Образование в Таиланде – Первый миграционный

Иммиграция в Таиланд из России

Таиланд – королевство, расположенное в Юго-Восточной части Азии. Тропические пейзажи, теплый климат и великолепие островов привлекают сюда толпы туристов. Для некоторых из них иммиграция в Таиланд становится прекрасной возможностью остаться жить в этом райском уголке. Климатические условия не всегда идеальные, о чем нужно знать будущим переселенцам:

• период дождей длится с мая по ноябрь;
• неизменно комфортная температура характерна для южных областей страны, на севере весной и зимой возможно похолодание до +10 градусов;
• Бангкок и другие города, которые находятся ниже уровня моря, иногда подтапливаются в сезон муссонов.

Тайцы исповедуют буддизм, с которым связано все в королевстве — архитектура, культура и традиции, сам образ жизни местного населения. Основной промысел в с/х регионах – выращивание на экспорт риса и фруктов (ананасов, бананов, кокосов). Большая часть доходов в казну поступает от туристической отрасли.

Законы страны позволяют россиянам въехать в страну без визы и оставаться на территории Таиланда в течение месяца. Европейцев здесь называют «фаранги». Когда-то к белым людям здесь относились с особым трепетом, но и сейчас тайцы достаточно дружественны, поскольку в сотрудничестве с европейцами могут заработать.

Экзотические пейзажи манят приезжих, но переехать в Таиланд на ПМЖ и остаться надолго непросто. Гражданство иностранцам почти не дают, но это не мешает иммигрантам комфортно чувствовать себя в статусе ВНЖ или ПМЖ.

1. Плюсы и минусы иммиграции в Тайланд
2. Способы переезда для россиян
3. По студенческой визе
4. Разрешение на работу
5. Последовать за супругой или супругом
6. Вступление в брак с резидентом Таиланда
7. Открыть бизнес
8. Инвестирование в недвижимость или в экономику
9. Долгосрочные визы для пенсионеров
10. Получение ВНЖ
11. Отзывы переехавших россиян

Плюсы и минусы иммиграции в Тайланд

Задумываясь впервые об иммиграции в Таиланд из России, стоит сначала отправиться пожить в эту страну на три и больше месяцев. Нередко фрилансеры и туристы на зиму перебираются в теплые страны, и это хорошая возможность изучить местную инфраструктуру, климат, культуру на предмет принятия решения, насколько эта страна подходит в качестве второй родины. Отзывы туристов на тематических сайтах и форумах пестрят восторгами, но лучше изучать под статьями комментарии тех, кто уже не первый год провел в Тайланде, успел изучить все преимущества и недостатки.

• тропический климат. Рай для тех, кто не любит зиму или устал от сырости и серости;
• жизнь у моря и в шаговой доступности от пляжей. Островов в Таиланде много. Наиболее популярные у русских – Краби, Пхукет, Самуи, Пхи-Пхи, Панган;
• изобилие флоры и фауны. Горные ландшафты вперемешку с тропическими лесами, цветочными садами создают картинку того самого «райского» острова»
• активно развивающаяся экономика. При минимальном внешнем долге в стране невысокий уровень безработицы, много товаров поставляется на экспорт. Среди крупных мировых автопроизводителей Таиланд – на 9 месте. Здесь выпускают корейские и японские авто;
• сравнительно высокий уровень безопасности. Согласно статистике, ежегодно Таиланд посещает более 35 млн туристов, что обязует власти позаботиться об их безопасности и комфорте;
• доброжелательность тайцев. Они всегда улыбаются, что по большей части связано с их религией;
• масса вариантов продлить визу и ВНЖ для всех возрастов, включая студентов и пенсионеров из РФ;
• доступные цены. Стоимость продуктов питания, аренды квартиры и машины доступная. Нет платежей за горячую воду и отопление;
• перспективы инвестирования. Туризм и строительство – наиболее прибыльные направления, куда предпочитают вкладываться русские.

Порадовавшись огромному количеству плюсов, пора переходить к изучению минусов, которых здесь тоже немало:

• гражданство Таиланда почти нереально получить. Предусмотренные государством программы позволяют получить долгосрочный ВНЖ;
• коррупция, власть полиции;
• сложность трудоустройства. Государство ограничивает вакансии для экспатов. Существует целый список профессий, которые недоступны по закону иностранцам, начиная от медицины и торговли, до туризма, сельского хозяйства и пр.;
• особенности менталитета. Сложный тайский язык выучить непросто. Некоторые тайцы владеют английским, но не на высоком уровне. Характерная черта местных жителей – общая лень, к которой следует еще привыкнуть, чтобы не раздражаться. Образ жизни местного населения имеет отдельное название «сабай-сабай», что говорит о безынициативности, лености, жизни без каких-либо обязательств. Если такое не нравится – придется уехать сразу, их не переделать;
• чрезмерная жара, чередующаяся с ливнями. Есть два самых некомфортных сезона на островах. Первый длится с февраля по май, когда наблюдается повышенная влажность и зной. Второй – с июня по октябрь, когда начинается сезон тропических дождей;
• очень высокие цены на товары зарубежного производства. В тайских городах множество магазинов разных форматов и масштабов. Местные продукты продаются недорого, а зарубежные – в несколько раз дороже.

Способы переезда для россиян

Правила иммиграции в 2019 году аналогичны тем, что действовали в 2018 г. Вариантов легализовать свое нахождение в стране несколько, о чем можно узнать в консульствах:

• оформить студенческую визу;
• найти работу и получить WorkPermit;
• поехать к супругу, который уже устроился на работу;
• зарегистрировать брак с местным жителем;
• открыть фирму;
• инвестировать определенную сумму в экономику страны;
• переехать на пенсии.

По студенческой визе

Вне зависимости от возраста, иностранцы могут поступить в местные университеты и получить образование. Нередко россияне устраивают детей на учебу, а сами получают долгосрочную визу в качестве сопровождающего лица.

Есть вариант записаться на курсы по новой кулинарной технике, изучению языка, на занятия по тайскому боксу. Неважно, чему планируется обучаться в Таиланде. Языковые курсы можно посещать бесконечно долго, если есть желание укорениться здесь.

Главное – вовремя вносить деньги и посещать занятия, хотя иногда о пропусках можно договориться. Власти в последнее время начали контролировать обучающихся – без предупреждения посещают группу, называют определенную фамилию и делают фото – есть такой человек или нет. Чтобы не было проблем, лучше не пропускать учебу.

Студенческая виза оформляется и для слушателей курсов, и для обучающихся в университетах. Если хочется задержаться на территории королевства достаточно долго, студенческую визу там продлевают, меняя лишь курсы. И так можно делать в течение 15 лет.

Чтобы получить визу, нужно:

• выбрать учебное заведение и подать документы согласно его требованиям;
• получить Admission Letter – документ, подтверждающий прием на обучение;
• подать заявку на 90-дневную визу;
• прибыть в страну, оплатить учебу;
• явиться в иммиграционную службу для получения студенческой визы на год.

Вот работать на основании студенческой визы нельзя, но есть вариант оформления work permit, легко снимающий запрет. Далее студенческую визу платно продлевают каждые 3 месяца. Важная информация: спустя 3 года пребывания в стране со студенческой визой, можно подавать заявку на ВНЖ.

Разрешение на работу

Низкоквалифицированные вакансии в стране заняты. Поэтому для получения разрешения на начало деятельности нужно быть специалистом в такой профессии:

• дизайнер (одежды, ландшафта);
• преподаватель, знающий английский на уровне С1, С2;
• IT-специалист (дизайнер, верстальщик и пр.);
• ученый;
• технический специалист;
• модель для показа одежды;
• топ-менеджер.

Несмотря на ряд ограничений на трудоустройство иностранцев, русские занимают и рядовые должности. Работодатели в этом случае исхитряются прописать должность, которой нет в содержании списка запрещенных. Русскоязычные устраиваются работать администраторами в небольших отелях, туристическими агентами, риелторами. Нелегальные заработки запрещены, и полицейские часто вылавливают нарушителей, проводя внеплановые рейды. Пойманных на нарушении закона отправляют в местную тюрьму, депортируют.

Законы Таиланда запрещают иностранцам работать на должности, с которой вполне могут справиться тайцы. В списке запрещенных профессий числятся: юристы и архитекторы, бухгалтеры и строители, продавцы и водители, парикмахеры, гиды, секретари. Иностранцы не должны заниматься такими сферами: рыбное хозяйство, реклама, добыча ископаемых, организация аукционов, изготовление головных уборов, обуви, музыкальных инструментов. Категорически запрещается изготавливать любые товары с изображением Будды.

Легально можно устроиться на постоянную работу поваром (средний уровень зарплаты 400 долл.), ди-джеем (600 долл.), тренером по фитнесу (700 долл.), учителем английского (650 долл.) и др. Самыми востребованными специальностями считают те, которые связаны с IT-технологиями. Если специалисты знает несколько языков программирования, ему – особое преимущество при трудоустройстве.

Последовать за супругой или супругом

Если один из супругов открыл фирму в Таиланде или официально устроился на длительную работу, второму супругу и детям разрешено законно приехать жить в страну. Дети родителей иностранцев посещают детские сады и школы, международные вузы. Обучение платное. Дети учат тайский и английский по непринужденной интересной програме, могут в дальнейшем отправиться на учебу в Европу, Америку. Супругу разрешение на въезд в страну обойдется в 9 тыс. бат. Это сравнительно дешево.

Вступление в брак с резидентом Таиланда

В Таиланде смешанные браки не являются редкостью. Есть пары, где супруг – таец, а жена – русская, и наоборот. Это одно из оснований для получения ПМЖ. Российским мужчинам сложнее получить желанный статус за счет брака – им нужно иметь на счету около 400 тыс. бат и прожить 12 лет в стране до получения гражданства. Россиянкам проще. Они получают статус через 3 – 5 лет, нет требований по сумме на банковском счету.

При официальной регистрации брака россияне могут рассчитывать на ПМЖ сразу после оформления документов. Иностранец, который взял в жены гражданку королевства, приобретает право на трудоустройство и ПМЖ, но его супруга лишается гражданства страны, получает такой же статус, как у супруга – ПМЖ. Спустя 12 лет она снова может стать гражданкой Таиланда и использовать все полагающиеся блага.

Открыть бизнес

Имея в распоряжении определенную сумму, можно иммигрировать на основании открытия фирмы. Удобнее и проще вложиться в существующий бизнес, чем открывать все с нуля – так понадобится меньшее количество документов и сопутствующих сборов. Обязательным условием для открытия фирмы является долевое участие местного гражданина в размере 51%. Если кто-то не против поделиться долей собственности – можно действовать.

Чтобы получить ВНЖ на основании бизнеса в стране, нужно соответствовать требованиям:

• уставный капитал компании – от 65,5 тыс. долларов;
• бизнес-визу можно получить на один год с возможностью продления;
• компания должна приносить доход, иначе продлить срок ее существования будет невозможно.

Некоторые бизнесмены упрощают себе задачу, регистрируя брак с местными женщинами. На них они переписывают контрольный пакет акций. Собираясь поступить таким образом, нужно помнить – фиктивные браки в королевстве строго наказываются. Чтобы избежать дополнительных проблем, лучше действовать проверенными методами.

Российские предприниматели выбирают те направления бизнеса, в которых Таиланд наиболее нуждается. Это традиционная медицина, программирование, изучение иностранных языков.

Инвестирование в недвижимость или в экономику

Привлекательность местных объектов для инвестиций высокая. Желающие могут купить недвижимость для последующей сдачи в аренду и получением от 9% дохода. Застройщики предлагают инвестировать в недвижимость с помощью программы Thailand Elite – после получения прав на владение жильем, можно получить мультивизу на 20 лет. Добавлю, в Таиланде есть много других привлекательных программ для инвесторов — Elite Easy Access, Elite Superiority Extension, Elite Family Excursion. Условия программы предусматривают разовый платеж от иностранца в обмен на право получить постоянное место жительства.

Получить вид на жительство приезжим из-за границы можно, если вложить в местную экономику от 200 тыс. долларов. Объекты инвестиций: государственные и частные компании, гособлигации, международные коммерческие проекты. При особо крупных инвестициях сразу выдается ПМЖ по решению правительства страны.

Долгосрочные визы для пенсионеров

Некоторых российских пенсионеров прельщает возможность отправиться к морю, жить в теплых краях. Для них в Таиланде есть отдельные программы. Иностранный пенсионер после 50 лет при наличии 26 тыс. долларов может оформить долгосрочную визу на 1 год с возможностью продления сколько угодно раз. Если в Таиланд иммигрирует пожилая супружеская пара, достаточно, чтобы у одного из супругов на счете была указанная сумма. Уже через 3 года можно получить ПМЖ, который не требует продления. Судя по отзывам на форумах, многие пенсионеры уже воспользовались программой и успешно перебрались в Таиланд.

Получение ВНЖ

Чтобы успешно пройти эмиграцию, нужно оформить долгосрочную визу, получить через 3 года вид на жительство. Предстоит сбор документов (список зависит от цели) и сдача экзамена на знание местных традиций, законов. Стандартный перечень необходимых документов (переведенных на английский язык):

• анкета (есть в миграционной службе и на сайтах);
• 3 фотографии;
• российский паспорт в оригинале и копии всех страниц;
• медицинская страховка;
• справка об отсутствии судимости;
• данные о семейном статусе;
• чек об уплате госпошлины;
• копии дипломов;
• выписку из банка по движению финансов не менее чем за 3 года;
• подтверждение наличия жилья (взятого в аренду, купленного в собственность);
• свидетельства о рождении детей.

Бизнесмены добавляют в комплект бумаг сведения о регистрации компании, квитанции об уплаченных налогах юр. лица, отчетность за прошедший год.

Инвесторы дополняют пакет документов справками из налоговой, сертификатами на покупку инвестиционных портфелей, квитанциями об уплате взносов в местную экономику.

Перевод документов на тайский желательно заказать в аккредитованном бюро, чтобы избежать ошибок.

После представления документов соискатель проходит экзамен, в ходе которого просто отвечает сотруднику иммиграционной службы на разные вопросы.

Визовый сбор обойдется в 260 долл., за ВНЖ гражданину РФ нужно заплатить 6270 долл., а для зарегистрировавших брак с резидентом сумма сбора равна 3135 долл. Расходы на услуги юриста и подготовку документов составят до 2 тыс. долларов.

Через 5 рабочих дней с момента оплаты требуемых пошлин, иностранец получает ВНЖ с бессрочным действием. Аннулировать документ могут в случае нарушения законов королевства или по желанию владельца.

Имея ВНЖ, можно жить в любой зоне страны. Спустя 10 лет можно претендовать на ПМЖ, чтобы натурализоваться в королевстве.

Отзывы переехавших россиян

Каждый год на отдых в Таиланд отправляется около 1 млн россиян. Безвизовый режим позволяет наслаждаться отдыхом в райском уголке земного шара в течение месяца. Некоторые оформляют визы на 2 месяца с возможностью продления еще на 1 месяц.

В стране живет много русскоязычных фрилансеров, работающих за ноутбуками у себя на террасах, в кафе и у бассейнов. Семейным сложнее обосноваться – им требуется комфортное место для детей, начиная от благополучия района и заканчивая наличием садика, школы, бассейнов и пр. Основная масса русскоязычных живет здесь сплоченно, люди привозят друг другу гостинцы из России, делятся информацией. Масса отзывов от тех, кто пустил корни в королевстве, помогает сделать выводы, насколько привлекательна идея переехать жить сюда навсегда.

«Совсем недавно мы с мужем переехали на Пхукет. Основание – туристическая виза. Уже дважды ее продлевали. Поначалу было сложно разобраться, а местная влажность и жара напрочь лишали трудоспособности. Теперь научились искать места для работы за ноутбуками в кафе и торговых центрах, где работает кондиционер. Всегда можем остаться и дома, но это скучно. Трудовые вопросы нас не беспокоят – мы оба имеем удаленный заработок. Все свободное время проводим на пляжах. Самые любимые – Карон и Ката. К родным можем поехать в любое время, а также готовы принять их у себя в райском уголке».

«По большей части все иностранцы, включая русских, живут на доходы, полученные за пределами Таиланда. Такое у меня сложилось мнение. У кого-то это прибыль от аренды российской недвижимости, у других – зарплата по удаленке. Некоторые работают здесь нелегально. Последних я не осуждают, но из-за них отношение тайцев к русским подпорчено. В крупных городах полиция часто устраивает специальные облавы на нелегалов. Пару недель назад задержали фотографов, которые проводили мастер-классы. Им удалось откупиться и не попасть в тюрьму. Тайцы называют европейцев фарангами, и я уверен, что мы для них никогда не станем своими. Даже если идеально выучим язык (что практически невозможно), проживем тут пару десятков лет и получим гражданство, все равно мы будем для них фаранги».

«Примерно лет 10 назад Тайланд для российских бизнесменов был перспективным направлением. В 2019 уже большая конкуренция, да и открыть дело дорого. Я успел вложиться в пару хостелов на Пхукете, с которых и получаю постоянно стабильный доход. Мне полученных средств хватает для проживания с семьей на уровне выше, чем в России. Если бы сейчас пришлось решить, ехать на постоянное проживание или нет, уже бы задумался – условия не те».

Таиланд нередко называют «страной улыбок» за счет дружелюбного поведения местных жителей. Даже, когда им сложно, они улыбаются. Здесь масса специфичных традиций и норм, а население – глубоко религиозное. Если иностранец проявляет уважение к местным обычаям, ему будут рады. Лучше проверить отзывы на деле – поселиться жить в Таиланде на несколько месяцев и лично узнать, как живется здесь иностранцам. Если не понравится – в мире достаточно стран для переезда.

Алгоритм продажи квартиры в 2022 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 01.01.2022 года

Содержание статьи подробное:

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

• полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
• передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
• оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

• Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

• Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

• Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

• Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

• Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

• Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

• Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

• Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

• Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

• Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

• Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

• Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

• Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

• Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

• Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
• Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Как прописаться по месту жительства?

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Прописка по месту жительства – это постоянная регистрация в жилом помещении, где вы намерены проживать постоянно. Или, по крайне мере, преимущественно. Без нее не обойтись: правила прописки и выписки граждан РФ 2022 обязывают вас оформить регистрацию по месту жительства вскоре после переезда в новый адрес. Ну, или если вы решили все-таки поступить по закону и прописаться в квартире, где живете уже несколько лет.

С оформлением ничего сложного: даже выписываться из старой квартиры не нужно. Достаточно подать документы по новому адресу, и из старой квартиры вас выпишут автоматически. Разбираем правила прописки и выписки граждан РФ в 2022 году «на пальцах». Но обо всем по порядку.

Зачем вообще нужна прописка по месту жительства?

Это требование законодательства. Граждане России обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах РФ (ст. 3 ФЗ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места жительства в пределах РФ»). Оформить новую прописку вы должны в 7-дневный срок с момента прибытия в новый адрес (ст. 6 ФЗ № 5242-1). Не путайте с временной пропиской: оформлять постоянную регистрацию нужно только тогда, когда вы переехали в новую квартиру и намерены жить в ней постоянно, бессрочно, без планов переехать через полгода.

Без регистрации не обойтись, если нужно получить пособие, оформить субсидию, встать в очередь в детский сад, записать ребенка в школу. Некоторые работодатели не берут соискателей на работу без прописки хотя бы в своем регионе. В общем, дело нужное и полезное. К тому же, бесплатное – порядок выписки и прописки не предполагает взимание с граждан какой-либо платы . Совсем!

Другой вопрос, что с вас потребует владелец квартиры, в который вы намерены прописаться. Закон этот вопрос не регулирует – это уже ваше личное дело.

Алгоритм регистрации: прописываемся пошагово

Сразу разъясним: для регистрации по новому адресу не нужно предварительно выписываться по-старому . Действующий сегодня порядок предусматривает одновременную прописку и выписку по старому адресу без дополнительного обращения. Регистрацией заведуют территориальные подразделения МВД – отделения по вопросам миграции (ОВМ). Вы можете обратиться туда лично либо воспользоваться услугой таких себе посредников – лиц, ответственных за прием и передачу документов в полицию. В зависимости от вида жилого фонда и особенностей управления им это могут быть:

• должностные лица местных жилищных департаментов;
• собственники жилых помещений, самостоятельно управляющие жилым фондом;
• ответственные сотрудники ЖСК, ЖК, ТСЖ, управляющей организации;
• должностные сотрудники многофункциональных центров.

Кого бы из них вы не выбрали, сначала вам придется собрать документы для регистрации. Потому первый шаг – определяем, какие документы нужны для выписки из квартиры в МФЦ, ТСЖ, ЖСК или УК.

Шаг 1. Собираем документы

• паспорт, свидетельство о рождении (для детей до 14 лет);
• заявление установленной формы;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на жилье или иной документ, подтверждающий право на вселение (решение суда, договор социального найма, безвозмездного пользования жильем, заявление лица, предоставившего жилое помещение и т.д.);
• если это жилое помещение муниципального жилфонда, дополнительно представляется письменное согласие наймодателя, а также нанимателя по договору социального найма и совершеннолетних членов его семьи, проживающих в этой квартире.

Шаг 2. Передаем документы ответственному лицу

Кого из них вы выберете – ваше личное дело. Но кто бы это ни был, правила прописки и выписки граждан в частном доме или квартире обязывают его засвидетельствовать согласие собственника на вселение при приеме заявления. Он принимает у вас все эти документы, а затем в 3-дневный срок передает их в полицию (п. 17 Правил регистрации). Напомним, вы всегда можете сделать это самостоятельно.

МВД в 3-дневный срок проводит проверку поступивших документов. Если все в порядке, они направляют сведения о регистрации по новому адресу в ОВМ по адресу вашей старой прописки. Вам в паспорте ставят отметку о новой регистрации, а сам документ возвращают обратно ответственному лицу.

Шаг 3. Получите паспорт обратно

Паспорт с отметкой о регистрации ответственное лицо возвращает обратно заявителю. ВСЁ! С этого момента вы будете зарегистрированы по новому адресу, каких-либо иных действий совершать не нужно.

А теперь рассмотрим правила прописки и выписки граждан при покупке квартиры с учетом особенностей самостоятельной подачи документов.

Как подать документы лично в МВД?

Если это ваша квартира, всё просто. Вы можете обойтись без посредников и явиться с комплектом документов в территориальный ОВМ лично. Специалист под расписку примет документы, выдаст корешок и пригласит через 3 дня явиться обратно за паспортом. БЕСПЛАТНО!

Плюс, вы можете подать документы непосредственно в МВД через Госуслуги.

Как подать документы через Госуслуги?

Подать заявление о регистрации по месту жительства могут только владельцы подтвержденной учетной записи на Госуслугах. Если у вас нет аккаунта, нужно создать учетную запись, заполнить в профиле данные паспорта и СНИЛС и подтвердить личность. Клиенты Тинькофф-Банка, Сбербанка и «Почта-Банка» могут подтвердить личность через интернет-банкинг. Остальным придется делать подтверждение в Центре обслуживания или ждать письма по почте.

Затем Госуслуги предложат вам 2 варианта: подать заявление на прописку через сайт или записаться на прием в МВД и подать документы там. В первом случае вы вносите все сведения на сайте, а потом посещаете МВД с оригиналами. Во втором просто записываетесь на удобное время, а затем посещаете МВД и непосредственно там уже подаете документы.

Как подать документы через МФЦ?

По вопросам регистрации МВД работает по территориальному принципу – обращаться придется в тот центр, который обслуживает район, где вы намерены прописаться. Из плюсов этого способа подачи – удобный график работы, электронная очередь на месте, помощь в оформлении и всегда улыбчивый персонал. Из минусов – срок оформления. Он увеличится на несколько дней, необходимые для пересылки документов.

Оформление же заявления и его подача в МФЦ не займут более 15 минут. Комплект документов такой же, как и в других случаях.

Как оформить документы через ТСЖ, ЖСК, УК?

Если ваш дом находится под управлением жилищно-эксплуатационных органов, документы можно подать и через них. В их офисе управляющей организации обязательно будет ответственный паспортист, который и осуществляет первичный прием документов. Обратитесь в УК/ТСЖ/ЖСК, отказать вам в этой услуге не вправе. Из плюсов – не нужно самостоятельно посещать ОВМ, все за вас оформит паспортист. Опять же, БЕСПЛАТНО. Минус – придется подождать, из-за передачи документов срок регистрации увеличится максимум на 6 дней.

Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Сбор документов — важный этап предпродажной подготовки. Ниже публикуем перечень бумаг, необходимых для успешного проведения сделки. Рекомендуем запасаться ими заранее: это позволит минимизировать затраты в дальнейшем.

Вы можете обратиться в риелторскую или юридическую фирму — специалисты помогут в оформлении бумаг и обеспечат максимальную безопасность сделки. Стоимость таких услуг обычно составляет до 2–3% от цены квартиры. Но если ваш бюджет ограничен — документы можно подготовить самостоятельно.

Список документов для продажи квартиры

• Паспорт
• Справка о составе семьи
• Договор купли-продажи
• Выписка из ЕГРН
• Нотариальная доверенность
• Разрешение органов опеки и попечительства
• Свидетельство о рождении ребенка
• Письменное согласие супруга
• Правоустанавливающий документ
• Технический паспорт

Паспорт

Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.

Справка о составе семьи

Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.

Договор купли-продажи

Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.

Выписка из ЕГРН

Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.

Нотариальная доверенность

Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.

Свидетельство о рождении ребенка

Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.

Письменное согласие супруга

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга (также нужно приложить свидетельство о браке). Строгих правил по его оформлению и содержанию нет, но на документе должны стоять подпись и печать нотариуса.

Правоустанавливающий документ

Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.

Технический паспорт

Этот документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план. Техпаспорт требуется для получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также если покупатель планирует оформить ипотеку. Кроме того, он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ. Срок действия — пять лет.

Дополнительные документы

Для продажи квартиры в некоторых случаях требуются дополнительные бумаги. Они снижают риски сделки и ycкopяют пpoцecc принятия peшeния пoкyпaтeлeм. Собственника недвижимости могут попросить предъявить справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах. Также многие покупатели хотят быть уверены, что у продавца нет задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужна выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале госуслуг. Кроме того, если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения — стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.

Документы для продажи доли в квартире

Если квартира находится в долевой собственности — существует ряд нюансов. Прежде всего, продавец обязан сообщить другим владельцам недвижимости о желании реализовать свою долю: по закону они получают преимущество при ее выкупе. Для этого по месту жительства всех участников долевой собственности направляются персональные письменные уведомления. Только если в течение месяца остальные дольщики не изъявят желания купить отчуждаемую долю, ее разрешается продавать посторонним лицам. Если это условие нарушено — они могут потребовать аннулировать сделку. Кроме того, при продаже доли в общей квартире договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса.

Регистрация права собственности

Когда все нужные документы собраны, можно регистрировать переход права собственности. Это заключительный шаг, после которого покупатель становится владельцем квартиры. Оформить сделку можно в отделении Росреестра или в МФЦ. Второй вариант проще и удобнее, но требует больше времени. Продавцу и покупателю нужно записаться в центр госуслуг, вместе прийти на прием, заполнить бумаги и передать пакет документов. К ним также следует приложить квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб. для физических лиц). Обычно на регистрацию сделки в Росреестре уходит семь рабочих дней. Если документы поданы через центр госуслуг, добавляются два дня на их пересыл в Росреестр.

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2022 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2022 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

Нормативный акт

О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

• наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
• цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

• выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
• правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
• паспорт продавца;
• паспорт покупателя;
• справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
• согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
• разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
• квитанция об уплате государственной пошлины (в 2022 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:

• заключен с помощью угроз и насилия;
• оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
• заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
• составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
• продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
• не соответствует требованиям законодательства;
• на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ

29 декабря 2022 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.

Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.

Кого касается новый закон

Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.

Как победить выгорание

Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продается	Когда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследству	Через 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника	Через 3 года
Получен в результате приватизации	Через 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением	Через 3 года
Единственное жилье продается в 2022 году или позже	Через 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет	Через 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 года	Через 3 года
Любые другие случаи продажи жилья	Через 5 лет

Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р , а в 2022 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р . Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р ) × 13%.

Как считается минимальный срок владения для новостроек

Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы . Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.

Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2022 или 2022 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.

Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.

Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.

Это значит, что собственник из примера выше может продать квартиру без уплаты НДФЛ. По сравнению с теми правилами, что действовали раньше, он сэкономит 130 000 Р . А если бы разница между суммой продажи и расходами на покупку по ДДУ получилась 2 000 000 Р — экономия составила бы 260 000 Р .

Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.

С какого периода применяется новое правило

Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.

Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.

Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.

Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.

После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.

Если продается квартира в строящемся доме

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 Р . Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 Р . К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 Р НДФЛ. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после ввода дома в эксплуатацию.

Если квартира продана в 2022 году

При продаже квартиры в 2022 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2022. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.

Срок подачи декларации за 2022 год — 30 апреля 2022 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2022 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.

Если еще не подавали, посчитайте минимальный срок по-новому . Возможно, вам не нужно подавать декларацию и налога не будет, даже если квартиру продали значительно дороже, чем купили.

Если новостройку купили в ипотеку

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.

Если минимальный срок владения все равно не истек

При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.

Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.

Что с вычетом при покупке новостройки

Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.

Выписка и прописка при продаже квартиры и приобретении новой в 2022 году

• Главная
• Здоровье
• Красота
• Технологии
• Идеи подарков
• Календарь праздников
• Советы садоводам
• Cериалы

• Главная
• Авто и мото
• Бизнес
• Гороскопы
• Дом
• Домашние животные
• Еда
• Законы
• Здоровье
• Значение имени
• Идеи подарков
• Интересные факты и события
• Ипотека
• История
• Йога
• Календарь праздников
• Кино
• Красота
• Кредитные карты
• Мировые религии
• Москва
• Наука
• Образование
• Онлайн тесты
• Отношения
• Поздравления
• Поделки
• Путешествия
• Развлечения
• Рецепты
• Сериалы
• Советы родителям
• Советы садоводам и огородникам
• Сонник
• Спецпроекты
• Спорт
• Стиль
• Технологии
• Финансы
• Юридическая консультация
• Я мама

Все сделки с недвижимостью, в том числе и с квартирой, обязательно проходят регистрацию. Данные о них попадают в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

— Прежде чем решиться на покупку на вторичном рынке, следует заказать выписку из ЕГРН на квартиру. Это своего рода «родословная» объекта, в которой отражены все случаи купли/продажи, данные об аресте имущества, нахождении его в залоге, количестве и статусе собственников, а также любом другом обременении, — говорит юрист Оксана Комарова.

Выписка из ЕГРН на квартиру может быть нужна и в других ситуациях. Например, когда вы выступаете не в роли покупателя, а в роли продавца квартиры. Если сделка проходит через нотариуса, а свидетельства о праве собственности у вас нет (их не выдают с 2016 года), его альтернативой станет выписка из ЕГРН.

Пригодится документ при продаже квартиры, в числе владельцев которой были несовершеннолетние собственники. Этот момент решается через органы опеки — там и попросят выписку из ЕГРН на квартиру.

Также она нужна если вы участвуете в приватизации, хотите встать в очередь на льготное жилье, решаете в суде квартирный спор или недвижимость стала наследством и его нужно разделить. Выписку могут запросить при оформлении страховки на квартиру или если закладываете недвижимость в банк в качестве залога.

Госуслуги

Росреестр

Лично прийти в региональное отделение Росреестра и заказать выписку нельзя. Можно написать обычное письмо с запросом выписки из ЕГРН, но придется приложить копию паспорта, заверенную нотариусом. В этом случае и ответ придет по почте.

Также Росреестр предоставляет выездное обслуживание. Это платная услуга, по сути заказ курьера на дом, который привезет выписку. Подробнее обо всех способах заказа документа можно узнать на горячей линии ведомства 8 (800) 100-34-34. Цена для физлиц 500-1000 рублей.

Через Росреестр можно заказать выписку из ЕГРН на квартиру в электронном виде. Потребуется усиленная электронная подпись. Срок исполнения — три рабочих дня. Но обычно делают за пару часов.

Самый быстрый на сегодня способ заказать выписку из ЕГРН — это сайт Федеральной кадастровой палаты. Интерфейс напоминает обычный онлайн-магазин, поэтому все интуитивно понятно. Но нужно иметь аккаунт Госуслуг.