Новостройки в Германии: индивидуальная отделка и перепланировка

Легальная перепланировка: как европейцы оптимизируют жилое пространство по букве закона

Жители Западной Европы обычно не планируют делать перепланировку в покупаемом доме или квартире. Считается, что легче построить новое жилье по своему вкусу или продолжить поиски в другом месте. Однако россияне, приобретающие зарубежную недвижимость, часто интересуются, можно ли делать изменения в планировке.

Общее правило: перепродать жилье с несогласованной перепланировкой не получится. Более того, местным властям о незаконном ремонте могут сообщить соседи, и тогда владельцу придется не только платить штраф, но и возвращать жилье в прежнее состояние.

Особенно жестко регламентированы ремонтные работы во Франции. Понадобится разрешение на строительство, чтобы снести несущие стены, создать дополнительный этаж, террасу, расположенную на высоте более 60 см от земли или веранду площадью более 20 м². Заявление с описанием проекта подается в мэрию коммуны, в которой находится жилье. Перед тем, как построить или снести перегородку в квартире, нужно вызвать архитектора, чтобы тот решил, не повредят ли работы конструкцию здания. В некоторых случаях строительство дополнительных стен может нарушить целостность полов, повредив и соседский потолок. По французским законам, перед перепланировкой собственник должен получить согласие домоуправления и остальных владельцев квартир в данном доме. И всё же даже при таких строгих законах местным архитекторам удается воплотить в жизнь самые смелые проекты. Так, из бывшей ванной комнаты просторных апартаментов архитекторы Марк Байаржон и Жюли Набюсэ сделали отдельную студию с зоной отдыха, кухней открытого плана, рабочей зоной и санузлом. Площадь жилья составляет всего 16 м². Кухня расположена на платформе, которая не только разделяет зоны — под ней находится выдвижная кровать, легко превращающаяся в диван. Ступеньки платформы служат также ящиками для хранения мелочей.

Как и во Франции, в Испании правила строгие: разрешение от муниципалитета и соседей нужно получить не только на перепланировку, но даже на то, чтобы просто застеклить лоджию. Если работы делаются без их согласия, владелец квартиры выплачивает штраф и устраняет все незаконные изменения. Тем не менее, сделать перепланировку по своему вкусу в этой стране вполне реально. Можно, например, снести стену, чтобы на месте двух спален создать гостиную со столовой открытого плана, а также поменять местами кухню и ванную. Именно так поступили испанские архитекторы Анна и Евгений Бах с квартирой площадью 130 м², расположенной в старинном доме Барселоны.

Также нельзя делать перепланировку по своему усмотрению в Финляндии и Швеции. Изменения как во внешнем облике здания, так и в интерьере (например, при переносе санузлов и кухни в другие помещения) нужно согласовывать с местными властями. В Швеции часто сносятся все межкомнатные перегородки: модно, чтобы кухня, гостиная и спальня находились в одном помещении. Пример тому — квартира площадью 39 м² в Гётеборге, втором по величине городе страны после Стокгольма. Она расположена в доме конца XIX века. Отдельных комнат нет, есть гостиная с кухней открытого плана и спальная зона. Интерьер, оформленный в белом цвете, шесть окон и потолки высотой 2,8 м — всё это расширяет пространство и наполняет квартиру светом.

Если здание является памятником архитектуры или истории, для проведения любых работ, даже самых незначительных, обязательно понадобится разрешение. Особенно внимательно следят за этим власти в Великобритании и Франции. Несмотря на всю строгость закона, с шедеврами архитектуры порой поступают весьма легкомысленно. Например, в Найтсбридже, престижном районе Лондона, замысловатая перепланировка превратила готическую церковь XIX века в элитный четырехэтажный особняк. Теперь внутри имеются гостиная с потолками высотой около 13 м, семь спален, домашний кинозал, тренажерный зал, с сауной, бассейн и даже лифт. Цена за всё это — 50 млн фунтов стерлингов (2,7 млрд рублей).

В Швейцарии перепланировку не нужно согласовывать с властями, если не меняется общая площадь дома или квартиры, например, если нужно лишь убрать одну (не несущую) стену. А вот если добавляется пристройка или балкон, такую перепланировку нужно регистрировать. И перед проведением работ нужно обязательно проконсультироваться с архитектором.

Читайте также:
Как получить статус беженца в Австрии в 2022 году

В Болгарии перепланировка, не затрагивающая несущие стены, не меняющая общий вид здания и площадь жилья, не требует специальных разрешений. Однако могут возникнуть проблемы, если собственник захочет переоборудовать нежилое помещение в жилое, например, перестроить зимний сад в спальню. Такой проект местные власти, скорее всего, не одобрят. Однако нет ничего невозможного. Например, архитекторам дизайнерской студии Fimera удалось согласовать проект перепланировки сразу четырех квартир в Банско, на болгарском горнолыжном курорте. Четыре апартамента были соединены в один двухуровневый лофт площадью 350 м². При этом понадобилось снести немало стен и убрать часть полов, чтобы создать помещения открытого плана и высокие потолки.

В Турции, по сравнению с западноевропейскими странами, к перепланировке относятся не слишком строго. Внутри квартиры или дома собственник может делать любой ремонт на свое усмотрение. Главное — не сносить несущие стены и колонны, а также не изменять внешние стены здания. Такие изменения нужно согласовывать с управляющей компанией (если квартира находится в жилом комплексе) или с местным муниципалитетом. Иначе придется заплатить штраф.

Ремонт квартиры в Германии и расходы

Ремонт квартиры в Германии – на какие расходы нужно рассчитывать?

Вопрос: какие области затронуты при ремонте квартиры?

Прежде чем начать ремонт кавртиры в Германии: это, конечно, во многом зависит от возраста и состояния квартиры. Во многих старых зданиях, которые до сих пор не отремонтированы, уже есть довольно много работы. С квартирами, построенными всего несколько десятилетий назад, усилия, напротив, больше ограничиваются и, прежде всего, затрагивают оптику.

Очень часто кухня и ванная комната страдают при ремонте. Оба очень быстро выглядят немодными, устаревшими и потрепанными. Для этого часто требуется всего 2 – 3 десятилетия, когда при проектировании мало внимания уделялось „вневременным“ проектам.

Стены и полы также почти всегда страдают от старости износа. Большинство напольных покрытий достигли конца своего срока службы через несколько десятилетий или, по крайней мере, нуждаются в всесторонней переработке.

Технически это могут быть, прежде всего, водопроводные трубы (особенно очень старые, вредные для здоровья свинцовые трубы), а также электроустановка, которая нуждается в обновлении или улучшении.

Замена окон в некоторых случаях может иметь смысл для достижения более высокого домашнего комфорта. Старые радиаторы вы также можете и должны заменить – это заставляет их работать лучше и выглядеть лучше во много раз.

Однако, как арендодатель, при ремонте квартиры необходимо прежде всего обратить внимание на экономичность: здесь, прежде всего, с наименьшими возможными усилиями достичь наилучшего результата ремонта и обновить квартиру, прежде всего, по ее внешнему виду. То, что стоит экономически, здесь следует очень точно рассчитать заранее.

Вопрос: что может стоить ремонт квартиры?

Большой, всесторонний ремонт может незначительно 400 евро за м2 до 500 EUR за м2 затрат стоить, особенно если это всесторонне переходит к делу в изысканной или роскошной форме стандарт должен быть достигнут, можно вполне и до 1000 евро за м2 в стоимости дойти.

И наоборот, даже за значительно меньшие суммы Вы можете достичь очень хороших результатов, если вы правильно планируете и сами прикладываете руку.

Небольшой пример затрат из практики:

Мы хотим подвергнуть нашу квартиру площадью 70 м2 полному ремонту. Все напольные покрытия должны быть обновлены, стены мы сами хотим оштукатурить и покрасить грубой штукатуркой. Мини – кухня обновляется. В ванной комнате площадью 8 м2 и кухне должны быть заменены канализационные трубы, ванная комната также переоборудована и заново выложена плиткой.

Пост Цена
Укладка ламината 62 м2 2.134 EUR
Структура-рулонная штукатурка для стен и краски стен 350 евро
Мини-кухня и установка 2.450 EUR
Ванная комната полностью новая плитка (плиточник) 1.870 EUR
Полностью заменить установки, туалет и раковину и трубы 2.600 EUR
Общая Стоимость Ремонта 9.404 EUR
Общая стоимость за м2 134,34 EUR
Читайте также:
Nouvelair tunisie LBT тунисский авиаперевозчик: онлайн регистрация отзывы

Это, конечно, только один пример затрат на индивидуальный ремонт. Стоимость также может значительно отличаться в других случаях.

Наш пример затрат также ясно показывает, насколько низки затраты, понесенные в результате редизайна стен. Самодеятельность здесь стоит того в любом случае.

Вопрос: от каких факторов зависит стоимость ремонта?

До проверки затрат: здесь нужно кое-что рассмотреть:

  • состояние квартиры
  • абсолютно необходимые работы
  • желаемый стандарт, который должен быть достигнут после ремонта
  • характер ремонтных мероприятий
  • какие работы выполняются самостоятельно и для каких нанимается специализированное предприятие

В частности, желаемое состояние отделки квартиры играет значительную роль в том, какие расходы понесут ремонт. Те, кто хочет уложить пол из натурального дерева в своей квартире, конечно, должны будут положить на стол значительно больше денег, чем если бы он уложил ламинат.

И наоборот, прямые плиточные полы также могут быть оплачены в долгосрочной перспективе: они прочны, просты в уходе, и при выборе вневременных и ненавязчивых конструкций плитки могут легко оставаться на месте 40 – 50 лет без какого – либо пересмотра или ухода. Таким образом, они также стоят того в финансовом отношении к напольным покрытиям, которые должны заменяться каждые 15 лет, особенно в долгосрочной перспективе.

Вопрос: сколько стоит укладка плитки профессионалом – и можно ли сделать это самостоятельно?

Обычно у профессионала это во многом зависит от того, насколько велики поверхности для плитки и насколько извилиста площадь. Особенно в ванной комнате это может быть значительно более сложным с большим количеством каблуков и сложной геометрией.

Как правило, для укладки в большинстве случаев вам придется взимать от 20 евро за м2 до 30 евро за м2. Для сложных узоров и сложных методов укладки с бордюрами это может быть довольно больше, а также если требуется очень много обрезки и много небольших поверхностей и краев должны быть выложены плиткой.

Самому даже плитку не рекомендуется класть: если вы не освоите ее идеально и профессионально, результат в большинстве случаев всегда будет заметно отставать от результата профессионала. Просто при длительной долговечности плитки нарушают видимую ошибку, то очень долго – этого следует избегать в любом случае.

Если вы хотите обновить старое плиточное зеркало в комнате только визуально, вы также можете прибегнуть к плиточным наклейкам, которые вы обычно получаете около 15 EUR за м2. Часто, однако, вы также должны настроить плиточные швы по цвету, что часто может быть легко достигнуто с подходящим цветом шва. Полностью обновленные швы должны быть восстановлены только в том случае, если они уже очень рассыпчатые и поврежденные.

Плитка также может быть окрашена плиточным лаком за еще меньшие деньги – для визуально идеального результата здесь, однако, уже требуется очень много мастерства. Как правило, стыки здесь также должны быть полностью обновлены.

Также можете ,прежде чем купить квартиру и начать ремонт квартиры в Германии, обратиться в наше агенство, чтоб вместе оценить возможные капиталовложения в ремонт и найти надёжных и недорогих мастеров своего дела.

Ремонт и отделка квартир и домов в Германии

Отделка домов в Германии — одно из основных направлений компании Стадивелт. Уже более 9 лет мы ремонтируем квартиры в Германии. Мы облагораживаем объекты с целью повышения рентабельности и ценности актива. На отделке мы «собаку съели».

С какой недвижимостью работаем

Мы занимаемся ремонтом лишь тех объектов недвижимости, которые были приобретены в нашем каталоге.

Исключение: мы можем взяться за ремонт чужих объектов, но только в формате «проекта» (повышение ренты, полная «настройка»). Причина — грамотный ремонт дорогого стоит. Мы даём нашим клиентам ГАРАНТИЮ благополучия под свою финансовую ответственность. Но чужие ошибки за бесплатно разгребать не будем.

Цены на ремонт и отделочные работы обговариваются в индивидуальном порядке, разные случаи и разные расходы. Свяжитесь с нами, обсудим предметно.

Читайте также:
Калифорнийский университет в Лос-Анджелесе в 2022 году: поступление, обучение

Фото наших работ — есть, чем похвастаться

Почему обращаются к нам

  1. Опыт — более 9 лет, знаем, как надо и как не надо делать.
  2. Гарантия благополучия — под нашу финансовую ответственность.
  3. Говорим по-русски — это ускоряет и облегчает все процессы.
  4. Конечная стоимость ниже, чем у конкурентов в ФРГ. За качество отвечаем, строго отбираем и проверяем квалификацию специалистов.

Отзывы

Виктор Ш., владелец 8-квартирного дома (820 м²) в Бланкенбруге

Вид услуг: поиск и покупка многоквартирного дома, организация ипотеки и реализация ремонта дома, управление недвижимостью.
Ремонтные работы: капитальная отделка двух квартир в доме Германии, двух подъездов, устранение недочётов по дому.

Отзыв: «Фирма отвечает на все вопросы, добросовестно подходит к „делу“. Все прошло очень быстро, сделка завершилась в течение месяца. Сразу после покупки согласовали ремонт. Работы сданы в срок. Я всем доволен. Ребята работают. »

Андрей В., владелец 12-квартирного дома (1100 м²) в Бернбурге

Вид услуг: управление недвижимостью, организация отделки дома в Германии, помощь с накопительной программой в банке (финансирования под 2,0%).
Работы: капитальный ремонт трёх квартир, отделка подъезда, фасадная отделка во внутреннем дворе, устранение недочётов по дому.

Отзыв: «Цены и оперативность приятно удивляют. Для оформления финансирования прилетал ровно один раз, на подпись. При управлении домом помогают в решении задач, которые не предусмотрены договором, не тянут деньги за каждую мелочь.»

Семья Ерхорн, Вернигероде, владельцы пятикомнатной квартиры (139 м²)

Вид услуг: организация дизайнерского ремонта 5-комнатной квартиры.
Работы: перепланировка дома и дизайн интерьера.

Отзыв (перевод с немецкого): «Работа сделана быстро и в срок. Устранены многие недочёты, хотя заранее их не обговаривали. Цены делают ремонт возможным. Искренне благодарны!»

Как работаем мы

Мы работаем по договору, с гарантий и финансовой ответственностью.

К нам обычно обращаются, когда нужна отделка под сдачу в аренду доходных домов в Германии, что значит — мы разбираемся в том, как ВСЕ должно быть устроено и что важно для арендатора.

Конечно, готовы взяться за ремонт и коммерческой недвижимости.

Контакты

Телефон: +49 176 9497-22-63 (Геннадий, Германия) — можно прислать смс, перезвоним.

Офис в Германии:
Pfarrstr. 15, 38875, Elbingerode (Harz)

Задать вопрос или
оставить заявку на ремонт

для звонков +49 176 9497-22-63

Pfarrstr. 15, 38875, Elbingerode (Harz)
Steuernummer: 117/287/05363

+49 176 9497-22-63 — Германия, Геннадий Лопатников

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу , на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП . Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Читайте также:
Стоянка в Шереметьево с трансфером - основные преимущества

Можно, но это не точно

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях . Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

Читайте также:
Голод не тетка , или лепешки из грязи, которые едят бедняки на Гаити

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Читайте также:
Мёртвая долина в Намибии - фото, описание, Мёртвая долина на карте

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Читайте также:
Банки Камбоджи - полный список с адресами

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Читайте также:
Авиакомпании России: Красноярская государственная компания "Красавиа" KI SSJ

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

Читайте также:
Экскурсии в Турции, лучшие места для посещения и цены

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

Читайте также:
Погода в Марокко в апреле 2022 температура воды и воздуха

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2022 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: