. Максимальная сумма взноса составляет 3 000€ в один проект или 10 000€ в год, но для крупных инвесторов (активы более 1 000 000€ для юрлиц и доход 50 000€ в год для физлиц) доступны более высокие вложения. Платформа Housers получает от прибыли вкладчиков 10%. Сайт компании доступен в русской версии благодаря программе — переводчику.
2. Inveslar (Барселона) – это платформа, которая открылась в 2016 году и за этот период смогла реализовать пока 10 проектов, собрав в общей сложности более 2 миллионов евро. Минимальная ставка взноса — 100€. Компания сотрудничает с зарубежными гражданами при условии, что они совершеннолетние и имеют идентификационный код иностранца, но закрыта для жителей Океании, Ближнего Востока и некоторых государств Азии. Inveslar предоставляет участникам 2 варианта заработка: покупка объекта недвижимости с дальнейшей его реновацией и перепродажей (срок проекта 12 месяцев); покупка объекта и сдача ее в аренду с последующей ее перепродажей через 3 года.Платформа существует за счет выплат инвесторов, которые составляют: 4% с суммы вклада в проект, 10% от дохода, получаемого со сдачи недвижимости в наем и 2% от ее продажной цены.
3. Платформа Privalore также из Барселоны. Была открыта в 2014 году и за период своей деятельности объединила в своих рядах более 1 000 вкладчиков, усилиями которых было собрано свыше 3 миллиардов евро. Особенностью данной платформы является то, что она реализует собственные проекты, вкладывая в них до 65% необходимой суммы. Платформа открыта к сотрудничеству с гражданами или юрлицами, имеющими счет в банке, расположенном в одной из стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития. Для иностранцев требуется наличие идентификационного кода. Минимальный вклад составляет 1 000€ сроком на 8 месяцев, из которых два идут на подготовку объекта к продаже и 6 – на его реализацию. Комиссионные составляют 4% с суммы проданной недвижимости.

Это были представлены самые популярные краудфандинговые платформы Европы. Ниже представлены аналоги из США.

Обзор краудфандинговых платформ Соединенных Штатов Америки

Так как инвестирование в США является общенациональным «увлечением», то и в отношении онлайн вложений здесь учли всех возможных заинтересованных участников. Краудфандинговым проектам в этой стране свойственны:

• низкие вложения;
• инвестирование сразу в нескольких направлениях и стратегиях;
• достаточно высокий максимальный уровень вкладов;
• предпочтение иметь дело с местными инвесторами.

RealCrowd «родом» из Калифорнии. Эта платформа была создана для работы с компаниями, опыт работы которых определяется не только десятком лет на рынке инвестиций, но и финансовыми операциями, с суммарными объемами от 50 000 000 евро.

Фокусировка данного проекта направлена на коммерческую недвижимость, так как спрос на нее всегда велик. Вкладчикам предлагаются следующие варианты вложений:

• предоставление займа;
• покупка пая в компании;
• вложение средств в фонд для осуществления других стратегий.

Пользование сервером полностью бесплатно для его участников, но стать одним из них в качестве физлица можно при условии, что доход претендента в год не менее 200 000$ при владении капиталом от 1 миллиона долларов. Действие проекта длится год и до его окончания участники не имеют права продавать свой пай или выходить из него.

Realty Mogul также из Калифорнии (Лос-Анджелес). Платформа начала свою деятельность в 2013 г и за это время ее партнеры проинвестировали более 300 объектов на общую сумму свыше 300 миллионов долларов.

Участникам предоставляется возможность вкладывать капитал в займы под конкретную недвижимость или покупать пай. Объектами платформы являются все виды недвижимости.
Она сотрудничает как с аккредитованными, так и неаккредитованными вкладчиками, которые могут быть и физлицами, и юрлицами. Основное условие входа в бизнес – это бюджет от 1 000$ в месяц. За такие мягкие условия платформа берет 1-2% с инвестируемых капиталов.

RealtyShares из Сан-Франциско – самая «урожайная» платформа, в отчетах которой фигурирует недвижимость более, чем в двухстах городах в 35 штатах страны. Свыше тысячи осуществленных проектов на общую сумму 500 млн $.

Минимальный вклад на этой платформе равен 1 000$, что посильно не только для американских участников, но информации о том, сотрудничает ли она с иностранными гражданами, нет.

Это основные краудфандинговые мировые платформы, работающие в сфере недвижимости.

Краудфандинг в недвижимость: 12 крупнейших платформ Европы и США

Сложно поверить, насколько не нова идея краудфандинга на самом деле: ещё в 1997 году британская рок-группа Marillion собрала через онлайн-платформу 60 тыс. долл. — так фанаты обеспечили музыкантам тур в США.

• Краудфандинговые платформы в Великобритании
  • Property Moose (Ливерпуль)
  • Property Partner (Лондон)
  • The House Crowd (Олтрингем)
• Краудфандинг в Германии
  • Exporo (Гамбург)
  • Zinsbaustein (Берлин)
  • Zinsland (Гамбург)
• Краудфандинг в недвижимость Испании
  • Housers (Мадрид)
  • Inveslar (Барселона)
  • Privalore (Барселона)
• Краудфандинговые платформы США
  • RealCrowd (Пало-Альто, Калифорния)
  • Realty Mogul (Лос-Анджелес)
  • RealtyShares (Сан-Франциско)

Отличие современного краудфандинга — он даёт возможность заработать обеим сторонам. Рынок коллективных инвестиций в недвижимость устроен довольно просто: онлайн-платформы собирают инвесторов для реализации проектов аренды, реновации или строительства объектов, а те приобретают доли компаний или предоставляют займы, взамен получая процент от прибыли.

Почему эта схема инвестиций становится всё популярнее? В отличие от других инструментов, краудфандинговые платформы открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Они не требуют участия вкладчика в управлении активом. В среднем, они приносят доход выше, чем ряд других инструментов (например, ценные бумаги, депозиты или сырьевые товары). Интернет делает доступ к коллективным инвестициям максимально простым. По данным Preqin, за последние три года объём привлечённых средств в глобальные закрытые фонды недвижимости увеличивался в среднем на 11 % в год.

Tranio предлагает обзор крупных краудфандинговых платформ на рынках недвижимости Великобритании, Германии, Испании и США.

Краудфандинговые платформы в Великобритании

Основные черты британских краудфандинговых платформ:

• относительно высокие сборы;
• фокус на арендном бизнесе;
• низкий порог инвестиций.

Property Moose (Ливерпуль)

«Инвестируй онлайн. Когда угодно, где угодно», — так просто объясняет преимущества краудфандинга британская платформа Property Moose. Ориентированная в первую очередь на британцев, компания не исключает возможности сотрудничества с иностранцами (кроме граждан США). Платформа рассчитана на инвесторов с любым бюджетом: от 10 фунтов стерлингов до нескольких сотен тысяч. Сервисом Property Moose пользуются больше 26 тыс. человек.

Как правило недвижимость, в которую вкладывает инвестор, принадлежит компании, созданной специально для этого проекта (SPV). Он, наряду с другими участниками SPV, участвует в принятии стратегических решений: например, в вопросах заселения или выселения арендатора. Инвестор, в обмен на инвестиции, получает долю в SPV, которую он может продать в любое время в рамках этой же платформы. Большинство проектов рассчитаны на срок от 12 до 18 месяцев.

На каждом этапе такого вида инвестиций участник облагается сборами: при покупке доли SPV 5 % от вклада идут на оплату расходов, связанных со сбором средств, проведением Due Diligence и структуризацию сделки. Из ежемесячного дохода от аренды вычитается 10,5 % на оплату услуг управляющей компании. При продаже недвижимости инвестор выплачивает 15 % сбор от полученного дохода, при перепродаже своей доли в SPV — 15 % от её стоимости. В проектах, где инвестор не покупает долю компании, а предоставляет ей кредит, он освобождается от сборов платформы.

Property Partner (Лондон)

В октябре 2015, первый год запуска сайта Property Partner, краудфандинговая платформа установила рекорд, собрав больше 843 тыс. фунтов стерлингов за 10 минут. В проектах Property Partner также могут участвовать граждане любой страны, кроме США. Сегодня на сайте зарегистрировано больше 10 тыс. пользователей.

Property Partner специализируется на инвестициях в студенческие апартаменты: квартиры-студии или резиденции с общими кухней, обеденной зоной и гостиной. Отношения с инвесторами строятся по той же схеме: покупка доли в SPV (комиссия при покупке составляет 2,5 % с учётом гербового сбора) приносит участнику ежемесячный доход от аренды в 3,4 % на вложенный капитал. Из них 10,5 % выплачиваются Property Partner, которая управляет объектом и сдаёт его в аренду. С учётом роста капитализации доходность проекта повышается до 4,3 %.

Важное отличие этой платформы — отсутствие сбора при продаже доли SPV. Как уверяют создатели, в среднем этот процесс занимает 4,7 дней. Есть другой вариант выхода из проекта: каждые пять лет платформа предлагает выкуп доли по цене, установленной независимым оценщиком.

Ещё одна опция, которую предлагает инвесторам Property Partner — вклады в потенциальные проекты, которые ещё не приобретены платформой. Деньги на них снимаются с аккаунта инвестора на платформе, но не с реального счёта — до тех пор, пока не будет собрана полная сумма за проект. В таких проектах инвестор получает ежемесячный доход в 5 % в течение двух лет.

Интересы инвесторов защищает британская программа компенсаций FSCS (Financial Services Compensation Scheme), а деятельность самой платформы регулируется Управлением по финансовому регулированию и надзору Великобритании (FCA).

The House Crowd (Олтрингем)

The House Crowd называют себя первой краудфандинговой платформой в мире: основанная в 2011, к ноябрю 2017 компания реализовала почти 340 проектов, собрав для них больше 60 млн фунтов стерлингов.

Участвовать в проектах The House Crowd может не только физическое лицо, но и товарищество, закрытое акционерное общество, траст или государственный орган. Платформа открыта для всех иностранных инвесторов, кроме граждан США. Сумма инвестиций начинается от 1 тыс. фунтов стерлингов.

У участников The House Crowd есть два варианта получения дохода: покупка доли в компании, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду, или выдача займа по ставке 8–10 % для кредитования других физических лиц и 10–13 % — для финансирования проектов девелопмента. Срок таких проектов обычно колеблется от 6 до 18 месяцев. Если участие в SPV подразумевает выплату регистрационного сбора в 5 %, то кредитор не облагается никакими пошлинами со стороны платформы.

Модераторы The House Crowd проводят тщательную проверку объектов, каждый проект получает оценку RICS. Однако они неоднократно предупреждают посетителей сайта о рисках, связанных с капитализацией и ликвидностью объектов. Участники платформы не защищены программой FSCS.

Краудфандинг в Германии

Основные черты краудфандинговых платформ Германии:

• отсутствие сборов;
• фокус на мезонинных кредитах и проектах добавленной стоимости с доходностью 5-7 %;
• низкий порог инвестиций.

Exporo (Гамбург)

С момента запуска онлайн-платформы компания Exporo реализовала почти 80 проектов, собрав больше 100 млн евро, 16,5 млн из которых были выплачены её участникам. Стартовая сумма вкладов начинается с 500 евро, срок инвестиций — 2­­–3 года. Участие в проектах Exporo доступно для иностранцев, которые могут пользоваться версией сайта на английском языке.

В отличие от британских компаний, работу Exporo оплачивают не инвесторы, а владельцы проектов, что делает её полностью бесплатной для пользователей платформы.

Вклад оформляется как мезонинный кредит: инвестор предоставляет девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и право на часть прибыли проекта. Мезонинный кредит — это субординированный кредит второй очереди (после банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей в проекте. Средства, собранные на Exporo, идут на реализацию проектов реновации и строительства коммерческой и жилой недвижимости в Германии. Доходность проектов Exporo колеблется в пределах 5–6 % годовых.

Zinsbaustein (Берлин)

Относительно молодая краудфандинговая платформа Zinsbaustein за полтора года работы реализовала 13 проектов, а общий объём привлечённых средств составил больше 15 млн евро.

По условиям платформы, физические лица могут инвестировать с Zinsbaustein капитал размером от 500 евро до 10 тыс. евро (при условии, если у инвестора есть активы на сумму 100 тыс. евро или если сумма инвестиций в недвижимость не превышает удвоенную сумму среднемесячного чистого дохода), а сумма для юридических лиц не ограничена. Участие иностранных инвесторов не оговаривается, сайт доступен только на немецком языке.

Вклады участников Zinsbaustein оформляются как мезонинный кредит. Создатели платформы предупреждают о возможных рисках: кредит инвесторов является необеспеченным и гасится только после несубординированных долговых обязательств. Утешением в негативном сценарии может служить то, что потери инвестора ограничены суммой внесённого вклада.

Как правило, проекты платформы представляют собой реновацию и строительство микроапартаментов и коммерческой недвижимости в Германии. Срок инвестиций — 1–3 года, доходность — 5,25 %. Услуги Zinsbaustein являются бесплатными для инвесторов.

Zinsland (Гамбург)

Из 37 проектов, реализованных Zinsland с 2015 года, 22 были выполнены в этом году. Объём привлечённого капитала — больше 27 млн евро.

Как и две другие немецкие платформы, Zinsland оформляет вложения участников как мезонинные кредиты и финансирует свою деятельность только за счёт владельцев проектов, а не инвесторов. Доходность в 5-7 % объясняется довольно высокими рисками для инвесторов и тем, что платформа сотрудничает с девелоперами напрямую: они получают капитал инвесторов в 100 % объёме. Срок вложений — 1–3 года.

Инвесторы предоставляют мезонинный кредит для реализации проектов реновации и строительства микроапартаментов в Германии. Как правило, сумма инвестиций составляет от 500 евро до 10 тыс. Инвесторы с капиталом от 25 тыс. евро могут участвовать в клубных сделках. Организаторы не уточняют, могут ли в проектах принимать участие иностранные инвесторы, а сайт доступен только на немецком языке.

Краудфандинг в недвижимость Испании

Основные черты испанских краудфандинговых платформ:

• гибкие системы расчёта доходности и сборов для инвесторов;
• фокус на проектах реновации в крупных городах Испании (Барселона, Мадрид);
• доступны для иностранных инвесторов, но необходимо иметь идентификационный номер иностранца (Número de Identidad de Extranjero, NIE).

Housers (Мадрид)

«А что, если мы создадим платформу с портфелем недвижимости, где сможет инвестировать любой человек с бюджетом от 50 евро?» — именно с этого вопроса началась история Housers в 2015 году, по крайней мере, так утверждает один из её основателей, Тоно Брусола. За это время платформа реализовала 86 проектов, собрав для них больше 34 млрд евро.

В фокусе компании — коммерческая и жилая недвижимость в центральных районах крупных городов Европы (большинство проектов сосредоточены в Барселоне, Мадриде и Милане). Участники платформы покупают доли компании или предоставляют заём для строительства и реновации квартир. Инвесторы могут получать доход с продажи объекта или сдачи его в аренду. Доходность значительно различается от проекта к проекту. Средний срок вложений — 1 год.

Потолок инвестиций для большинства участников платформы — 3 тыс. евро для одного проекта или 10 тыс. евро для одного года. Более крупные суммы доступны для инвесторов с годовым доходом выше 50 тыс. евро (для юридических лиц общая стоимость активов должна быть больше 1 млн евро).

За свои услуги Housers получает 10 % от прибыли инвесторов.

Inveslar (Барселона)

Совсем молодая платформа Inveslar, запущенная в 2016 году, уже успела реализовать 9 проектов, собрав для них почти 2 млн евро.

Участником платформы может стать любой совершеннолетний гражданин Испании или другой страны при условии, если у него есть идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Inveslar не сотрудничает с некоторыми странами Азии, Ближнего Востока и Океании.

Inveslar предлагает участникам два варианта инвестиций: покупка объекта, его реконструкция и перепродажа по более высокой цене через 12 месяцев или его сдача в аренду и продажа через 3 года. Минимальный порог инвестиций зависит от проекта и варьируется от 100 евро до 3 тыс. Участники краудфандинговой платформы покупают доли компании, созданной для реновации квартир в Барселоне. Срок инвестиций — 1–3 года.

По данным блога Jeangalea.com, Inveslar финансирует свою деятельность за счёт инвесторов: участники платят 4 % от суммы инвестиции за участие в проекте, 10 % от арендного дохода при сдаче объекта в аренду и 2 % от его финальной цены при продаже.

Privalore (Барселона)

Privalore называет себя первой краудфандинговой платформой в Испании. Сайт, запущенный под названием Bricktal в 2014 году, к осени 2017 объединил больше 1 тыс. инвесторов, которые вложили в его проекты около 3 млрд евро. В отличие от большинства платформ, Privalore является инвестором собственных проектов, вкладывая минимум 65 % от необходимого капитала. «Если друг предлагает вам инвестировать в перспективный проект, разве вы не спросите, сколько он сам в него вложил?» — обращается Privalore к пользователям.

В проектах Privalore может участвовать любой человек или компания с расчётным счётом в банке, принадлежащем стране Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), иностранцы должны иметь идентификационный номер NIE.

Размер вкладываемого капитала начинается от 1 тыс. евро. Privalore специализируется на реновации квартир в центре Барселоны и Мадрида. Средний срок инвестиций — 8 месяцев: 2 месяца заложены на реконструкцию объекта и 6 месяцев — на его продажу. Средняя доходность проектов — 17,6 %. Комиссия Privalore составляет около 4 % от цены продажи объекта: сокращение числа посредников позволяет компании уменьшить сбор для инвесторов в большинстве проектов.

Краудфандинговые платформы США

Основные черты краудфандинговых платформ США:

• невысокие сборы;
• использование разных стратегий инвестирования;
• относительно высокий порог инвестиций;
• ориентир на американских инвесторов.

RealCrowd (Пало-Альто, Калифорния)

«RealCrowd — для серьёзных инвесторов», — заявляют создатели платформы. Партнёрами RealCrowd могут стать только компании с опытом на рынке не менее 10 лет и с объёмом транзакций от 50 млн евро. Фокус платформы — коммерческая недвижимость (которая, по мнению её создателей, выгоднее любого другого инструмента инвестиций): офисы, ретейл, многоквартирные дома и промышленные помещения.

Участникам платформы предлагается предоставить кредит, купить доли компании или вложить деньги в фонд для реализации разных инвестиционных стратегий (Core, Core Plus, Value Added, Opportunistic). Сервис RealCrowd бесплатен для инвесторов.

RealCrowd позволяет участвовать в проектах только аккредитованным инвесторам — физическим лицам, ежегодный доход которых в последние два года превышает 200 тыс. долл., или они владеют капиталом от 1 млн долл. Принимать ли иностранцев — решают спонсоры конкретных проектов.

Срок инвестиций начинается от 1 года. Отличием RealCrowd от других платформ является то, что инвесторы не могут выйти из проекта до его окончания.

Realty Mogul (Лос-Анджелес)

История Realty Mogul начинается в 2013 году. С тех пор платформа собрала около 300 млн долл., профинансировав больше 350 объектов недвижимости.

У участников Realty Mogul есть два варианта инвестиций: предоставление займа, обеспеченного объектом недвижимости, который будет приносить ему прибыль по фиксированной ставке в течение нескольких месяцев или лет, или покупка долей недвижимости: многоквартирных домов, офисных зданий, складов и торговых центров — в этом случае инвестор получает доход от аренды и последующей продажи объекта через несколько лет. В большинстве случаев инвестор не может перепродать свою инвестицию.

Realty Mogul работает с аккредитованными и неаккредитованными инвесторами (см. Бизнес-ангелы), банками, семейными офисами с бюджетом от 1 тыс. долл. На сайте не уточняется, готова ли компания работать с иностранными инвесторами. По информации портала Investmentzen, за свои услуги Realty Mogul берёт около 1–2 % от вложенного капитала.

RealtyShares (Сан-Франциско)

Платформа RealtyShares профинансировала больше тысячи проектов, собрав для них примерно 500 млн долл. В портфолио компании — объекты в 220 городах 35 штатов США.

Так же, как и две другие американские платформы, RealtyShares предлагает инвестору стать кредитором объекта, получая фиксированный доход в 8-9 % годовых, или купить долю объекта и получать доход с аренды и его перепродажи через полгода или пять лет. Как рассказал в интервью порталу Yalantis один из основателей платформы Нав Атвал, минимальный порог вложений составляет 1 тыс. долл.

Принять участие в проектах RealtyShares могут аккредитованные инвесторы и инвестиционные фонды. Инвесторы, купившие доли в проектах платформы, должны ежегодно отдавать платформе 1 % от вложенной суммы. Размер комиссии при предоставлении займа обсуждается индивидуально.

Статья предоставлена Юлией Кожевниковой, экспертом по международной недвижимости Tranio.

Как выбрать платформу для краудфандинга недвижимости?

Еще вчера при слове инвестор нам представлялся седой мужчина в черном костюме,едущий на лимузине на биржу, а сегодня это молодые люди, сделавшие пару кликов в телефоне. Причина смены парадигмы- технологический прогресс и развитие краудфандинговых платформ..

Дословный перевод этого вида инвестирования – финансирование толпой. То есть, например, вы покупаете не целиком дом за 10 миллионов долларов, а входите в состав совладельцев и получаете свой процент, пропорциональный вашему вложению.

Краудфандинг работает через специальные приложения – платформы. И если раньше на таких платформах мог зарегистрироваться пользовать, отвечающий определенным финансовым параметрам, то теперь участвовать в инвестировании может любой человек.

Надо понимать, что краудфандинговая платформа – это не просто сайт с миллионом сомнительных объявлений. Это высокотехнологичный продукт, который борется за свою репутацию. Это компании, которые работают с big data, чтобы подбирать наиболее выгодные сделки для своих пользователей. Это компании, которые собирают, анализируют и хранят невероятное количество информации по каждому объекту и пользователю, чтобы сделать инвестирование максимально безопасным.

Краудфандинг в сфере недвижимости молодое направление, поэтому у него нет какого-то единого сценария работы. С одной стороны это большой минус – слишком много непредсказуемых моментов и, особенно новичку, в них трудно ориентироваться что, куда и как. С другой стороны, то разнообразие платформ, которое существует на сегодняшнем рынке позволяет выбрать именно тот сценарий работы, который максимально отвечает требованиям инвестора. Кому-то проще отдать деньги и получать только прибыль, кому-то важно детально разбираться во всем процессе и быть в курсе происходящего. Кто-то готов сразу вложить 25 000 долларов, а кто-то лишь 500.

Например, сервис DiversyFund как раз для тех, у кого совсем небольшой капитал. Платформа не берет комиссий, а минимальное вложение возможно от 500 долларов. Это связано с тем, что сервис не выступает в роли брокера как такового, а развивает собственные объекты недвижимости. Отсюда минус в ограниченности выбора и невозможность досрочного вывода средств. При этом платформа предлагает вполне интересный доход – от 11% до 18% в зависимости от конкретной сделки.

Еще одна интересная платформа для так называемых неаккредитованных инвесторов – с капиталом менее 1 миллиона долларов и доходом ниже 200 000 долларов в год – Fundrise. Комиссия составляет всего 1%, а порог инвестирования от 1000 долларов. Приятным бонусом платформы является понятное мобильное приложение. Так что вы в любой момент можете ознакомиться с новыми предложениями и оперативно вкладывать в самые интересные для вас. Годовой доход составляет от 8,7% до 12,4% в зависимости от суммы инвестиций.

Для консервативных инвесторов, которые хотят максимально сократить риски и быть уверенными в том, что они вступают в надежную сделку подойдет RealtyMogul. Компания тщательно проверяет каждую недвижимость, представленную на платформе. Они работают только с партнерами с проверенной репутацией и опытом управления активами. Минимальные инвестиции – 5 000 долларов, которые могут принести от 4,5% до 8% годового дохода. Многие отмечают минус этого сервиса в различных комиссиях, связанных с каждой конкретной сделкой, но как правило они варьируются от 1% до 1,5%, что на мой взгляд, не так много с учетом той безопасности, которую они дают.

Для более серьезных инвесторов будет интересен сервис EquityMultiple. Его минус в том, что он работает только с аккредитованными пользователями. Но если у вас достаточно средств, то вы будете поражены обилием интересных предложений не только долевых инвестиций, но и долговых. Сервис почти полностью специализируется на коммерческой недвижимости, а также предлагает инвестиции в акции, привилегированные акции и приоритетные долговые обязательства. При этом комиссия за долговые сделки – 0,5%, а по всем остальным рассчитывается индивидуально. Минимальные вложения 10 000 долларов. Сама платформа достаточно интуитивна, поэтому новичку будет в ней легко разобраться.

Для тех, кто не гонится за быстрой прибылью подойдет платформа CrowdStreet. Здесь нельзя досрочно вывести деньги, но зато новаторский подход дает прямой доступ к проверенному диапазону инвестиций в недвижимость. Платформа с чат-ботом и предложения институционного качества добавляют удобства и надежности работы с этим сервисом. На первый взгляд может показаться отталкивающим инвестиционный минимум в 25 000 долларов, но зато и доход можно получить до 26,4% годовых.

И это только часть платформ, наиболее популярных в США. Как видите разнообразие поражает. Но единственное, что объединяет все эти сервисы это то, что теперь инвестирование в недвижимость стало доступным не только для людей с миллионами в кармане, но и для тех, кто имеет совсем небольшие накопления, которые должны работать, а не храниться в банке. Напомню, что краудфандинг не избавит от рисков связанных с рынком недвижимости и если произойдет очередной кризис, это не спасет от денежных потерь. В жизни инвестора обязательно будут сделки, которые “прогорят” и не принесут никакого дохода или вовсе повлекут за собой потерю вложенных средств.Однако, сами платформы заинтересованы в своей репутации и стремятся предлагать надежные сделки. Подходит ли вам инвестирование через краудфандинг решает каждый сам, но прежде чем ответить на этот вопрос надо понять, а готовы ли вы вообще стать инвестором?

Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании “Финкейс”.

Новые способы инвестиций в недвижимость

В последние годы на Западе все большее развитие получают новые формы инвестиций в недвижимость. Электронные аукционы там – повседневная практика. Кроме того, набирает обороты еще один неординарный способ – краудфандинг. Так, к примеру, жители Испании стали покупать вскладчину дорогое жилье, чтобы впоследствии получать прибыть с его аренды. Почему же в России краудфандинг в сфере недвижимости у нас пока скорее исключение, чем правило?

Электронные аукционы

«Покупка недвижимости на электронных торгах очень популярна в развитых странах, – рассказывает Денис Стукалин, управляющий партнер компании XELIUS ESTATE и XELIUS GROUP. – Например, может продаваться объект, изъятый банком за неуплату кредита по квартире, в случае банкротства владельца». Квартиры банкротов реализуют и российские банки, однако форма электронных торгов в этой ситуации применяется редко. В частности потому, что для вторичного рынка пока в недостаточной степени проработана юридическая база – нет достаточных гарантий, что желающий вложить средства в недвижимость в подобной ситуации будет в полной мере защищен.

Тем временем, уже с 2014 года действует система покупки новой недвижимости в Москве через электронные торги.

Механизм

Для того чтобы принять участие в торгах, необходимо зарегистрироваться на электронной площадке, предоставить необходимые документы и внести первоначальный взнос в размере примерно 150 тысяч рублей, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. В случае если аукцион проигран участником, взнос возвращается. Но если участник выиграл аукцион, но в итоге отказался от завершения сделки, – нет.

В реализованных проектах (например, в ЖК на Базовской, в Люберцах) любой желающий поучаствовать в торгах мог за символическую сумму в 1,5-3 тысячи рублей приобрести ключ доступа и сделать первоначальный взнос (150 тысяч рублей). Можно было также приобрести квартиру через стороннее агентство по продажам, выбрав у них на сайте этаж и планировку квартиры, после чего ждать подтверждения даты торгов выбранной квартиры (при этом платить за сопровождение агентству не нужно).

Ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова так описывает процесс торгов: «Раз в 30 минут участник имеет возможность повысить свою ставку с шагом 100-150 тысяч рублей. Торги длятся сутки, обычно с 9.00 до 9.00 следующего дня, участник все это время находится в эмоциональном напряжении, так как до последнего момента не ясно, какова будет финальная ставка и кому достанется площадь».

Выгодно или нет?

Эксперты отмечают ряд преимуществ и недостатков подобного способа приобретения жилья. При помощи электронных торгов реализуются муниципальные новостройки. В связи с этим, с одной стороны, явным плюсом служит то, что все эти квартиры уже построены и отделаны – таким образом, желающим их приобрести не приходится ждать окончания застройки. Кроме того, появляется возможность купить эту, уже отделанную квартиру, по цене неотделанной, то есть ниже рыночной. Также сама форма электронных торгов не требует вмешательства риэлтора.

В числе минусов глава российского представительства и член совета директоров международного фонда прямых инвестиций Hermes-Sojitz Олег Янтовский отмечает ограниченность предложения (как раз в связи с тем, что выставляются на торги лишь муниципальные квартиры) и, несмотря на отсутствие посредников, длительность оформления приобретенных на электронных торгах объектов в собственность.

Екатерина Артемова также отметила, что в связи с тем, что продаваемое жилье относится к категории социального (а если кто-то из предполагаемых жильцов отсеивается, квартиры выставляются на торг), соседями может оказаться «весьма неблагонадежный контингент». Когда эта практика только появилась, электронные торги действительно были интересным и часто выгодным способом покупки, поскольку зачастую в них участвовал всего один человек, и жилье вполне могло достаться ему по стартовой цене. С ростом популярности аукционов переоценка финальных ставок составляла в среднем не более 300 тысяч рублей.

Краудфандинг

Еще один новый способ инвестиций в недвижимость – коллективное вложение, или краудфандинг. Так, к примеру, в Испании на сетевой краудфандинг-платформе для покупки недвижимости была проведена уже вторая такая сделка. Еще одна находится на стадии финансирования.

Была приобретена мансарда в центре Мадрида стоимостью 139 800 евро. Спрос на аренду жилья в районе Маласанья очень высок, поэтому арендатор, готовый платить 773 евро в месяц, нашелся мгновенно. Инвесторы будут получать доход 7,13% в год. При этом квартиру они планируют продать через пять лет, когда цена на нее вырастет до 195 000 евро.

Олег Янтовский считает приведенный сценарий маловероятным, поскольку динамика роста цен на недвижимость в столице Испании не настолько высока, как учитывается в расчетах. Тем не менее, очевидно, что приобретение жилья «вскладчину» становится более популярным.

Краудфандинг в России

Преимущества подобного способа инвестиций в недвижимость очевидны – коллективный характер позволяет снизить порог входа в проект и получить прибыль в случае, если такая форма удачно выбрана. В Европе и США существует множество ресурсов для коллективного инвестирования. В нашей стране также существуют компании, предлагающие вариант краудфандинга в сфере недвижимости.

Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева говорит, что коллективные покупки на российском рынке недвижимости совершаются: «Мы сталкиваемся с подобной практикой по нашим объектам, при этом в коллективных покупках обычно участвуют два инвестора. В случае увеличения количества участников вложения в проекты не так привлекательны. В среднем рост стоимости квадратного метра за период строительства дома составляет около 30%».

Однако эта практика все же не очень распространена и не всегда успешна, в частности из-за того, что не регулируется законодательством. «Пока не будет придумана более-менее безопасная и удобная (для инвесторов) схема привлечения денег, большого рывка в коллективных инвестициях в России ждать не стоит», – считает управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков. Пока что, по его мнению, система далека от совершенства. «Большинство проектов у нас строят свою работу на получении денег по договору займа, что, естественно, отпугивает большую часть желающих», – говорит он. Кроме того, многие проекты привлекают средства в основном в свои объекты или в объекты связанных с ними лиц.

Денис Стукалин также считает, что проблема в отсутствии тщательно проработанного законодательства в этой сфере. «Поэтому если вы решились вкладывать деньги в этот рынок, подходите к инвестированию обстоятельно, изучите законодательную базу, мнения экспертов данного рынка и, конечно же, проводите юридическую проверку документов, которые вам предлагают подписать», – советует он.

Всем миром. Почему в России нет краудфандинга в недвижимости

Рынок народных инвестиций растёт быстрыми темпами: в мире активно развиваются различные краудфандинговые платформы для инвестиций в недвижимость. В России специальный закон о краудфандинге появился только в августе прошлого года. Хотя инвестиционные платформы в стране можно было открывать и раньше, их пока не так много, а в сфере недвижимости ниша практически пуста.

Как работает краудфандинг на рынке недвижимости

Краудфандинг в сфере недвижимости — это относительно новая концепция, которая активно развивается в разных странах мира. Привлечённые таким образом «народные» инвестиции используются для покупки, девелопмента, реновации объектов жилой и коммерческой недвижимости под продажу или для получения арендного дохода.

Согласно мировой практике краудфандинг в недвижимости может приносить больший доход, чем ряд других финансовых инструментов (ценные бумаги, депозиты). В мире чаще всего используется долговой краудфандинг, который приносит фиксированную доходность на капитал (например, от аренды помещений) в размере 8—12%.

При финансировании строительства или реновации объектов недвижимости с последующей продажей можно получить и до 20% годовых, но такие проекты имеют больше рисков.

Международный опыт

В зарубежных странах достаточно много примеров успешных платформ краудфандинга, которые собирают деньги от коллективных инвестиций и направляют их в том числе на развитие различных сегментов недвижимости, стартапов и так далее. Согласно прогнозу Всемирного банка, к 2025 году объём краудфандинговой индустрии может вырасти до 96 млрд долларов.

Количество таких платформ для инвестиций в мире исчисляется сотнями. На американском рынке популярны Fundrise, Realty Mogul, RealtyShares, RealCrowd. Через такие площадки проинвестированы сотни миллионов долларов. В Европе — Exporo, Property Partner, The House Сrowd с инвестициями до 200 млн евро через каждую площадку. «Как правило, зарубежные площадки привлекают деньги на короткий срок — до двух-трёх лет, получают доходность либо от спекулятивных сделок, либо работая с девелопментом/редевелопментом, зачастую используется банковское плечо, и в залог банку передаётся весь проект», — поясняет вице-президент консалтинговой компании Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

Среди крупнейших проектов, которые были реализованы благодаря краудфандинговым площадкам, в компании Becar Asset Management называют проект Weissenhaus Grand Village в Германии. Автор проекта выкупил деревню на побережье Балтийского моря и в 2014—2015 годах собирал деньги на превращение её в люксовый спа-курорт за счёт реконструкции 40 строений. Через платформу Companisto автору проекта удалось привлечь 8,1 млн долларов от 1800 инвесторов.

Ещё одним из успешных проектов можно назвать Golden Hill Fort в Великобритании. Старый форт разделили на 18 отдельных блоков, которые можно арендовать через Booking.com. Средства привлекались через платформу Property Partner, и сейчас актив оценивается более чем в 2 млн долларов.

Краудфандинг в России

В России краудинвестирование в основном используется для привлечения средств на развитие какого-либо бизнеса или стартапа. При этом краудфандинг в недвижимости практически не развит. На рынке существуют несколько площадок, которые привлекают средства под объекты торговой недвижимости, среди них — PNK rental, Aktivo и Credo Capital. Эти площадки сложно назвать краудфандинговыми в чистом виде. Они организованы по принципу закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов), которые формируются под конкретный проект. Это инвестиционные платформы с точки зрения функций: подбора объектов, подготовки инвестиционных механизмов, которые варьируются в зависимости от поставленных задач и специфики объекта, и управления объектом. То есть платформы нацелены на получение того результата, который оглашён потенциальным инвесторам. Их схожесть с краудфандинговыми площадками в том, что они привлекают средства инвесторов через свою платформу в интернете.

Недавно российский девелопер промышленных объектов PNK Group предложил свой новый продукт, направленный на получение дохода от арендных платежей, — инвестиции в складскую недвижимость PNK rental. Сам девелопер, выступая основным соинвестором фонда, будет давать фонду преимущественное право на приобретение объектов, уже заполненных арендаторами.

Предлагаемая инвесторам доходность — от 11,5% годовых. На начальном этапе группа готова вложить в него промышленные здания стоимостью более 10 млрд рублей. Платформа будет ориентирована на инвестиции частных лиц и формироваться из новых, уже сданных в долгосрочную аренду зданий. Управляющей компанией фонда выступает «А класс капитал». Минимальный объём вложений составляет 5000 рублей. Выплата дохода производится ежеквартально, рекомендуемый период инвестиций 5 лет с возможностью досрочного выхода. Привлечение «народных» инвестиций позволит компании быстрее оборачивать свои объекты и быстрее возвращать средства, вложенные в строительство.

Площадка Aktivo была образована в 2015 году основателем KupiVIP Оскаром Хартманном с партнёрами. Сейчас в компании более 700 инвесторов, а стоимость активов (торговой недвижимости) оценивается в 3 млрд рублей. Стартовые паи стоят от 300 000 рублей. В 2019 году между инвесторами был распределён доход на сумму более 450 млн рублей. По оценке Aktivo, окупаемость за счёт индексации договоров аренды в торговой недвижимости в России составляет 7—8 лет, а доход (после вычета налогов) в первый год владения — 9—10%.

Сейчас Aktivo сосредоточена на низкорисковых объектах инвестирования. Все они предлагают инвесторам опосредованное владение коммерческой недвижимостью в России с профессиональным управлением. Ввиду того, что при покупке объектов не привлекается финансовый рычаг в виде кредитования банками, риски владения такими объектами существенно сокращаются, поясняет генеральный директор краудфандинговой платформы Aktivo Егор Клименко.

Ещё одна известная площадка для инвестиций в коммерческую недвижимость Credo Capital была создана в 2017 году основателем девелоперской группы «Основа» Александром Ручьёвым. Здесь инвесторам предлагались объекты коммерческой недвижимости, на каждый из которых заводился отдельный ЗПИФ. На старте минимальный порог вхождения в проект составлял 900 000 рублей. При этом платформа брала на себя все вопросы обслуживания, поиска арендаторов и эксплуатации, а все объекты для инвестирования изначально были укомплектованы арендаторами и профессионально управлялись, что позволяло инвесторам сразу начать получать доход. Платформа работает и сегодня, но переориентировалась на крупных инвесторов. Таким образом, сегодня её уже нельзя назвать краудфандинговой платформой в привычном смысле.

Перспективы краудфандинга на рынке недвижимости России

Пока в России не существует ни одной краудфандинговой платформы для инвестиций в жилую недвижимость, и, возможно, они появятся не скоро. Существующее на данный момент законодательство, регулирующее краудфандинг, препятствует развитию «народных» инвестиций в жилую недвижимость в качестве альтернативы долевому строительству, говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в девелоперскую компанию Setl Group) Ольга Трошева.

В законе о краудфандинге указано, что «цифровыми правами не могут являться право требовать имущество, права на которое подлежат госрегистрации, и (или) право требовать имущество, сделки с которым подлежат госрегистрации или нотариальному удостоверению». Этот пункт, по словам Трошевой, исключает возможность вложиться и получить взамен жильё. Кроме того, обычные граждане (непрофессиональные инвесторы) не могут инвестировать через онлайн-платформы свыше 600 000 рублей в год.

В то же время использование краудфандинга для получения дополнительного дохода, а не самого жилья вполне привлекательно на фоне падения безрисковых ставок, считает Трошева. Однако на данный момент законодательство, регулирующее краудфандинг, недостаточно проработано и не защищает в полной мере инвестора, добавляет она.

«Ранее многие из девелоперов жилой недвижимости творчески подходили к перераспределению денежных потоков между проектами, финансируя средствами существующих проектов новые стройки. Поэтому законодатель купировал такие схемы внедрением эскроу-счетов. Это вызвало повышенную потребность в капитале со стороны девелоперов для реализации новых проектов. Такая ситуация открывает новые возможности для коллективных инвестиций. Мы рассматриваем развитие Aktivo в этом направлении», — заявил Клименко.

В России, считает девелопер Ручьев, для развития краудфандинга в недвижимости нет нескольких основных условий: регулирующей законодательной базы, юридических механизмов защиты прав инвесторов и культуры таких инвестиций.

В западных странах есть сформированная годами культура таких инвестиций, всё это прозрачно и регулируется законодательством. «В то время как в европейских странах всё это четко регламентируется законодательством и есть способы дополнительной защиты в виде блокчейна, у нас сегодня нет ни того ни другого. Отсюда недоверие у потенциальных инвесторов. Поэтому перспективы развития в недвижимости краудфандинга я оцениваю как крайне низкие», — говорит Ручьёв.

Если говорить о коллективных инвестициях в коммерческую недвижимость, то у этого сегмента больше перспектив. Со снижением ключевой ставки и доходности депозитов интерес к альтернативным инвестиционным возможностям, очевидно, вырастет, считает Клименко. По его словам, за 2019 год ПИФы выросли и показали максимальную отметку: доля активов ПИФов в ВВП составила 4,7%, количество пайщиков увеличилось на 240 000.

В будущем в России для инвестирования через краудфандинговые платформы могут быть предложены не только готовые объекты торговой недвижимости, организованные по принципу ЗПИФов, но и объекты с более высоким риском, которые будут ориентированы на получение более высокого дохода, прогнозирует Клименко.