Недвижимость в Дубае стремительно дешевеет

Тенденции рынка недвижимости Дубая в 2022

Спад экономики, вызванный пандемией коронавируса, оказал дальнейшее давление на рынок, снизив темпы продаж в Q1 в 2022 году. В результате в четвертом квартале цены на недвижимость были на 8% ниже в годовом исчислении в Дубае и на 4% в Абу-Даби. Несмотря на то, что 2022 год принес с собой ряд факторов, повлиявших не только на рынок недвижимости, но и на мир в целом, он также способствовал реформам в законах о недвижимости и визах на проживание в Дубае.
Тенденции продаж
По официальным данным DLD за Q4 2022 года количество продаж объектов недвижимости увеличилось на 25% и было зарегистрировано 11 065 транзакций на сумму в AED 22,07 млрд (USD 6 млрд). Данные показатели засвидетельствовали стабилизацию экономики Дубая после спада на фоне пандемии и принятых правительством инициатив. В Q1 2022 года было зарегистрировано 11 753 сделки купли-продажи недвижимости общей стоимостью в 25,15 млрд дирхамов, что на 6% больше относительно Q4 2022 года, на 16% для вторичной недвижимости и на 7% меньше для объектов off-plan. Более всего покупатели инвестировали в такие проекты, как апартаменты UNA в сообществе Town Square, Amna Tower в Al Habtoor City, The Address Jumeirah Gate в JBR, Bloom Towers в JVC, а также недвижимость в Dubai Creek Harbour.
Таким образом, в марте 2022 года , по дааным Metropolitan Premium Properties, было зафиксировано 63% сделок по продаже недвижимости на вторичном рынке и 37% – на рынке объектов off-plan. Интересным фактором в марте месяце является то, что средняя стоимость транзакции для недвижимости off-plan увеличилась в месячном исчислении на 24,6 %, а для вторичной недвижимости – на 21,5 %. Если сравнивать с аналогичным периодом 2022 года, то в этом году было совершено на 15% больше сделок по всем продажам, на 70% – для готовой недвижимости и на 29% – на стадии застройки.
Опираясь на данные DLD по опросу собственников в секторе вилл / таунхаусов в марте 2022 года 11,5% продаж пришлись на MBR City, далее последовали Tilal Al Ghaf (10,1%), Dubai Hills Estate (9,9%), Nad Al Sheba (8,2%) и Rukan (5.8%). Что касается апартаментов, то 10,7% от общего объема продаж были совершены в районе Business Bay, 9,3% в Dubai Marina, 8% в Jumeirah Village Circle, 7,6% в Jumeirah Lakes Towers и 7,2% в Palm Jumeirah.
Наибольшее количество сделок пришлось на 14 марта 2022 года на сумму в 4,8 млрд дирхамов (1,31 млрд долларов), что на 18,8% больше относительно предыдущей недели. Отмечается, что с 12 по 18 марта было продано 104 земельных участка на сумму в 548,87 млн дирхамов, а также 900 апартаментов и вилл на сумму 2,16 млрд дирхамов. Как отмечается в этот период были проданы земельные участки по рекордной стоимости – 41,16 млн дирхамов в районе Wadi Al Safa 3, а также за 39,35 млн дирхамов в районе Al Thanayah Fourth.
Также хочется отметить самую дорогую сделку по покупке недвижимости через ипотечные средства. Она составила 1 млрд дирхамов или 270 млн долларов и была совершена в в районе Burj Khalifa.
Кроме этого, в 2022 году можно наблюдать заметное увеличение спроса на арендуемую жилую недвижимость. Арендаторы отдают предпочтение более просторной недвижимости, что усиливает давление на ценовое образование более доступного жилья в таких районах как Discovery Gardens, которая продолжает снижаться.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь наблюдается резкий спад как на покупку, так и на аренду офисных помещений. Это связано с тем, что многие люди в настоящее время работают в удаленном формате и многие компании не спешат покупать офисные помещения. Тем не менее, бизнес в сфере логистики, дистрибуции и электронной коммерции переживает бум, что приводит к спросу на складские помещения в Дубае.
Стоит отметить, что в 2022 году в ОАЭ был реформирован Закон О коммерческих компаниях и было отменено требование для компаний зарегистрированных в DLD о наличии мажоритарного акционера – гражданина ОАЭ. Как ожидается, что этот шаг должен увеличить иностранные инвестиции и повысить спрос на недвижимость в стране.
Индекс цен на покупку недвижимости
Согласно 13-му изданию Mo’asher, официального индекса цен продаж Дубая, опубликованного DLD, в марте 2022 года было достигнуто рекордное количество сделок по продаже недвижимости, впервые за 16 месяцев – 4 643 транзакции на сумму 10,93 млрд дирхамов, а также рост на 23% по количеству транзакций и 47% по стоимости по сравнению с февралем.
В апреле 2022 года общий ежемесячный индекс составил 1,085, а индексная цена – AED 1 016 541 (USD 277 000). Ежемесячный индекс для апартаментов составил 1,129, а цена – AED 944 982 (USD 257 265). Ежемесячный индекс для вилл / таунхаусов – 0,982, а цена – AED 1 745 336 (USD 475 200).
Стоит отметить, что базовым годом для Mo’asher является 2012 год, базовым месяцем для ежемесячного индекса – январь, а для квартального индекса – Q1 2012 года.
Почему стоит инвестировать в Дубая именно сейчас
По словам генерального директора DLD Султана Бин Бутти Бин Мейрена (Sultan Bin Butti Bin Mejren) в Дубая сейчас наблюдается наилучшая среда для инвестирования. В первую очередь это связано уникальными ценовыми предложениями на рынке жилья, тому какое внимание правительство уделяет инновационным технологиям и стремительным действиям относительно борьбы с пандемией коронавируса. Тот факт, что на фоне пандемии было совершено 35 600 сделок по продаже недвижимости на сумму в 72 млрд дирхамов в 2022 году, также сделало Дубай наиболее популярным направлением для разумных инвестиций.
Помимо этого, новая политика по предоставлению гражданства ОАЭ иностранным гражданам за выдающиеся заслуги, должна привлечь больше талантливых людей, которые смогут сделать свой вклад в развитие государства, что также благоприятно скажется на рынке недвижимости Дубая. Также ожидается, что проведение Всемирной выставки EXPO-2020, ранее внедренные пенсионные визы, наряду с упрощенной системой получения 10-летних виз благоприятно скажутся на секторе недвижимости и привлекут:
• ещё больший процент инвесторов в 2022 году;
• расширение туристического сегмента, только на период выставки EXPO-2022 ожидается более 25 млн посетителей;
• создание новых рабочих мест, что также благоприятно сказывается на рынке недвижимости.
Заключение
• На фоне последствий от пандемии коронавируса 2019-2022 гг, сейчас в Дубае наблюдается некоторое снижение стоимости на покупку недвижимости. Тем не менее соотношение спроса к предложению, стремительно набирает обороты в сторону стабилизации устойчивости рынка недвижимости в 2022 году.
• Стабильная экономика и быстрое восстановление на фоне других стран ЕС, делает Дубая одним из лучших направлений для инвестирования.
• В связи с тем, что все больший процент арендаторов отдает предпочтение более просторной недвижимости, отмечается усиленное давление на ценовое образование более доступного жилья.

Читайте также:
Развлечения в Шарм-эль-Шейхе - обзор самых интересных развлечений, цены

Недвижимость Дубая: что происходит на рынке и где инвесторов ждет рост в 2022 году

Рынок недвижимости Дубая начал восстанавливаться после пандемии. За первые три месяца текущего года наблюдалась высокая активность, особенно в секторе домов и вилл. Общее число проданных за это время лотов превысило 2200, тогда как в прошлом году в тот же период было заключено 673 сделки с отдельно стоящими домами.

Отметим, что пандемия и связанный с ней карантин вызвали появление новых тенденций в сфере недвижимости, и это касается не только Дубая. Так, практически во всех странах мира наблюдается повышенный интерес виллам, таунхаусам, загородной недвижимости. Кстати говоря, застройщики считают изменение предпочтений клиентов долгосрочным и перестраивают предложение под новые запросы.

Отметим, что спрос на недвижимость в Дубае растет во всех сегментах. Так, общее число продаж на вторичном рынке за первый квартал 2022 года выросло на 72% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Количество сделок с готовыми квартирами увеличилось на 40%, а продажи вилл и таунхаусов подскочили сразу на 231%.

Рост спроса был отмечен во всех популярных районах Дубая: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, The Springs и Nad Al Sheba притянули порядка 30% сделок с отдельно стоящими домами и таунхаусами. А в районе Nad Al Sheba за первый квартал было продано столько готовых домов, что продажи стали рекордными за все время наблюдений.

В Town Square число сделок выросло на 800% по отношению к первому кварталу 2022 года, в Green Community зафиксирован шестикратный рост транзакций, а в Palm Jumeirah продажи выросли более чем в 3,5 раза.

Что касается стоимости жилой недвижимости, то в первые три месяца 2022 года был сломлен тренд на ее уменьшение, который наблюдался с 2016 года. Цены на квартиры и дома в январе, феврале и марте умеренно росли, что говорит о восстановлении рынка.

Стоимость недвижимости ОАЭ снижалась начиная с 2014 года, когда резко упали цены на нефть. Негативное воздействие оказала и пандемия, вызвавшая кризис во всей мировой экономике.

Однако, мир начал приспосабливаться к новой жизни, в ОАЭ запущена программа вакцинации и меры экономической поддержки населения и бизнеса. Они включают визовые программы для пенсионеров и 10-летние «золотые визы» для предпринимателей. Кроме того, принят генеральный план развития Дубая до 2040 года, согласно которому город должен стать лучшим в мире местом для жизни. Эти амбициозные планы руководства эмирата, которые, кстати говоря, подкрепляются конкретными действиями, уже реализуются на практике.

Еще одна мера государственного регулирования рынка недвижимости может быть введена в Дубае. Земельный департамент эмирата рассматривает вопрос о введении «заморозки» арендной платы на три года с даты подписания договора съемщиком. Власти планируют таким образом привести в порядок рынок аренды, обеспечив участникам стабильные и предсказуемые условия.

Дубай не будет первым на этом пути: в 2007 году в Шардже ввели закон о фиксировании ставок аренды жилья. Он запрещает собственникам повышать стоимость аренды в течение трех лет с момента заключения нового договора. Также в Абу-Даби ограничили годовое повышение арендной платы до 5%.

При этом покупателям, рассматривающим покупку жилья в Дубае с инвестиционной целью, не стоит бояться данных мер. Больший негатив приносит отток арендаторов, что наблюдалось во время карантина. Однако, судя по тому, что впервые за семь лет цены на недвижимость в эмирате стали расти, рынку не стоит ожидать затишья. Приток инвесторов из-за рубежа в Дубай не прекращается, а с открытием границ и продолжающейся кампанией по вакцинации сфера жилья будет выходить из застоя, и реализуется отложенный спрос.

Читайте также:
Недвижимость в Сингапуре: стать собственником на сто лет

Несмотря на возвращение к росту стоимости недвижимости в Дубае и высоком спросе в первом квартале 2022, ещё слишком рано делать прогнозы о долгосрочных перспективах роста цен в Дубае. Мы советуем очень тщательно подходить к выбору объекта для инвестиций и консультироваться с профессионалами рынка.

Обо всех нюансах инвестиций в недвижимость сотрудники Savills в России расскажут вам на индивидуальной online или offline консультации или по телефону 8 (800) 600-14-82.

«В ОАЭ лучше брать вторичку. Я больше не доверяю новостройкам»

В Объединенных арабских эмиратах (ОАЭ) можно не только отдыхать, в жилье этой страны можно еще и инвестировать. Впрочем, с осторожностью, – поделился ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ Москвич Александр Нодельман (48 лет) в интервью RealEstate.ru: с одной стороны, арендный бизнес приносит порядка 10 % годовых, с другой, есть риск стать обманутым дольщиком. Как устроить себе курортное место проживания, приносящие доход и при этом избежать убытков?

ПОЧЕМУ ОАЭ?

– Александр Анатольевич, расскажите, как вам пришла в голову идея перебраться другую страну?

– Я хочу жить и работать на берегу моря, работать через Интернет, управлять своими Интернет-проектами (Интернет-магазинами). Ведь Дубай, где я сейчас живу – это шопинговый рай. Например, у меня есть магазин по парфюмерии. Кроме того я занимаюсь поставками органической косметики для спа-центров, салонов красоты, саун и домов отдыха, имею несколько оригинальных бизнес проектов и ищу под них инвесторов и компаньонов. Также занимаюсь недвижимостью, этот рынок мне очень интересен.

– Почему вы выбрали именно ОАЭ?

– Впервые я приехал в Эмираты в 1994 году. С того момента я был там уже более 30 раз! И что интересно – мне всегда там очень нравилось, несмотря на то, что и перевозки грузов все время усложнялись, и отдых становился намного дороже.

От моря и соотношения цена/качество всегда было очень приятно здесь пожить, не говоря уже о том, что хотелось здесь еще и работать! И даже сейчас, пока я снимаю квартиру, я все равно рад, что живу Эмиратах, а не в той же Германии, где у меня тоже есть две квартиры.

ЗДЕСЬ ПРАВА ИНВЕТОСРА НЕ ЗАЩИЩЕНЫ ТАК ЖЕ, КАК И В РОССИИ

– Так вы продолжаете снимать квартиру, несмотря на то, что вы купили себе жилье в ОАЭ ранее?

– По правде говоря, я пока не получил ключи от своих квартир. У меня два проекта. Один из них на первой линии у моря в Рас-эль-Хайме (один из эмиратов в ОАЭ), где дом уже построен, но теперь говорят о проблемах с подводкой электричества. Хотя все признают недвижимость на первой линии у моря в Эмиратах самой перспективной. Кроме того рядом будет заложен парк Реал Мадрид и уже вроде как начал работать отель Риксос.

В общем, одна квартира там стоила мне 133 тысячи долларов, из которых проплачено 80 тысяч, и нет никакого снижения цен в том регионе. Если появятся желающие подождать еще два года, то я готов ее продать.

Второй мой проект в самом развивающемся районе Дубая – Спорт сити. Он должен был завершиться в сентябре 2009 года, но наступил кризис. Сейчас так, вроде как, там построено 3 этажа из 17, может быть уже 5 этажей.
Эти объекты я приобрел в 2007-2008 году.

– Где вы живете, пока строится ваше жилье?

– Я снимаю квартиру в Дубае, в районе Силикон Оазис. Аренда квартиры обходится мне в 1 тысячу долларов в месяц. Квартира расположена в стандартном по эмиратским меркам комплексе со всеми удобствами, включая парковку, тренажерный зал, 2 бассейна, 2 сауны (турецкая парная и обычная парная, и они раздельные для мужчин и для женщин).
– Каковы были ваши первоначальные критерии отбора объекта и на что вы обращали внимание при выборе квартиры?

– Что касается первого объекта, который находится у меня в Рас-Эль-Хайме, то это должна была быть маленькая квартирка, в которой можно было бы приятно проводить отпуск или сдавать ее в аренду, потому как даже живя в мегаполисе типа Дубай приходится на выходные ездить отдыхать. И стоит это в том же Рас-Эль-Хайме, или любом другом курорте на берегу моря, от 100 долларов на человека за выходные.

Кроме того, в Дубае есть еще одно неудобство – неудобно и накладно выпивать. А здесь гуляй душа. Я пить не люблю, но попить пивка в волю на берегу моря всегда рад, от этого как-то веселее на душе. В Дубае же надо идти на пляж Хилтона и платить за лежак 60 долларов за день, или снимать номер за 300 долларов. В общем как бы накладно.

Читайте также:
Сколько лететь до Кипра из Нижнего Новгорода прямым рейсом

– Изменились ли критерии отбора после знакомства с обстановкой на месте?

– Да нет, не изменились, мне все также нравится жить на берегу моря при чем в развитой стране. Хотя иногда и подумываю о более тихих местах типа Хевиза (в Венгрии) или Пловдива (в Болгарии), но пока все больше уверяюсь что Эмираты это лучше, хоть и дороже.

– Развеялись какие-то ваши иллюзии на сегодняшний день, которые были на момент выбора жилья?

– Очень много иллюзий развеялось. Хотя бы от того, что мои объекты так до сих пор и не построены. И что на самом деле, как и в России, права инвестора не защищены и в других странах. Поэтому я считаю, что если и надо что-то покупать, то только уже построенные объекты, пусть даже и на вторичном рынке.

АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС В ДВА РАЗА ПРИБЫЛЬНЕЙ, ЧЕМ В ЕВРОПЕ

– Как вы все-таки думаете, будете ли вы сдавать свою недвижимость в том же Рас-эль-Хайме, или сразу продадите?

– Скажем так, у меня заканчивается аренда квартиры 10 декабря, и если мне не поднимут стоимость аренды (а по законодательству не имеют права), то я пока останусь и буду спокойно сдавать ее, как получу ключи. Хотя если появится клиент, то я готов ее продать и купить в рассрочку другую в Дубае, чтобы там просто жить и экономить на аренде.

– Если сдавать такое жилье в аренду – сколько это может приносить в Эмиратах?

– Когда объект будет сдан, то прибыльность при сдаче в аренду обычно выше, чем в Европе, примерно 10 процентов годовых. А вот в Европе у меня по моим проектам получается ровно по 5 процентов. Сдавать можно через риэлтеров и управляющую компанию.

Опять же процесс налажен и, возможно, с моим проектом будет возможность и сдавать в краткосрочную аренду, и самому пользоваться, потому как устаешь от Дубая и нужно ездить на море. Вот такую роль как раз и может выполнять этот проект.

– А как много в году вы живете в ОАЭ?

– Мы живем с начала-середины сентября, по конец мая.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ БОНУСЫ И РАСХОДЫ

– Во сколько обычно обходятся услуги агента при покупке недвижимости?

– На самом деле все продавцы в Эмиратах зарабатывают 2 % (у некоторых есть накопительная скидка от девелопера, если выкупают целыми этажами). Лично я покупал через московскую фирму.

– Может быть возникли какие-то дополнительные расходы?

– Когда покупаешь от застройщика, то он несет всю ответственность, поэтому необходимости привлекать еще кого-то не было. Вот только задержка сдачи, которая списывается на кризис, и ничего сделать с этим уже нельзя.

– Что вообще может дать иностранцу покупка недвижимости в ОАЭ?

– Сейчас по закону при покупке недвижимости на сумму 1 миллион дирхам (курс 3,65 к доллару) дают визу инвестора на 3 года. И проблем для покупки никаких нет – покупай и все.

– Как другие члены семьи отнеслись к решению о покупки жилья в ОАЭ?

– Принимали решение мы с женой, а она у меня никогда не спорит, я сам принимаю решение.

– Что из себя представляет объект, в котором вы купили жилье, и какие предложения есть на рынке?

– В основе своей все жилье в Дубае, да и в Рас-эль-Хайме – это жилые комплексы. Меблировка идет за дополнительную плату, но я от нее сразу отказался меблировать. Всегда всегда можно сделать это самому, так будет намного дешевле. Так вот у нас и получилась студия площадью 45 квадратных метров за 133 тысяч долларов. Есть отдельная кухня, выходящая на балкон. Это тоже была моя мечта, большой балкон. Он у нас с видом во двор, так как на море надо бывать чаще, а не смотреть на него из окна.

А вообще с квадратными метрами и площадями здесь весьма странная ситуация. Так, например, та квартира, которую мы снимаем по документам составляет около 90 квадратных метров, но она смотрится гораздо меньше моей квартиры в Москве, площадь которой 72 квадратных метра.

Если купить эту квартиру в районе Силикон Оазис прямо сейчас, а вроде как дома там сдаются и по документам квартира стоит порядка 140 тысяч долларов, то обслуживание ее (свет, телефон, кондиционер, Интернет) будет составлять примерно 500-550 долларов в месяц. Но эта величина очень меняется в зависимости от квартиры и места. При этом сюда уже включено пользование бассейном, сауной, тренажерным залом. Кстати, счета только за электричество при включенном кондиционере доходят до 200-250 долларов.

МОЖНО ЛИ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ?

– Обращались ли вы в банк за кредитом?

– Оплата ступенчатая, что тоже очень помогает. Кредит не брал, хотя если сейчас потребуется, то получить его работая в Эмиратах не сложно.

– Как вы осваивались на новом месте? Были ли языковые или бюрократические трудности или неожиданности? Общаетесь ли с соседями, с местными жителями?

– Если говорить про квартиру, которую я сейчас снимаю, то с местными жителями я, конечно же, общаюсь. Есть одна русско-сирийская семья, а так общаемся и с местными. Ходим в рестораны и на дискотеки. Очень нравятся иранские бары, да и вообще нравится место, в котором гуляешь в три часа ночи, и чувствуешь себя в безопасности. Всегда работает много мест. И такси можно вызвать прямо в бар. В общем найти людей для общения не просто, но можно. Хотя с арабами очень сложно общаться, они живут замкнуто.

Читайте также:
Открытие Гренландии, экспедиции и первые поселения

– Как решаете бытовые вопросы? Все ли в порядке с этим у вас?

– Бытовые вопросы все решены. Например, стирка привозит на дом постиранное и поглаженное. здесь нет стиральной машины, и покупать ее не хочется. Когда чего-то хочется из еды, то заказываем из ресторана. Вообще, рядом много разных магазинов, поэтому просто приятно прогуляться.

ЛУЧШЕ БРАТЬ ВТОРИЧКУ

– С точки зрения ситуации на рынке недвижимости сейчас, как вы оцениваете вашу покупку?

– Я считаю, что она была неправильной, так как время было выбрано не очень хорошо. Хотя в долгосрочном плане возможны и изменения.

– Как бы вы действовали сейчас, когда вы знаете некоторые подводные камни на рынке? Были ли ошибки, которые можно было избежать?

– Наверное бы, все-таки покупал готовый объект. Можно купить квартиру в развивающемся районе, как инвестиционный проект, но это уже чисто для заработка.

– Что бы вы могли посоветовать тем, кто только собирается купить недвижимость в ОАЭ?

– Я бы посоветовал пожить в том районе, в котором хотят купить квартиру. Не пожалеть времени и денег, а покупать только ознакомившись с районом в живую. Сейчас есть хорошие предложения как в Силикон Оазисе, в котором мы снимаем квартиру, так и в Джумейра Лэйк Тауэрс. Это районы, которые будут расти в цене. Оба района знаю очень хорошо тем более что моя жена работает в этом районе и я там очень часто бываю, ведь у меня свободная работа.

Сейчас много хороших вариантов в развивающихся районах, при этом я бы не стал лезть совсем в степь (есть такие места как Дубай инвестмент Парк 2, это вообще край географии). Сейчас бы я посоветовал брать готовые проекты в Силикон Оазисе и в Джумейра Лэйк Таужрс. А что касается ипотеки, то как я и говорил ранее, если вы работаете, то ипотеку получить легко!

– Как отличаются цены в целом по Эмиратам?

– В Шардже и Рас-Эль-Хайме недвижимость дешевле, в Абу Даби дороже.

– Не планируете куда-то переехать? Если да, то когда и по какой причине?

– Я хочу найти для себя вторую страну, при чем хотелось бы найти себе еще одно место в России, ну хотя бы на летние месяцы. При этом сейчас я рассматриваю несколько вариантов начиная с Краснодара и заканчивая источниками в Болгарии. А в Москве у меня сданная квартира, равно как и в Германии. с Мая по сентябрь тяжело в Эмиратах и на это время нужна вторая страна. Сейчас я нахожусь в Казахстане, в Алматы, но тут давление скачет и вообще беда с экологией.

– Как вы думаете, на сколько процентов может вырасти в цене ваша квартира в Рас-эль-Хайме после сдачи дома от первоначальных вложений?

– Однозначно на этот вопрос ответить нельзя, смотря в течении какого времени. Если в течении одного года, то процентов на 10, а вот если в течении трех лет, да если запустят космодром в 20 километрах от этого места, куда стоит очередь. Да и другие проекты если сделают: парк Марадоны, отель Баб Аль Бахр и другие, то может и в два раза вырастет. Во всяком случае недвижимость в том же Дубае опять демонстрирует стремительный рост. И меня зовут в буквальном смысле покупать почти любые объекты.

Обзор цен и перспективы рынка недвижимости в ОАЭ на 2022

Больше всего инвесторов, которые берут жилье в Арабских Эмиратах для получения прибыли, волнуют вопросы, связанные с ценами на апартаменты и состоянием местного рынка недвижимости. И это правильно, ведь прежде чем купить объект для последующей перепродажи либо сдачи в аренду, нужно заранее узнать о средней стоимости квадратного метра, а также какой объем реализуемого жилья в разных населенных пунктах ОАЭ есть в настоящее время (больше всего капиталовкладчиков интересуют города Дубай и Абу-Даби). Подобная информация позволит приобрести жилье максимально выгодно и уже в ближайшем будущем иметь хороший доход.

Повлияло ли распространение коронавируса на активность покупателей на рынке недвижимости в Дубае? Сколько стоит жилье в Арабских Эмиратах сейчас? Что будет с ценами дальше? Какие факторы влияют на стоимость апартаментов? Сократилось ли строительство? Какие варианты жилья в продаже есть на сегодняшний день? Когда выгоднее взять виллу или квартиру: сейчас или позже? Может, стоит подождать? На все эти вопросы отвечаем в данном материале.

СОДЕРЖАНИЕ:

  • Сколько стоит недвижимость в Эмиратах
  • Квартиры в Арабских Эмиратах: цены-2021
  • Изменения в ценах на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах
  • Поможем выбрать лучшее жилье в Дубае!
Читайте также:
Семейный отдых с детьми в Воронежской области

СКОЛЬКО СТОИТ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЭМИРАТАХ

Цены на недвижимость в Арабских Эмиратах зависят от:

  • Количества предложений на рынке.
  • Спроса на покупку жилья или коммерческих помещений, а также участков земли.
  • Характеристики объектов (площадь, расположение в стране, населенном пункте, к примеру, как далеко имущество находится от моря, центра города, социальной инфраструктуры и так далее).
  • Того, на каком этаже расположена квартира или офис.
  • Вида из окон.
  • Много другого.

Сокращение строительства домов в 2022 году, как считают специалисты, отразится на ценах на недвижимость (они вырастут).

С начала прошлого, 2022, года коттеджи в Дубае стали дешевле на 3,2%. Апартаменты в многоквартирных зданиях в мегаполисе упали в цене меньше, чем виллы (на 1,1%), однако все равно в течение всего года продавались лучше вилл.

В конце 2019 года арендная плата (имеется в виду жилье в Дубае) снизилась на 2,4%, потому что с того времени и по сегодняшний день предложение в этом секторе несколько опережает спрос.

КВАРТИРЫ В АРАБСКИХ ЭМИРАТАХ: ЦЕНЫ-2021

Цены на квартиры и дома в Эмиратах такие:

  • Однокомнатная квартира в Дубае продается за 740 000 дирхамов.
  • Проект в «Dubai Healthcare City» предлагает апартаменты с двумя спальнями. Из окон жилища открывается изумительный вид на город. Стоит квартира один миллион 595 000 дирхамов.

На территории ЖК работает бассейн, кроме того, там есть парк и тренажерный зал, а рядом с домом функционирует большое количество кафе и магазинов, торговых центров, ставших достопримечательностями города.

  • В дубайском научном парке, который находится в районе Аль Барша Саут, за 1 188 000 дирхамов можно взять квартиру с двумя спальнями. На придомовой территории есть зона для барбекю, площадка для детей в помещении, детская игровая зона на открытом воздухе, а также магазин и кафе. Рядом с жилым комплексом располагаются ТЦ, детские сады, школы и клиники.
  • Двуспальные апартаменты с элитной отделкой в Дубае можно приобрести за 975 000 дирхамов. В комнатах, а также на кухне уже есть шкафы (встроенные, что позволяет экономить жилое пространство, поскольку не нужно заставлять спальни и кухонную зону громоздкой мебелью). В придомовой зоне жилого комплекса есть бассейны разных типов (открытый и крытый), зал для занятий спортом и кафе. Рядом с ЖК находится гольф-центр.
  • Квартира с тремя спальнями в Скай Вью Тауэр в Дубае продаются за 4 500 000 тысяч дирхамов. На территории ЖК есть автомобильная парковка. Спокойствие зоны жилого комплекса охраняет консьерж. Проживающие в этом ЖК могут беспрепятственно ходить в бассейн, работающий здесь постоянно (24/7).
  • Вилла с четырьмя спальнями в Роял Гольф Виллас в Дубае стоит 6 933 000 дирхамов. На территории жилого комплекса есть спортивный зал с беговыми дорожками, а также бассейн. Кухня в доме уже оборудована, поэтому докупать ничего не придется.
  • В квартале Дубай Хиллз Эстейт в Дубае продается роскошный коттедж, который стоит 3 048 000 дирхамов. Рядом с ЖК располагается гольф-клуб, большое количество спортивных залов, детские игровые площадки, а также несколько школ.

Сейчас цены на квартиры и виллы растут потихоньку, не спеша, однако, чтобы выгодно приобрести недвижимость, опытные инвесторы предпочитают долго не раздумывать и брать апартаменты в ближайшее время.

ИЗМЕНЕНИЯ В ЦЕНАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ОБЪЕДИНЕННЫХ АРАБСКИХ ЭМИРАТАХ

Средняя стоимость жилого квадратного метра в Арабских Эмиратах на сегодняшний день составляет 5 920 американских долларов. В Дубае многие апартаменты площадью 120 метров в квадрате продаются в среднем за 711 000 долларов США. За сдачу подобных объектов в аренду ежемесячно можно брать примерно 3000 долларов. Собственник такого жилья будет иметь годовой доход, равный 5%.

По прогнозу МВФ (Международного валютного фонда), в этом году экономика Арабских Эмиратов сократится на 3,5%, причиной этого станет снижение цены на нефть, что связано с распространением COVID-19.

Но власти государства справляются с кризисом с 2008 года, поэтому научились смягчать последствия экономического упадка.

Ослабление экономики в стране длилось с 2008 по 2011 годы, и тогда коммерческая и жилая недвижимость потеряла в цене около 53%.

После мирового экономического кризиса, к июлю 2011 года, активность инвесторов в секторе недвижимости в ОАЭ пошла вверх, поэтому стоимость квартир в больших жилых комплексах, а также коттеджей увеличилась на 67%.

Из-за распространения COVID-19 покупательская активность в секторе в прошлом году снизилась. В 2019 году в Дубае сдано 56 000 жилых зданий, и сегодня на первичном рынке в мегаполисе продается 575 000 объектов.

В Абу-Даби в 2022 году строительные компании сдали в эксплуатацию восемь тысяч объектов, и сейчас в городе продается 265 000 новых вилл и квартир.

Из-за большой разницы между предложением и спросом (предложений больше) в прошлом году, так же, как и в начале этого, 2022, года, цены на жилье в Арабских Эмиратах резко подниматься не будут, но, как говорят специалисты в сфере недвижимости, на этот год в крупнейшем городе страны, Дубае, запланировано проведение всемирной выставки «Дубай Экспо», которая должна еще более активизировать арендаторов и покупателей апартаментов в этом городе.

Читайте также:
Виза в Россию для граждан Филиппин - Как получить дешево?

Более того, в следующие несколько лет в Арабских Эмиратах не будет строиться так много жилья, как в прошлые годы, поэтому количество предложений со стороны продавцов снизится, что, несомненно, скажется на стоимости апартаментов (они станут дороже).

Чтобы на время уменьшить интерес к приобретению недвижимости в Дубае, Земельный департамент, работающий в этом городе, в два раза увеличил плату за оформление квартир и вилл во владение. Так, сейчас за регистрацию права собственности покупатели будут платить не два процента, как раньше, а четыре процента.

ПОМОЖЕМ ВЫБРАТЬ ЛУЧШЕЕ ЖИЛЬЕ В ДУБАЕ!

Сайт-агрегатор Emirates.Estate предлагает купить роскошные жилые и коммерческие помещения в Абу-Даби и Дубае.

Начните уже сегодня реализовывать свою мечту о коттедже или квартире в Объединенных Арабских Эмиратах. Агентства недвижимости в ОАЭ рады помочь вам в этом. Мы собрали множество свежих предложений о продаже жилья в Арабских Эмиратах. С нами выгодно и надежно!

Почему цены на недвижимость в Дубае падают?

Эксклюзивный репортаж. Более глубокая концепция анализа снижение цен на жилье в Дубае за 2016 и 2017 годы от Ахмеда Идигова проливает свет на будущие перспективы рынка.

В сфере недвижимости Дубая постоянно высказывается множество мнений на тот счет, почему цены падают. Эксперты не упускают возможности высказать личную точку зрения о ценообразовании в сфере недвижимости. Но в большинстве случаев личные мнения искажаются под влиянием внешних факторов и мнений других специалистов.

Наиболее частые причины снижения, которые высказываются:

  1. Избыточное предложение.
  2. Экономическая ситуации в ОАЭ.
  3. Потому что правительство так хочет.
  4. Потому что люди покидают страну.

В этом исследовании Ахмед Идигов, специалист в области строительства и продаж недвижимости в Дубае, наглядно проанализировал 2016 и 2017 годы, а именно — период, когда началось резкое падение цен, продолжавшееся в последующие годы.

Итак, какова роль фактора перенасыщения рынка предложениями, ведь, согласно официальным данным население Дубая увеличивается быстрее, чем растет число новых объектов недвижимости на рынке? Давайте посмотрим на цифры в таблице 1.

Таблица 1. Недвижимость и рост населения

Источник: Центр статистики Дубая www.dsc.gov.ae

1) В чем может быть причина падения цен? Означает ли это, что многие иностранцы, проживавшие со своими семьями в собственном жилье, покинули страну, а люди, арендующие комнаты в квартирах, приехали на их место? Это было бы так, только если бы одновременно не увеличилось количество домохозяйств.

2) Может ли причина падения цен заключаться в общей экономической ситуации в ОАЭ? Но официальные данные подтверждают, что большинство основных экономических показателей экономики Дубая за последние годы возросли. Давайте посмотрим на цифры в таблице 2.

Таблица 2. Экономические показатели

Источник: Центр статистики Дубая www.dsc.gov.ae

Как видно, новых лицензий, выданных в 2017 году, стало на 4% меньше, чем в 2016 году. В то же время уже выданных лицензий продлили гораздо больше, чем в предыдущем году. И в то же время отозванных лицензий в 2017 году стало в 2 раза больше, чем в 2016 году. Другие незначительные негативные изменения связаны с общим импортом и экспортом во внешней торговле, что не должно оказывать существенного влияния на рынок цен на недвижимость.

3) Может быть, цены падают просто потому, что правительство так хочет? Но зачем правительству это может быть нужно? Чтобы позволить людям больше экономить за счет расходов на жилье, и сделать Дубай доступным? Может быть! Но как они это делают? Ограничений на аренду нет, и стоимость аренды не определяется правительством. С помощью калькулятора аренды от Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA Rental Index Calculator) правительство лишь гарантирует справедливость цены на аренду в общем и целом.

Со стороны правительства нет прямого вмешательства в процессы, происходящие на рынке недвижимости, оно не регулирует цены на жилье, за исключением числа новых разрешений на строительство жилья, выдаваемых застройщикам.

4) Ну, а может быть, цены на жилье снижаются, потому что люди покидают страну? Таблица 1 показывает, что население Дубая растет. Количество домохозяйств тоже увеличивается. Некоторые резиденты, безусловно, уезжают, но, в то же время, в эмират постоянно приезжают новые жители.

Так что же может быть реальной причиной снижения цен?

Ахмед Идигов считает, что причина не связана НАПРЯМУЮ с переизбытком предложений жилья на рынке. Существует также связь с действиями тех покупателей, инвесторов, арендодателей, сдающих недвижимость в субаренду, и других участников рынка недвижимости, которые не в состоянии полностью позволить себе недвижимость, или имеют постоянные расходы (долговые обязательства), которые необходимо покрывать, чтобы оставаться в плюсе или просто «на плаву». Давайте посмотрим на иллюстрацию, которая поможет нам понять эту идею.

Рис. 1 Недвижимость в Дубае (2016). Иллюстративный пример. Рис. 2. Занятая недвижимость в Дубае (2015). Иллюстративный пример.

Серые квадраты — это объекты недвижимости в кредите, сданы в субаренду или такие, которые большинство покупателей не может позволить себе купить, заплатив сразу всю сумму. В целом, это недвижимость, которую владельцы в основном вынуждены сдавать в аренду, чтобы оплатить свои обязательства по этим объектам.

Читайте также:
Недорогие горнолыжные курорты Австрии, список и цены на катание

Черные квадраты — это объекты, которые полностью принадлежат инвесторам. То есть, предположим, что это объекты, купленные с оплатой всей суммы сразу, без каких бы то ни было долговых обременений.

Жёлтые круги — это арендаторы недвижимости.

Двойные желтые круги — это объекты недвижимости, сданные в аренду для совместного проживания.

Согласно иллюстрации выше на Рисунке 1 и Рисунке 2, в Дубае в общей сложности насчитывается, скажем, 20 объектов недвижимости и 20 человек, которым нужно в них жить, что создает 15 домохозяйств.

Серая группа владельцев недвижимости более заинтересована в том, чтобы сдать в аренду свою недвижимость 15 домохозяйствам, поскольку у них есть обязательства, которые нужно погашать. Основным способом привлечения арендаторов они выбирают незначительное снижение цены, и пока у них помимо этого будет оставаться еще и небольшая прибыль, с ними все в порядке. Ни замены (установки) мебели, ни дополнительных услуг, ничего не нужно менять. Просто снижаем цены!

Черная группа владельцев жилья — это те, кто не спешит сдать в аренду свою недвижимость за счет снижения цены. Это «упрямые владельцы, которые идут против рынка».

Рис. 3. Новые объекты недвижимости в Дубае (2017 г.). Иллюстративный пример. Рис. 4 Только что занятые объекты недвижимости в Дубае (2017) год. Иллюстративный пример.

На рисунке 3 мы видим, что в Дубае на рынок было выведено, скажем, 10 новых объектов недвижимости, которые теперь доступны для аренды. Эти объекты были приобретены с помощью ипотеки или с планом выплат после завершения строительства. Таким образом, на данный момент в Дубае (условно) всего 15 свободных объектов недвижимости.

Согласно рисунку 4, 15 человек приехали жить в Дубай и создали 9 домашних хозяйств. Мы оставили 6 объектов недвижимости незанятыми, из которых 4 купены в кредит или в рассрочку от застройщика с планом выплат после завершения строительства, с обязательствами по погашению, согласно которым владельцы должны вносить ежемесячные платежи.

Теперь задайте себе такие вопросы:

  • Сколько людей покупают недвижимость с помощью ипотеки?
  • Сколько застройщиков предлагают планы выплат после завершения строительства?
  • Где в основном люди могут взять средства для покрытия оплаты после сдачи объекта в эксплуатацию?
  • Каждый ли из тех, кто приобрел недвижимость в Дубае, фактически проживает здесь?

И здесь наблюдается тот самый «эффект домино». В случае из наших иллюстраций, 4 «серых» владельца с рисунка 4 должны привлечь 4 домохозяйства для того, чтобы иметь возможность покрыть свои долговые обязательства. В этом примере серая группа владельцев жилья начнет немного снижать арендную плату. Другая группа собственников недвижимости (в основном серая группа) отреагирует стремлением удержать существующих арендаторов, чтобы не потерять свой ежемесячный доход. Ну а группа «черных квадратов» через год или даже меньше, наконец, начнет следить за рынком, снижая цены, так как у них не останется выбора .

Олег Лаврик, вице-президент Российского совета предпринимателей в Дубае (RBC), так прокомментировал результаты данного анализа снижения цен на жилье в Дубае: “В Дубае наблюдается чрезвычайная волатильность цен и неоднородность по районам. И это тоже надо учитывать. Когда в одном районе цены растут, в другом они могут повышаться, так как здесь, помимо названных в анализе, вступает в игру множество микроэкономических факторов. Кроме того, для Дубая как рынка недвижимости также характерно параболическое движение по кривым роста и падения цен на жилье. И сейчас, вне зависимости от каких бы то ни было внутренних причин, мы, судя по всему, как раз находимся практически на самом “дне”, в конце такой кривой снижения, что неизменно влечет за собой скорый рост. Поэтому для инвесторов рынок жилья в Дубае можно назвать стабильным, особенно в долгосрочной перспективе”.

Таким образом, каковы бы ни были причины снижения цен, наблюдать их дальнейшее падение нам, похоже, осталось недолго, и в ближайшие годы, а, возможно, и месяцы, следует ожидать выравнивания с дальнейшим ростом. И не стоит забывать о мощном воздействии внешнего “непредусмотренного” традиционными моделями фактора ценообразования, а именно, проведения Всемирной выставки Expo 2022 в Дубае уже в следующем году, пост-эффект которой в виде стимула для дальнейшего развития будет ощущаться еще долго.

Сдать, снять, купить, продать, а главное решить, что и когда стоит делать, поможет Вам агентство IMEX Real Estate. Обращайтесь:

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp , Viber, Telegram)

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639)

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC, UAE

Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Доходность и рост цен на недвижимость в ОАЭ: что изменилось в 2022 году?

Содержание:

Последствия пандемии, ударившей в 2022 году по мировой экономике, на текущий момент стали снижаться по отношению к рынку недвижимости Эмиратов.

Успехи правительства в борьбе с вирусом, общенациональная вакцинация, гибкая политика Центрального банка ОАЭ привели к заметному восстановлению сектора к августу 2022 года. Сейчас хорошее время для рассмотрения переживших кризисный год видов недвижимости, их доходности и темпов роста цен.

Типы недвижимости в Арабских Эмиратах

Прежде чем решиться купить в Дубае недвижимость, предлагаем разобраться, какие виды недвижимости представлены на рынке ОАЭ, в чем их особенности и какую нишу они занимают на рынке.

Читайте также:
Отдых в ЮАР в 2022 году, природа, достопримечательности, цены

Разделим все типы на две большие группы: жилая и коммерческая недвижимость.

Жилая недвижимость

В эту группу недвижимости входят следующие виды жилья:

  • Виллы и таунхаусы. Малые и семейные виллы и таунхаусы отличаются относительно небольшой жилой площадью и более низкими ценами. Здесь присутствует обилие удобств и благ, рассчитанных на семейный отдых и близость к таким общественным учреждениями, как школы и клиники. Крупные и элитные виллы относятся к высокой ценовой категории. Они построены из самых качественных материалов и рассчитаны на состоятельных покупателей, желающих получить максимально элитный образ жизни внутри Эмиратов. Вилла — личный дом. В таунхаусах у резидентов есть соседи по зданию.
  • Апартаменты — это самый популярный и многочисленный вид недвижимости в ОАЭ. Они хорошо подходят как для проживания, так и для коммерческой деятельности: сдачи в аренду или перепродажи. Среди апартаментов можно выделить студии и малогабаритную недвижимость (под малогабаритной недвижимостью стоит понимать небольшие по площади апартаменты, максимум с двумя комнатами) и апартаменты (представляют собой жилье от трех и более комнат, это средний и крупный сегмент недвижимости).
  • Пентхаусы отличаются от обычных апартаментов большим числом комнат, значительно большей площадью жилого пространства, доступом к различным удобствам, расположенным на крыше. Например, джакузи или бассейн под открытым небом.
  • Рабочее жилье. Относительно небольшой сектор жилой недвижимости. Представляет из себя общежития, объекты со множеством и других видов коммунального жилья. Приобретается юридическими лицами для размещения своего рабочего персонала.

Коммерческая недвижимость

К этой группе относится вся недвижимость, так или иначе предназначенная для ведения бизнеса, производства и другой коммерческой деятельности.

Основные виды такой собственности:

  • Офисные пространства.
  • Торговые площади.
  • Складские и сортировочные помещения.
  • Выставочные залы.
  • Производственные помещения.

Часть недвижимости в этой группе особенно ощутила на себе последствия пандемии.

Большое число работников было сокращено или переведено на работу из дома, поэтому офисные помещения в данный момент являются нерентабельным видом недвижимости. спрос на коммерческую недвижимость все еще существует, но он незначительный.

Торговые площади сохранились лишь в крупных моллах и торговых центрах. Спрос из этого сектора переместился в сектор складских и сортировочных помещений ввиду масштабного перехода ретейла в сферу . Последний тип недвижимости вырос в цене в последние полтора года, то есть в — первом полугодии 2022 года. Этот тип недвижимости покупается оптом, большими количествами и площадью. Спрос создают крупнейшие как Эмиратов, так и международного рынка.

Выставочные залы — популярный сегмент рынка на фоне планируемого события этого года — выставки «» в Дубае. Основная территория, где развернется выставка, — район Дубай Саус (Dubai South), а также близкие к нему районы.

Доходность по типам недвижимости

Разберем доходность недвижимости на примере двух групп собственности: жилой и коммерческой.

Доходность жилой недвижимости

  • Низкая доходность рабочего жилья. Сильнее прочих доходность просела по сектору рабочего жилья по очевидным причинам, связанным с Особенно надо отметить в этом роль международных ограничений на передвижение. и Дубай — главные коммерческие и индустриальные центры страны, и они испытали серьезный удар от сокращения рабочих мигрантов. Переход на удаленную работу привел к резкому падению спроса, а падение спроса — к падению цен по сектору.
  • Неопределенная доходность элитной жилой недвижимости. Этот вид недвижимости уже больше десяти лет находится в ситуации постепенного снижения цен постоянного переизбытка предложения. Пандемия лишь усугубила имеющуюся проблему. С одной стороны, такое положение может быть рассмотрено как выгодное. Покупка элитной недвижимости по низким ценам — это хороший вариант для инвесторов. Однако такое приобретение происходит из соображения скорого роста сектора и прибыли на основе разницы цены покупки и перепродажи объекта. И в этом кроется главная проблема. Элитная недвижимость Эмиратов показала исключительную среди других мировых рынков устойчивость к росту. Некоторые изменения начали происходить лишь в июле 2022 года. Цены на виллы начали расти, притом быстро. Составляя лишь 13 % всего рынка жилой недвижимости, этот сегмент показал рост на 7 % в квартал и 6.3 % в год. Эту недвижимость чаще покупают, чем арендуют. Ее можно купить по низкой цене сейчас и ожидать роста цен в будущем.
  • Высокая доходность семейных вилл и апартаментов. Сектор семейных вилл и апартаментов больше всех остальных популярен среди инвесторов. Так, с 2013 года по текущий момент средние цены в секторе выросли с 81 700 до 217 800 долларов США. Крупные апартаменты также продолжают существовать за счет высокого спроса аренды. В текущей ситуации сокращения притока иностранцев цены на эту недвижимость упали, но все еще остаются прибыльными. Другой момент, который стоит отметить, что помимо заработка с аренды этот сегмент позволяет зарабатывать на перепродаже. Недавний тренд на рынке, и опирается он на две причины: первая — это все большая популярность контрактов и вторая — низкие ставки по ипотечным кредитам. Крупные апартаменты удовлетворяют этот спрос, а доступная ипотека позволяет большему числу людей переходить с аренды на покупку недвижимости.

В целом 40 % всех транзакций недвижимости в Дубае были совершены с той или иной долей ипотеки. Основной сектор — жилая недвижимость, апартаменты и виллы.

Читайте также:
Международная авиакомпания China Southern Airlines

Низкие проценты от Центрального банка ОАЭ позволили банкам увеличить выдачу кредитов на 5 %, сократив требования по задатку с 25 до 20 % для тех, кто такой кредит берет впервые.

На рынок Эмиратов постепенно возвращаются состоятельные инвесторы и экспаты, но большую роль играет растущее число новых инвесторов. Они не настолько состоятельны, но очень заинтересованы в рынке. Новые инвесторы, число которых превысило 11 000 за первые полгода 2022 года, являются сейчас главной движущей силой на рынке вилл.

Средняя сумма ипотеки для приобретения жилой недвижимости в первом полугодии 2022 года составила 600 000 долларов США, при этом распределение использования кредита разделилось практически 50 на 50 между виллами/таунхаусами и апартаментами.

Доходность коммерческой недвижимости

С этой группой недвижимости все намного проще. Складские помещения, сортировочные пространства и выставочные залы имеют высокий спрос, цены на них растут, как и доход с их продаж.

Офисы и производственные помещения пострадали сильнее всего. Сейчас спрос в основном сконцентрирован на офисах площадью менее 1 000 квадратных метров. Это малогабаритные объекты.

Доходность торговых площадей упала, несмотря на это, они все еще представляют внушительный сегмент рынка.

Сектору недвижимости, рассчитанному на использование в ретейле, прогнозируют рост на 111 % в ближайшие пять лет.

Если же рассматривать эту группу как целое и сравнивать с жилой недвижимостью, то общие показатели ее рентабельности чуть выше. Это объясняется несколькими свойствами коммерческой недвижимости:

  • Ограниченное предложение при высоком спросе.
  • Высокий возврат средств с инвестиций. Рынок стабильный, доходы на нем высокие, выше, чем у тех, кто сдает в аренду жилую недвижимость.
  • Быстрое увеличение стоимости капитала за счет конкурентного рынка.
  • Жилая недвижимость гораздо слабее подвержена традиционным рыночным инструментам, страдает от сезонности и нерыночных факторов.
  • Длительные и более гибкие условия лизинга.
  • Компетентность и квалифицированность арендаторов.

Однако вход на этот сегмент рынка сложнее и требует большей подготовки.

Рост цен по доходности

Разделим всю недвижимость на объекты с высокой и низкой доходностью.

Недвижимость с высокой доходностью

  • Складские помещения и сортировочные пространства.
  • Торговые площади.
  • Выставочные залы.
  • Малогабаритные и семейные виллы.
  • Апартаменты.

В отношении складов и сортировочных пространств застройщики и инвесторы заявляют о высоких возвратах с вложений. Годовая доходность — 8–10 %. Рост цен составил 60 %.

Коммерческая недвижимость для ретейла, а также выставочные залы выросли на 45 % в первом квартале 2022 года и закрепили тренд во втором квартале.

Цены на покупку вилл и таунхаусов в 2022 году выросли на 22 %, с начала 2022 года — на 14.27 %. Ежемесячный прирост цены составил около 2.5–3.5 %. Тренд роста достаточно плавный. Оценка также производилась по ценам за квадратные метры.

В 2022 году цены на покупку апартаментов выросли всего на 4.86 %, с начала 2022 года рост составил уже 12.22 %. Ежемесячный прирост цены за последние несколько месяцев равен 2.5 %. В целом тренд роста достаточно плавный. Оценивались цены за квадратные метры.

Согласно индексу цен ВалюСтрат (ValuStrat), к маю 2022 года средние ставки аренды на оба вида жилой недвижимости (виллы и апартаменты) снизились на 2.8 % годовых.

Недвижимость с низкой доходностью

К этой категории относятся:

  • Элитное жилье.
  • Офисы и производственные помещения.
  • Рабочее жилье.

Элитное жилье показало общий рост цен на 13 %, однако большая доля этого роста пришлась на последние полтора месяца (июнь—июль). Для долгосрочных выводов следует выждать некоторое время.

Некоторые виды офисной недвижимости выросли лишь на 4 % за первый квартал 2022 года. Тренд роста остается достаточно слабым.

Доступное рабочее жилье превратилось практически в несуществующий вид недвижимости на данный момент. Описанные выше причины, а также общие низкие цены на обычную жилую недвижимость лишили этот сектор спроса.

Заключение

В целом рынок недвижимости начал постепенно восстанавливаться после удара пандемии. Однако процесс этот происходит неравномерно и медленно.

Малогабаритная элитная недвижимость, апартаменты показывают хорошие результаты по доходности и достаточно выраженный, но плавный тренд роста цен.

Такие же результаты у недвижимости, используемой в ретейле и

В то же время элитный сектор, а также офисы, производственные помещения и рабочее жилье либо сильно сократились, либо показывают низкие результаты доходности низкого спроса. Рост цен также достаточно спокойный.

Можно сделать вывод о том, что инвесторам главное внимание следует уделять сектору а также следить за ипотечной политикой и количеством выданных банками кредитов. Помимо роста продаж в секторе апартаментов и малых вилл текущий тренд постепенно способен будет перейти на более крупную элитную недвижимость.

В целом аренда недвижимости может сократиться, уступив прямой покупке собственности или когда контракт арендатора подразумевает в конце передачу ему прав собственности.

Поможем купить недвижимость в Дубае

Сотрудники Ax Capital сориентируют в многообразии рынка недвижимости Дубая. Подробно расскажут, где и почему выгоднее приобрести недвижимость, а также помогут с оформлением

Обзор рынка недвижимости Дубая 2022

В начале 2022 года мы наблюдали замедление темпов роста рынка недвижимости Дубая, но несмотря на это, рост спроса на покупку недвижимости оставался довольно высоким. По словам Хайдера Туайма, руководителя отдела исследований недвижимости в компании ValuStrat преодоление кризиса Covid-19 и программа вакцинации по всей стране повысили доверие инвесторов к рынку, что привело к скорейшему восстановлению экономики и значительному росту туристического потока.

Читайте также:
10 самых опасных водоемов мира, которые притягивают туристов, как магнит

Согласно данным Property Monitor, за три месяца 2022 года цены на недвижимость выросли на 4,6%. Но несмотря на повышение стоимости, впервые с 2014 года, спрос на покупку жилья остаётся на стабильно высоком уровне. Количество продаж апартаментов, готовых к заселению выросло на 40%, а для вилл и таунхаусов зафиксирован рост на уровне более 200%.

Стоит отметить, что максимальный рост цен (на 1,5%) продемонстрировали такие места как: Jumeirah Beach Residence, Palm Jumeirah и Jumeirah Lake Towers. На вторичном рынке средняя цена за 1 м² составляет 10 000 дирхамов (около 3 000 долларов), что на 9,8% больше, чем в Q1 2022 года и на 1,5% больше, чем в Q1 2022 года. Аналогично, при покупке недвижимости off-plan рост цен составил 1,3%.

В апреле 2022 года, по даннім компании Metropolitan Premium Properties, продажи жилой недвижимости увеличились почти на 17% относительно марта этого же года. По статистике было проведено на 30% больше сделок с недвижимостью off-plan и всего на 9% – с объектами, готовыми к заселению. Такие показатели с объектами off-plan стали максимальными впервые за 14 месяцев, а количество сделок на рынке вторичной недвижимости снизилось впервые за 11 месяцев на 0,92%.

Согласно отчету DLD в апреле 2022 года было зарегистрировано в общей сложности 4 832 сделки с недвижимостью в Дубае на сумму почти 11 млрд дирхамов (около 2,3 млрд долларов). В апреле 60% всех сделок приходилось на вторичную недвижимость, а 40%—на незавершенное строительство. Такой стабильный рост связан со сравнительно невысоким уровнем цен на недвижимость и высокой окупаемостью объектов в ОАЭ. В Дубае сдавая недвижимость в аренду собственник может рассчитывать на доход от 5% до 10%, а в некоторых случаях и до 13% ROI.

Например, покупая апартаменты с 1-й спальней по средней стоимости в 1 100 000 дирхамов (около 300 000 долларов), инвестор может сдать их в аренду от 60 000 до 75 000 дирхамов, в зависимости от расположения объекта. При таком раскладе возможен доход (ROI) на уровне 6-7% в год.

В первую очередь иностранные граждане инвестируют в недвижимость ОАЭ по ряду некоторых причин, таких как:

  • наиболее стабильная экономическая среда, на фоне других стран;
  • отсутствие подоходного налога;
  • изменения в законодательстве, направленные на смягчение и упрощение требований к ведению бизнеса за пределами свободных зон;
  • возможность оформления таких виз как: пенсионная, фриланс виза, резидентские визы (краткосрочные / долгосрочные) для предпринимателей и инвесторов в недвижимость;
  • также, от января 2022 года для определенных иностранных лиц появилась возможность подать заявку на получение гражданства ОАЭ за выдающиеся заслуги.

В 2022 году на рынке аренды недвижимости в Дубае, в некоторых районах наблюдается рост арендной платы. К примеру, наиболее высокие показатели были были зафиксированы в районах Palm Jumeirah и Downtown Dubai, где цены поднялись на 4-5%. В таких локациях как Executive Towers в Business Bay и в комплексах премиум-класса в Dubai Marina, спрос на аренду вырос на 10% и более. Если же сравнивать нынешнюю ситуацию относительно Q1 2022 года, то прирост цен на аренду в указанных районах составил 4%, хотя в годовом исчислении арендная плата по-прежнему снижается на 7-8%.

Принимая во внимание степень волнения участников рынка относительно колебаний стоимости цен на аренду, правительство Дубая планирует ввести новое положение в правила аренды. Согласно ему будет установлена фиксированная арендная плата на 3 года с момента заключения договора. Подобные меры успешно применяются в Шардже с 2007 года, где действует закон о замораживании арендной платы. Этот закон запрещает арендодателям повышать стоимость аренды в течение 3 лет с момента заключения договора. Таким образом DLD рассчитывает сделать условия аренды комфортными и предсказуемыми для всех участников рынка.

Также, активно влияет на рынок недвижимости Дубая программа развития Urban Master Plan 2040. Генеральный план направлен на развитие Дубая и инвестиции в городские районы Deira и Bur Dubai, Downtown и Business Bay, Dubai Marina и JBR, а также два новых —Expo 2022 Center и Dubai Silicon Oasis Centre, которые поддерживают рост экономических секторов и расширение возможностей трудоустройства для населения. Согласно этому плану на 25% будут увеличены земельные участки под объекты образования и здравоохранения, общественные пляжи до 400%, на на 134% участки для отелей и туристической деятельности, и на 168 км² – для коммерческих предприятий. Также не стоит забывать о проведение всемирной выставки Dubai EXPO-2021, запланированной с 01.10.2022 по 31.03.2022. Как ожидается она привлечет около 25 млн посетителей, из которых 70% ожидаются из-за рубежа.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: