Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе в 2021 году

Недвижимость в Лос-Анджелесе: особенности покупки и аренды

Риск приобретения или аренды недвижимости за границей связан с необходимостью столкнуться с законами другого государства, языковым барьером, с колебаниями курса валют и менталитетом местных жителей. Но все это не останавливает тех, кто намерен так или иначе озадачиться вопросом жилья в Соединенных Штатах. Направляясь в Калифорнию, полезно знать, что недвижимость в Лос-Анджелесе пользуется большой популярностью.

Что лучше: купить или снять
Типы недвижимости в Лос-Анджелесе
Как искать жилье
Районы и цены
Пройдите социологический опрос!
Какие нужны документы
Во сколько обойдется сделка
Что еще нужно учесть
Итоги
Цена и обзор дома в Лос-Анджелесе: Видео

Что лучше: купить или снять

В последнее десятилетие формирование цен на рынке недвижимости Америки очень сильно напоминало знаменитые американские горки: то стремительные взлеты вверх, то резкое падение, которое мгновенно обесценивало не просто отдельные объекты, а целые города.

Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе для личного пользования предусматривает оценку сопутствующих факторов: перспективы жизни в этом городе, возможность трудоустройства, климат.

Большое значение имеет выбор: дом или квартира? Дело в том, что со временем здания устаревают и их отправляют на снос, а вот земля ценится всегда. Даже если постройка на участке обветшает, продать ее можно будет все равно по высокой цене.

Собираясь стать собственником с инвестиционной целью (жилье приобретается для сдачи в аренду), нужно знать, что Город ангелов входит в десятку населенных пунктов с наилучшим арендным потенциалом в США: большое количество трудоспособного населения при низком уровне безработицы.

Кроме того, приобретение жилья на сумму от 500 тысяч долларов дает право собственнику на участие в программе ЕВ-5, которая предполагает:

предоставление собственнику и его семье временной грин-кард;
замена временного вида на жительство на постоянный уже через 2 года при условии, что недвижимость остается у иностранного владельца;
еще через 5 лет – возможность получения гражданства.

Но купить дом в Los Angeles – удовольствие, рассчитанное на состоятельных иностранцев. Именно поэтому многие вынуждены арендовать жилую площадь. Примерно 35 % населения США живет на съемных квартирах – это избавляет от многих проблем при оформлении договора купли-продажи и необходимости искать большую сумму денег сразу, но и назвать экономным такой вариант нельзя.

Типы недвижимости в Лос-Анджелесе

Все виды недвижимости в ЛА делятся на две категории:

коммерческая;
жилая.

Инвестирование в нежилой фонд является выгодным благодаря большому, и, главное, постоянному спросу на него. Коммерческая недвижимость в Лос-Анджелесе делится на 4 типа:

Офисы – обычно речь идет о бизнес-центрах или офисных зданиях, в которых может расположиться сразу несколько компаний.
Производственные объекты – склады для хранения продукции, заводы, предприятия, производящие ту или иную продукцию.
Объекты для розничной торговли – в эту группу входят салоны и магазины.
Многоквартирные здания с более чем 4 апартаментами, предназначенные для сдачи внаем.

Что касается объектов для жизни, то их можно подразделить на следующие категории:

Дом – сюда входят Single family house (отдельный дом для одной семьи), Duplex (дуплекс – дом для двух семей), multi-unit house (на несколько хозяев). Расположены они чаще всего в пригороде, имеют на территории бассейн, задний дворик и газон, на котором американцы устраивают пикники и вечеринки.
Кондоминиум – состоит из нескольких апартаментов, также имеет на территории бассейн, прачечную, иногда спортзал. Пользоваться всеми этими благами могут все жильцы за дополнительную плату.
Таунхаус – совмещенные общей стеной двух- или трехуровневые квартиры, каждая из которых имеет отдельный вход и небольшой дворик.

Что касается права собственности, то здесь возможны три варианта: полное владение, частичное или участие в кооперативе.

Основное отличие кооператива заключается в том, что владелец квартиры не может продать или сдать ее в аренду без согласия компании-собственника. Это немного сбивает цены на такой тип жилья, а потому спрос на него очень велик.

Отдельную группу составляет элитная недвижимость в Лос-Анджелесе, расположенная в престижных районах, с видом на море. Чаще всего речь в данном случае идет о многоуровневых виллах с полной инфраструктурой, стоимость которых исчисляется уже в миллионах.

Как искать жилье

Вариантов поиска подходящего жилья может быть несколько (и по-своему хорош каждый):

Обратиться к посредникам. Искать эти компании лучше на форумах, где можно почитать отзывы и рекомендации, чтобы не столкнуться с мошенниками. Минусом такого способа является оплата комиссионных агентству недвижимости. Обычно чек составляет 15 % от суммы месячной аренды жилья.
Самостоятельно. Искать можно в интернете на специализированных сайтах. Самые популярные:
- Craiglist.org – здесь много квартир непосредственно от владельцев, связаться с которыми можно по телефонам, указанным в объявлении.
- Zillow.com – большой выбор предложений от агентств.
- Airbnb.ru – сюда нужно заглянуть тем, кто ищет жилье на короткий срок.

Обратить внимание нужно также на группы в социальных сетях, где «бывалые» мигранты, уже прошедшие начальные этапы иммиграции, могут дать дельные советы.

Снять или купить дом в пригороде Лос-Анджелеса можно также без посредников. Для этого нужно проехать по районам, которые вас интересуют. Дома, выставленные на продажу или аренду, обычно помечены табличками For sale, For rent или Leasing.

Районы и цены

Лос-Анджелес, как и любой другой крупный город, состоит из районов с хорошей и плохой репутацией. Особенно это нужно учитывать тем, кто только переезжает за границу и еще незнаком с особенностями жизни в новых условиях. Благополучными в ЛА являются районы, которые расположились к западу от улицы Fairfax, разделяющей город на северную и южную часть.

Район	Стоимость
Санта Моника	2 500 000-2 700 000
Беверли Хилз	5 000 000-10 000 000
Малибу	от 6 000 000
Бель Эйр	4 000 000–5 000 000
Брентвуд	5 000 000–6 000 000

Пройдите социологический опрос!

Какие нужны документы

Все сделки по недвижимости заключаются при участии брокеров, а на оформление договора уходит примерно 30-45 дней. Покупателю нужно предоставить:

Подтверждение наличия необходимой суммы.
Паспорт.
Копию паспорта.
Идентификационный номер налогоплательщика ITIN (выдается в течение 1-6 дней).
Подтверждение открытия счета в банке.

От продавца понадобится Title Search – результаты проверки «чистоты» объекта (на получение документа может уйти около 10 дней) и разрешение от кооператива или кондоминиума, если квартира входит в них.

При аренде жилья покупателю придется предоставить свою кредитную историю. В США этому факту уделяют особое внимание.

При отсутствии кредитной истории нужно подготовить любые доказательства наличия доходов и платежеспособности: справка с работы, выписка из банка, налоговые декларации и прочее. Нужно быть готовым заплатить за аренду за год вперед, если у хозяина возникли сомнения относительно платежеспособности будущего квартиранта.

В договоре аренды прописывается адрес объекта, стороны, условия аренды, сроки. Пакет документов для резидентов и нерезидентов отличается только тем, что последним придется предоставить подтверждение законности пребывания в Штатах.

Во сколько обойдется сделка

Вбивая в поиск «дома в Лос Анджелесе цены», не забывайте, что к найденному результату нужно будет прибавить расходы, которые возникнут в ходе сделки:

регистрация недвижимости обойдется собственнику в сумму, равную 0,2-0,5 % от стоимости;
услуги брокера (чаще всего оплачивает продавец) – около 6 % от суммы сделки;
услуги юриста (каждая сторона оплачивает своего консультанта) – 0,5-1 % от цены объекта;
открытие счета – от 1 % от стоимости, но не меньше 1 000 долларов;
проверка предмета сделки на юридическую «чистоту» – порядка 800 долларов.

При аренде жилья квартиросъемщику придется оплатить услуги риэлтора (если он ими пользовался) и квартплату сразу за 2 месяца.

Что еще нужно учесть

Вопросов в процессе подготовки сделки может возникнуть много. Остановимся на ключевых моментах:

Техническая оценка объекта. Подобрав вариант, загляните во всего углы и узнайте как можно больше подробностей о строительстве здания. Но даже это не гарантирует, что в фундаменте, например, не пошли трещины. Надежнее всего заказать проверку технического состояния дома. Это выльется в некоторый бюджет, зато позволит избежать постоянных трат стразу после покупки объекта.
Знакомство с соседями. Поговорить с ними нужно до сделки. Сделайте это в отдельный день и без риэлтора. Расспросите их о районе, его благоустроенности, о предыдущих жильцах и хозяевах. Обратите внимание на жителей вашего квартала – с ними вам придется встречаться каждый день.
Выбор посредника. Американские законы могут стать для иностранца камнем преткновения. В процессе заключения сделки предстоит подписать множество бумаг и составить большое количество документов. Доверьте этот вопрос специалистам, которые хорошо разбираются в вопросе. Если повезет, можно даже найти русскоговорящих.
Оценка своей платежеспособности. Цены в Лос-Анджелесе на жилье высокие. Кроме того, сделка не ограничится только лишь суммой договора. К нему нужно приплюсовать расходы на налоги, посредников, проверки и прочие процедуры. Составьте общую смету, прибавьте к ней какую-то сумму на непредвиденные расходы и оцените, будет ли такой бюджет вам по силам.
Правильный выбор района. Для начала нужно учесть наличие или отсутствие нужных вам объектов: школа, садик, метро, магазины, прачечная, кафе. Рассчитайте, сколько времени займет дорога от дома до работы и обратно. Почитайте отзывы в интернете. Погуляйте по району в разное время суток, чтобы понять, с кем вам придется соседствовать.

Итоги

Выбор жилья в Лос-Анджелесе так же велик, как и цены на него. Наибольшим спросом пользуются отдельные дома, квартиры в кондоминиумах и кооперативах.

Для заключения сделки придется доказать собственную платежеспособность и убедиться, что объект не принадлежит третьим лицам и не обременен долгами.

В престижных районах города стоимость недвижимости при покупке начинается от 4 миллионов долларов, а вот снять квартиру или дом можно от 1,5 до 5 тысяч долларов США за 1 месяц.

Цена и обзор дома в Лос-Анджелесе: Видео

Особенности приобретения недвижимости в ЛА

Приобретение недвижимости в Лос-Анджелесе — это важный шаг на пути к тому, чтобы уверенно обосноваться в США. Если Вы всерьез задумались о покупке апартаментов, то Вам следует быть очень внимательными при выборе района, агентства и, естественно, самого объекта, в котором планируете жить. В статье собрано несколько советов о том, на что обязательно стоит обратить свое внимание при выборе дома или квартиры.

Совет № 1

Подумайте, где Вам выгоднее остановиться на тот момент времени, пока Вы будете искать себе постоянное жилье. Конечно, наилучшим вариантом будет, если Вы заранее с помощью интернета выберете себе примерный район и поселитесь в хостеле рядом. Вы сэкономите время и деньги на транспортные передвижения и заодно лучше познакомитесь с выбранной местностью.

Совет № 2

Определитесь, в каком именно районе Лос-Анджелеса Вы хотите жить. Исходить следует, конечно же, из своих потребностей. Я приведу характеристики некоторых районов, чтобы Вам было проще сориентироваться. Например, Беверли-Хиллз — гламурный городок, предполагающий высокое качество жизни и огромный ценник на недвижимость. Бель-Эль — это тоже весьма престижный район, жителями которого, в основном, являются звезды, соответственно, покупка апартаментов обойдется дорого, как и в районе Брентвуд, который тоже пользуется спросом у знаменитостей. Местечко Венис идеально подходит для любителей пляжа и ночной жизни. Звезды, туристы и вечеринки — так можно охарактеризовать знаменитый Голливуд, названный самым звездным из всех районов. Еще один район, пожалуй, самый русский — это Западный Голливуд, включающий в себя Маленькую Россию, где концентрируется русскоязычное население (его доля — около 14% жителей). Малибу и Санта-Моника отлично подходят спортсменам и студентам. А, так называемый, город внутри города Пасадина идеально сочетает в себе возможности для развлечения и спокойной жизни. Пасифик-Палисейдс — престижный и дорогой спальный район, где есть и просторные современные частные дома, и небольшие старинные особняки, и многоквартирные здания.

Совет № 3

Выбрав район, внимательно его обследуйте. Уместно будет почитать отзывы в интернете о местности. Купив апартаменты в некоторых районах, Вы, конечно, сэкономите денег, но значительно проиграете в плане безопасности. Поэтому отнеситесь с особой внимательностью к типу местности. Еще хорошо было бы прогуляться часок другой в округе и понаблюдать, какой контингент здесь превалирует, также не забудьте оценить инфраструктуру поблизости: магазины, детские сады, остановки, парки, пляжи и так далее. Попробуйте провести здесь побольше времени, посмотрите, не шумно ли в часы пик? В основном, россияне предпочитают селиться в долине Сан-Фернандо. Недвижимость предлагается по умеренной цене, а рядом есть много продовольственных магазинов с русской едой и детских садов, где воспитываются дети на русском языке.

Совет № 4

Переходите к включенному наблюдению: познакомьтесь с соседями. Расспросите их о районе, о других соседях, узнайте, насколько действительно развита инфраструктура, хороший ли поблизости сад, сколько времени тратят они на поездку в магазины и как проводят свой досуг. Обязательно узнайте у местных жителей о качестве коммунальных услуг, не помешает и поинтересоваться историей дома и тем, кто был прежним владельцем. Возможно, Вам расскажут, почему отсюда съехали, если же Вы покупаете не новостройку.

Совет № 5

Обратитесь за помощью в русскоязычное агентство недвижимости, наймите профессионального риэлтора, который объяснит Вам все формальные нюансы. Для многих русских, да и для американцев тоже, законодательство США — непроходимый лес, имеющий множество особенностей и поправок, поэтому оформление документов лучше доверить специалисту. Разумеется, с помощью интернета Вы сможете разобраться во всем самостоятельно, но знайте, что потратите на это свой ценнейший ресурс — время.

Совет № 6

Когда Вы уже точно определились с жилплощадью или имеете несколько конкретных вариантов, то пришло время обратить внимание на мелочи. Однако самостоятельно заглянуть во все углы у Вас не получится. Вряд ли, Вы сможете оценить прочность фундамента, качество сантехники и исправность всех проводков. Некоторые недочеты сложно выявить при обывательском осмотре, поэтому идеальное решение — заказать инспекцию дома. Разумеется, это потребует дополнительных вложений, но лучше заплатить сейчас, чем потом ежемесячно вкладывать деньги в ремонт и устранение неполадок.

Совет № 7

Грамотно оцените свой бюджет. Купить апартаменты в городе — это только полдела. Будьте готовы, что помимо покупки мебели и отделочных материалов, Вам придется заплатить еще несколько налогов в процессе оформления недвижимости и нести ежемесячные расходы на содержание дома или квартиры. Посчитайте все это, и убедитесь, что Вы в состоянии выделить такую сумму.

Удачных Вам покупок в этом солнечном городе!

Рынок недвижимости Калифорнии: где и что покупать

Сегодня рынок недвижимости Калифорнии входит в тройку штатов США, где чаще всего покупают недвижимость иностранцы, уступая первенство только Флориде и Нью-Йорку. Благоприятные климатические условия в данном случае являются главным фактором, затем следуют различные виды индустрий, которые сочетает в себе Калифорния вкупе со стабильным и высоким уровнем жизни. Эксперты даже заявляют, что если бы Калифорния была отдельной страной, то ее экономика смогла бы занять 6-е место в мире. Численность населения штата увеличивается с каждым годом, здесь процветают технологии, инновации, киноиндустрия, медицина и сельское хозяйство, привлекая к себе людей со всего мира.

Кто покупает жилье в Калифорнии

При этом люди, которые покупают недвижимость в Лос-Анджелесе отличаются от тех, кто выбирает южную Калифорнию: Сан-Франциско притягивает предпринимателей в области техиндустрии и инвесторов, а Лос-Анджелес славится Голливудом и другими креативными сферами. Из всей территории Калифорнии ее южная часть, в том числе Лос-Анджелес, популярна среди иностранных покупателей больше всего. На южную часть штата приходится примерно 15% от всех сделок.

В целом, недвижимость в Лос-Анджелесе и Южной Калифорнии чаще всего покупают исходят из ключевых ее параметров: идеальные погодные условия – 300 солнечных дней в году, инвестиции в надежный рынок. Безусловно, кризисы случаются везде, но в самом Лос-Анджелесе даже во время кризиса 2008 года цены не падали, а просто замерли на 2 года, после чего продолжили свой стабильный рост. Также покупатели часто приобретают в Калифорнии жилье, руководствуясь местными возможностями для детей и подростков, поскольку в штате представлен широкий выбор частных школ и университетов.

Цены на жилье

Поскольку Калифорния состоит из нескольких крупных городов, и делится на южную и северную части, то ценовая политика варьируется от нескольких сотен тысяч долларов до самых дорогих особняков стоимостью более 200 млн долларов. Стоимость квартир в новых домах начинается от 500 000-600 000 долларов, жилье в элитных новостройках оценивается в 1,5 млн долларов и выше. Новые дома продаются за 3,5–5 млн долларов, а элитные особняки имеют цену от 20 млн долларов. Средняя цена на жилье в штате Калифорния составляет 550 000 долларов: в при этом усредненный показатель в Сан-Диего – 600 000 долларов, в Лос- Анджелесе – 825 000 долларов, в Сан-Франциско – 1,3 млн долларов.

Цены в Южной Калифорнии на порядок выше, чем во Флориде, но уровень жизни и количество возможностей, которые здесь открываются, также превосходят большинство штатов США. Поэтому имея бюджет менее 500 000 долларов не стоит рассчитывать на прекрасные варианты – стоимость хорошего дома на 3-4 спальни в элитных районах Города Ангелов стартует от 3 млн долларов. Сверхсовременное жилье обойдется в кругленькую сумму не менее 5 млн долларов, а при обладании более внушительных сумм, есть шанс стать владельцем элитного дом в Лос-Анджелесе, где выбор очень велик, как и разброс цен.

Жилищный фонд

В Калифорнии преобладают отдельно стоящие дома, многие из них имеют собственные участки земли. В центрах Сан-Диего, Лос-Анджелеса и Сан-Франциско также можно найти многоэтажные здания, но в этих городах такой тип жилья встречается не столь часто, как, например, в Нью-Йорке. Новостройки сегодня больше всего привлекают покупателей, хотя в Калифорнии есть много домов старой постройки, которые имеют историческую ценность и также хорошо востребованы.

Советы при покупке

В Калифорнии сложно найти тип домов, приобретение которых стоило бы избегать. Каждый раз при покупке недвижимости проводится тщательная инспекция дома – для этих целей нанимается опытный специалист, который проверит все нюансы и необходимые соответствия. В частности, дома на холмистой местности нуждаются в более тщательном осмотре, а дома на первой линии возле океана (например, в Малибу) тоже нужно проверять на наличие коррозии и несущей соборности сваи. Важно избегать особенно старую недвижимость (не имеющую исторической ценности), где могут быть скрытые проблемы, которые даже специалистам не всегда под силу обнаружить сразу при инспекции объекта.

Важно также обращать внимание на стоимость объекта и ее соответствии средним показателям на рынке, например, во избежании потенциально проблемного жилья, которое продается за низкую цену. На данный момент рынок США проходит через коррекцию стоимости недвижимости, а штат Калифорния только вступает в эту часть цикла – март 2019 года стал первым месяцем начиная с 2012 года, когда было зарегистрировано снижение цен. Поэтому у покупателей сейчас имеется хорошая возможность вести торги с продавцами жилья. Стоит также отметить, что истории с нечистым титулом в США – большая редкость по причине наличия в стране титульного страхования. Так повелось, что право собственности страхуется продавцом во время сделки купли-продажи, хоть это и не обязательно.

Но к чему однозначно стоит относится с повышенной внимательностью, так это к выбору района при покупке жилья. Лос-Анджелес – это масштабный город, и его каждый район имеет свои демографические и национальные особенности. В целом, все проживающие достаточно дружно соседствуют, но если для покупателя важен особый менталитет, то стоит заранее проверить, подойдет ли ему тот или иной район. Сделать это лучше всего путем буквального изучения территории: походить по нему пешком, зайти в продуктовый магазин, ну и, конечно же, спросить у риэлтора о плюсах и минусах.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Инессу Панчук, руководителя направления США компании Moscow Sotheby’s International Realty

Екатерину Фарманара, агента по покупке и продаже недвижимости компании DOMvLA

Недвижимость в Лос-Анджелесе: особенности покупки и аренды

5 советов, как выбирать жильё для покупки в Лос-Анджелесе

Собственное жильё в Лос-Анджелесе – это, как минимум, грамотное вложение денег. Недвижимость в Калифорнии всегда пользуется спросом. Квартиру или дом в густонаселенном городе можно легко сдать или продать на выгодных условиях. Однако стоит внимательно отнестись к выбору жилья, чтобы вложить деньги с умом, обеспечив себе максимально комфортные условия.

Важно: при совершении операций с заграничной недвижимостью лучше воспользоваться услугами риэлтора. Он поможет не только подыскать оптимальный объект, сориентирует в предложениях рынка, но и обеспечит юридическую поддержку при заключении сделки.

5 ориентиров для выбора

Найти жильё в ЛА – это не проблема. Но сложности могут возникнуть на этапе поиска оптимально комфортного объекта. Чтобы купленные апартаменты не разочаровали, порадовали удобностью и приспособленностью для вашего стиля жизни, стоит воспользоваться 5 правилами от профессиональных риэлторов:

Изучайте район.
Узнавайте соседей.
Придирчиво осматривайте жильё.
Трезво оценивайте свои финансовые возможности.
Изучайте подводные камни юридических процедур оформления.

Понять важность каждого процесса поможет более детальный разбор.

Особенности выбора района

В первую очередь стоит изучить инфраструктуру района. Особенно это важно, если планируется переезд с семьёй. Наличие поблизости школ, детских садиков, развивающих и игровых центров, супермаркетов и аптек существенно облегчит жизнь.

Обязательно стоит учесть удалённость от работы. Иногда скидка на жильё не покроет расходов на транспорт, если придётся проводить в дороге несколько часов. К тому же при таком раскладе потребуется раньше вставать, приходить домой вы будете позднее, значит, сокращается время на отдых.

Важно: следует изучить опасные районы на карте ЛА. Есть специальное приложение Crime Map, можно почитать отзывы и информацию о местности в Сети.

Для наших людей приоритетным районом для покупки недвижимости можно назвать долины Сан-Фернандо и прилегающие к ней населённые пункты. Цены на недвижимость в этой местности умеренные. Здесь много частных домов, построенных по индивидуальным проектам, обычно они оснащены бассейном.

Знакомьтесь с соседями

Покупка жилья в ЛА требует тщательной подготовки. Обязательно следует оценить, насколько комфортным будет проживание именно в этом районе. Стоит познакомиться с ближайшими соседями. Отправляться в гости лучше без риэлтора, так выше шанс собрать правдивую информацию.

У соседей стоит детально расспросить об особенностях района, криминальной обстановке, хороший ли сад или школа, какие развлечения имеются неподалёку.

Важно: поинтересуйтесь историей дома, к которому прицениваетесь, попробуйте узнать подробности о прежних жильцах.

Осмотр и инспекция жилья

Мало визуально оценить состояние объекта. Обратить внимание стоит на качество отделочных материалов, на коммуникации. Стоит проверить фундамент и стены на предмет трещин и разрушений.

Для более надёжного анализа закажите инспекцию. Это поможет выяснить истинное техническое состояние объекта, скрытые дефекты.

Оценка финансовых возможностей

Если сравнивать цены на недвижимость в ЛА и где-нибудь в благоприятных регионах Европы, то разница в деньгах заметна мало. То есть, располагая средним бюджетом, вполне можно себе позволить прибрести жильё в Калифорнии. Однако это не основные затраты. Содержание апартаментов и налоги – вот куда придётся отстёгивать круглые суммы.

Поэтому важно учесть все налоговые ставки, которые требуется уплатить при покупке жилья в ЛА и оценить, во что обойдётся ежемесячное содержание дома или квартиры: коммунальные услуги, связь и пр. Сумма должна быть приемлемой.

Подводные камни процедуры оформления

Бумажной волокиты предвидится много. Но сразу стоит знать, что для покупки жилья в ЛА потребуется виза специальной категории, разрешающая подобные манипуляции. Кроме того, будет необходимо подготовить налоговые и финансовые документы.

Особенно стоит быть внимательным, если предвидится оформление ипотеки. Потребуется предоставление рекомендательных писем, справки о доходах. Плюсом станет наличие в собственности дорогого или ценного имущества.

Подводные камни покупки и продажи жилья в США: риелторы ответили на вопросы читателей ForumDaily

При покупке дома подводных камней и чисто американских нюансов не счесть. А ведь приобретение дома — это не просто очередная покупка, это ответственная инвестиция, которая во многом определит качество вашей жизни в будущем. Каждый рынок недвижимости имеет свои правила и нюансы, поэтому иммигрантам, решившим приобрести жилье в США, зачастую сложно определиться, с чего начать, как выбрать действительно выгодные предложения, как оформить ипотеку и отправить заявку на покупку.

Лилия Гарипова – специалист по покупке и продаже недвижимости в Сан-Франциско Bay Area, которая работает с англо- и русскоязычными клиентами, а также Стив Цветков, loan broker, помогли читателям ForumDaily разобраться в процессе покупки дома в США от А до Я, ответив на вопросы читателей о финансировании и получении ипотеки и о существующих программах для покупающих жильё в Америке в первый раз.

При этом эксперты подчеркивают, что каждый случай является уникальным, и возможно, вы не учли какой-то важный фактор, задавая вопрос, поэтому лучше обращаться за персональной консультацией, чтобы проанализировать каждый конкретный случай.

При покупке дома гражданином другой страны налог на недвижимость надо платить?

Да, каждая сделка по покупке недвижимости подлежит обложению налогом на недвижимость, который взымает штат и/или округ. В Калифорнии ставка этого налога может составлять от 1,0% до 1,4% от цены покупки.

Меня интересует вопрос постройки дома для последующей продажи. Первый вопрос: возможно ли это сделать, не являясь резидентом США. Какие нюансы, на что обратить внимание, с чего начать? Буду благодарна за развернутый ответ.

Вы можете начать с найма генерального подрядчика. Если у вас есть средства для реализации этого проекта, то неважно, являетесь ли вы резидентом США или нет. С другой стороны, если вам нужно финансирование, есть банки, которые специализируются на кредитах для людей, желающих заниматься покупкой и продажей недвижимости. Некоторые из этих программ позволяют вносить очень небольшие первые взносы — до 10% стоимости, банк также может профинансировать расходы на строительство. При этом стоит учитывать, что каждый проект имеет свои особенности, поэтому вам стоит обратиться за дополнительной консультацией.

Мой муж владел домом в Америке, но продал его уже давно. Я не покупала в США недвижимость. Можем ли мы как семья рассматриваться как first time buyers? Какие преимущества у этой программы, кроме первого взноса в 3,5%? Потому что мне как раз идея с таким уж маленьким взносом не нравится. И при программе first time buyer процентная ставка больше, чем без неё? Спасибо!

Похожий вопрос: Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, какие виды программ существуют для покупающих жилье в первый раз? Какие требования к участнику? Программа действует на всей территории США? Остров Гуам входит в эту программу? Есть ли какие-то особенные требования для покупки жилья на острове? По всей территории США общие требования? В каком штате лучше всего участвовать в этой программе?

Да, ваша семья может участвовать в программе first time buyers. Сегодня доступно много новых программ, и первый взнос может составлять 1% -15%. Ежемесячные платежи и процентная ставка очень различаются в зависимости от банка и программы, пожалуйста, обращайтесь за личной консультацией для получения дополнительной информации.

Я являюсь лицензированным агентом по недвижимости только в штате Калифорния, поэтому не могу ответить, есть ли у других штатов и территорий подобные программы, однако, я думаю, что все штаты, скорее всего, имеют очень похожие варианты ипотеки.

Добрый день! Меня интересует, как проходят несколько процессов:

Интересует возможность приобретение земельного участка для строительства небольшого дома.
Получение разрешения на строительство ( нужно ли получать, если здание не капитальное »модульное, без фундамента»)?
Наём подрядных организаций для строительства.
Сдача в эксплуатацию и регистрация собственности.

Все зависит от местного управления. Как правило, разрешение на строительство в городах Калифорнии нужно получать, если площадь превышает 120 квадратных футов. Также фундамент может быть необходим для сейсмостойкости, если город или инжерер по контролю почвы (Soil Engineer) этого потребуют. Прежде, чем покупать участок, убедитесь, что проводка воды, канализации, газа и электричества включены в ваш бюджет. Иногда нужно платить дополнительный административный взнос только за подключение. Ваш контрактор вам расскажет.

Как правило, необходимы временный забор и туалет для рабочих. Также очень важен доступ к дороге, убедитесь, что участок не landlocked. В сейсмоактивных зонах всегда хорошо нанять геолога перед покупкой, чтобы убедиться, что под участком не проходят линии разлома, и город разрешит построить тот тип здания (высота, расстояние к забору и т. д.), который вы хотите на зоне вашего участка, иначе разрешение на строительство не дадут. В стоимость разрешения также могут входить взнос в школьный округ, City Impact Fees, Solar Research — если тень от нового дома будет падать на чужой участок, где могут быть солнечные батареи в будущем. После того, как дом построен и прошел Fianal Inspection, вам выдадут Certificate of Occupancy. В некоторых городах подписанный инспектором Final Inspection on the permit может служить в качестве Certificate of Occupancy. После чего дом можно будет сдавать в аренду, купив Landlord Insurance.

Интересуют налоги на доход от сдачи жилья в аренду. Если купить дом для сдачи в аренду, вообще есть ли смысл? Платить государству надо налог на доход плюс содержание дома…

Быть арендодателем и управлять арендой недвижимости — это занятие не для всех, однако многие, кто покупает недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, делают это с расчетом на будущее повышение стоимости недвижимости и ежемесячного денежного потока.

Может ли купить дом в кредит студент, не имеющий паспорта страны?

Да, если студент, помимо учебы, также работает или может внести существенный первый взнос (30% — 40%).

Если дом на финансировании и доход от ренты покрывает выплату банку и текущий ремонт, не принося дохода владельцу, это уже хорошо. Доход будет после продажи?

Стратегия инвестиций в недвижимость для получения прибыли иногда может быть очень долгосрочным проектом.

Вопрос о программах/грантах на покупку жилья. Я знаю их много, и это зависит от штата, но, может, кто знает имеющиеся ресурсы, где можно почитать о них по всей стране. Спасибо!

В Калифорнии есть организация, которая помогает семьям купить их первый дом, оказывая им поддержку с первым взносом и при закрытии сделки. Информацию о ней можно найти, введя в строку поиска “CALHFA”. Если вы находитесь в Калифорнии, обратитесь ко мне непосредственно, и я могу подробно рассказать вам все детали.

Каков принцип нахождения multi family houses для последующей сдачи в аренду? Речь об инвестировании от 300 000 долларов личных средств, без финансирования, не больше.

Это очень хорошая инвестиция, если подсчеты сделаны правильно, многие люди делают это для получения прибыли, как в долгосрочной, так и в краткосрочной перспективе. Пожалуйста, обратитесь напрямую, если вы думаете об инвестировании в Калифорнии, и я смогу объяснить все более подробно.

Существуют ли программы покупки жилья (квартира) без первого взноса при наличии стабильного заработка?

Да, в Калифорнии есть грантовая программа, который покрывает первый взнос и расходы на закрытие сделки для тех, кто покупает первое жилье в США. Для получения дополнительной информации, свяжитесь со мной напрямую.

Кто финансирует, учитывая не чистый доход, после налогов, а валовый по 1099?

Традиционные банки рассчитывают только «чистый» доход для людей, которые получают 1099. Сегодня у них много новых программ, доступных для работников 1099, и там подход к рассчету доходов сильно отличается. Пожалуйста, обращайтесь напрямую для получения более подробной информации.

Скажите, пожалуйста, если дом куплен за кеш 8 лет назад. За это время он, наверное, вырос в цене. Как это оценить? И можно ли «вытащить» из него деньги?

Я уверена, что за последние 8 лет стоимость вашего имущества значительно увеличилась, вы можете получить оценку, обратившись к риелтору. Мы можем бесплатно создать оценочный пакет. Сегодня, пока процентные ставки на кредиты по-прежнему очень низкие, люди используют свои дома для получения новых кредитов и получения наличных денег. Пожалуйста, свяжитесь со мной напрямую для получения дополнительной информации и бесплатной консультации.

Знакомый получал какое-то время пособия и имел медикейд. Если он будет продавать дом, взыщут ли с него деньги за все предыдущие пособия?

Если владелец продает основное место жительства после использования medicaid, тогда да, правительство взыщет выплаты, это называется «estate recovery».

Какие выгоды при покупке дома по программе 55+?

В Калифорнии действует Proposition 60, которое позволяет людям старше 55 лет продать свой дом и купить новый, сохранив налог на недвижимость, который применялся к старому имуществу (рассчитанный много лет назад, а не от покупной цены). Также есть мобильные домашние парки для людей в возрасте 55+ с низкой ценой аренды помещений.

Добрый день! В данный момент продажи жилья падают или остались на уровне лета? С чем связано?

В Калифорнии сегодня предложение на рынке недвижимости выше, чем 6 месяцев назад. Это позволяет покупателям выбирать из большего числа вариантов, и поэтому продавцы могут не получить максимальную цену, на которую они могли бы расчитывать 6 месяцев назад. В то же время, спрос почти на 0,25% выше, чем это было 6 месяцев назад, и эксперты полагают, что он будет продолжать расти. Если вы находитесь в Калифорнии и хотите изучить свои варианты покупки недвижимости, пожалуйста, обратитесь ко мне напрямую за бесплатной консультацией.

Без гражданства США можно ли купить здесь дом или квартиру?

Да, многие из программ для тех, кто покупает жилье в США впервые, не требуют наличие статуса постоянного резидента.

Здравствуйте! Интересует покупка жилья для себя, но я не имею грин-карты и гражданства. Это вообще возможно и на каких правах? Штат Массачусетс. Спасибо!

Да, вы можете купить дом, не имея грин-карты. Некоторые банки сегодня готовы предоставить кредит людям с действующей рабочей визой. Удачи!

Здравствуйте! Я — гражданин России. В США приезжаю по туристической визе. Всё в законе. Хочу купить квартиру в COOP (именно в coop, а не condo) в New York, Brooklyn, Sunset Park. Ориентировочная цена: 300 000 долларов. Вопросы: 1. Какие налоги я должен буду заплатить при покупке? 2. Какие налоги платить при владении квартиры (годовой налог и так далее). 3. Какое необходимо предоставить подтверждение легальности происхождения средств? Благодарю.

Я не знакома с налогами на недвижимость в Нью-Йорке, но в Калифорнии ставки этого налога варьируются от 1% до 1,4% от покупной цены недвижимости. Этот налог в Калифорнии собирают 2 раза в год.

Есть ли смысл ожидать падения цен на жилье (недвижимость)? Хочу купить дом. Сейчас цены завышены. Не хотелось бы купить дом, а через два года его стоимость снизится.

Приобретение недвижимости на короткий срок всегда несет больше риска, чем покупка на длительный срок. В долгосрочной перспективе цены будут расти, поскольку население и экономика растут. В краткосрочной перспективе может быть либо рост, либо снижение цен. Если это дом для вас и вашей семьи, то подобная покупка — это почти всегда хорошая идея. Но если это инвестиция, то лучше рассчитать свой риск. Также вы должны подсчитать, сколько вы потратите на аренду в течение следующих 2 — 3 лет? Домовладельцы в США имеют дополнительные налоговые льготы, которых нет у арендаторов. Если вы планируете покупать недвижимость в Калифорнии, пожалуйста, свяжитесь со мной напрямую для бесплатной консультации.

Здравствуйте! Как-то слышал про льготный кредит на первую покупку недвижимости. Есть ли такая практика? И какие сейчас процентные ставки по кредиту в Лос-Анджелесе? Что такое рефинансирование здесь и во сколько это обходится — выгодно ли это? Спасибо!

Покупатели первого дома в США имеют много вариантов кредитных программ на выбор. Некоторые из банков предлагают низкие авансовые взносы, пониженную процентную ставку и другие льготы. Большинство наших клиентов получают рефинансирование с очень низкими с очень низкими или нулевыми ценами закрытия. Свяжитесь со мной напрямую, и мы подберем подходящую для вас программу.

Связаться со специалистом по покупке и продаже недвижимости в Сан-Франциско Bay Area Лилией Гариповой можно по телефону 415-910-3958, почте: openhousesbayarea@gmail.com или через форму обратной связи на сайте.

Обратиться за консультацией по поводу вариантов финансирования приобретения недвижимости к Mortgage Consultant Стиву Цветкову можно по адресу: Pacific Bay Financial Corporation, 355 Gellert Blvd. Suite #230, Daly City, CA 94015; по телефонам: (415) 592-0987 (Office); (925) 594-2520 ( Mobile) или по почте: steve@pacbay.net

Читайте также на ForumDaily:

Недвижимость в США в 2022 году

Недвижимость в США отличается по цене в зависимости от штата. Кроме того, от количества квадратных метров, престижности района и развитой инфраструктурой. Рынок жилья подчиняется тем же законам, что и в России. Но кроме этого на стоимость влияет и уровень развития страны, ее привлекательности для проживания.

Цены на недвижимость по штатам

«Американская мечта» – это заработать много денег, купить дорогой автомобиль и свой дом в пригороде. Коттеджные поселки стали частым явлением в США. Этот тренд уже переняли в Китае, и в скором времени он дойдет и до России.

Несмотря на обилие объявлений о продаже дорогих домов с бассейнами и конюшнями, на рынке недвижимости США присутствуют предложения об аренде и продаже небольших квартир.

В среднем стоимость на американское жилье составляет примерно $216 000. Цифра приблизительна и сильно отличается от штата и города.

Самые высокие цены традиционно наблюдаются в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Окленде и Бостоне. Ценник доходит до 4 млн долларов и выше.

Например пентхаусы на Манхэттене стоят по $50 млн. Можно найти небольшую квартиру на средних этажах по $10 млн. Стоимость сделала Манхэттен престижнейшим местом для проживания.

Знаменитый криминальный Восточный Гарлем может похвастаться ценами в $160 000 за студию. Люди все больше говорят о том, что стереотипы о Гарлеме уже давно остались в прошлом. Выбор же всегда за покупателем.

На первом месте – продажа недвижимости в США в Майами, штат Флорида. Квартиры стоят в среднем $232 449. Людей мегаполис привлекает теплым климатом, близостью океана и высоким уровнем жизни.

Как арендовать квартиру в США?

Чаще всего арендой интересуются те, у кого не хватает суммы для покупки. Альтернативным вариантом может стать проживание в мотеле, хостеле или трейлерном парке.

Конечно не нужно сбрасывать со счетов окружение. Не везде оно благонадежно. В слишком дешевых местах скапливаются нелегальные мигранты, наркоманы и бандиты.

В столицах штатах стоимость аренды варьирует от $3000 до $5300 за месяц (зависит от количества комнат и престижности района). Если же смотреть варианты в небольших городках и на окраине, то можно найти аренду за $600–$900.

Подбор обычно доверяют агентам (relocation agencies). Подписывается договор на оказание услуг. Затем агент подыскивает подходящие варианты. Чаще всего риелторов ищут через русскоязычных знакомых, которые уже живут в Америке.

В популярных для проживания районах услуги агента оплачивает арендатор. Тогда как владелец мало востребованного жилья сам платит комиссионные. В этом случае он заинтересован в длительной аренде, чтобы отбить расходы.

Элитная недвижимость в США

Разные возможности клиентов делит рынок на обычный и элитный. На второй варианты могут рассчитывать только очень богатые люди. Например поместье певицы и актрисы Шер оценивается в $85 млн. Оно расположено на Беверли-Хиллз. На его территории есть конюшни и дом для гостей.

Элитная недвижимость всегда уникальна. Она доступна лишь узкому кругу людей. Поэтому продается долго. Зато ее всегда интересно посмотреть

На Манхеттене в сердце Нью-Йорка можно выкупить весь этаж за $85 млн. В объявлении о продаже подобной недвижимости собственник предлагал в качестве бонуса для покупателей два Rolls-Royce Phantom и яхту.

За $100 млн продают дом на острове Мартас-Винъярд. Он находится в заповеднике. Здесь есть личный пляж, бассейн и теннисный корт.

Как купить недвижимость в США гражданину России?

Покупка недвижимости в США в первую очередь зависит не от цвета кожи и национальностей, а от финансовых возможностей. Закон не ограничивает граждан России, Казахстана или Мексики в трате своих сбережений в пользу американской экономики.

Иностранцам разрешено покупать коммерческую и жилую недвижимость в Америку. Особых разрешений получать не требуется.

Сделки оформляются на юридическое или физическое лицо. Риелторы советуют выбирать первый способ. Потому что так имущество получает защиту от выплаты налогов на дарение и наследство.

Кроме того, в случае оформления на юридическое лицо у собственника ограничивается ответственность при форс-мажорных обстоятельствах.

Хотя эта рекомендация не универсальна. В каждом штате и городе есть свои нюансы. Перед покупкой лучше проконсультироваться с налоговым юристом.

Какие преимущества дает свое жилье в Америке?

Покупка дома или квартиры в США не дает автоматического права для получения вида на жительство. Зато при вложении в недвижимость больше $1,8 млн можно рассчитывать на получение бизнес-визы категории EB5.

Какие преимущества дает ВНЖ в Америке?

Бизнес не должен приносить убытки. Предприниматель также обязуется организовать минимум 10 рабочих мест. В некоторых случаях порог входа снижен. Например, при покупке отеля, многоквартирного дома или торгового центра.

Купить коммерческую недвижимость в США – это хороший способ показать себя инвестором. К таким мигрантам американское правительство относится весьма лояльно вне зависимости от политического курса.

Сравнение цен на жилье в России и США

Рынок недвижимости в США и в России формируется на сходных принципах. Спрос порождает предложение. Чем выше спрос, тем выше цена. В мегаполисах стоимость жилья превышает аналогичные предложения в небольших городках.

Например, элитная четырехкомнатная квартира 130 кв.м. в Москве на Арбате стоит 120 млн рублей, в переводе это 1,6 млн долларов. В такую же сумму можно купить дом 400 кв.м. в Голливуд с видом на океан и собственным бассейном.

Стоимость квартир во Владивостоке, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге почти приблизились к средним значениям по Америке. Но по большей части чтобы купить хорошее жилье в Америке без ипотеки, надо продать 2 или 3 квартиры в России. Даже с учетом роста цен на российском рынке в 2022 и 2022 году.

Стоимость коммунальных услуг в США

На оплату коммунальных услуг уходит до 20% от ежемесячных доходов американцев. Тарифные сетки нужно смотреть по каждому городу отдельно.

В Америке нет фиксированной ставки на оплату электроэнергии.

Потому что на рынке присутствует несколько разных поставщиков. Например в штате Вашингтон 1 кВт/ч $0,09, а в Коннектикуте – $0,22 (информация за 2015 год). Бытовой газ обходится в 10–15 долларов ежемесячно.

Вода тоже оплачивается по счетчикам. Считается, американец в среднем тратит 10 кубометров каждый месяц. Цена одного кубометра в среднем составляет $0,55. Следовательно, в месяц получится по 5–6 долларов за воду.

В южных штатах если в дом проведено отопление, то оно будет стоить в разы дешевле, чем на севере страны. Многоквартирные дома отапливаются за счет централизованного подключения. Кроме того, плата включена в цену аренды и считается без счетчиков по фиксированной ставке.

К самым дорогим услугам относится интернет. Его цена – $45 в месяц. Для экономии в многоквартирных домах соседи устанавливают один маршрутизатор на 2–3 квартиры. Да, так они теряют в скорости, но зато делят абонентскую плату.

На втором месте – кабельное телевидение, от $20 в месяц. Если вывоз мусора не включен в аренду, то его придется оплачивать дополнительно. кроме того, к дополнительным расходам относят страховку недвижимости, аренду парковки, стрижку газонов, стирку в прачечной.

Доступность ипотеки для приобретения недвижимости в США

Стоимость недвижимости в США такова, что для покупки требуется финансовая помощь. Банки выдают ипотеку на индивидуальных условиях. Во-первых они оценивают состоятельность заемщика.

Американские программы ипотечного кредитования рассчитаны на своих граждан и для мигрантов.

Иностранцы должны предоставить грин-карту или американскую визу и открыть счет в местном банке.

Для доказательства благонадежности потребуется подготовить выписку из кредитной истории за последние три года. Кроме того, запастись рекомендательными письмами от банка и справками о доходах.

Больше всего шансов получить выгодную ипотеку у тех, кто накопил крупный первоначальный взнос. Чем он больше, тем выше шансы на одобрение под выгодный процент.

Сколько стоит страховка дома в США?

В Америке принято страховать все: имущество, автомобиль, здоровье и жизнь. Это считается нормой для любого здравомыслящего человека. Оплата коммунальных услуг в многоквартирных домах как правило уже включает в себя взнос по страховке от пожаров.

Американцы часто страхуют недвижимость от стихийных бедствий.

Например потоп, землетрясение, лесные пожары, ураганы, молнии, извержения вулкана и т.п. Отдельно можно застраховать сантехнику и электропроводку. Есть отдельный полис для покрытия затрат на реставрацию дома, который отнесен к историческим или архитектурным памятникам.

Стоимость зависит от выбранных рисков, их количества и типа страхуемого здания. За год на оплату страхового полиса уходит до 5% от стоимости объекта.

Налог на недвижимость в США

Покупка жилья всегда оборачивается дополнительными расходами. Поэтому риелторы обычно советуют выбирать варианты так, чтобы после приобретения оставались деньги. Они понадобятся для оплаты:

услуг юриста;
комиссионных агенту (5% от общей суммы);
эскроу-счет (1%);
регистрации (0,2-0,5%);
услуг инспектора (примерно $700).

Налог на недвижимость по штатам США

Кроме того, нужно заплатить налог на недвижимость в США. Он уплачивается ежегодно и составляет ориентировочно 1–2% от цены объекта. Самые высокие ставки зафиксированы в Нью-Джерси, Иллинойсе, Нью-Гемпшире, Техасе и Висконсине. Налог составит до 4 000 долларов в год.

При выборе места для переезда важно понимать все сопутствующие расходы. Но налоги не должны отпугивать. Они идут на нужды местного муниципалитета: развитие школ, поддержание работы полиции, пожарных и медицинских служб.

Сайты по поиску недвижимости в США

Рынок жилья постепенно уходит в онлайн. Существует множество сайтов недвижимости США, которые выдает поисковая система при первом же запросе. Лидером сервисов стал Zillow. Это монополист американской недвижимости.

Zillow скупил всех конкурентов. Им пользуются риелторы, арендодатели, покупатели и продавцы. Но технология не заменит собой агентов. Купля-продажа дома или квартиры слишком индивидуальна и по большей части основана на эмоциях. Поэтому ее невозможно полностью перевести в цифровой формат.

Итоги

Огромное количество мигрантов и бедных людей в городе отрицательно сказывается на разбег цен. Так, например, на границе с Мексикой больше доступного жилья, чем в Калифорнии. А Каламазу (штат Мичиган), Харлинген и Мак-Аллен (штат Техас) – это города с высоким уровнем бедности. Здесь можно купить жилье в пределах от 80 до 100 тысяч долларов, что в переводе на рубли получается 6–8 млн.

К «золотой середине» можно отнести штаты Арканзас, Оклахома, Индиана и Теннесси. Стоимость жилья в крупных городах находится в диапазоне от 100 до 160 тыс. долларов (от 8 до 12 млн рублей). В перечисленных штатах прожиточный минимум находится на демократичном уровне.

Подводя итоги, к выбору недвижимости для покупки вне зависимости от страны относятся очень внимательно. Если рассматривать его как инвестицию, то это должно быть ликвидное к аренде или перепродаже помещение. Для проживания учитывается окружение, климат, уровень жизни, возможности для работы и учебы.

Важно изучить законы штата и местную обстановку. И конечно перед переездом необходимо иметь финансовую подушку хотя бы из расчета оплаты всех расходов в течение полугода, а лучше года.

Покупка коммерческой недвижимости в Лос-Анджелесе: грамотные инвестиции в будущее

Покупка недвижимости за границей, в частности, в одном из самых популярных и густонаселённых городов США – Лос-Анджелесе – это выгодная инвестиция средств. Как известно, деньги со временем теряют свою ценность. Чтобы сохранить капитал и по возможности приумножить, лучше всего грамотно его вложить.

Инвестирование в недвижимость, особенно коммерческую, – один из самых выгодных способов распоряжения капиталом. Во-первых, рынок богат предложениями. Во-вторых, на такие объекты всегда есть спрос, поэтому можно будет продать их в будущем. В третьем, действительно, такие инвестиции способны принести дополнительный доход. На сегодняшний день коммерческая недвижимость в Лос-Анджелесе представлена несколькими типами. Стоит детальнее в них разобраться, изучить перспективы дохода.

Важно: граждане других государств имеют право на приобретение любой недвижимости в ЛА. Если покупка жилого объекта основывается на индивидуальных симпатиях, то коммерческий следует выбирать, опираясь на цифры.

Основные виды и особенности

Вся коммерческая недвижимость в Штатах делится на 4 типа:

Office.В эту категорию включены офисные здания, которые можно сдавать для разных компаний или организовать собственное предприятие.
Industrial. Это производственные и индустриальные объекты. Сюда включены разного рода заводы, склады для размещения и хранения продукции, предприятия по производству каких-либо товаров.
Retail. Так обозначают на рынке недвижимости объекты, которые можно приспособить под розничную торговлю: салоны или магазины.
Multifamily. Под этим термином скрываются многоквартирные здания, включающие от 4 апартаментов и более.

Важно: если рассматривать интерес инвесторов, то обычно вкладчики концентрируют внимание на каком-то одном типе объектов. Это позволяет детально изучить нюансы и тонкости бизнеса в данной сфере. В Лос-Анджелесе наибольшим спросом пользуются Multifamily.

Способы получения дополнительного дохода

Этот вопрос один из наиболее важных для тех, кто собирается вложить капитал с перспективой его приумножения. Способов немного, всего два. Но они оба действенные.

Первый – сдавать приобретённую коммерческую недвижимость в аренду. На все виды объектов всегда есть спрос: офисные здания снимают небольшие фирмы, которым строить свои помещения невыгодно; салоны и магазины – частные предприниматели; квартиры – жильцы, не имеющие собственного жилья.
Второй способ – использовать недвижимость для развития своего бизнеса. То есть самостоятельно открыть магазин, салон, производство. Однако на этом этапе стоит внимательно изучить свой потенциал для развития в выбранной сфере, правовые аспекты и возможные риски. Стоит приготовиться к тому, что доход придёт не сразу и не в том объёме, на который рассчитано.

Важно: данный способ не подходит для Multifamily.

Выбор города

Собираясь приобрести коммерческую недвижимость в Штатах, многие сталкиваются с проблемой определения с конкретным населённым пунктом. От этого фактора зависят ключевые моменты: стоимость объектов, предложения на рынке, перспективы будущего дохода. Безопаснее всего остановить свой выбор на мегаполисе, желательно с выходом к морю, активной социальной и предпринимательской жизнью.

Одним из таких городов является Лос-Анджелес. Он расположен на западном побережье США в курортной зоне, вблизи крупнейшего центра индустрии развлечений – Голливуда. Является одним из самых стабильных в США. По отношению к ЛА можно быть уверенным, что ему не страшны кризисы в экономике.

Именно близость Голливуда и курортов является залогом того, что мегаполис будет привлекать поток людей, а значит, будет спрос и на жильё, и на рабочие места или объекты под бизнес.

Важно: стоит понимать, что населённость и динамика развития города – это важнейший фактор для тех, кто хочет перестраховаться и приобрести недвижимость, которая будет востребована, а не станет обузой. Однако и стоимость её в таких населённых пунктах выше, нежели в небольших городках с низким уровнем предпринимательской деятельности.

5 советов, как правильно купить недвижимость в Лос-Анджелесе

Надоели съемные квартиры, и всерьез думаете о том, чтобы обосноваться в Калифорнии? «ЗаграNица» подготовила для вас пять практических советов, как купить недвижимость в Лос-Анджелесе. На что обратить внимание и как не прогадать с домом или квартирой, читайте в нашем материале!

Тщательно выбирайте район

Прежде чем купить квартиру в Лос-Анджелесе, узнайте, где находится ближайший садик и супермаркет, рассчитайте, удобно ли вам будет добираться утром на работу или ездить по выходным к океану, прогуляйтесь по близлежащим улицам и оцените парк неподалеку. Наведайтесь сюда в разное время суток, посмотрите, не слишком ли много/мало света проникает в помещение, не шумно ли в часы пик. Найдите район на карте опасных районов Лос-Анджелеса (Los-Angeles crime map) и почитайте, что о нем пишут в Интернете.

Для русскоязычных покупателей самыми приоритетными районами Лос-Анджелеса являются долина Сан-Фернандо и все прилегающие к ней города (Тарзана, Энсино, Шерман-Окс, Ван-Найс и т.д.) Недвижимость там отличается умеренной ценой, преобладают дома индивидуальной постройки, часто с бассейном. В этих районах расположено множество магазинов с русской и украинской едой, детские садики с обучением на русском и других языках, а также вся инфраструктура, необходимая для комфортной жизни. В более высоких ценовых диапазонах популярны такие районы, как, например, Малибу, Санта-Моника, Марина-дель-Рей, Редондо-Бич, Манхэттен-Бич, Лонг-Бич и Хантингтон-Бич.

Знакомьтесь с соседями

Дом в Лос-Анджелесе купить не так-то просто. Это дело требует тщательной подготовки. Поэтому распрощайтесь со своим риэлтором, подождите, пока он скроется за поворотом, и отправляйтесь в гости к соседям. Расспросите их о районе, насколько здесь спокойно, хороший ли поблизости детский сад, как далеко они ездят за покупками и где развлекаются. Спросите о доме, его истории и прежних жильцах. И попутно обращайте внимание на людей, которых встретите: возможно, после приобретения дома вам доведется видеть их часто.

Лофт в Даунтауне, $550 000

квартира-студия в кондоминиуме, площадь — 63 м2

Фото: lacondosearch.com

– ванная с душевой кабиной

– парковка на 2 места

– бассейн и бар на крыше

Плюсы: много баров, ресторанов, других развлечений, все в шаговой доступности, удобно добираться в другие части города

Минусы: шумный район, грязно, много бездомных

Работайте с профессионалами

Законодательство США для многих — непроходимый лес. Оно действительно имеет много особенностей, поэтому оформление документов и составление налоговой документации лучше доверить специалистам. Среди них много русскоязычных. Можно, конечно, попробовать разобраться в том, как купить квартиру в Калифорнии, самостоятельно, но для этого потребуется самый ценный нынче ресурс — время.

Подводные камни при покупке недвижимости могут прятаться где угодно: начиная от недобросовестного исполнения ипотеки и заканчивая скрытыми дефектами трубопровода, канализации или кровли. Чтобы исключить или хотя бы минимизировать риски, следует работать с профессионалами рынка: лицензированными агентами и брокерами, использовать профессиональных инспекторов для оценки состояния объекта недвижимости.

Внимательно осматривайте дом, а еще лучше — закажите его инспекцию

Прежде чем купить дом в Лос-Анджелесе, постарайтесь заглянуть во все его углы и осмотреть как можно больше. Однако даже самый тщательный осмотр не сможет гарантировать вам того, что в фундаменте нет трещин или что вся сантехника не выйдет из строя через пару месяцев. Некоторые дефекты просто невозможно обнаружить при обычном осмотре, поэтому лучший вариант — заказать инспекцию дома. Да, это стоит денег, но так вы будете уверены в том, что приобретаете.

Дом в Энсино, $475 000

дом, 3 спальни, 2 ванные, площадь — 150 м2

Фото: losangeles.craigslist.org

– гараж на два автомобиля

Плюсы: тихий и спокойный спальный район, много русских заведений

Минусы: высокая стоимость жизни, мало развлечений поблизости, слабо развита инфраструктура

Трезво оценивайте свои финансовые возможности, а также заботьтесь о благоприятной кредитной истории

Купить квартиру в Калифорнии недорого в принципе возможно, но довольно сложно. Цены на надвижимость здесь не самые низкие. Помимо этого, придется заплатить несколько налогов в процессе покупки недвижимости. Добавьте ко всему этому ежемесячные расходы на содержание дома или квартиры и посчитайте, по карману ли вам это.

Также, чтобы приобрести дом, нужен целый ряд документов. Прежде всего, у вас должна быть виза категории, которая позволяет приобрести жилую недвижимость. Дальше нужно подготовить финансово-налоговую базу. К примеру, если вы собираетесь получить ипотечный кредит, вам понадобится справка о доходах, рекомендательные письма, свидетельствующие о том, что вы успешно выполняете свои обязательства перед кредиторами. Не помешают документы о наличии в вашей собственности дорогостоящего имущества. За возможность получить такой кредит тоже нужно платить.

Вилла в Голливудских Холмах, $1 575 000

вилла, 3 спальни, 3 ванные комнаты, площадь — 195 м2