Рынок ипотечного кредитования Испании начал идти в гору

Изменения на рынке ипотеки в Испании и факторы влияющие на покупку недвижимости в 2022 году

Пандемия затронула все отрасли экономики, и ипотека не стала исключением. Фактически кризис оказал большее влияние, вызвав заметные изменения, которые были отмечены как в количестве уступок, так и в новации ипотечных кредитов, и, в целом, в ряде тенденций, способствовавших развитию рынка.

Сдерживание выдачи новых ипотечных кредитов

Из-за новой неопределенности, вызванной пандемией, а также большого числа увольнений и ERTE, последовавших за блокировками, на ипотечном рынке наблюдалось заметное сокращение выдачи новых ипотечных кредитов.

В 2022 году количество обращений к нотариусам сократилось на 6,1% по сравнению с 2019 годом. Эта тенденция была особенно заметна при создании новых компаний, а также при подписании новых ипотечных кредитов. Объяснение кроется в высокой неопределенности, вызванной появлением вируса, а также в нестабильности работы во многих секторах, которые напрямую пострадали от пандемии. И пока в этом году в настоящий момент также вводятся красные цифры: с января по март ссуды на покупку домовой книги упали на 7,8% по сравнению с первым кварталом прошлого года.

Падение списаний ипотеки из-за ковида

Помимо ограничения выдачи ипотечных кредитов, еще одно прямое следствие covid на ипотечном рынке заключается в падении аннулирования. В частности, в 2022 году было отменено в общей сложности 298 081 человек , а в 2019 году — 347 782 отмены.

Увеличение числа других актов, таких, как моратории и новации

Несмотря на то, что после начала пандемии количество отмен и новых ипотечных кредитов упало, в последние месяцы наблюдается рост числа других актов, совершаемых в присутствии нотариуса . Среди них — значительное увеличение числа нововведений по ипотеке с целью пересмотра условий или сумм выплачиваемых платежей .

Кроме того, еще одним значительным увеличением стало невыполнение обязательств по ипотечным кредитам . В течение 2022 года эти типы действий увеличились до 300% по сравнению с предыдущим годом и достигли уровней, невиданных с 2013 года, одного из худших моментов экономического кризиса и считающегося «ужасным годом» для рынка недвижимости.

Удешевление ипотечных кредитов

Еще одно положительное последствие COVID — это более дешевая ипотека. В результате сокращения числа новых фирм в течение 2022 года произошло дальнейшее снижение процентных ставок . Фактически, средняя процентная ставка по кредитам составляет около 1,5% , это самый низкий уровень в исторических рядах Европейского центрального банка (ЕЦБ). Однако в центре еврозоны ипотека по-прежнему дешевле, чем в Испании.

Увеличение фиксированных ипотечных кредитов по сравнению с переменными

Еще одно изменение на ипотечном рынке, связанное с covid, заключается в значительном увеличении количества срочных ипотечных кредитов по сравнению с ипотечными кредитами с переменным сроком. Фактически, 2022 год был лучшим годом в истории для ипотечных кредитов такого типа, когда было подписано более 160 000 срочных подписей . В целом это представляет собой увеличение на 9% по сравнению с 2019 годом. И эта тенденция, похоже, сохранится и в этом году: в марте, по последним данным, доступным на сегодняшний день, они побили рекорд контрактов, предоставив 56,2% кредитов на покупку жилья. зарегистрирован в том же месяце.

Нотариусы подписывают больше ипотечных кредитов, чем выдают банки

Прошло два года с момента вступления в силу Закона 5/2019 , регулирующего кредитные договоры на недвижимость, более известного как закон об ипотеке.

16 июня 2019 года, после нескольких месяцев задержки, шквала проблем в системах внедрения и множества разногласий , это постановление начало применяться с целью повышения прозрачности ипотечного рынка и обеспечения большей правовой безопасности как для банков, так и для клиентов. , особенно на преддоговорной стадии; то есть до подписания ссуды.

Одним из его основных нововведений было обязательство потребителя обратиться к нотариусу, чтобы проверить содержание ипотеки и разрешить возможные сомнения до окончательного подпись финансовой операции.

По данным Генерального совета нотариусов, с момента вступления в силу закона об ипотеке в июне 2019 года по апрель 2022 года было принято 677 596 актов прозрачности. Цифра намного превышает количество оформленных ипотечных кредитов. В частности, было подписано 606 498 ипотечных кредитов (включая новации, суброгации и продление ипотечных кредитов). То есть нотариусы выдали на 71 098 больше, чем ипотечных кредитов, что составляет разницу почти в 12% . В среднем на каждую ипотечную ссуду на приобретение недвижимости приходилось примерно 1,16 минуты прозрачности.

По словам нотариусов, существует несколько причин, по которым количество актов прозрачности превышает количество ипотечных кредитов, предоставленных банками, хотя в основном это связано с тем, что:

  1. Нотариус санкционировал положительный акт, но в итоге ипотечный кредит не был оформлен . «Такая ситуация может возникнуть, например, если потребитель окончательно решит не покупать недвижимость из-за разногласий с продавцом или по любой другой причине, или изменит предложение, или больше не нуждается в банковском финансировании», — поясняют нотариусы.
  2. Нотариус санкционировал положительное действие, нообязательное предложение от банка (FEIN) истекло, если лицо до указанного срока не отправило нотариусу документ о продлении срока его действия. Как напоминают эти государственные должностные лица, «юридически обязательное предложение имеет срок 10 календарных дней, но на практике он обычно составляет один месяц или более. Срок действия FEIN может быть исчерпан, если оформление операции замедляется или откладывается по нескольким причинам (болезнь, неожиданная поездка, несчастный случай, проблемы с документацией стороны продажи, переговоры в последнюю минуту между сторонами продажи и покупателя. и др.) «.
  3. Нотариус санкционировал отрицательный акт . Это может быть связано, например, с тем, что «потребитель считает, что предложение не совсем точно отражает то, что было согласовано с организацией, и обращается к ней, чтобы прояснить эти различия, в связи с чем будет новое предложение ссуды и, следовательно, новое предложение. быть сформированным. Акт, который может быть положительным », — поясняют нотариусы. В этом случае банку необходимо отправить всю документацию обратно нотариусу , чтобы процесс начался заново.
Читайте также:
Отель Бархатные сезоны в Сочи, отдых всей семьей и низкие цены

«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: сезон 2022 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2022 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2022 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

  1. Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2022 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
  2. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
  3. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
  4. Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
  5. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
  6. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.
Читайте также:
РЖД переведет поезда в обход Украины с 11 декабря 2022 Как С Добром Добраться!

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

  • выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
  • выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
  • новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
  • выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
  • объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.

Ставка ипотеки в Испании в 2022 году

Ипотека в Испании в 2022 году по-прежнему остается одним из самых востребованных финансовых продуктов. Низкие ставки не отпугивают заемщиков, а наоборот, придают дополнительный стимул к покупке. Нередко покупка жилья в кредит оказывается выгоднее долгосрочной аренды, если провести расчеты и сравнить сумму затрат в месяц при каждом варианте.

Читайте также:
Можно ли летать на самолете после инсульта или инфаркта

Кроме того, ипотека в Испании позволяет обзавестись собственным жильем здесь и сейчас, когда подвернулся хороший объект, а собственных средств не хватает.

В текущей ситуации на первый план выходит возможность получения вида на жительство при покупке недвижимости в Испании: наличие испанской резиденции откроет дорогу в Испанию даже во время карантина.

Если мы говорим о покупке недвижимости до 500.000€ и получении простого вида на жительство без права на работу, то не имеет значения, как приобретался объект: с привлечением заемных средств, либо за счет собственных накоплений. Иначе обстоит дело с получением Золотой визы, хотя и в этом случае стороннее финансирование допускается (главное, соблюсти минимальный порог инвестиций из собственных средств). В любом случае, ипотека в Испании может выручить иностранного покупателя во многих вопросах.

Ставка ипотеки в Испании меняется регулярно в зависимости от ситуации на рынке (внутреннем, европейском, общемировом). Давайте посмотрим, как обстоят дела в 2022 году, и какие программы ипотечного кредитования предлагают испанские банки своим клиентам

Ставка ипотеки в Испании в 2022 году

В Испании вы можете встретить три процентные ставки по ипотеке: фиксированную, плавающую и смешанную. Чем они отличаются:

  • Фиксированная ставка предполагает установление фиксированного процента на весь срок действия кредита;
  • Плавающая ставка привязывается к какому-либо индикатору (чаще всего им выступает EURIBOR) и пересматривается 1-2 раза в год;
  • Смешанная ставка предполагает применение двух вышеописанных ставок. Например, на первые 10 лет кредита устанавливается фиксированная ставка, а, начиная с 11 года, применяется плавающая.

В последние годы сами банки отдают предпочтение фиксированной процентной ставке. На таких условиях кредитуют покупателей недвижимости банки Caixabank и Banco Sabadell.

Также необходимо понимать, что означают аббревиатуры TIN и TAE, постоянно встречающиеся на сайтах банков в описании ипотечных условий. Если коротко, то TAE (Tasa Anual Equivalente) – это общая стоимость финансового продукта (в нашем случае – ипотеки) с учетом дополнительных расходов в виде комиссионных за открытие счета, нотариальных расходов, пошлин, дополнительных страховок и т.д. А TIN (Tipo de Interés Nominal) является номинальной или текущей рыночной процентной ставкой – чистым годовым процентом без учета сопутствующих расходов.

Значение индекса Euribor можно узнать на официальном сайте. В настоящее время Euribor имеет отрицательное значение, что существенно снижает плавающую ставку по ипотеке. Таким образом, TIN изменяется при каждом пересмотре ставки. Частота пересмотра закрепляется в ипотечном договоре. Как правило, перерасчет делается один или два раза в год. Двухразовый пересмотр ставок практикует банк BBVA.

Ипотека в Испании: процентная ставка в ведущих банках

Мы рассмотрим семь банков: Banco Santander, Banco Sabadell, CaixaBank, Bankia, ING, BBVA, Bankinter.

Ставка ипотеки в Испании в банке Banco Santander

Для расчета ипотеки вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте банка.

Плавающая процентная ставка:

  • 2,09% в первый год ипотеки и EURIBOR + 2,09% со второго года ипотеки. При соблюдении определенных условий (привязка зарплаты к счету, использование банковских карт, оформление через банк страховок и проч.), ставка ипотеки, начиная со второго года, может составить EURIBOR + 1,09%.
  • Срок кредита: до 25 лет на второе жилье и до 30 лет на основное жилье;
  • Финансирование: до 60% от оценочной стоимости объекта на второе жилье и до 80% от оценочной стоимости объекта на основное жилье.
  • 0% комиссионных за выдачу кредита.

Фиксированная процентная ставка:

  • 1,15% в первый год ипотеки и 2,15% со второго года ипотеки. При соблюдении определенных условий (привязка зарплаты к счету, использование банковских карт, оформление через банк страховок и проч.), ставка ипотеки, начиная со второго года, может составить 1,15%.
  • Срок кредита: до 15 лет на второе жилье и до 30 лет на основное жилье;
  • Финансирование: до 60% от оценочной стоимости объекта на второе жилье и до 80% от оценочной стоимости объекта на основное жилье.
  • 0% комиссионных за выдачу кредита.

Ставка ипотеки в Испании в банке Banco Sabadell

Фиксированная процентная ставка:

  • 2,60% TIN, т.е. чистая ставка, и 3,34% TAE, т.е. с учетом сопутствующих расходов. Как и в случае с Banco Santander, при соблюдении определенных условий (привязка зарплаты к счету, использование банковских карт, оформление через банк страховок и проч.), ставка ипотеки может составить: 1,60% TIN и 2,79% TAE.
  • Срок кредита: до 30 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 80 лет.
  • Финансирование: до 70% от стоимости объекта на второе жилье и до 80% от стоимости объекта на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.
  • Ежемесячная сумма выплаты по ипотеке не должна превышать 40% дохода заемщика.
  • Комиссионные банка рассчитываются исходя из типа кредита (льготный или выдаваемый на общих основаниях) и составляют либо 1% от заемной суммы, но не менее 750 €, либо фиксированную сумму в размере 1.500 €.

Ставка ипотеки в Испании в банке CaixaBank

Для расчета ипотеки вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте банка.

Фиксированная процентная ставка на срок до 20 лет

  • С максимальными бонусами (привязка зарплаты к счету, использование банковских карт, оформление через банк страховок и проч.) 2,75% TIN, т.е. чистая ставка, и 4,113% TAE, т.е. с учетом сопутствующих расходов. Без бонусов на общих основаниях: 3,75% TIN и 4,270% TAE.
  • Срок кредита: до 20 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 80% от стоимости объекта на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.
  • 0% комиссионных за выдачу кредита.
Читайте также:
Автобус Барнаул — Панкрушиха Как С Добром Добраться!

Фиксированная процентная ставка на срок до 25 лет

С максимальными бонусами (привязка зарплаты к счету, использование банковских карт, оформление через банк страховок и проч.) 3,05% TIN, т.е. чистая ставка, и 4,345% TAE, т.е. с учетом сопутствующих расходов. Без бонусов на общих основаниях: 4,05% TIN и 4,553% TAE.

  • Срок кредита: до 25 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 80% от стоимости объекта на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.
  • 0% комиссионных за выдачу кредита.

Фиксированная процентная ставка на срок до 30 лет

С максимальными бонусами (привязка зарплаты к счету, использование банковских карт, оформление через банк страховок и проч.) 3,15% TIN, т.е. чистая ставка, и 4,389% TAE, т.е. с учетом сопутствующих расходов. Без бонусов на общих основаниях: 4,15% TIN и 4,635% TAE.

  • Срок кредита: до 30 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 80% от стоимости объекта на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.
  • 0% комиссионных за выдачу кредита.

Ставка ипотеки в Испании в банке Bankia

Этот банк также предлагает потенциальным заемщикам воспользоваться ипотечным калькулятором на своем сайте.

Плавающая процентная ставка:

  • От 1,99% в первый год ипотеки и от EURIBOR + 0,99% со второго года ипотеки. Возможны различные варианты в зависимости от размера ежемесячных поступлений на счет.
  • Срок кредита: до 30 лет;
  • Финансирование: до 80% от рыночной стоимости объекта (основное жилье).
  • 0% комиссионных при соблюдении определенных условий.

Фиксированная процентная ставка:

От 1,85% в первый год ипотеки и от 2,85% со второго года ипотеки. Возможны различные варианты в зависимости от размера ежемесячных поступлений на счет.

  • Срок кредита: до 30 лет;
  • Финансирование: до 80% от рыночной стоимости объекта (основное жилье).
  • 0% комиссионных при соблюдении определенных условий.

Ставка ипотеки в Испании в банке ING

Плавающая процентная ставка:

  • 1,99% в первый год ипотеки и от EURIBOR + 0,99% со второго года ипотеки. Возможны разные варианты в зависимости от того, перечисляется ли в этот банк зарплата, куплены ли страховки и прочих дополнительных факторов.
  • Срок кредита: от 9 до 40 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 80% от оценочной стоимости объекта на основное жилье, но не менее 50.000 €.
  • 0% комиссионных за выдачу кредита.

Фиксированная процентная ставка:

  • 1,60% в случае льготного кредита и 2,40% в случае кредита, полученного на общих основаниях.
  • Срок кредита: до 25 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 80% от оценочной стоимости объекта на основное жилье, но не менее 50.000 €.

Смешанная процентная ставка:

  • В течение первых 10 лет 1,45% TIN, а начиная с 11 года – Euribor + 0,99% (в случае льготного кредита) или, соответственно, 2,25% TIN, а затем Euribor + 1,79% (в случае кредита, полученного на общих основаниях).
  • Срок кредита: от 11 до 40 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 80% от оценочной стоимости объекта на основное жилье, но не менее 50.000 €.

Сделать расчет для всех трех вариантов и сравнить полученные результаты можно при помощи ипотечного калькулятора.

Ставка ипотеки в Испании в банке BBVA

Плавающая процентная ставка:

  • От 1,99% в первый год ипотеки и от EURIBOR + 0,99% со второго года ипотеки;
  • Срок кредита: до 30 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 70 лет.
  • Финансирование: до 70% на второе жилье и до 80% на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.

Фиксированная процентная ставка:

  • От 2% на ипотечные кредиты сроком до 15 лет. Возможно получение льготы до 1% (основными условиями, как всегда, выступают привязка заработной платы к счету и покупка страховок через банк).
  • Срок кредита: до 30 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 70 лет.
  • Финансирование: до 70% на второе жилье и до 80% на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.

Также банк BBVA предлагает особый ипотечный кредит для жилых объектов, располагающих энергетическим сертификатом типа А. Большая часть условий совпадает с условиями ипотеки с фиксированной процентной ставкой, но имеется и ряд дополнительных бонусов.

Ставка ипотеки в Испании в банке Bankinter

Плавающая процентная ставка:

  • 1,99% в первый год ипотеки и EURIBOR + 0,99% со второго года ипотеки – на льготный кредит (привязка зарплаты или иного дохода, покупка дополнительных финансовых продуктов и проч.), и 3,29% в первый год ипотеки и EURIBOR + 2,29% со второго года ипотеки – на простой кредит;
  • Срок кредита: до 30 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 60% на второе жилье и до 80% на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.
Читайте также:
Чартерные авиабилеты и рейсы: мифы и правда. Где купить?

Фиксированная процентная ставка:

  • От 1,25% на ипотечные кредиты сроком до 10 лет, от 1,25% на ипотечные кредиты сроком до 15 лет, от 1,30% на ипотечные кредиты сроком до 20 лет, от 1,35% на ипотечные кредиты сроком до 25 лет и от 1,45% на ипотечные кредиты сроком до 30 лет. Указанные ставки действуют в отношении льготных кредитов, предполагающих покупку дополнительных страховок, перечисление в банк заработной платы, пенсии или других доходов и прочих условий. Если льготные условия не соблюдаются, то процентные ставки вырастают приблизительно в 2 раза.
  • Срок кредита: до 30 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 60% на второе жилье и до 80% на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.

Смешанная процентная ставка:

  • Банк предлагает три варианта:
    • Фиксированная процентная ставка 1,60% в течение первых 10 лет ипотеки, а затем Euribor + 0,99% при льготной ипотеке, либо фиксированная процентная ставка 2,90% в течение первых 10 лет ипотеки, а затем Euribor + 2,29% при получении ипотеки на общих основаниях.
    • Фиксированная процентная ставка 1,75% в течение первых 15 лет ипотеки, а затем Euribor + 0,99% при льготной ипотеке, либо фиксированная процентная ставка 3,05% в течение первых 15 лет ипотеки, а затем Euribor + 2,29% при получении ипотеки на общих основаниях.
    • Фиксированная процентная ставка 1,80% в течение первых 20 лет ипотеки, а затем Euribor + 0,99% при льготной ипотеке, либо фиксированная процентная ставка 3,10% в течение первых 20 лет ипотеки, а затем Euribor + 2,29% при получении ипотеки на общих основаниях.
  • Срок кредита: до 30 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Финансирование: до 60% на второе жилье и до 80% на основное жилье. К расчету будет приниматься либо цена купли-продажи, либо оценочная стоимость объекта – наименьшая сумма.

Чтобы не запутаться в цифрах, пытаясь самостоятельно сделать расчет, можно воспользоваться калькулятором на сайте банка.

В завершении хотим сказать, что получить подробную информацию можно как на сайтах банков, так и в их офисах. Более того, с прошлого года испанские банки стали делать упор на онлайн обработку заявок. Т.е. практически вся процедура оформления ипотеки с момента вашего первого запроса и вплоть до момента посещения нотариуса для подписания купчей и ипотечного договора проходит дистанционно.

Рынок ипотечного кредитования Испании начал идти в гору

По мнению многих экспертов рынка недвижимости, минувший 2019 год войдет в историю как один из самых удачных для оформления ипотеки в Испании. Повышение уровня защищенности потребителя благодаря новому ипотечному закону, вступившему в силу в июне прошлого года, а также непрерывное снижение стоимости займов со стороны банков в связи с началом так называемой «войны цен» создали идеальные условия для покупки недвижимости в ипотеку − условия, которые вряд ли в скором времени повторятся.

Средняя процентная ставка ипотечных кредитов в 2019-м, по данным на октябрь 2019-го, составила 2,5% (2,17% − с дифференцированными платежами, 3,02% − с фиксированной ставкой). Средний срок ипотечного кредита при этом был равен 24 года.

Однако ситуация начинает меняться: после продолжительного периода снижения цен некоторые банки приняли решение сменить стратегию. Так, Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank и ING планируют поднять стоимость планов фиксированных ипотек и некоторых ипотек с дифференцированными платежами.

Bankia, к примеру, уже повысила ставку фиксированного ипотечного займа с 2,08% до 2,16%, а BBVA – с 1,74% до 1,89%. Тем не менее, некоторые эксперты рынка считают, что в 2022 году в связи с ростом конкуренции эти банки будут вынуждены снова пересмотреть цены в сторону уменьшения.

Что касается ипотек с дифференцированными платежами, незначительный рост индекса euríbor стал причиной повышение платежей, хотя и почти незаметного. Определенное влияние оказало и изменение способа подсчета эффективной процентной ставки (Tasa Anual Equivalente – TAE), обусловленное новым ипотечным законом.

Тем не менее, некоторые эксперты, как, например, Микель Риера из Helpmycash.com, считают, что подъем цен на ипотечные продукты – обычная практика банков в конце и в начале года. Иными словами, банки готовятся к новой «войне цен», которая начнется весной, примерно в конце марта. С этого момента вновь начнется «волна» выгодных для потребителей предложений по ипотекам, особенно с фиксированной ставкой. Однако с этим мнением согласны не все: многие специалисты полагают, что 2022 год станет годом фиксированных ипотек с более высокими, чем в 2019-м, ставками.

Доминирование ипотек с фиксированной ставкой

Несмотря на то, что фиксированные ипотеки в Испании несколько сдали позиции (43,7% от общего числа новых займов в июле до 41,8% − в августе, по данным Национального института статистики), многие эксперты сходятся во мнении, что в 2022 году данный вид ипотечных кредитов станет ведущим.

Специалисты рынка, включая директора iAhorro.com Симоне Коломбелли, отмечают, что многое зависит от эволюции процентных ставок. Однако, если тенденция продолжит развиваться, мы станем свидетелями исторических перемен на рынке ипотек в Испании, когда количество фиксированных ипотечных займов превысит количество ипотек с дифференцированными платежами.

Эксперты не отрицают возможности того, что некоторые банки осмелятся выпустить на рынок ипотечные продукты с фиксированной ставкой менее 1%, хотя, в свете текущей ситуации, она очень и очень мала. К примеру, в Бельгии, где наблюдается высокий уровень политической и экономической стабильности, уже сейчас существуют подобные предложения.

Читайте также:
Порта Нигра в Трире — подробная информация с фото

Испанский ипотечный рынок таких ставок пока не видел. Специалисты объясняют это, во-первых, тем, что в стране только-только был принят новый ипотечный закон, который в других европейских странах действует вот уже несколько лет.

Во-вторых, отрицательное влияние оказывает политическая нестабильность в стране, сдерживающая потоки инвестиций и рост числа операций купли-продажи.

Тем не менее, эксперты полагают, что, даже если банки пойдут на такой серьезный шаг, как введение предложений фиксированных ипотек со ставкой менее 1%, текущая ситуация в стране не позволит им сделать этого без потерь прибыли, которые они вынуждены будут компенсировать с помощью, к примеру, повышение комиссий за открытие ипотеки или их повторного введения (в случае если ранее они были упразднены).

Еще один путь – большее число банковских продуктов, привязанных к ипотечным займам. Речь идет, прежде всего, о страховках и пенсионных планах, при заключении контракта на которые клиентам будут предоставляться лучшие условия ипотеки.

Банки испытывают недостаток прибыли

Однако описанный выше сценарий возможен не только в случае введения небывало низких ставок фиксированных ипотек. Реальность состоит в том, что банки в 2022 году продолжат испытывать недостаток прибыли от ипотечных займов. Одна из причин – низкий euríbor, который, по данным аналитического департамента Bankinter, в 2022 году останется на уровне -0,22% (в лучшем случае -0,17%). Еще одна причина – принятие в июне минувшего года нового ипотечного закона.

Сниженная прибыль от ипотек – одна из главных проблем банков, которую они стараются решить посредством других источников дохода. Первый сценарий – продвижение фиксированных ипотек, ставки которых на данный момент выше, чем ставки ипотек с дифференцированными платежами.

Такое развитие событий может подхлестнуть «войну цен», начавшуюся во втором квартале 2019-го. При этом в качестве самых агрессивных участников этой войны эксперты HelpMyCash.com называют такие учреждения, как Bankinter, BBVA, EVO Banco, Bankia, Openbank, MyInvestor и некоторые другие.

Тем не менее, некоторые банки официально заявили об отказе от участия в этой «войне», а это означает, что ставки по фиксированным ипотекам могут вырасти (при сохранении высокого уровня спроса).

Второй путь – повышение стоимости ипотек с дифференцированными платежами посредством увеличения дифференциалов или стартовых ставок.

Третий сценарий – повторное введение или рост комиссий за открытие ипотеки и увеличение списка дополнительных банковских продуктов, привязанных к ипотечным займам (страховок, пенсионных планов и пр.).

В свою очередь, эксперты портала HelpMyCash.com представили свои прогнозы развития событий в виде нескольких возможных сценариев.

Какая ипотека лучше: с дифференцированной или фиксированной ставкой?

Хотя индекс euríbor медленно растет (в ноябре этого года он равнялся -0,272%), радикальных изменений в его поведении не предвидится, а значит ипотечные платежи повысятся незначительно. В этой связи эксперты считают, что в настоящий момент ипотеки с фиксированной ставкой более выгодны для займов сроком на 25 – 30 лет, поскольку поведения euríbor сложно предугадать, тогда как для займов сроком 10 – 15 лет лучше выбирать планы с дифференцированными платежами или смешанные.

  • Подробно о том, ипотека с какой ставкой лучше, вы можете ознакомиться здесь.

В ожидании решения Европейского суда относительно индекса IRPH

Еще одна причина для беспокойства банков – возможное признание Европейским судом незаконным применения к выданным ипотекам индекса IRPH в связи с тем, что это противоречит принципам прозрачности ипотечного кредитования: потребители не были проинформированы на счет того, что это за индекс, для чего он применяется, как рассчитывается и пр.

Иными словами, клиентам в этом случае не объяснили, за что с них берут деньги. Если суд вынесет решение против банковского сектора, финансовым учреждениям придется вернуть своим клиентам миллиарды евро (в общей сложности от 7 до 44, по подсчетам Goldman Sachs). По мнению экспертов, эти потери банки, возможно, вынуждены будут компенсировать за счет новых ипотек, которые станут более дорогими, а также повышения стоимости других своих услуг и продуктов.

Замедление рынка недвижимости

Замедление рынка недвижимости Испании, предсказываемое экспертами, также отразится на ипотечном секторе. По прогнозам, он стабилизируется, однако, если число операций купли-продажи упадет ниже прогнозируемого, количество выдаваемых ипотек также может пойти вниз, как это произошло в течение последних месяцев 2019-го (хотя здесь нельзя исключать возможность того, что сложившаяся ситуация стала результатом вступления в силу нового ипотечного закона).

Однако замедление рынка недвижимости отнюдь не означает снижение цен – напротив, они продолжат расти, хотя и не в таком же ритме, как ранее. Вместе с ними вырастет средняя сумма ипотечного кредита. Эти обстоятельства в сочетании со стремлением банков минимизировать риски могут привести к ужесточению требований выдачи ипотечных кредитов в наступившем году.

В этой связи обязательными требованиями станут: наличие на руках как минимум 30% от стоимости недвижимости, хорошая заработная плата, стабильная трудовая ситуация и пр. Такое положение дел скажется отрицательно, прежде всего, на молодых людях, желающих взять ипотеку в Испании.

В этой связи компания «Alegría» напоминает, что мы гарантируем своим клиентам стопроцентное одобрение ипотечных займов на уровне банков при предварительном анализе документов нашими экспертами.

С каталогом недвижимости «Alegría» вы можете ознакомиться здесь.

Ставки по ипотечным кредитам в Испании опустились до исторического минимума

Поделитесь статьей

Санитарный кризис из-за коронавируса и последовавший за ним экономический спад не мог на отразиться на рынке ипотек. Так, число выданных ипотечных кредитов в Испании в мае рухнуло на 27,5%, однако эксперты прогнозируют скорое восстановление. Такое положение дел не могло не сказаться на стоимости кредитов: из-за конкуренции между банками цены на ипотеки опустились до исторического минимума.

Читайте также:
Рейнский водопад – самый мощный водопад в Швейцарии

Несмотря на то, что ипотеки с дифференцированными платежами по-прежнему остаются более дешевыми, ипотеки с фиксированной ставкой продолжают набирать вес на рынке.

Подробно о ставках по ипотеке в Испании мы рассказывали в статье “Ставки ипотеки в Испании в 2019 году”, рекомендуем к чтению.

Как будет развиваться ситуация на рынке ипотек?

Как уже было упомянуто, падение рынка ипотек достигло пика в мае, когда в Испании еще действовал режим чрезвычайного положения. Тем не менее, все эксперты сходятся во мнении, что рынок будет активно восстанавливаться в течение ближайших месяцев при условии, что эволюция пандемии будет положительной.

О том, какая недвижимость в Испании вырастет в цене после коронавируса, читайте здесь.

«Пока еще слишком рано оценивать степень влияния пандемии на ипотечный рынок в среднесрочной перспективе, особенно на финальной прямой этого года», − говорит Фернандо Энсинар, глава департамента исследований idealista.

В свою очередь, Хуан Вильен, глава отдела по вопросам ипотечного кредитования в Испании этого же портала, заверяет, что данные за июнь и июль свидетельствуют об «уверенном восстановлении объема ипотечных кредитов». Вильен прогнозирует, что в ближайшие месяцы ситуация будет улучшаться, хотя и признает, что существуют определенные риски, такие как возвращение к режиму карантина (пусть даже частично) или ухудшение экономической ситуации. Это может привести к тому, что банки начнут предъявлять более строгие требования к заемщикам.

Выгодно ли брать ипотеку сейчас?

В связи с торможением ипотечного рынка из-за пандемии те, кто сейчас задумывается приобрести недвижимость в Испании в ипотеку, находятся в очень выгодных условиях, ведь стоимость ипотечных кредитов упала до исторического минимума. Согласно данным Национального института статистики Испании (INE), начальные процентные ставки опустились в среднем до 2,87% для фиксированных ипотек и до 2,12% − для ипотек с дифференцированными платежами. Основными причинами сложившейся ситуации является то, что ЕЦБ поддерживает ставки на нулевом уровне, а конкуренция между банками сильна как никогда.

Ипотечные кредиты в Испании с фиксированной ставкой в течение последних месяцев становились все более востребованными. В марте их объем впервые превысил объем ипотек с дифференцированными платежами, и данная тенденция до сих пор находится в силе: на фиксированные ипотеки приходится 53% от общего числа подписаний. Рост индекса euríbor на фоне санитарного кризиса (хотя сейчас он снова упал, вернувшись к докризисным показателями) и нестабильность стали причиной того, что заемщики стали отдавать еще большее предпочтение фиксированным ипотекам, что также выгодно для банков – такие кредиты более рентабельны. Тем не менее, на сегодняшний день кредиты с дифференциальными платежами остаются более выгодными для заемщиков: процентные ставки еще долго останутся низкими, а euríbor снова опустился до -0,3%.

Какие варианты предлагают кредитные учреждения?

    MyInvestor – одно из самых конкурентоспособных финансовых учреждений. Компания предлагает фиксированные ипотеки со ставкой 1,49% TAE (эквивалентная годовая ставка) на 15 лет и максимальной суммой финансирования 50% от стоимости недвижимости.

Программа Hipoteca A Un Paso от Ibercaja: кредит на 20 лет с фиксированной ставкой 1,73% TAE.

Coinc: ипотека на 10 лет под 1,79% TAE.

Banco Santander предлагает ипотеку, которая оформляется полностью онлайн. Ставка по фиксированной ипотеке на 25 лет составляет 2,17% TAE, а по ипотеке с дифференцированными платежами – 0,79% + euríbor (в первый год ставка фиксированная – 1,59%).

Полный список банков в Испании вы можете найти здесь.

Ипотеки с дифференцированными платежами

В случае с ипотекой с плавающей ставкой большинство банков поддерживает дифференциалы на уровне ниже 1%, а начальная фиксированная ставка в среднем составляет около 1,99%. Самую выгодную ставку предлагает MyInvestor – от 0,69% + euríbor.

«Мы уверены, что ставки будут оставаться очень низкими. Мы не ожидаем сильного снижения, однако подъемов тоже не прогнозируется, поскольку конкуренция между банками будет оставаться на высоком уровне», − отмечает Хуан Вильен.

В свою очередь, представители MyInvestor настаивают на том, что вряд ли в ближайшем будущем будут наблюдаться такие низкие ставки, как сейчас.

Хосе Мануэль Арталь, директор по коммерческим стратегиям Ibercaja Banco говорит о том, что сейчас наблюдается повышенная активность на рынке новостроек в Испании: много объектов сдается в эксплуатацию, что также стимулировало выдачу ипотек в последние месяцы. Однако он отмечает также снижение спроса на жилую недвижимость в Испании на вторичном рынке и настаивает на том, что все еще возможно значительное падение, если спрос не восстановится.

С другой стороны, Арталь заверяет, что, поскольку ЕЦБ не планирует поднимать ставки в ближайшие несколько лет, банки будут отдавать предпочтение фиксированным ипотекам, однако он также считает, что дальнейшее снижение ипотечных ставок будет излишним.

Диджитализация в банковской сфере

В связи с карантином банки были вынуждены адаптировать свою работу к новым условиям, в частности, перейти на выдачу ипотек онлайн. Те банки, что на 100% вели свою работу онлайн, значительно вырвались вперед. Согласно iAhorro, поиск ипотек онлайн взлетел на 23,4% в течение периода карантина. И эта тенденция, как заверяют эксперты, будет развиваться.

Суброгация ипотеки

Пандемия также стала причиной того, что люди начали все чаще задумываться о смене банка, в котором они взяли кредит – то есть о суброгации ипотечного кредита. Банки тут же подхватили эту тенденцию и начали предлагать новые продукты или усовершенствовать старые. К примеру, кампания от Banco Santander под названием “Trae tu hipoteca al Santander” («Перенеси свою ипотеку в Santander») предлагает клиентам более выгодные для них условия займа.

MyInvestor, в свою очередь, отмечает, что в настоящее время около 60% его ипотек – суброгации, и в большинстве своем это займы с фиксированной ставкой.

Читайте также:
Билеты в Эквадор на самолет. Расписание рейсов. Как добраться до Эквадора

Интерес к суброгации ипотек вырос, прежде всего, в связи с тем, что люди, неуверенные в своем будущем финансовом положении, начинают искать наиболее выгодные условия, которые позволят им сэкономить. По данным источников сектора, всего за несколько недель были получены сотни запросов информации по поводу суброгации ипотечных займов.

Лучший момент для суброгации ипотеки

Специалисты MyInvestor отмечают, что сейчас настало лучшее время для суброгации ипотеки, поскольку текущие процентные ставки позволяют банкам предлагать очень выгодные условия как по ипотеке с дифференциальными платежами, так и по фиксированным. Эксперты уверены, что стоимость ипотечных займов достигла дна или очень к нему близка, и что в ближайшем будущем таких низких цен наблюдаться не будет.

Тем не менее, Хуан Вильен, глава департамента по вопросам ипотечных займов портала idealista отмечает, что ситуация каждого заемщика индивидуальна: в одних обстоятельствах суброгация ипотеки выгодна, тогда как в других – нет. Однако в любом случае нужно изучить все доступные варианты, чтобы принять правильное решение.

Дверь в никуда В России продлили льготную ипотеку. Чем сейчас опасна покупка квартиры?

Относительно молодой российский рынок ипотечного кредитования в 2022 году развивался стремительно — и все благодаря коронавирусу. Власти страны запустили ипотеку с субсидированной ставкой, чтобы поддержать спрос на жилье и не допустить провала в строительной сфере на фоне распространения COVID-19. Фокус удался, но теперь России, возможно, грозит ипотечный кризис. В последние месяцы о риске его развития неоднократно заявляли эксперты и даже некоторые чиновники. Одновременно представители различных госструктур начали активно отрицать такую возможность. Механизм ли это психологической защиты, когда субъект отказывается признать существование проблемы, или действительно сильная вера в устойчивость рынка жилищного кредитования — пока непонятно. Долговое безумие, уроки американского кризиса и неуловимый ипотечный пузырь — в материале «Ленты.ру».

Понабрали

Рынок ипотеки в кризисном 2022-м действительно растет рекордными темпами — и участники рынка жилищного кредитования открыто признают, что это происходит в первую очередь благодаря мерам поддержки строительной отрасли, которые были инициированы президентом Владимиром Путиным. Главная такая мера — это запуск льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках. Программу он анонсировал в середине апреля, и уже спустя пару дней российские банки начали предлагать соответствующие кредитные продукты — под беспрецедентные 6,5 процента годовых.

В предыдущие годы низкой считалась ставка на уровне 10 процентов, поэтому спрос на «ковидную» ипотеку оказался высоким. Подсуетились и застройщики, вовремя организовавшие дистанционные продажи квартир и бесплатные поездки на такси до офисов продаж — покупать жилье можно было даже в период самоизоляции. По его окончании на рынке новостроек начался настоящий ажиотаж. Покупали преимущественно в кредит — по данным финансового института «Дом.рф», доля ипотечных сделок в строящихся многоквартирных домах в настоящее время достигает 90 процентов. Исследование, подготовленное специалистами Райффайзенбанка, показало, что 59 процентов российских миллениалов (людей, родившихся после 1981-го и до 1996-го) в ближайшем будущем планируют приобрести жилье, из них 79 процентов намерены взять ипотеку.

По предварительной оценке «Дом.рф», за девять месяцев 2022-го в России было выдано более миллиона ипотечных кредитов на 2,7 триллиона рублей — почти столько же, сколько за весь 2019 год. «Если развитие ситуации с пандемией коронавируса не потребует введения строгих ограничительных мер, то в этом году россияне оформят более 1,5 миллиона кредитов на 3,7 триллиона рублей», — говорится в материалах банка (есть в распоряжении «Ленты.ру»).

Август уже официально стал рекордным для отечественного рынка ипотеки — тогда выдали 148 тысяч жилищных кредитов на 375 миллиардов рублей (данные «Дом.рф» и агентства Frank RG). Предыдущий абсолютный рекорд был установлен в июле, когда россияне набрали ипотеки на 362 миллиарда рублей.

«Мы видим, что ипотечный рынок полностью восстановился от негативных последствий пандемии коронавируса», — констатируют в «Дом.рф». О том, насколько восстановилось финансовое благосостояние россиян и чем грозит повальное увлечение ипотекой, — ни слова.

А отдавать чем будем

По оценке международного рейтингового агентства Moody’s, общее число ипотечных заемщиков в России осенью 2022-го достигло 7-10 миллионов человек. Развитию жилищного кредитования можно было бы радоваться, но ипотечная задолженность растет на фоне явного падения доходов населения. Еще в мае стало известно, что после начала ограничительных мер из-за пандемии зарплаты уменьшились у половины граждан. В Росстате подсчитали: во втором квартале 2022 года доходы населения обвалились на 8 процентов после роста в первом на 1,2 процента. В первом полугодии показатель упал на 3,7 процента. Ожидается, что по итогам 2022-го падение составит 3 процента.

В предыдущие годы граждане тоже явно не гребли деньги лопатой: реальные располагаемые доходы непрерывно падали с 2014-го по 2017 год на фоне затяжного кризиса. Околонулевой рост показателя был отмечен в 2018 году (плюс 0,1 процента). По итогам 2019-го доходы россиян увеличились на 1 процент в годовом выражении. Весь рост, очевидно, «съели» коронавирус и его последствия.

Логичный вопрос — как люди будут возвращать долги банкирам — волнует многих экспертов. Из числа чиновников первым об опасности расширения программы льготной ипотеки заговорил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Он отметил, что «мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей». Моисеев указал на растущий показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков, заявив, что примерно 40 процентов россиян не могут позволить себе жилищный кредит даже под 0 процентов.

«Реальные располагаемые доходы граждан России начиная с 2014 года идут вниз, а выдача ипотеки — растет (как и рублевые цены на недвижимость). Идеальное сочетание для ипотечного кризиса. Ипотечного кризиса пока в России еще не было. В 1998 году — практически не было ипотеки, в 2008 году — была только лайт-версия (“валютные ипотечники”). Но все когда-то бывает в первый раз», — написал экономист, доцент РАНХиГС Сергей Хестанов на своей странице в Facebook 30 сентября.

Читайте также:
Билеты в Чили на самолет. Расписание рейсов. Как добраться до Чили

Двумя неделями позже он определил и главный катализатор развития ипотечного кризиса в России — это рост количества и доли заемщиков с низкими финансовыми возможностями. Хестанов заявил, что к настоящему времени подавляющее большинство людей, которые планировали купить недвижимость в ипотеку, уже это сделали. «Льготная ипотека стимулирует купить жилье тех, кто раньше не собирался это сделать», — подчеркнул он. По мнению экономиста, в настоящее время кредиты на жилье стали доступны людям с невысокими доходами. Многие из них в дальнейшем не смогут исправно вносить платежи.

Спустя несколько дней Центробанк напомнил о падающих доходах российских ипотечников. Заместитель председателя банка Ольга Полякова заявила, что необходимо очень взвешенно подходить к росту долговой нагрузки физических лиц. Несмотря на все предупреждения, программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2022 года — соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Мишустин.

Российскому правительству, возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования “пузыря”

Интересно, что о необходимости принятия мер для исключения жилищно-кредитного провала российскую власть предупреждали не только отечественные, но и зарубежные эксперты, в частности, представитель США — «творца» крупнейшего в истории человечества ипотечного кризиса. Эксперт по экономике американского агентства Bloomberg Скотт Джонсон мягко заявил, что России «возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования “пузыря” (ипотечного — прим. «Ленты.ру»)».

Пустота по-американски

В США ипотечный кризис, спровоцировавший финансовый, а затем и мировой экономический кризисы, разразился в 2007 году. Тогда резко выросло число невыплат по ипотечным кредитам — преимущественно тем, которые выдавались «слабым» заемщикам (с низким уровнем кредитоспособности). При этом доля таких займов в 2004-2006 годах сильно увеличилась — ипотека была популярна, и банки выдавали ее если не всем подряд, то явно без особых строгостей. Большинство потенциально «плохих» кредитов оформлялись под плавающую процентную ставку.

В преддверии кризиса стоимость обслуживания «плавающих» кредитов стала повышаться, ежемесячные платежи росли, соответственно, все больше и больше людей начали допускать просрочки выплат или вовсе переставали платить. Одновременно в стране упали цены на жилье, что усложнило процесс рефинансирования ипотеки. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными закладными, беспрецедентно обесценились. Банкиров позже обвинили в том, что они осознанно выдавали ипотеку некредитоспособным гражданам, ставя таким образом под угрозу стоимость ипотечных облигаций и благополучие их держателей.

Пик выселений ипотечных банкротов в США пришелся на 2009-2010 годы, журнал The Economist в 2009-м оценивал число отчуждений жилой недвижимости в 9 миллионов в год (против миллиона в «обычные» годы). Чтобы уменьшить масштабы социального кризиса, были запущены государственные и частные программы поддержки домовладельцев. Кроме того, главные игроки американского рынка ипотеки то и дело вводили моратории на отчуждение жилья. Несмотря на это, пустующие дома стали обыденностью.

Меры поддержки помогли лишь части заемщиков, но урок был выучен: объем ипотечного долга в США во втором квартале 2019-го достиг 9,4 триллиона долларов, превысив «кризисный» показатель 2008-го, но его качество признали высоким — после ипотечного провала банки начали очень строго оценивать потенциальных заемщиков, а неуплаты по ипотеке стали редкостью. Идеальную кредитную картину подпортил коронавирус — по итогам второго квартала 2022-го процент просрочки по ипотеке в США составил 8,2 процента, увеличившись за три месяца на четыре процентных пункта.

У нас свой путь

В России совокупный объем «плохих» ипотечных кредитов к осени 2022-го достиг 76,68 миллиарда рублей, увеличившись почти на 5 процентов за год, подсчитали в ЦИАН. По данным аналитиков, доля просроченной ипотеки стабильна — в настоящее время в целом по стране она составляет 0,9 процента от всего объема задолженности по жилищным кредитам. На первичный рынок приходится 22 процента «плохих» ипотек. «Несмотря на рекордные объемы задолженности по кредитам, их качество сохраняется на высоком уровне», — утверждают эксперты.

Банк Испании проанализировал новый ипотечный закон и рассказал о последствиях, к которым он может привести

Новый ипотечный закон вступит в силу через три месяца, однако эксперты, ассоциации потребителей и юристы уже проанализировали его и высказали свое мнение. Теперь пришла очередь Банка Испании поделиться своими соображениями по поводу нового норматива. В докладе, опубликованном на этой неделе, специалисты главного финансового учреждения страны рассказывают о том, какое, по их мнению, влияние он окажет на ипотечный рынок Испании.

Согласно анализу Банка Испании, основными последствиями введения новых условий станет увеличение дифференциалов и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов клиентам, профиль которых покажется банку связанным с рисками.

Дело в том, что банки испытывают необходимость снизить риски, которые влекут за собой некоторые положения нового закона. Именно эти положения являются благоприятными для потребителей. Речь идет, например, о уплате расходов на открытие ипотеки (клиент платит только за оценку объекта и за копию контракта, если он ее запрашивает), снижении комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита (сокращается для ипотек с дифференцированной ставкой и вводится лимит для ипотек с фиксированной ставкой), усиление защиты держателей ипотек, находящихся в сложной ситуации (увеличивается период погашения долга).

Что изменится со вступлением в силу нового закона, и почему он так важен?

Сразу после вступления в силу закона начнут действовать новые пороги для комиссий за досрочное погашение ипотек как с фиксированной, так и с дифференцированной ставкой.

Читайте также:
Билеты в Эквадор на самолет. Расписание рейсов. Как добраться до Эквадора

Если говорить об ипотеках с дифференцированной ставкой, актуальным законом установлен лимит 0,5% в случае, если досрочное погашение осуществляется в первые пять лет после заключения ипотечного контракта, и 0,25% – если это происходит после данного срока. В Испании существуют банки, которые не взимают комиссию за досрочное погашение. В соответствии с новым законом максимальная комиссия за досрочное погашение составит 0,25% в первые два года, 0,15% – в период с третьего по пятый год и 0% – по истечении пяти лет с момента открытия ипотеки.

Что касается ипотек с фиксированной ставкой , в настоящее время не существует никаких лимитов для комиссий за досрочное погашение – они определяются соглашением между банком и клиентом. Согласно новому закону, размер данной комиссии устанавливается на уровне 2%, если досрочное погашение пришлось на первые десять лет ипотечного кредита, и 1,5% – после этого срока. Именно это положение нового закона вызывает беспокойство Банка Испании: по его мнению, оно предполагает для банков риск финансовых потерь.

Дело в том, что при выдаче ипотечного кредита банки заключают договор на особый вид страхования, известный как «инструмент покрытия процентных ставок». Если клиент досрочно погашает кредит, банк может потерять деньги из-за того, что ему придется закрывать данную страховку. Именно поэтому Банк Испании считает, что кредитный учреждения прибегнут к повышению дифференциалов, в особенности если речь идет о предложениях с фиксированной ставкой.

По мнению экспертов Банка Испании, лимитированные комиссии за досрочное погашение, установленные новым законом, в некоторых случаях не смогут компенсировать в достаточной мере финансовые потери банков, когда речь идет об ипотеках с фиксированной ставкой.

Это в сочетании с увеличением для банков расходов на предоставление ипотек может привести к росту процентных ставок на новые ипотечные кредиты, особенно в случаях с ипотеками с фиксированной ставкой.

Что касается пункта о досрочном закрытии ипотечного контракта по причине неуплаты (cláusula del vencimiento anticipado), который может активировать банк, если клиент не платит ежемесячный ипотечный взнос, здесь также произойдут серьезные изменения. В настоящее время банк имеет право на инициирование процесса эмбарго по истечении трех месяцев неуплаты.

В соответствии с новым законом процесс эмбарго может быть инициирован, когда сумма долга превысит 3% от общей суммы займа, или же если выплаты были задержаны более чем на 12 месяцев в первой половине срока ипотечного кредита (например, если ипотека выдана на 20 лет, этот срок составляет 10 лет) и 7% и 15 месяцев – если неуплата приходится на вторую половину срока кредитования. Кроме того, по достижении этих лимитов банк обязан как минимум за месяц предупредить клиента о том, что он собирается предпринять меры в связи с неисполнением последним условий контракта. Данный пункт будет применяться не только к новым ипотечным кредитам, но и к уже выданным, если в контракте содержится пункт о досрочном погашении в случае неуплаты.

Специалисты Банка Испании считают, что задержка взыскания долга может привести к значительному ужесточению условий выдачи ипотечных займов, особенно если банк сочтет, что клиент обладает низкой степенью благонадежности.

Положительное влияние нового ипотечного закона

Однако есть и положительные моменты нового ипотечного закона. Например, по мнению экспертов Банка Испании, внедрение обязательных к исполнению пунктов закона и увеличение объема и прозрачности информации, предоставляемой клиенту перед заключением ипотечного контракта, поможет сократить уровень правовой неопределенности, существующий в настоящее время в данной сфере. Это, в свою очередь, будет способствовать увеличению кредитной активности и улучшениям в области функционирования ипотечного рынка . Повышение прозрачности условий и осведомленности потребителей, стандартизация контрактов и сокращение для клиентов операционных издержек, связанных с открытием ипотеки, помогут увеличить уровень конкурентоспособности как на национальном, так и на европейском уровне. Тем не менее, как отмечают эксперты, эти последствия будут зависеть от нескольких факторов.

Также, согласно новому закону сократятся расходы при переводе ипотек с дифференцированной ставкой в ипотеки с фиксированной ставкой, что приведет к переходу части долга в область последних и, соответственно, поможет выровнять соотношение между двумя видами ипотечных кредитов, поскольку в настоящее время на ипотечном рынке Испании существует значительный перевес первых.

Конкуренция – тормоз для роста дифференциалов

Несмотря на все риски для ипотечного рынка, которые влечет за собой новый закон, существует один значительный фактор, который позволит смягчить возможные негативные эффекты. Это конкуренция между банками. Эксперты утверждают, что основной риск заключается в возможном росте дифференциалов, однако сильная конкуренция, существующая между испанскими финансово-кредитными учреждениями, позволит его сдержать.

Несмотря на довольно жесткий анализ возможных последствий нового ипотечного закона, проведенный Банком Испании, эксперты ипотечного сектора считают, что банки не пойдут на сильное повышение дифференциалов в условиях жесткой конкурентной борьбы за клиентов и на фоне объявленного недавно решения ЕЦБ о переносе срока подъема процентных ставок , которое значительно повлияло на стоимость ипотек с фиксированной ставкой. Также эксперты рынка не видят проблемы в увеличении срока неуплаты для инициирования процесса эмбарго, поскольку с восстановлением экономики и ростом компетенции банки сами готовы идти на встречу изменениям, благоприятствующим клиентам.

Читайте новости Испании теперь и в Telegram –@espanarusa_news. Подписывайтесь на канал и будьте в курсе ключевых событий первыми!

Нужна помощь в Испании? Центр услуг для жизни и бизнеса «Испания по-русски» – это более 100 наименований услуг на родном языке в любом регионе Испании.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: