Юридическая процедура покупки жилья в Болгарии

Юридическая процедура покупки жилья в Болгарии

Болгарское законодательство обеспечивает достаточно высокий уровень безопасности сделок с недвижимостью, осуществляемых иностранцами. При этом, текущие политические и экономические события в мире практически никак не отражаются на степени безопасности таких операций. Права иностранных покупателей недвижимости защищены в Болгарии не меньше, чем права местных жителей, приобретающих жильё.

Все права и обязанности иностранных покупателей

Действия иностранца, желающего купить жильё в Болгарии, регламентированы Законы страны:

• о собственности;
• об устройстве территории;
• об обязательствах и договорах;
• о нотариусах и т. д.

Иностранный гражданин имеет право купить в Болгарии любую недвижимость – как жилую, так и коммерческую. Ограничений на покупку жилья без земельного участка не предусмотрено.

А вот купить дом с участком земли может только гражданин ЕС или юридическое лицо: если такое жильё пожелает приобрести россиянин, ему придётся открыть предприятие в Болгарии.

Иностранец, купивший недвижимость в Болгарии, получает право оформить:

• мультивизу на год(или более) с правом пребывания не территории страны до 180 дней в году для себя, супруга и детей до 18 лет. При этом потребуется документальное подтверждение родства;
• однократную визу для третьих лиц. Для этого нужно нотариально оформить разрешение на проживание в стране этим лицам;
• ВНЖ в Болгарии, если стоимость приобретённого жилья составляет €306 тысяч или более.

Наличие недвижимости в стране возлагает на иностранного гражданина определённые обязанности, в числе которых необходимость платить налоги в Болгарии– коммунальный и на недвижимость.

Зарегистрироваться в местной налоговой нужно не позднее, чем через 2 месяца после оформления покупки. Выплаты можно осуществлять:

• в конце каждого квартала равными частями;
• один раз в году всю сумму налога. В этом случае предоставляется скидка 5%.

За неуплату налогов предусмотрен денежный штраф, аннулирование визовых льгот или даже арест имущества с последующей его реализацией.

Важно! Если большую часть года (183 дня или более) вы проживаете в России, т. е. являетесь налоговым резидентом РФ, то об открытии предприятия за рубежом или счёта в иностранном банке следует уведомить российскую налоговую службу.

Поиск и покупка жилья – самостоятельно или через агентства?

Поиском подходящей недвижимости в Болгарии можно заниматься самостоятельно или через специализированные агентства.Самостоятельным поиском жилья в стране иностранцы занимаются с помощью интернет-ресурсов, тематических выставок или через знакомых, имеющих опыт покупки недвижимости в Болгарии.

Поиск жилья и оформление сделки через риелторские агентства Болгарии упрощает процедуру для покупателя, но будет стоить несколько дороже. Если претендент на недвижимость в стране хорошо ориентируется на рынке болгарской недвижимости, знаком с процедурой оформления и владеет болгарским языком, помощь риелтора такому покупателю может и не потребоваться. Но в большинстве случаев удобнее всё же воспользоваться услугами риелторской службы.

Специалист по недвижимости:

• подберёт варианты жилья, соответствующие пожеланиям заказчика;
• при необходимости организует поездку в страну и просмотр объектов;
• договорится о цене с продавцом;
• составит план процедурных мероприятий;
• подготовит необходимую документацию и проверит объект на наличие обременений.

Важно! Оказание риелторских услуг в Болгарии не лицензируется государством. За правильность оформления сделки отвечает в большей мере нотариус, который должен убедиться в достоверности представленных документов и внести сведения об операции в реестр. Поэтому, выбирая риелтора, следует тщательно изучить отзывы о нём.

Процедура оформления сделки купли-продажи в Болгарии для российских граждан

Процедура покупки жилья в Болгарии происходит поэтапно и включает, как правило, ряд стандартных шагов, последовательность прохождения которых зависит от типа объекта:

• новостройка или строящееся жильё;
• вторичное жильё;
• коммерческая недвижимость;
• элитное жильё и т. д.

Наиболее востребованными сегментами рынка среди покупателей из России являются первичное и вторичное жильё.

Первичное жильё

При покупке такого типа жилья, в первую очередь, происходит резервирование и инспекция объекта недвижимости. На этом этапе необходимо:

• открыть счёт в банке. На этот счёт можно будет внести сумму задатка и оплатить предусмотренные налоги и пошлины;
• подписать так называемый предварительный договор, согласно Закону «Об обязательствах и договорах». В этом документе указывают размер задатка, стоимость жилья, характеристики объекта, порядок расчёта, санкции за нарушение условий сделки и т. д.;
• внести задаток, который составляет, как правило, €1 тысячу.После этого объект снимается с продажи на 30 дней.

Внимание! Оформлению предварительного договора следует уделить особое внимание, т. к. в нём перечислены основные положения окончательного договора. Именно на этом этапе кроются определённые риски для покупателя, поэтому проверку условий договора лучше доверить опытному юристу.

Дальнейший процесс покупки жилья в Болгарии выглядит следующим образом:

• в течение 30 дней оплачивается 30-50% стоимости объекта (согласно условиям предварительного договора). Если покупатель не выполнил это требование, договор аннулируется и внесённый аванс не возвращается;
• покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости в соответствии с условиями договора;
• когда все расчёты между сторонами закончены, оформляется нотариальный акт о вступлении в силу права собственности покупателя.

Если покупатель готов внести всю сумму сразу, предварительный договор может не оформляться.

Вторичное жильё

Процедура покупки жилья в Болгарии на вторичном рынке предусматривает:

• выбор объекта и оплату брони в размере €2-3 тысяч;
• оформление договора о резервации недвижимости, после чего объект снимается с продажи на срок, указанный в договоре, и начинается подготовка документации (самостоятельная или через риелторскую фирму);
• подписание предварительного договора (при необходимости);
• оплату оставшейся суммы и оформление нотариального акта.

Заканчивается процедура внесением нотариального акта в имущественный реестр.

Другие виды недвижимости

Покупка элитного или недостроенного жилья, а также коммерческой недвижимости в Болгарии происходит по близкому с предыдущими типами недвижимости сценарию, с учётом особенностей объекта (например, степени его недостроенности на момент продажи).

Стоимость недвижимости в стране в 2019 году зависит от региона и в среднем составляет, тыс. евро/кв.м:

• Золотые пески, Святых Константина и Елены – 1,1;
• Варна – 0,9;
• Бургас, Св. Влас – 0,85;
• Солнечный берег, Поморие, Созополь – 0,8;
• Бяла – 0,7 и т. д.

Список необходимых документов

Пакет документов, необходимых при оформлении сделок с недвижимостью, зависит от типа объекта, но, как правило, от продавца первичного жилья требуются:

• нотариальный акт на участок земли;
• разрешение на постройку;
• план от службы кадастра и геодезии;
• оценочная стоимость объекта, предоставленная муниципалитетом;
• подтверждение отсутствия отягощений.

Если продаётся вторичное жильё, продавец должен дополнительно представить:

• налоговую декларацию об отсутствии задолженностей;
• справку о семейном положении.

От покупателя требуются:

• загранпаспорт;
• справка о составе семьи;
• подтверждение законности происхождения средств на покупку жилья в Болгарии.

Обязательные налоги и платежи

Иностранец, купивший недвижимость в Болгарии, должен уплатить:

• муниципальный налог на переход прав собственности, размер которого указан в нотариальном акте и составляет, как правило, 1,5-3,5% сделки;
• госсбор за регистрацию объекта в службе вписывания – 0,1% стоимости жилья.

Дополнительные расходы

Процесс покупки квартиры в Болгарии предусматривает дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг:

• нотариуса – 1% от сделки;
• сертифицированного переводчика – €50-60;
• агентства, которое оформит послепродажную регистрацию имущества – €150-200.

Болгарская недвижимость привлекает большое количество покупателей из России и Европы своей умеренной стоимостью, а также заинтересованностью властей страны в расширении сотрудничества с иностранными инвесторами. Интерес российских граждан к недвижимости в Болгарии объясняется возможностью приобрести недорогое жильё недалеко от моря, географической и ментальной близостью двух стран.

Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы потом не жалеть?

Иностранцу, желающему обзавестись недвижимостью в Болгарии, стоит разобраться, какие объекты можно покупать, а какие нет. Также следует разобраться с процедурой покупки, сроками оформления права собственности, сопутствующими тратами и прозрачностью сделки.

Мы в полной мере отвечаем на все вопросы и в деталях расписываем процедуру приобретения квартир и домов.

Содержание:

Главное

• Гражданин государства, не являющегося членом ЕС, может без каких-либо ограничений приобретать коммерческую и жилую недвижимость. Но касается это объектов без земли. Т.е. легко покупать квартиры, студии, апартаменты.
• Коттеджи, виллы, дома и любые отдельно стоящие строения характеризуются как объекты с землей. Их оформление возможно только на юридическое лицо. Альтернативой может стать аренда земли у государства.

Когда иностранец владеет недвижимостью в Болгарии, на него распространяются визовые льготы. Он может получить мультивизу на год и находиться в стране до 180 дней. Вместе с собственником недвижимости оформлять мультивизу имеют право его прямые наследники, не достигшие совершеннолетия. В посольстве достаточно показать документы о родстве.

Закон Болгарии «Об иностранцах» от 15 июня 2016 года говорит о том, что покупка недвижимости на сумму от 300 000 евро дает право на получение ВНЖ.

Выбор объекта

Недостаточно просто взглянуть на фотографии, чтобы выбрать комфортное жилье. Разбираясь с тем, как купить недвижимость в Болгарии гражданину России или Украины, нужно определить цели вложения инвестиций. Во внимание следует брать ряд факторов:

• Дальнейшее использование недвижимости. Определите заранее, будете ли вы постоянно жить в квартире или только в сезон летних отпусков, планируете ли вы сдавать в аренду квартиру.
• Тип недвижимости. Есть просторные квартиры, небольшие комфортные студии, апартаменты с двумя спальнями, виллы с бассейном, коттеджи в горах.
• Расположение объекта. В Болгарии много разных регионов. Продаются квартиры в шумной столице Софии и дома на побережье в маленьких деревушках.
• Цены объекты. В Болгарии есть как бюджетное жилье, так и элитные объекты. Соответственно квартира может стоить в пределах 20 тысяч евро и в десять раз дороже.

С помощью нашего сайта вы сможете посмотреть множество объектов. Каталог разделен по категориям, есть фильтры, которые помогут выбрать подходящий вариант. Вся информация проверена и соответствует действительности.

Если вы мало знаете о болгарской недвижимости, обратитесь за помощью к консультанту. Особенностей у объектов много и они отличаются от тех, что мы привыкли видеть на постсоветском пространстве. Специалист расскажет об особенностях недвижимости и поможет с выбором оптимального варианта.

Этапы оформления сделки

1. Заключение предварительного договора купли-продажи. После того как покупатель с помощью риелтора выбрал подходящий объект, ему следует у лицензированного адвоката заключить предварительный договор.
2. Проверка объекта недвижимости. Очень важно проверить «чистоту» объекта недвижимости. Ответственность за это несет адвокат, который оформляет предварительный договор. В его задачи входит не только проверка продавца, но и застройщика, земли. При наличии каких-либо сомнений заказывают документ об истории объекта недвижимости за последние 10 лет. В предварительном договоре продажи обязательно указывается полная стоимость объекта недвижимости.
3. Заключения договора у нотариуса. При заключении предварительного договора к сделке привлекают переводчика с соответствующей лицензией. После подписания договора на двух языках создается проект нотариального акта. Уже после этого покупатель, риелтор и продавец обращаются к государственному нотариусу. Он проводит официальную передачу прав собственности.
4. Оплата. Нотариус проводит тщательную проверку личных данных сторон, а также документы на недвижимость. На имущество не должно быть наложено ареста, и оно не должно иметь каких-либо других отягощений. Используется для проверки объекта специальный государственный реестр. При подписании документов оплачиваются все сборы и пошлины.
5. Оформление собственности. Завершающим этапом стает внесение сведений о праве собственности в единый государственный реестр. Обычно в течение нескольких месяцев происходит регистрации в налоговой службе, и счетчики на воду, электричество переоформляются на нового владельца.

Государственные пошлины и сборы

Цены на квартиры и дома, публикуемые на досках объявления, не включают дополнительные траты. Но о них не надо забывать:

• смена права собственности подразумевает налог 2-4% от кадастровой стоимости;
• оплата платежей при регистрации 0,1% кадастровой стоимости;
• нотариальные сборы порядка 1% от рыночной стоимости объекта;
• нотариальный перевод документов от 40 до 100 евро.

Документы для нотариуса

При личном присутствии в момент оформления сделки нужно будет предоставить следующие документы:

• загранпаспорт;
• декларацию о семейном положении;
• у нотариуса также потребуется составить декларацию о происхождении денежных средств.

Оформить покупку недвижимого имущества можно и через доверенное лицо. В этом случае понадобится:

• доверенность, которую подписал консул Болгарии;
• декларация о семейном положении, подписанная консулом Болгарии;
• декларация о происхождении денежных средств.

Если при оформлении сделки участвует риелтор нашей компании, то мы консультируем по всем вопросам и помогаем подготовить документы. Покупатель в этом случае избегает хлопот и экономит массу времени.

Подводные камни при покупке недвижимости

Безусловно, статистика говорит о том, что квартиры и дома в Болгарии пользуются огромной популярностью у россиян и украинцев. Выбирают преимущественно курорты у моря. Может показаться, сложностей с покупкой не должно возникать. Однако это не совсем так.

Подсчет квадратных метров. В отличие от Украины и России здесь считают квадратные метры не только квартиры, но и прибавляют общедомовые квадраты. Итоговая площадь состоит из площади квартиры плюс балкон, коридор, подъезд и прочее. Делится поровну между жильцами и толщина стен. К примеру, если вы видите квартиру площадью 70 квадратных метров, то по факту вы можете получить 50.

Оплата электричества. Вам могут предложить оплачивать через общий счетчик или индивидуально. Лучше, конечно, выбирать второй вариант. Ночью тариф на электричество ниже.

Акт 16 при заселении. Это бумага, которая дает право заселиться в квартиру в новостройке. Документ выдается на ранних стадиях строительства.

Полезные советы при оформлении сделки

Инвестирование денежных средств в заграничную недвижимость – ответственный шаг. Поэтому нужно быть внимательно и взвешивать каждый шаг. Эксперты дают такие рекомендации:

• Не стесняйтесь задавать вопросы риелтору. Обязательно спрашивайте у риелтора обо всех непонятных вопросах. Особенно это касается настораживающих моментов.
• Стремитесь получить подробную информацию по объекту. Просите показать максимум фотографий, расспрашивайте о планировке, коммунальных платежах, районе, соседях.
• Доверяйте документы только специалистам. Адвокат и переводчик обязательно должны иметь лицензии. Хорошо, если риелтор предложит своих проверенных специалистов.
• Не связывайтесь с сомнительными риелторами. Вы должны изучить репутацию риелтора и агентства недвижимости, прежде чем совершать сделку с его участием.
• Не переводите аванс дистанционно. Давать деньги можно только после личного осмотра квартиры или дома.
• Прочтите договор, заключаемый с управляющей компанией. В нем указываются расходы на содержание жилья. Речь идет о поддержании чистоты на придомовой территории и мелкого ремонта.

Покупка недвижимости в Болгарии выгодное вложение. Эта страна отличается приятным климатом, высоким уровнем жизни и доступными ценами. Квартиры здесь стоят на порядок дешевле, чем в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве. Предложений о продаже имущества масса. При правильном подходе вы выбираете хороший вариант.

Процесс покупки недвижимости в Болгарии

Итак, Вы приняли решение о покупке недвижимости в Болгарии. Примите наши поздравления! Мы всегда готовы Вам в этом помочь!

• Процесс покупки недвижимости в Болгарии достаточно прост. Он состоит из нескольких этапов, наиболее важными из которых являются: заключение предварительного договора покупки-продажи между продавцом и покупателем и подписание нотариального акта. Именно после подписания нотариального акта Вы вступаете в право собственноси объектом недвижимости. Внимание! Если вам нужна помощь в составлении и заключении преварительного договора покупки-продажи или сопровождение вашей сделки-обращайтесь! Мы с удовольствием Вам поможем!
• Иностранные граждане без проблем могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Болгарии, однако законодательство запрещает иностранцам покупать земельные участки. Разрешение на покупку земли имеют только юридические лица. В качестве выхода из положения, для приобретения земли обычно регистрируют юридическое лицо. О том как зарегистрировать юр. лицо вы можете прочитать в этой статье. Покупка апартаментов, студий, квартир не имеет никаких юридических препятствий, так как они продаются без земли. При покупке домов, регистрация обычно происходит так: дом оформляют на физическое лицо, а землю на юридическое лицо. Составляются 2 нотариальных акта: на дом и на участок земли. Для оформления покупки потребуется только заграничный паспорт.

Давайте поэтапно рассмотрим как же все таки надо действовать если Вы решили приобрести недвижимость в Болгарии.

• 1 этап: Выбор объекта.

Самое важное в выборе объекта-это обдумать и правильно определить:

• Предназначение недвижимости. Для сезонного отдыха, для сдачи в аренду, для постоянного проживания, в качестве инвестиции или для всего вышеперечисленного вместе.
• Тип подходящей Вам недвижимости. Это может быть студия (однокомнатная квартира с совмещенной кухней), апартамент с одной спальней (двухкомнатная квартира, где кухня совмещена с гостинной), апартамент с двумя спальнями, с тремя спальнями, или дом с бассейном и с участком земли, или таунхаус.
• Местонахождение, отдаленность от моря.
• Бюджет.

В зависимости от всех Ваших критериев, наши консультанты порекомендуют Вам подходящие варианты, расскажут Вам о каждом заинтересовавшем Вас объекте, о его особенностях и инфраструктуре, покажут Вам фото объектов и районов, которые Вам оптимально подходят, далее нашим клиентам мы всегда рекомендуем отправиться в бесплатную смотровую поездку в Болгарию. Если Вы решили приобрести недвижимость в Болгарии, но на поездку у Вас не хватает времени,то приобретение недвижимости дистанционно является идеальным решением проблем – сэкономьте Ваше время и получите дополнительный бонус – 3% скидку от стоимости выбранного Вами объекта! Подробнее о предложении читайте тут

Для того чтобы отправиться в бесплатную смотровую поездку в Болгарию, Вам необходимы: действующий загранпаспорт и 2-3 свободных дня. Мы готовы помочь Вам в бронировании билетов, оформлении виз, организации Вашего проживания в соответствии с Вашими требованиями, предоставить Вам трансфер в день приезда и отъезда, показать всю интересующую Вас недвижимость, проконсультировать Вас по юридическим и всем возникшим вопросам. Изначально Вы оплачиваете билеты и визу самостоятельно, а после покупки недвижимости мы возвращаем вам их стоимость. После покупки апартамента Вас ожидает приятный подарок. Таким образом при покупке недвижимости Ваша поездка полностью компенсируется.

• 3 этап: Переговоры об условиях покупки и порядке оплаты.

После того как Вы выбрали недвижимость мы начинаем переговоры об условиях покупки и порядке оплаты. Все эти данные обязательно вносятся в предварительный договор покупки-продажи объекта который подписывается между Вами и застройщиком или продавцом. Условия покупки и порядок оплаты в каждом индивидуальном случае разные. Зависят от Ваших возможностей и степени готовности объекта. Это может быть быстрая оплата в течении месяца или беспроцентная рассрочка на 2,3 года с первым взносом от 10 до 30 процентов от стоимости. Оплата производится в евро по безналичному расчету, как правило до сделки. Условия перевода денег подбираются оптимальные в соответствии с Вашими возможностями. Чтобы оплатить покупку из России или Украины рекомендую открыть счет и онлайн банкирование в болгарском банке. Для перечисление денег в Болагрию из России, россиянам необходимо получить разрешени в налоговой. Для этого нужно предоставить предварительный договор покупки – продажи. Украинцам рекомендую открыть счет в Уни Кредит Булбанк в обоих странах и перечислить средства с украинского счета на болгарский за очень небольшие проценты. Съем денег в банкоматах Уни Кредит Булбанк любой страны с карточки этого банка беспроцентный в пределах суточного лимита. За точной информацией о комиссии за банковские операции обратитесь в ближайшее отделение банка. Обычно наши консультанты дают полную информацию о скидках, акциях, подарках и рассрочках еще при первом Вашем обращении, но никогда не стоит забывать о том, что для каждого клиента могут быть оговорены дополнительно индивидуальные схемы оплаты и условия покупки на данном этапе. Если у вас остались вопросы как оплатить покупки квартиры в Болгарии из России или Украины обратитесь к нам за консультацией.

• 4 этап: Резервация объекта.

С целью снятия выбранного объекта недвижимости с рынка продаж и начала оформления документов на покупку производится его резервация. Резервация объекта происходит путем внесения депозита в размере 2000 евро, что доказывает серьезность намерений покупателя. Обычно взнос выплачивают в Болгарии. После этого объект резервируется за покупателем как со стороны нашей фирмы, так и со стороны продавца и больше никому не предлагается. Сумму резервации защитывают в стоимость объекта. После резервации начинается следующий этап подготовка и подписание предварительного договора покупки-продажи.

• 5 этап: Подписание предварительного договора.

После внесения депозита за выбранный вами объект, изготавливается и подписывается Предварительный договор купли -продажи, который регламентирует права и обязанности сторон – продавца и покупателя. В нем оговариваются важнейшие условия сделки, которые позже переносятся в Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости, цена объекта, способ и условия оплаты, адрес, площадь, а также данные продавца и покупателя, данные о разрешении на строительство объекта от застройщика, срок сдачи объекта в эксплуатацию, если он приобретается на стадии строительства, срок передачи жилья в собственность, штрафные санкции за невыполнение обязательств. Данный договор составляется юристом на двух языках и подписывается клиентом и продавцом, после чего возможна оплата клиентом первого взноса, а затем и последующих. Продавец начинает изготовление документов для подписания нотариального акта.

• 6 этап: Подписание нотариального акта.

После того как стороны подписали предварительный догоров и определили дату подписания нотариального акта продавцы предпринимают определенные правовые действия и готовят документы для финального подписания нотариального акта. Когда все документы готовы мы записываем время у нотариуса для регистрации сделки. Вы или Ваш представитель в назначенное время должны явиться к нотариусу для оформления сделки. Нотариус изготавливает нотариальный акт о собственности. После подписания и передачи денег, нотариус выдает нотариальный акт и отправляет данные о сделке для регистрации в центральный регистр. С этого момента Вы официально становитесь собственником и получаете права на недвижимость. Затраты на нотариальное оформление составляют примерно 3-5 % от налоговой стоимости объекта, налоговая стоимость – составляет 30-40 % от рыночной стоимости. Таким образом, затраты на оформление составляют примерно, 2% от реальной стоимости недвижимости. После подписания нотариального акта Вы должны получить свой БУЛСТАТ номер, по которому Вы будете платить налоги.

• 7 этап:После покупки недвижимости. Получение БУЛСТАТ и регистрация недвижимости в налоговой и кадастровой службах.

БУЛСТАТ – это реестр местных и иностранных юридических и физических лиц, которые осуществляют коммерческую деятельность в Болгарии или являются иностранными собственниками недвижимости на территории Болгарии. Документы о присвоении Вам БУЛСТАТ номера Вы должны подать не позднее 7 дней с момента покупки недвижимости. После подачи документов вам будет выдана пластиковая карта с номером БУЛСТАТ по которому Вы задекларируете свою недвижимость в налоговой службе для уплаты ежегодного налога на недвижимость. Задекларировать свою недвижимость в налоговой Вам следует не позднее чем через 2 месяца с момента приобретения. Обычно это делают наши юристы но при желании можно сделать все самостоятельно. Подробнее о БУЛСТАТ читайте тут

Следует заметить что мы сопровождаем вас на каждом конкретном этапе, вплоть до подписания нотариального акта и регистрации вашей недвижимости!

• Расходы на недвижимость при оформлении:

Единоразовый налог при покупке 1,5-3,5% от цены в нотариальном акте

Услуги нотариуса Зависят от стоимости недвижимости, и не превышают 1% от цены объекта.

Регистрация недвижимости в службе “Вписывания” 0,1% от стоимости объекта.

Банковские расходы За получение перевода из-за рубежа банк может взять какую-то комиссию – обычно до €50-60

Послепродажная регистрация недвижимости до €150

• Ежегодный налог на недвижимость:

Муниципальный налог на недвижимость определяется решением муниципалитета (ниже 1% налоговой стоимостью недвижимости)

Сбор на утилизацию битовых отходов определяется решением муниципалитета (ниже 1% налоговой стоимостью недвижимости)

• Расходы по управлению собственностью:

Сбор на обслуживание общих частей здания (обязательный) определяется решением общего собрания этажной собственностью или нотариально заверенным договором на обслуживание. В жилых домах без охраны, бассейнов и пр. – ежемесячно €3-10 на человека. При наличии охраны, лифтов, бассейнов и пр. от €5 до €15 с квадратного метра в год.

• Комунальные платежи:

Электричество по индивидуальным счетчикам
(днем около €0,09 за кВт*ч, ночью – €0,05 за кВт*ч
Днем – зимой от 07:00 до 23:00, летом – от 06:00 до 22:00
Ночью – зимой от 23:00 до 07:00, летом – от 22:00 до 06:00

Вода по индивидуальным счетчикам – €0,75-1,50 за куб.м.

стационарный телефон – €2,5-13
кабельное или спутниковое телевидение – €5-30
интернет – €4-15

О том, что дает покупка квартиры в Болгарии, вы можете прочитать тут

Как открыть Торговое представительство в Болгарии читайте тут

Главные особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии

Коротко о главном

Болгария успешно вышла из кризиса – рынок жилья страны сейчас находится на подъёме. Уже в первом квартале 2018 года он вошёл в мировой Топ-10 рынков недвижимости с самым быстрым ростом цен на жилье.

С каждым годом увеличивается интерес к приобретению жилья в тёплой балканской стране как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Это касается и городской недвижимости, и курортной. Сами болгары в основном больше денег вкладывают в городское жилье, но с недавних пор к ним присоединились и жители Европы.

В 2018 году, например, средний бюджет на покупку такой недвижимости в Болгарии вырос на 15%, достигнув отметки в €60 000 за квартиру. Также сохраняется высокой спрос на курортную недвижимость среди россиян, жителей стран СНГ и граждан Израиля.

Однако бум на рынке недвижимости привёл к появлению огромного количества риэлтерских агентств. В Болгарии процедура открытия риэлтерской компании относительно простая – здесь не нужно получать специальную лицензию, требуется только регистрация, в которой прописывается род деятельности. По этой причине помимо надёжных и профессиональных риэлтерских агентств иногда встречаются те, кто обладают сомнительным опытом и репутацией. Порой это может сказаться на чистоте сделки. Рассмотрим далее особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии и узнаем, что требует особого внимания.

Главные особенности покупки недвижимости в Болгарии

Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.

Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.

Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:

• заключение предварительного договора между продавцом и покупателем
• оформление нотариального акта.

Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).

Как избежать негативного опыта, каких специалистов привлечь и на что обратить внимание на каждом этапе покупки рассмотрим далее.

Процесс покупки жилья в Болгарии. Основные шаги

Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.

Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.

После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.

Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.

Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.

Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.

Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.

Расходы на сделку

В день сделки покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину в местной валюте. Сумма в среднем составляет 3-5% от оценочной стоимости, указанной в нотариальном акте недвижимости, в зависимости от её местонахождения. Расходы на лицензированного переводчика составляют около 25-35 евро.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Болгарии.

1. Ответственно подойти к выбору объекта и риэлтора. От этого будет зависеть, насколько быстро и успешно произойдёт сделка. Не стесняйтесь задавать вопросы вашему риэлтору, даже если они кажутся вам неуместными, по всем моментам, которые вас настораживают.
2. Проверить данные и историю продавца, чей объект вы собираетесь купить. Для этого иногда полезно поговорить не только с адвокатом, но и с будущими соседями или местными жителями, также можно посмотреть отзывы в интернете.
3. Привлекать к сделке специалистов, а именно, лицензированных и независимых адвокатов и переводчиков, и внимательно изучить договор. Только так возможно обеспечить безопасность сделки. Зачастую надёжный риэлтор уже имеет проверенную команду специалистов – ведь настоящий профессионал всегда на стороне покупателя.
4. Не доверять сомнительным и непроверенным риэлторам, которые предлагают «горячие» варианты для срочной покупки по цене ниже рынка. Иногда таким образом нечестные агенты за выгодным предложением скрывают неликвид и жилье с проблемными документами или предложения обанкротившихся застройщиков.
5. Не перечислять дистанционно аванс за объект до приезда и личного осмотра недвижимости в Болгарии. Это может быть одна из схем мошенничества, направленная на удержание авансовых взносов.
6. Внимательно изучить договор с управляющей компанией относительно условий содержания территории вокруг объекта недвижимости и/или помещений общего пользования. В дальнейшем это может сильно отразиться на ежегодных расходах. В зависимости от уровня и инфраструктуры дома на содержание может уходить от 100 евро до 1500 евро в год.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Евгению Проказову (Bulgaria Avenue) и Сергея Грицана (Azimuth Realty).

photocredits: akk_rus /дмитрий кругляк /flickr

Как купить недвижимость в Болгарии: пошаговая инструкция для жителей СНГ

Болгарская недвижимость оптимальна для покупателей из СНГ по целому ряду причин: членство страны в ЕС, высокая ликвидность курортного жилья, и конечно, гибкая ценовая политика, рассчитанная на любой кошелек. Портал «ЗаграNица» рассказывает о тонкостях покупки домов и квартир в солнечной Болгарии

Среди государств ― членов ЕС Болгарии зачастую отводят место «на галерке»: страна не может похвастаться немецкой инфраструктурой, британской экономикой или скандинавским уровнем жизни. Впрочем, самих болгар это нисколько не смущает: их родина пользуется спросом у зарубежных инвесторов, чьи средства идут на улучшение инфраструктуры, массовое строительство новых жилых и коммерческих объектов.

Болгария не устает удивлять, разрушая стереотипы о собственных экономике и векторе развития. К примеру, недавно издание Forbes назвало Софию «новой цифровой столицей Европы». Так что вскоре ждем интерес международных IT-компаний и стартапов к местной коммерческой недвижимости.

Фото: Shutterstock

Если говорить о Болгарии более привычной для нашего восприятия — с курортной недвижимостью, ― то здесь всё стабильно и прогнозируемо. Граждане СНГ облюбовали страну как одну из лучших для такого инвестирования: тут и сравнительно невысокие цены, и членство страны в ЕС, и шанс получить ВНЖ при покупке жилья. Всё это плюс простая и оперативная процедура оформления сделки делают болгарский рынок одним из самых привлекательных для наших соотечественников.

Вся процедура обычно занимает около 30 дней. Иногда оформление проходит быстрее — это зависит от проворства продавца и его желания всё сделать вовремя. Часто покупатель и продавец живут в разных странах: тогда много времени уходит на пересылку и заверку документов. Специалисты компании BolgarskiyDom помогут Вам дистанционно подобрать и быстро купить квартиру в Болгарии с проверкой юридической чистоты

Как купить квартиру в Болгарии?

Законодательство Болгарии нисколько не препятствует зарубежным инвесторам. Наоборот, все — от застройщиков до чиновников разных уровней ― заинтересованы в капиталовложениях.

Фото: Shutterstock

Как и везде, в Болгарии два рынка жилой недвижимости: первичный и вторичный. Процедура покупки различается в зависимости от того, какой объект вам по карману.

На первичном рынке процесс покупки несколько упрощен, так как продавец ― юридическое лицо. При выборе объекта заключается предварительный договор, по которому идет оплата. После полного погашения согласно условиям оформляется сделка. Здесь нужно участие адвоката, на которого возлагается обязанность проверки, а также последующей регистрации

Сам процесс можно условно разделить на несколько этапов:

1. Выбор недвижимости

Совершая покупку, логично получить как можно больше информации о ней. Тем более когда речь о недвижимости, да еще и за границей. Конечно, вы можете положиться на фото и видео от застройщика или агентства, но лучше увидеть квартиру или дом своими глазами.

2. Юридическая чистота сделки

Перед приобретением квартиры в Болгарии нужно проверить все документы, историю объекта и отсутствие кредитных обременений. Без помощи опытного юриста, знающего местное законодательство, не обойтись.

3. Внесение депозита

Когда вы нашли подходящий вариант и убедились, что все документы в порядке, пора внести депозит, который закрепит объект за вами. Но платить советуем только при стопроцентной уверенности в покупке — если потом откажетесь, деньги вам никто не вернет.

4. Предварительный договор

В этом документе детально прописываются обязательства покупателя и продавца, график оплаты и другие формальности. Обычно договор составляется на русском и болгарском языке.

5. Акт о покупке недвижимости

Заверенный нотариусом документ подписывается сторонами после внесения покупателем всей суммы. Фактически это финишная черта: после подписания вы становитесь хозяином недвижимости в Болгарии.

6. Регистрация имущества

Последняя формальность требует зарегистрировать жилье надлежащим образом. В течение семи дней объект оформляется в Булстате (национальный статистический орган). Кроме того, имущество подлежит регистрации в местном налоговом органе.

Если говорить о покупке недвижимости на вторичном рынке, есть два основных варианта.

Первый: вы уже бывали в Болгарии, вам всё хорошо знакомо и вы знаете, чего хотите. Когда находится хороший вариант по приемлемой цене, остается лишь составить резервационный договор. Размер депозита, как правило, 2000 евро. По условиям договора вы должны совершить оплату оставшейся суммы в срок 30–40 дней и закончить сделку. Ее чистотой и оформлением в Болгарии обычно занимаются адвокаты. Они берут на себя как подготовку, так и проверку объекта. А после проведения сделки регистрируют ее во всех государственных инстанциях. Этот вариант экономически удобен: покупатель может не приезжать как на первичный осмотр, так и на саму сделку и провести ее по доверенности, что позволит сэкономить на транспорте и других расходах.

Второй вариант: вы никогда не были в Болгарии либо желаете рассмотреть все квартиры в вашем бюджете. Тогда оптимальным будет личное посещение. За время визита вы увидите всё, что можете купить, посмотрите страну без прикрас и окончательно решите, целесообразна ли покупка. Ведь вы приобретаете не просто квадратные метры, а всё полностью: управляющую компанию, соседей, территорию и место. Покупку надо рассматривать комплексно, так как это важный и довольно затратный шаг вашей жизни. После осмотров и окончательного выбора клиент подписывает резервационное соглашение

Далее события развиваются по уже описанной схеме. В зависимости от желания клиент может лично присутствовать на оформлении сделки либо положиться на адвоката. Во втором случае юристу выписывается доверенность на покупку недвижимости, а нужная сумма перечисляется на счет клиента либо самого специалиста. К слову, адвокаты в Болгарии несут полную криминальную ответственность за свои действия.

Как купить недвижимость в Болгарии гражданину России

• Особенности болгарского рынка
• Плюсы, минусы и подводные камни
• Процеcc покупки
• Расходы на покупку и содержание жилья

• Где лучше приобрести недвижимость
• Что дает покупка недвижимости в Болгарии
• Как получить болгарскую визу
• ВНЖ, ПМЖ и гражданство

На протяжении многих лет Болгария является признанным лидером среди зарубежных стран, где россияне покупают недвижимость.

Знаете ли вы?

По статистике, около 500 тыс. объектов принадлежат примерно 350 тыс. гражданам РФ, а значит, доля покупателей из России среди других зарубежных покупателей составляет примерно 80%.

И даже несмотря на некоторое снижение российского спроса в последние годы и увеличение числа россиян, которые продают свою недвижимость, Болгария не теряет лидирующих позиций.

Почему россияне приобретают недвижимость в Болгарии

Дешевая недвижимость и доступные цены.
В сравнению с другими курортными направлениями, болгарская недвижимость отличается лучшим соотношением цена-качество. В 2022 году купить квартиру в Болгарии с одной спальней на первой линии моря можно от 15 000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 350-800 евро за метр.
При этом стоимость жизни в Болгарии практически не отличается от среднего уровня по России.

Круглогодичный туризм.
Болгария – всесезонная курортная дестинация с бальнеологическими, морскими, горнолыжными курортами, развитым виноделием и уникальными природными достопримечательностями.

Многочисленная русская диаспора.
Русская диаспора самая многочисленная в Болгарии, при этом на некоторых морских курортах, например в Святом Власе, Солнечном береге, существуют целые русскоговорящие кварталы. В курортных регионах большинство местных жителей стараются говорить на русском языке.

Привлекательные условия для пенсионеров.
В стране действует упрощенная схема выдачи ВНЖ иностранным пенсионерам при наличии собственной или арендованной недвижимости.

Болгарии принадлежит 2 место в мире после Исландии по количеству минеральных источников. Здесь множество уникальных природных памятников, 10 из которых включены в список ЮНЕСКО.

Европейская интеграция.
Болгария – государство ЕС с европейским законодательством и юстицией, а в перспективе – полноправный член Шенгенского пространства.

Простота сделки и умеренная налоговая нагрузка.
Для оформления дома или квартиры в собственность иностранцу необходим лишь загранпаспорт. А расходы при покупке жилья с учетом всех налогов и сборов не превышают 4,5% от цены объекта.

Особенности болгарского рынка жилья

Запрет на продажу земли иностранцам.

Если вы собираетесь купить дом в Болгарии, учитывайте законодательный запрет на продажу земельных участков не-гражданам ЕС. Это ограничение не касается квартир и апартаментов.

Покупка дома возможна при регистрации и оформлении земли на юридическое лицо.

Отличия в расчете жилой площади квартир.

В Болгарии чистая площадь оказывается немного меньше номинальной. Расхождение связано с тем, что в Болгарии в жилую площадь включается толщина внешних стен и доля общих частей собственника жилья (террас, лестничной клетки, лифтовой площадки и др.).

Перед выбором объекта запросите информацию о площади квартиры у нашего менеджера.

Ипотека и рассрочка.

Болгарские банки предоставляют ипотеку под 3-4% годовых сроком более 10 лет. Однако взять ипотечный кредит россиянину в болгарском банке практически нереально – подробнее в статье Ипотека в Болгарии.

В качестве альтернативы можно купить квартиру в рассрочку до 10 лет. Болгарские застройщики дают беспроцентную рассрочку на 1-3 года, а при большем сроке – под 3-7% годовых.

Наличие таксы поддержки.

Владельцы апартаментов в жилых комплексах и апарт-отелях оплачивают ежегодный платеж за обслуживание жилого комплекса. Этот платеж чем-то напоминает ЖКХ. Как правило, такса поддержки рассчитывается, исходя из площади квартиры и составляет – от 100 до 900 евро в год.

Если вы не хотите нести лишние расходы, можно приобрести недвижимость без таксы поддержки. К этой категории принадлежат большинство частных домов и обычные городские квартиры. Узнайте больше о таксе поддержки.

Процедура приобретения недвижимости

Ознакомительный тур и выбор объекта.

При условии покупки недвижимости наша компания организует ознакомительный тур бесплатно (длится несколько дней).

Резервирование объекта. Вносится депозит в размере 2000 евро, подписывается резервационный договор, назначается дата сделки. Задаток вносится наличными на счет продавца или перечисляется с предварительно открытого банковского счета.

Важно: Если квартира приобретается в рассрочку дополнительно заключается предварительный договор с застройщиком, в котором прописывается график поэтапной оплаты и другие условия сделки.

Нотариальное оформление сделки. Сделка оформляется у нотариуса в присутствии покупателя и продавца или их законных представителей.

Происходит полный расчет с продавцом, оплачиваются государственный налог и нотариальная такса.

Регистрация документов. Нотариальный акт регистрируется в суде, государственном реестре (Булстат), налоговой инспекции.

В Булстате акт необходимо зарегистрировать в течение 7 дней, в налоговой инспекции – в течение 2 месяцев

Переоформление контрактов с поставщиками коммунальных услуг.

Конкретные сроки переоформления договоров не оговариваются.

Вся процедура занимает в среднем 2-4 недели.

Покупателю необходимо 2 раза приехать в Болгарию:

Выбор и резервирование объекта.

Основная сделка и регистрация документов.

Вы можете не присутствовать лично на сделке, а назначить своего законного представителя. Для этого необходимо во время первого посещения заверить у нотариуса доверенность и 3 декларации.

Компания «BolgarskiyDom.com» предлагает помощь в приобретении недвижимости в Болгарии на море и в горах. За 12 лет мы помогли сотням граждан России и СНГ стать собственниками болгарского жилья и обосноваться в этой стране. Гарантируем тщательную проверку объектов и полное сопровождение сделок. В каталоге на нашем сайте более 5000 квартир, студий, домов и вилл.

Наши клиенты из России

Где лучше купить жилье в Болгарии

Для переезда в Болгарию на ПМЖ лучше подходят крупные города – Варна, Несебр, Бургас. Если говорить о типе недвижимости – то это обычные многоквартирные дома без таксы поддержки. Такое жилье лучше приспособлено для круглогодичного проживания.

Средняя цена на квартиру с одной спальней в Варне составляет 45 000 €, а на дом – 60 000 €. А вот в Бургасе реально приобрести квартиру в новом жилом доме недалеко от моря всего за 35 000 €.

Последнее время хорошим местечком для круглогодичного проживания у моря стал Солнечный берег. Здесь в зимний период достаточно людно, работает множество комплексов, ресторанов и магазинов. Плюс цены на жилье здесь ниже, чем в городах на побережье.

Если вы планируете использовать жилье для отдыха и сдачи в аренду, лучше всего остановиться на курортных комплексах черноморского побережья – Солнечном береге, Святом Власе, Равде, Несебре. Здесь спрос в летние месяцы довольно высокий, однако минус в том, что в в зимний период апартамент будет простаивать.

Для круглогодичной аренды подойдут черноморские города – Варна и Бургас. Здесь квартиру легко сдать даже зимой.

Если хотите жить на побережье, можете рассмотреть вариант квартир в многоквартирных домах или в жилых комплексах на определенном удалении от моря. Такие квартиры стоят дешевле и расположены в более спокойных районах.

Если хотите поправить здоровье, выбирайте недвижимость на бальнеологических курортах, таких как Поморие, Сандански, Велинград. Стоимость квадратного метра в этих районах составляет от 300 до 500 евро.

Ответы на популярные вопросы россиян о недвижимости в Болгарии

Дополнительные расходы составляют приблизительно 4,5-5% от суммы, указанной в контракте, и включают в себя.

• Разовый государственный налог – 3%;
• Нотариальная такса – 1-1,5%;
• Услуги адвоката (проверка чистоты объекта, подготовка и регистрация документов).

По договоренности с продавцом в контракте не обязательно указывать рыночную (продажную) цену объекта.

Граждане РФ, Украины, Казахстана и др. стран, являющиеся владельцами жилья, получают визу в Болгарию на 3 года с многократным въездом и правом пребывания до 6 месяцев в год.

Если вы являетесь пенсионером, у вас есть недвижимость и требуемый болгарским законодательством уровень доходов, то вы можете оформить ВНЖ для пенсионеров по упрощенной схеме.

Покупка квартиры, дома или любого другого жилого объекта на сумму свыше 300 000 евро, дает право на получение болгарского ВНЖ.

Это часто практикуемый процесс, который ведет к экономии Ваших затрат, как минимум на перелет. Если Вы уже почти определились с выбором квартиры, то соглашение о резервации можно составить даже по электронной почте, то есть удаленно.

Депозит перечисляется на специальный адвокатский счет на основании договора о резервации и начинается подготовка документов.

Граждане РФ, планирующие посетить Болгарию, обязаны получить визу С (краткосрочная – на 90 дней). После оформления недвижимости, можно оформлять мультивизу собственника.

Стоимость визы: Консульский сбор за обычную визу (срок оформления от 5 до 7 дней) для граждан РФ составляет 35 €, а за срочную (срок оформления 3 дня) – 70 €. Также каждый заявитель оплачивает сервисный сбор – 19 €..

В 24 главе болгарского Закона об иностранцах перечислены категории иностранных граждан, которые имеют право получить ВНЖ в Болгарии. Если у вас есть основание для получения ВНЖ, необходимо после приезда в Болгарию получить адресную регистрацию, после чего подать заявление с необходимым пакетом документов в Миграционную службу по месту регистрации и оплатить таксу.

По вопросам болгарского гражданства можно проконсультироваться с нашим менеджером.

Оформление недвижимости в Болгарии

Закон Болгарии позволяет иностранцам приобретать недвижимость как физическим, так и юридическим лицам. Большой популярностью сейчас пользуется покупка недвижимости в Болгарии у пенсионеров. При этом оформлена она может быть как на самих иностранных граждан, так и на местные юридические или физические лица.

Как только покупателем был выбран объект для покупки, он вносит резервационную сумму в размере от 1000- 2000 евро. После этого квартира снимается с продажи, а ее цена не меняется.

На протяжении последующих двух недель после внесения первой суммы оформляется Предварительный договор о покупке-продаже квартиры, если таковой требуется. В Болгарии он называется «Предваритилен Договор за покупка продажба на недвижим имот». В нем указываются основные положения, которые в дальнейшем будут перенесены в Нотариальный акт. Среди этих условий могут быть:

• описание объекта, учитывающее все его особенности;
• срок передачи в эксплуатацию;
• стоимость недвижимости;
• условия приобретения;
• сроки внесения всей суммы стоимости.

При составлении данного договора в Болгарии принято оплачивать от 20 % до 50 % общей стоимости покупки. Согласно сроку, установленному в этом документе, сторонами заключается Нотариальный акт, который дальше регламентирует обязательства участников сделки и подтверждает право собственности. Договор о передаче объекта в другие руки и подтверждение права собственности на него оформляют у нотариуса, в зоне ответственности которого находится недвижимость.

Перед тем как нотариус приступит к оформлению актов, компания „Болгария Дом“ для своих клиентов делает выписку о «чистоте» объекта и возможности его покупки. В данной выписке будут указаны права на ипотеку, права других лиц, которые могут владеть объектом, возможное наличие судебных расследований, связанных с объектом, запрет на его продажу. Эта же выписка может служить и подтверждением права собственности текущего владельца-продавца.

Следующим обязательным документом является справка об оценке стоимости недвижимости, которая выдается местной налоговой инспекцией. До подписания сторонами акта все денежные операции между ними следует завершить. В некоторых случаях стороны могут не оформлять Предварительный акт, а сразу оформить Нотариальный. Это часто делается в тех случаях, когда покупатель хочет одновременно внести всю сумму стоимости объекта. Когда документы были подписаны всеми заинтересованными сторонами, а нотариус заверил сделку, он передает данный акт в районный суд. В государственный реестр недвижимости Болгарии судьей вносятся изменения согласно новому договору о смене владельца. Вписывание делается также в акте.

Когда нотариусом будут предоставлены все документы о завершении сделки и передаче прав, следует обратиться за оформлением в БУЛСТАТ и отделение налоговой. БУЛСТАТом в Болгарии называют местный реестр иностранных физических и юридических лиц, владеющих объектами на территории страны или занимающихся в Болгарии бизнесом.

Сбор документов на покупку земельного участка

Здания в Болгарии могут купить те же лица, что и апартаменты и квартиры. Однако продажа земли иностранцам в Болгарии запрещена. Решением этой проблемы может быть оформление юридического лица на территории страны или заключение договора аренды с продавцом на длительное время за минимальную плату. Фактически при приобретении дома в Болгарии сумма стоимости учитывает и цену земли. Ее процент в общей сумме составляет не более 10 %, поэтому и арендная плата будет символической. Это хороший вариант для приобретения временного дома, который будет использоваться как домик для отдыха в летнее время. Если физическое лицо планирует жить в Болгарии в собственном доме, то в таком случае право собственности на участок лучше всего зарегистрировать на юридическое лицо. Составляются два акта — на земельный участок и постройку.

Согласно болгарскому законодательству, право на владение земельным участком имеет ООД, которое обычно и открывается иностранцами для приобретения недвижимости. Чтобы открыть ООД, нужно иметь всего 5 левов на счете в банке, а сама процедура оформления очень простая. Для содержания ООД и внесения налогов в год потребуется от 150 до 250 евро. В эту сумму входит налог и оформление отчета за год. Отдельно рассчитывается стоимость налога на землю, который вычисляется исходя из кадастровой оценки земли.

Приблизительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии

Общий перечень расходов будет состоять из таких пунктов:

• Расходы на нотариуса. Около 1,5 % от общей суммы;
• Налог, который вносится за оформление документов. Сумму налог определяет муниципалитет по месту приобретения недвижимости, она может составлять от 2 % до 4 %;
• Стоимость вписывания, нотариальный сбор, стоимость услуг переводчика — меньше 1 %.

Общая сумма расходов будет составлять приблизительно 5 % от стоимости недвижимости. Дополнительно оплачиваются только услуги адвоката, подготавливающего документы для сделки, внесение недвижимости в реестр БУЛСТАТом и налоговой службой. Как правило, эта сумма дополнительных расходов не превышает 300–350 евро.