Коммерческая недвижимость в Великобритании: цены продолжают расти

Лондон начал реформу рынка коммерческой недвижимости. Что это значит

Судя по заголовкам газет, Великобританию ожидает радикальная встряска законов, касающихся недвижимости. Главная ее цель — облегчить покупателям коммерческих объектов их приобретение и скорейшее изменение целевого назначения. На практике это позволит инвесторам довольно быстро и, главное, без подачи заявок в местный орган планирования приобретать избыточные коммерческие объекты со значительными скидками, чтобы перепрофилировать их в жилье. Так, благодаря устранению бюрократической волокиты, офисы, магазины или промышленные предприятия превратятся в жилые дома в значительно более сжатые сроки.

Специально для тех, кто не верит глазам своим, приводим выдержку из пресс-релиза правительства Великобритании, озаглавленного пассионарным призывом действующего премьер-министра «Стройте, стройте, стройте!». Здесь говорится: «Застройщикам больше не нужно подавать заявки на планирование для сноса и восстановления пустующих или избыточных жилых и коммерческих зданий, если они будут восстановлены в качестве домов».

Документ был опубликован 30 июня 2022 года, он посвящен грядущим изменениям в законодательстве, которые произойдут уже в сентябре — закон о городском и загородном планировании будет реформирован впервые с 1947 года. Более 70 лет назад в нем было закреплено правило о том, что любое изменение использования коммерческого объекта требует официального разрешения, полученного посредством подачи заявлений в местный орган планирования (Local planning agency — LPA). Непредоставление разрешения может повлечь за собой длительный процесс апелляции, вплоть до обращения к правительству страны. Такое громоздкое предписание на долгие годы сделало изменение целевого назначения объектов трудоемким и дорогостоящим процессом с неопределенным результатом. Теперь эти правила будут меняться.

Коронавирусный кризис показал, насколько неудобной оказалась существующая система, к тому же поощряющая коррупцию с помощью льгот и скрытых покровителей. Ярким примером тому стал недавний скандал — министр жилищного строительства Роберт Дженерик подвергся критике за выданное разрешение на планирование компании, принадлежащей финансовому спонсору консервативной партии. Целью данного решения было использование бывшей фабричной площадки в Лондоне для строительства 1,5 тыс. дорогих домов. Примечательно, что до этого данная заявка была отклонена местным советом Тауэр-Хамлетс и даже собственной строительной инспекцией по планированию.

Это всего лишь один из длинных скандалов, связанных с планированием, которые заразили британскую политику за последние семь десятилетий.

Многие магазины больше не откроются

Очевидно, что сектор розничной торговли оказался в беде еще до пандемии COVID-19, которая привела к закрытию большинства магазинов в стране. Великобритания имеет самую развитую инфраструктуру электронной коммерции в Европе. В 2018 году e-commerce составил 18% от всех розничных продаж (.pdf). Сейчас к этому добавились постоянно высокие издержки и сокращение числа посетителей.

По данным Центра исследований розничной торговли (The Centre for Retail Research), около 20 тыс. магазинов закроются в этом году из-за воздействия пандемии на количество рабочих мест. Многие британские брендовые сети магазинов уже обанкротились, а крупнейшая из них — Debenhams со 120 точками — уже второй раз попала под внешнее управление в минувшем апреле. Та же участь постигла Cath Kidston, Oasis, Laura Ashley, в то время как другие известные сети, например John Lewis & Partners, приступают к закрытию магазинов и сокращению рабочих мест.

К сожалению, заявление премьер-министра о том, что 15 июня многим магазинам будет разрешено открыться, стало запоздалым для intu, крупнейшего владельца торговых центров в стране (17 торговых центров), — компания обеспечивала занятость 135 тыс. человек. Столкнувшись с резким сокращением арендного дохода, intu подала заявление на внешнее управление, долг компании составляет £4,5 млрд.

Перепрофилирование коммерческих объектов как возможный драйвер роста инвестиций

Сейчас для многих становится очевидно, что в дальнейшем инвестиционные возможности в Великобритании будут связаны с покупкой коммерческих объектов по резко снижающимся ценам и их перепрофилированием в жилье. Существующее избыточное предложение розничных магазинов в стране усугубится падением уровня потребительских расходов на личные нужды, что неизменно приведет к снижению цен.

В данном вопросе Великобритания будет следовать американским тенденциям, когда рост электронной коммерции разрушает розничную стоимость. Но в отличие от США предложение городских домов, которое здесь значительно ниже спроса, стремительно подталкивает цены на жилую недвижимость вверх. Конечно, эта тенденция будет ослаблена пандемией, но дисбаланс проявится вновь в течение года.

Исследования Savills показывают, что в США на душу населения уже приходится вдвое больше площадей торговых центров, чем в других странах мира, и в шесть раз больше, чем в Европе, в то время как розничный сектор Великобритании перегружен по меньшей мере на 40%. Еще до пандемии Savills отмечал значительный интерес инвесторов к перепрофилированию проектов в Великобритании. Доходность премиальных торговых центров выросла с 2018 года на 125 базисных пунктов, а средняя чистая эффективная арендная плата упала на 27%. Инвесторы и раньше активно рассматривали возможность преобразования торговых площадей в зоны отдыха, а также перестройки их под офисные или жилые помещения, а возможно, и подо все вместе. Предлагаемая реформа законов о планировании облегчит осуществление проектов и повысит их ожидаемую норму прибыли.

Читайте также:
Какими были иранки до того, как стали носить паранджу

Новый курс для Британии

Инвесторы, намеревающиеся приобрести коммерческую недвижимость, дабы изменить ее использование на жилую, увидят, что спрос будет поддерживаться и другими правительственными мерами. Инициативы об упрощении перепрофилирования объектов вышли вместе с пакетом мер по поддержке жилищного строительства, входящим в общую программу «Новый курс для Британии». Где в уже знакомой нам пассионарной манере сообщается о программе доступных домов, «стоимость которой составляет £12 млрд. Программа будет поддерживать строительство 180 тыс. новых доступных домов для владения и аренды в течение следующих восьми лет». В эту программу предполагается включить пилотный проект «Первые дома» на 1,5 тыс. домов, «которые будут продаваться покупателям со скидкой 30%, оставаясь в вечном пользовании и сохраняя доступность для будущих поколений семей».

Также в документе упоминается о том, что средства из земельного фонда Браунфилда в размере £400 млн уже выделены Западному Мидленду, Большому Манчестеру, Западному Йоркширу, Ливерпульскому городскому округу, Северному Тайн и Долине реки Тис для поддержки строительства около 24 тыс. домов.

Учитывая избыток коммерческих объектов вместе с исторически низкими затратами на заимствования, а также грядущие законодательные реформы, которые наконец повернулись лицом к рынку, инвестиционный потенциал покупки коммерческой недвижимости в Великобритании с целью ее дальнейшего развития видится авторам статьи чрезвычайно интересным. Оправдаются ли эти надежды, покажет будущее уже в среднесрочной перспективе.

При участии профессора экономики университета Buckingham Брайана Стерджесса

Коммерческая недвижимость в Великобритании: цены продолжают расти

Покупка любой, в том числе и коммерческой недвижимости за рубежом – это всегда престижно, а, главное, выгодно. И одной из наиболее привлекательных стран в плане инвестирования средств уже долгие годы является Великобритания. Поэтому предлагаем вашему вниманию обзор недвижимости в великой и неповторимой Англии.

Содержание статьи:

Недвижимость в Лондоне: для чего покупать?

Но прежде чем приобретать что-то, следует знать все преимущества и недостатки предстоящей покупки, а также определить для себя главные цели инвестирования.

Будущий владелец должен чётко представлять:

  • Для чего ему нужна недвижимость в Великобритании.
  • За какой срок он желает её окупить.
  • Какими средствами (собственными или заёмными) будет пользоваться.

Многие иностранцы, которых интересует зарубежная недвижимость, выбирают Великобританию.

И на то есть множество причин:

  • Во-первых, Великобритания – это страна, где говорят на международном языке.
  • Во-вторых, вести бизнес в Великобритании безопасно: если предприниматель соблюдает законы, то он надёжно защищён.
  • Также английский рынок недвижимости очень динамичен и открывает перед инвесторами отличные перспективы.

Территория страны невелика, численность населения растёт, следовательно, будет расти спрос и стоимость объектов недвижимости. И, наконец, иметь коммерческую недвижимость в Англии – это показатель престижа и высокого статуса.

За последние полгода наблюдается устойчивый рост рынка коммерческой недвижимости в Англии. Только за четвёртый квартал 2014 года в британскую коммерческую недвижимость было вложен 20,5 млрд фунтов стерлингов . Это рекордный квартальный показатель за все время, на протяжении которого ведутся подобные наблюдения.

Такое количество сделок объясняется невероятным ростом спроса на офисные помещения в Лондоне. Инвестиции в этом секторе по сравнению с третьим кварталом 2014 года увеличились в 2 раза. Связано это с ростом экономики в стране. Когда количество предприятий и предпринимателей неуклонно растёт, то и спрос на коммерческую недвижимость повышается. Кто-то ищет производственные площади, кто-то складские помещения. Спрос увеличивается и начинает превышать предложения. А это значит, что цены в Великобритании на коммерческую недвижимость будут стабильно расти.

Особый интерес для инвесторов представляет недвижимость в Лондоне. Например, в районе The City чаще всего покупаются офисные помещения, а также целые здания. В промышленных районах города, таких как Doclands или Knightsbridge, спросом пользуются различные коммерческие объекты. В том же районе Doclands много инвестиций вкладывается в офисную недвижимость, поскольку рядом расположены линии метро. Это значительно повышает стоимость объектов, но одновременно увеличивает его окупаемость и ликвидность.

В таких районах Лондона, как Оксфорд или Кембридж бизнесмены предпочитают инвестировать в хостелы. Все затраты можно окупить всего за несколько лет, ведь на студенческое жильё всегда есть спрос, и его часто снимают в аренду нерезиденты. Популярны в городе и гостинично-ресторанные комплексы.

Наибольший спросом пользуются объекты в районе Bayswater , расположенном вокруг лондонского Гайд парка.

Именно здесь постоянно производится реконструкция и застройка новых гостиничных комплексов. И, несмотря на высокую стоимость объектов коммерческой недвижимости, прибыль которую она может приносить, достигает 20%.

Лондонские власти стараются всячески содействовать инвесторам из СНГ при покупке объектов недвижимости, поскольку именно они, а также покупатели из других стран приобретают 85% недвижимости в городе.

Например, они не платят налоги на ежегодный прирост капитала, плюс им гарантировано предоставляется ипотека (85% от стоимости объекта). Чтобы составить полное представление о состоянии рынка недвижимости, следует знать, как обстоят дела в каждом из сегментов недвижимости.

Офисы – самая популярная недвижимость в Великобритании

Первое место в списке наиболее популярной недвижимости в Англии занимают офисные помещения. В последнее время они значительно поднялись в цене, и многие эксперты считают их самым доходным видом коммерческой недвижимости.

Сегодня более половины всех инвесторов считает, что лучше всего вкладывать средства в покупку офисных помещений.

Чаще всего приобретаются объекты, расположенные в центре. Особым спросом пользуются небоскрёбы или здания, где расположены банковские учреждения и кафе. Выгодные инвестиции в офисные помещения можно сделать не только в Лондоне, но и в других городах Великобритании.

Коммерческая недвижимость: что предпочесть?

Вторым по значимости объектом недвижимости в Англии, куда стоит вкладывать деньги, являются местные магазины и торговые развлекательные центры, т. е. коммерческие объекты. Именно такие объекты приносят самый большой доход в жилых районах Лондона. Но при покупке такого рода объектов могут возникнуть различные трудности.

Проблема в том, что коммерческие объекты в Англии скупают очень быстро , а цены на них постоянно растут.

При покупке такого объекта важно не поддаться эмоциям, и не приобретать объект лишь потому, что он имеет удобное расположение. Иначе его окупаемость ещё долго не покроет расходов на приобретение.

Тем, кто впервые инвестирует, лучше обратить внимание на складские помещения . Спрос на них за последнее время вырос на 28%, а предложение сократилось на 17%. Поэтому вкладывать деньги в такие объекты очень выгодно, так как они растут в цене и быстро окупаются .

Гостиничная недвижимость по-прежнему в центре внимания

Гостиничная недвижимость тоже считается довольно популярным объектом вложения средств. Но инвесторы-новички не всегда знают, как правильно выбирать английские гостиницы для инвестирования.

Дело в том, что окупаемость отеля будет напрямую зависеть от развития экономики страны и количества приезжающих туристов

Хотя в этом плане коммерческие объекты в Англии достаточно стабильны. Но не каждый инвестор решается вложить деньги в отель. Для этого нужно знать его историю, знакомиться с плюсами и минусами расположения, изучать финансовые сводки.

Нужно учесть и то, что в будущем рядом могут построить новый отель, а это приведёт к появлению конкурентов. Те, кто решился все же вложить деньги в гостиничную недвижимость, отдают предпочтение районам наибольшей туристической активности в Лондоне или Эдинбурге.

Рынок недвижимости Лондона: обзор, тренды, перспективы

2022 год стал серьезным испытанием для мировой экономики. Ощутимый удар почувствовали даже стабильно мощные и устойчивые к кризисам города. Лондон — один из них. Притом что экономика Великобритании на протяжении прошлого года подвергалась двойному удару — не только в связи с распространением COVID-19, но и процессом выхода страны из Европейского союза. Сегодня все неопределенности, связанные с этими глобальными событиями, постепенно отходят, поэтому аналитики вновь заговорили об инвестиционных перспективах Лондона и Великобритании в целом. В ходе онлайн-конференции ИД «Коммерсантъ», организованной совместно с Consulco, эксперты оценили состояние рынка недвижимости, а также поговорили о грядущих трендах и больших надеждах на будущее.

Когда пандемия только начиналась, одним из главных вопросов, волновавших мировое сообщество и Великобританию в первую очередь, был разрыв страны с Брюсселем. Brexit на какое-то время вытеснил переживания о распространении коронавирусной инфекции. Летом 2022 года пандемия поставила экономику на паузу, многие отрасли существенно пострадали. Даже недвижимость — сегмент, заработавший славу инвестиционного актива с гарантированной доходностью,— не смогла сохранить свои показатели в полной мере, отметил модератор, ведущий «Коммерсантъ FM» Рамаз Чиаурели. По-прежнему непоколебимой в условиях общей нестабильности осталась только жилая и, как показало время, складская недвижимость.

«Лондон — один из крупнейших мировых финансовых центров и центральных рынков недвижимости, особенно если смотреть на него с точки зрения ликвидности,— подчеркнул директор, сооснователь Consulco Group Дмитрий Хенкин.— Если сравнивать ситуацию с недвижимостью в Лондоне с другими инвестиционными продуктами, например, в сегменте массового жилья, последний показывает себя высокоустойчивым к серьезным рискам. В качестве доказательства результативности данного инвестиционного продукта приведу практику краткосрочных займов, осуществляемых под залог лондонской недвижимости, сохранявшейся на протяжении 2022 года. На данный момент ситуация в стране и в ее столице постепенно выравнивается и позволяет с оптимизмом строить планы на будущее. Однако мало сегодня сказать, что Лондон — прекрасное место для инвестиций. Необходимо хорошо разбираться, о каком классе недвижимости идет речь и какой конкретный объект рассматривается для включения в инвестиционный портфель. Современному инвестору важно иметь опытного и грамотного проводника, который способен разобраться во всех нюансах рынка и подсказать надежный вариант для вложения. Сложные времена несут с собой и новые возможности и перспективы. На сегодняшний день инвестиции в Лондоне интересны как в сегменте коммерческой недвижимости, так и с точки зрения продуктов с фиксированной доходностью, обеспеченных высоко востребованной жилой недвижимостью, особенно той, что строится за пределами центра города. Ценность внешнему жилью столицы Великобритании придает строящаяся ультрасовременная скоростная линия метро, названная в честь правящего монарха Elizabeth Line, существенно сокращающая время путешествий с востока и с запада города в центр».

Но пока экономика Лондона только начинает восстанавливаться после мирового кризиса, пандемии COVID-19 и Brexit. Основных проблем у города на данный момент три — медленная скорость возврата к прежним показателям, существенное влияние на социальные и экономические процессы новых технологий и высокая миграция, перечислил руководитель глобального исследования городов Oxford Economics Ричард Хольт. По его словам, прошлый год действительно стал сложным для Великобритании — показатель валовой добавленной стоимости страны упал на 10%. Впервые за 300 лет существования островного государства. При этом выход Великобритании из ЕС на экономике практически не сказался, уверен эксперт. В первую очередь с последствиями Brexit столкнутся производители.

Первым сегментом, продемонстрировавшим рост, станет финансовый сектор Лондона. Конечно, влияние пандемии, разыгравшейся в 2022 году, страна продолжит испытывать еще на протяжении трех-пяти лет. Однако уже сейчас сформирован определенный положительный опыт — плотная интеграция онлайн-каналов в традиционные процессы ведения бизнеса, дистанционный формат осуществления деятельности, активное развитие e-commerce, внедрение программ поддержки бизнеса. В 2022 году начнется небольшой рост необязательных трат — люди начинают ходить на шопинг и в рестораны, посещать общественные места. К 2022 году этот показатель значительно вырастет. Это приведет к тому, что к началу следующего года такие показатели экономики Лондона, как валовая добавленная стоимость, ВВП и занятость на рынке труда, увеличатся, убежден господин Хольт. Не последнюю роль в этих процессах сыграют, конечно же, технологии.

Лондон всегда входил в первую десятку самых дорогих городов мира. С прошлого года жить в столице Великобритании стало еще сложнее. Ричард полагает, что люди, планировавшие переезд в Лондон, отложили решение из-за пандемии, несмотря на то что уже работали в лондонских компаниях. В результате показатель нетто миграции населения Лондона уменьшился почти на 300 тыс. человек. Но эксперт подчеркнул, что это временное явление, вызванное пандемией. Oxford Economics «чрезвычайно уверены, что население Лондона продолжит рост, что очень важно». Притом что текущий год с точки зрения доступности рабочих мест станет более тяжелым, чем прошлый: эксперты говорят о том, что около 2%, или 70 тыс. человек из 3,7 млн работающих сейчас в Лондоне потеряют работу в 2022 году, как в сегменте гостеприимства, так и в офисном, и в прочих. Динамика роста в этом отношении станет заметна только в следующем, 2022 году.

Рынок коммерческой недвижимости Лондона за 2022 год также сильно изменился. Ритейл, который традиционно занимал первые строчки в рейтинге потребителей, пострадал больше других и до сих пор сохраняет отрицательные показатели. Промышленная недвижимость, куда входят как производство, так и складские объекты, наоборот, показала рекордный рост. В частности, складские комплексы не только удержали свои позиции за время пандемии, но и активно развивались на протяжении всего 2022 года. Этот сегмент коммерческой недвижимости остается востребованным у инвесторов и сегодня. Разрыв между ритейлом и промышленными и складскими объектами на сегодняшний день составляет более 8% и является самым большим в истории Великобритании, отметила исполнительный директор MSCI Хелена Демэй. Притом что онлайн-торговля показала высокий рост, а супермаркеты и вовсе работали, даже несмотря на пандемию.

Хотя офисная недвижимость и не дает блестящих показателей последние пять лет, в 2022 году она удержалась достаточно хорошо, несмотря на сложный год. Одновременно многие компании перешли на удаленный формат работы, а некоторые серьезно задумались о переоценке офисных площадей. Неопределенность с востребованностью офисов усилил и Brexit: выход из Евросоюза способен убрать с рынка Великобритании крупные международные компании. Но Brexit позади, причем Англия получила выход со сделкой. В целом результаты для офисной недвижимости Лондона в 2022 году оказались стабильными — суммарная доходность этого сегмента как в прошлом году, так и сегодня остается довольно скромной.

По оценке госпожи Демэй, хорошие показатели сохранил сегмент жилой недвижимости Лондона. 10-летняя доходность для сектора жилья составляет 8,7%. Для сравнения, показатель доходности индустриальной недвижимости — 12,1%, офисного сектора — 8,3%, а ритейла — 2,6%. Только торговые центры получили убыток за все последние 10 лет, несмотря на средний показатель доходности для недвижимости в общем на уровне 6,9% за последние 10 лет. Опираясь на эти цифры, можно говорить о диаметральной смене потребительского поведения за последние несколько лет, а в 2022 году — особенно. Прошлый год стал периодом низкого уровня бизнес-активности в сфере недвижимости, подчеркнула эксперт.

В 2022 году пустующих офисов в Лондоне действительно насчитывалось гораздо больше, чем раньше, поддержал коллег руководитель аналитики UK, CoStar Group Марк Стенсфилд. Впервые за последние четыре года предложение намного превышает спрос. Сегодня, когда арендаторы постепенно возвращаются к активной работе, люди выходят в офисы, рост сегмента составляет 46%. Интересно, что этот показатель сохраняется как для Лондона, так и для его регионов. Компании стараются сохранить свои договоренности, не спешат занимать прежние площади и тем более не готовы заключать новые арендные договоры, поэтому спрос на офисные помещения остается низким. Большинство сотрудников по-прежнему работают из дома.

Единственное, за что отдельные компании готовы платить высокую ставку по аренде и менять дислокацию,— высококачественные офисные объекты. Спрос сегодня идет на первоклассные площади, обратил внимание на актуальный тренд господин Стенсфилд. Порядка 60 новых контрактов на аренду в Лондоне за прошлый год были заключены с акцентом на расширение — площадь более 20 тыс. футов. Расположились такие компании в основном в таком районе города, как Сити, и подобных. Положительная динамика офисного сегмента наблюдается и в районе Хемпстед. Арендная ставка здесь даже в пиковый период пандемии не опускалась ниже 100 фунтов за 1 кв. фут. Самой рекордной стоимостью в 2022 году была сумма в 277 фунтов за 1 кв. фут. Инвесторы готовы вкладывать в качественные объекты элитной офисной недвижимости, желательно в таких популярных районах, как Мейфэр, Сент-Джеймс, Фаррингдон. Лондон остается ключевым направлением для глобального капитала, сказал эксперт. И все же, несмотря на интерес крупных инвесторов к объектам элитной недвижимости, рост спроса на офисные площади в Лондоне на протяжении следующих двух лет по-прежнему останется слабым. Ставки аренды сохранятся. По оценке эксперта, в секторе офисной недвижимости к показателям докризисного и докарантинного уровня арендные ставки вернутся в 2025 году.

Существенное изменение ожидается в сегменте торговой недвижимости. Эта сфера начала меняться еще в 2019 году, долгосрочная аренда торговых помещений постепенно снижалась на протяжении последних двух лет. Уровень вакансии в ритейле неуклонно рос. Магазины закрываются на таких показательных с точки зрения шопинга и развлечений улицах, как Оксфорд-стрит. В будущем стандартные торговые улицы ждет диверсификация: на место привычных торговых точек придут коворкинги и гастромаркеты, отметил господин Стенсфилд. Те же тенденции прослеживаются и на улицах Бонд-стрит, Риджент-стрит и Ковент-Гарден. При этом трафик этих популярных для шопинга общественных мест в сравнении с аналогичными улицами других городов упал диспропорционально отчасти при отсутствии туризма, который в случае Лондона на 80% — международный. Все это позволяет говорить о том, что восстановление торговой недвижимости в Лондоне возможно будет проходить относительно медленными темпами.

В целом же сценарий оздоровления коммерческой недвижимости можно описать в следующем порядке: к концу третьего квартала 2022 года будет проведена массовая вакцинация населения Великобритании, что приведет к восстановлению бизнеса по ходу распространения вакцины. На этом фоне вырастет спрос на офисные пространства, увеличится количество необязательных трат, вырастут обороты сферы гостеприимства и туризма, откроются рестораны, рассказал директор Consulco Group Дэвид Кинг. Оживут такие районы Лондона, как Сохо и Ковент-Гарден, как «сердце» гламурной и социальной жизни города.

На восстановление экономики и рынка недвижимости в том числе серьезное влияние окажет и главный инфраструктурный проект страны, который планируется ввести в эксплуатацию в 2022 году, подчеркнул эксперт. Речь идет о новой линии метро Elizabeth Line, названный в честь Ее Величества. Она соединит восточные окраины и находящийся к западу от города аэропорт Хитроу с центром Лондона и деловым центром Кэнери Уорф. На запад ветка протянется до Рединга, выйдя далеко за пределы Лондона. В перспективе этот проект приведет к тому, что вырастет как население города, так и общая площадь доступной недвижимости. В первую очередь, конечно же, жилой.

Лондон — стойкий к мировым кризисам и внезапным событиям, оказывающим влияние на экономику страны, город, солидарны в мнении эксперты. Он обязательно вернется к прежним показателям. А основа его экономического оздоровления лежит на «трех китах» — сохранение позиции крупнейшего финансового центра мира, акцента на современные технологии производства и сочетания массы самых востребованных факторов с мощной притягательной силой для капитала и людей; таких как политическая и финансовая стабильность, туристическая популярность, лидерство в высшем образовании, богатое культурное наследие, превосходство в медицине и общее космополитическое реноме Лондона как прекрасного места для жизни и работы.Сбор полных и актуальных данных сегодня особенно важен для принятия решений по инвестиционным сделкам.

Коммерческая недвижимость: во что инвестировать в Великобритании

Опытные инвесторы приобретают не только жилую недвижимость, но и коммерческую; особенно это актуально, если речь идет о самых востребованных странах, где этот вид вложений процветает много лет подряд – Великобритания является одним из таких мировых центров.

Сегодня лидерами в области коммерческой недвижимости являются США, Австрия, Германия и Великобритания. А в европейском рейтинге деловые объекты центрального Лондона занимают пятую строчку. Согласно данным Savills, среди инвесторов большинства стран самой востребованной остается жилая недвижимость, а доля сделок с коммерческими квадратными метрами у российского покупателя не превышает 10% от общего объема сделок. Эксперты связывают такой немалый показатель с потребностями инвесторов, которые не только хотят обладать премиальной недвижимостью, но и получать от нее регулярный доход.

Офисная недвижимость в Великобритании

Прошедший год стал самым успешным за последнее десятилетие для всемирного рынка коммерческой недвижимости и занял вторую строку в рейтинге вложенных инвестиций в этот тип недвижимости с показателем 224 млрд долларов. Офисная недвижимость в 2018 году была признана самым популярным сегментом среди инвесторов. По информации Knight Frank, доля вложений в офисы по всему миру составила 36% от совокупного объема сделок – в денежном эквиваленте этот показатель достигает 330 млрд долларов. 22% и 17% соответственно составил глобальный спрос на апартаменты и торговую недвижимость. Ожидается, что текущая тенденция продлится еще некоторое время.

Однако в Великобритании вопрос офисной недвижимости стоит совсем иначе, чем это можно наблюдать в других странах и решающую роль в этом сыграл Брекзит. Именно после его объявления большое количество международных компаний начали выводить свои офисы из центра Лондона, которые ранее на 100% стабильно сдавались в аренду. Владельцам такого типа недвижимости в британской столице пришлось затем долгое время искать арендаторов, а не найдя их – начали демпинговать. Поэтому инвестиции в офисную недвижимость Лондона сейчас являются как никогда рискованными.

Затем обозначилась еще одна тенденция – многие трейдеры боялись, что лондонская биржа потеряет свою значимость из-за Брекзита и в результате перевели свои офисы в Манчестер и Ливерпуль – в этих городах в последние годы были построены комфортабельные офисные кластеры, содержание которых обходится на порядок доступнее, чем в Лондоне. Некоторые эксперты считают, что сейчас покупать офисную недвижимость в Великобритании является не самым разумным поступком.

Комплексные предложения для инвесторов

Зато среди иностранных инвесторов пользуются большим спросом пакетные инвестиционные предложения, когда за 9-10 млн фунтов стерлингов приобретается небольшое здание, на территории которого находится несколько апартаментов (обычно 5 или 6 – по две квартиры на каждом этаже), а на первом уровне есть ресторан или магазин площадью около 50 кв.м. Обычно за такие объекты берутся, когда нужно повысить стоимость конкретному объекту недвижимости.

При этом текущего/малоприбыльного арендатора обычно «вежливо просят» под предлогом ремонта, который вскоре начинается – помимо обновления помещений часто достраивают еще один этаж, тем самым, повышая доходность от объекта – она достигает иногда до 9% годовых. Приобрести ресторан или магазин в Лондоне сейчас сложно, а через такие комплексные предложения – вполне возможно, тем более, что они также предполагают услуги специалистов (бухгалтера, эриста и т.д., таким образом, беря полностью работу на себя.

Парковки

Парковками в столичном Лондоне и окрестностях заведует крупный британский застройщик, который аккредитован в аэропортах (именно там больше всего было возведено новых парковочных мест) – эта стратегическая земля оформляется в leasehold от государства. Лоты на землю, которая находится вокруг аэропортов, практически не попадаются, поскольку нового строительства и новых предложений нет – большинство агентств находится в листе ожидания. Годовой доход на парковки составляет для владельцев в среднем 8%, а стоимость одного машиноместа под открытым небом колеблется около 25 000 фунтов стерлингов. Возможно, что какие-то предложения будут появляться на вторичном рынке, но на них уже будет сделана наценка в размере 5-6%.

Инвестиции в студенческое жилье

Сейчас в Великобритании активно развиваются еще два сектора, связанные с инвестированием в недвижимость: студенческое жилье и дома престарелых. Что касается студенческого жилья, то здесь правила всему миру диктует британское образование, которое остается одним из лучших в мире, благодаря чему оно является одним из самых известных и привлекательных. Сегодня иметь британское образование престижно во всем мире, поэтому в Великобританию съезжается большое количество иностранных студентов. По информации компании Knight Frank, количество студентов-нерезидентов с каждым годом увеличивается, а также растет общее число обучающихся в вузах. Отчасти это связано с небольшим падением британского фунта, которое позволило привлечь большое количество иностранцев, которые ранее не могли себе позволить пройти обучение в этой стране.

В силу того, что поток приезжих увеличивается, на рынке наблюдается большой дефицит студенческого жилья – это специализированное жилье, которое дает ряд преимуществ учащемуся по сравнению с обычными квартирами. В первую очередь, такие объекты относительно дешевы для аренды, а также предоставляют возможность проживать вместе со своими сверстниками. Покупая апартаменты в студенческом комплексе, инвестор получает более высокую доходность, если сравнивать с обычными апартаментами – доходность студенческого жилья колеблется в промежутке 7-9% годовых. При этом ценность и востребованность такого типа недвижимости определяется (и в каком-то смысле застрахована) расположением престижного ВУЗа в непосредственной близости от объекта.

Стоимость студенческих апартаментов составляет обычно от 60 000 до 120 000 фунтов стерлингов. Инвестор может приобрести как одни апартаменты, так и блок из нескольких объектов, что может стать еще более выгодным вложением своих средств. При покупке важно обращать внимание на ВУЗы, которые расположены поблизости с комплексом, а также на то, сколько в учебном заведении обучается студентов, какова доля иностранцев, а также отслеживать колебания местной статистики. Престижное и востребованное высшее учебное заведение обеспечит инвестора стабильными и высокими арендными платежами на много лет вперед.

Инвестиции в дома для престарелых

Еще один развивающийся сектор коммерческой недвижимости Великобритании – это дома престарелых. Как показывает статистика, количество пожилых и нуждающихся в уходе людей в Великобритании активно растет. Это связано как с популяризацией здорового образа жизни, развитием медицины, так и с тем, что сейчас на пенсию выходит поколение бейби-бумеров. Высокий спрос на дома престарелых позволяет инвестировавшим в этот сектор получать доходность в размере 8-10% годовых.

Инвестор покупает апартаменты или пакет апартаментов в доме престарелых и заключает договор с оператором дома. При этом в договоре прописывается фиксированная годовая доходность и срок договора: обычно он составляется на период от 10 до 25 лет. Таким образом, для инвестора не будет сюрпризом, сколько он заработает за год, а также он может быть уверен в стабильности дохода, так как договор с оператором заключен на долгий срок. Кроме того, в договорах с оператором часто прописывается опция обратного выкупа. Это означает, что, например, через десять лет инвестор может выйти гарантированно из инвестиции, принудив оператора выкупить назад апартаменты – такая опция прописывается в договоре. Сегодня стоимость апартаментов в домах престарелых составляет от 70 000 до 150 000 фунтов стерлингов.

В сделке и по домам престарелых и по студенческому жилью инвестора всегда представляет лицензированный юрист, который проверяет договоры и объект недвижимости. При этом недвижимость можно приобретать удаленно, например, находясь в России. Такой тип коммерческой недвижимости чаще всего выбирают те инвесторы, которые хотят получать пассивный и стабильный арендный доход и обеспечить себе, к примеру, пенсию в будущем.

Благодарим за помощь в подготовке материала:
Инессу Панчук, руководителя направлений США, Канады, Великобритании и стран ближнего Востока компании Moscow Sotheby’s International Realty
Елену Утюмову, директора компании «ИНДОМ»

Новые вызовы и возможности на рынке недвижимости Лондона

Лондонский рынок недвижимости переживает не лучшие времена: на фоне подготовки к выходу из ЕС замедлился рост экономики страны, упал курс фунта стерлингов, сократилось число сделок с жильем, и начали снижаться цены. Однако и из такой ситуации иностранные инвесторы могут извлечь выгоду.

По данным исследования Tranio, россияне продолжали интересоваться лондонской недвижимостью и в 2014–2015 годах, когда падал рубль, и во второй половине 2016-го, после того как Великобритания проголосовала за выход из ЕС. По сравнению с первыми девятью месяцами 2014 года количество заявок на недвижимость в стране в период с января по сентябрь 2016-го почти не изменилось, однако медианный бюджет сократился почти в два раза (с €1 млн до €577 000). Это объясняется снижением курса рубля по отношению к мировым валютам.

Колебания валют значительно влияют на спрос со стороны российских инвесторов. Так, сразу после референдума 23 июня 2016 года, по итогам которого Великобритания решила выйти из ЕС, финансовый рынок страны охватила паника: основной индекс Британской фондовой биржи (FTSE 100) упал на 8%, акции крупнейших финансовых конгломератов страны подешевели на 30%, и курс фунта стерлингов достиг исторического минимума за 30 лет. Сейчас ситуация уже стабилизировалась, однако фунт стоит на 20% дешевле двухлетнего максимума, зафиксированного в июле 2015.

Благодаря снижению курса фунта стерлингов сложились выгодные условия входа на рынок для иностранных покупателей. Например, недвижимость стоимостью 1 млн фунтов стерлингов для россиян в мае 2016-го стоила 97 млн рублей, в октябре 2016-го — уже 76 млн. Китайские инвесторы за объект той же стоимости в июне 2016 года отдавали почти 10 млн юаней, в октябре — лишь 8 млн. По этой причине Tranio прогнозирует небольшое увеличение российского интереса к недвижимости в Великобритании, в частности в Лондоне.

Тем не менее в последние месяцы рынок пока оставался вялым. Решение о выходе из ЕС также вызвало спад активности на рынке недвижимости: инвесторы откладывали сделки, пребывая в состоянии неопределенности, и это вызвало снижение цен на жилье.

По данным компании Savills, с 2011 по 2015 год на рынке новостроек Лондона число сделок превышало количество построенных объектов примерно в два раза. По состоянию на осень 2016-го распродано 60% единиц жилья в строящихся проектах, и число сделок примерно совпадает с количеством вводимых в эксплуатацию объектов. По этой причине девелоперам приходится идти на уступки и снижать цены. Объекты недвижимости в Лондоне предлагаются примерно на 15–25% дешевле, чем до референдума. При этом тот, кто хочет продать быстрее, или работает со сложными для продажи объектами, или сотрудничает с «оптовыми» покупателями, вынужден делать еще бóльшие скидки — до 30%.

Покупатели могут обернуть эту ситуацию в свою пользу, воспользовавшись кратковременным снижением цен для входа на рынок и в дальнейшем зарабатывая на росте. Сегодняшнее падение цен — не совсем падение в обычном понимании, а скорее коррекция, так как цены понизились до уровня конца 2014 года. Это может оказаться полезным для рынка, поскольку, по данным компании Nationwide, за 15 лет (с 2000 по 2015 год) средние цены на новостройки в Лондоне выросли в 2,5 раза и рынок был перегрет. Сегодняшний спад на лондонском рынке — временное явление. По нашим прогнозам, в 2016 году цены в центральных районах могут упасть на 5–15%, в 2017–2018 годах стабилизируются и в последующие годы снова начнут расти.

Инвесторы, вложившие или планирующие вложить деньги в британскую недвижимость, опасаются не только последствий Brexit и снижающихся цен на объекты, но и возрастающей налоговой нагрузки. Так, максимальная ставка гербового сбора, уплачиваемого при покупке жилья, в декабре 2014 была повышена с 7 до 12%. А в апреле 2016 для был введён дополнительный гербовый сбор в размере 3 % для домов и квартир, не использующихся для основного места жительства. Однако инвесторам паниковать не стоит: при покупке коммерческой недвижимости, например офисов или магазинов, гербовый сбор по-прежнему составляет 0–5%. Такие же ставки применяются, если приобретаются шесть и более жилых объектов в ходе одной сделки.

Несмотря на ослабление экономики и валюты, повышение налогов и падение цен на недвижимость, Лондон продолжит привлекать иностранных инвесторов. На это есть несколько причин.

Во-первых, даже после выхода из ЕС британская столица останется центром притяжения капитала и не потеряет значительного количества рабочих мест в банковском секторе. В январе 2018 года вступят в силу европейские нормативные акты, которые должны защитить статус Лондона как финансового центра. К тому же ни один из европейских городов не обладает финансовой инфраструктурой, сравнимой с лондонской.

Во-вторых, Лондон остается одним из крупнейших городов мира. Его население, численность которого уже почти достигла 15 млн, за последние 10 лет росло быстрее, чем в Нью-Йорке и Токио. Даже после выхода из ЕС и уменьшения потока иммигрантов спрос на жилье будет значительно превышать предложение.

Наконец, третья причина — низкие ставки. В августе 2016-го Банк Англии понизил базовую ставку в два раза — с 0,5 до 0,25% и не планирует ее повышать. Это благоприятно отразится на рынке, так как доступное кредитование всегда стимулирует спрос. Для инвесторов, сдающих объекты в аренду, удешевление стоимости заемных средств означает увеличение прибыли. А те, кто хранил деньги на депозитах, сейчас поспешно закрывает счета, так как те не приносят дохода, и обращает внимание на альтернативные инструменты вложений, в частности на инвестиционную недвижимость, которая приносит 3–5% годовых.

Цены на недвижимость в Лондоне и Великобритании в 2022

В течение последних лет «Брекзит» оставался одним из важных факторов, влияющих на рынок недвижимости в Великобритании. Многие владельцы собственности как в Лондоне, так и в других британских городах выжидали, откладывая сделки, поскольку было сложно предсказать, на каких условиях будет осуществляться выход страны из ЕС и как он повлияет на рынок. С появлением определенности в начале 2022 года ситуация изменилась: уже в январе был отмечен рост активности покупателей и продавцов как в Лондоне, так и за его пределами. Если в течение последнего года средние цены на недвижимость подвергались лишь незначительным изменениям, то теперь наступило время для более выраженных трендов.

Динамика цен на недвижимость в Лондоне

Эксперты отмечают, что в январе цены на недвижимость в британской столице росли в самом высоком темпе за последние два года. За декабрь средняя стоимость дома в Лондоне возросла на 2,3% и составила 483,922 фунта. Это самое заметное повышение с октября 2017 года. В результате средняя цена приблизилась к историческому максимуму, который был достигнут в июле 2017 и составил 488,527 фунтов. Видно, что для достижения этого показателя нынешним ценам осталось меньше 5000 фунтов.

Однако не исключено, что подобные данные не отражают тенденций на британском рынке недвижимости в целом: возможно, на общую статистику повлияло большое количество крупных сделок, заключенных в конце прошлого года. Национальное статистическое ведомство Великобритании в связи с этим указывает, что 27% декабрьских сделок предполагали покупку на сумму больше 900 000 фунтов. Возможно, стимулом к такому количеству крупных сделок стали прошедшие выборы, а в дальнейшем – ожидания, связанные с выходом Великобритании из ЕС, например, опасения роста налогов.

Однако, вне зависимости от его причин, рост цен в декабре остается значимым фактором, влияющим на состояние рынка: многие воспринимают его как повод для оптимизма после того, как в течение восемнадцати месяцев цены в основном падали. Дэвид Уэстгейт, представитель «Andrews Property Group» отмечает: «Несмотря на то, что на статистику действительно могли повлиять крупные сделки по продаже особенно дорогой собственности, столичный рынок недвижимости в целом тоже оживает».

Рост цен по-разному проявляется в разных районах Лондона. К концу 2019 года наиболее сильное падение цен было зафиксировано в Кэмдене (-9,8%). Заметнее всего выросли цены в районах Брент, Хаунслоу, Тауэр-Хамлетс и Гринвич. В Бренте рост цен составил 5,9%.

Цены на недвижимость в Великобритании

Сходные тенденции отмечаются и в остальной части Великобритании. К декабрю 2019 года цены на недвижимость в стране выросли на 2,2%, составив 252 000. В Уэльсе и Шотландии зафиксирован рост на 2,2% по сравнению с данными предыдущего года, что означает среднюю цену в 166 000 и 152 000 фунтов соответственно. В Северной Ирландии рост оказался еще более заметным: средняя стоимость недвижимости поднялась до 140 000, то есть на 2,5 %. Слабее всего эта тенденция оказалась выражена на юге Англии: там рост составил всего 1,2 %. Рекордное повышение цен отмечено в Йоркшире и Хамбере – около 3,9% за рассматриваемый период. Возросли и объемы ипотечного кредитования. В декабре количество одобренных банками ипотечных кредитов существенно выросло и достигло 67 241 за месяц – самый высокий показатель с июля 2017. Эксперты по-разному оценивают эти тенденции и их влияние на дальнейшее развитие рынка.

Франц Доэрр, основатель и руководитель сервиса аренды недвижимости «Flatfair» отмечает, что такой резкий рост неблагоприятно сказывается на активности рынка. Рост цен ограничивает в выборе тех, кто планировал арендовать недвижимость. Теперь они вынуждены собирать более крупную сумму депозита, чтобы переехать в новое жилье, и это становится дополнительным препятствием. При этом многие арендаторы предпочитают заключать договор на более длительные сроки, чем раньше. Количество доступных вариантов на рынке сокращается, и поэтому, по мнению эксперта, необходимо принимать меры по поддержке и арендаторов, и арендодателей.

По мнению Хеди Зидана, основателя и руководителя агентства недвижимости «Nestify», сейчас рынок недвижимости Великобритании находится в хорошем состоянии. Спрос на аренду жилья существенно вырос, а требования арендаторов отличаются большим разнообразием. Поэтому важно, чтобы на рынке были представлены предложения как долгосрочной, так и краткосрочной аренды в различных ценовых категориях. Это следует учитывать тем, кто планирует в ближайшее время зарабатывать на сдаче жилья в аренду.

Джеральд Соулис, директор компании «Experience Invest», считает, что декабрь стал тем прорывом, которого рынок давно ждал. После выборов активность в сфере инвестиций в недвижимость существенно возросла, хотя до декабря многие инвесторы занимали выжидательную позицию.

Многие эксперты сходятся в том, что рост цен на недвижимость будет продолжаться и далее в ближайшие методы. Спрос на жилую недвижимость различных категорий весьма велик, и предложений, имеющихся на рынке в данный момент, недостаточно, чтобы его удовлетворить. Поэтому условия в ближайшие месяцы будут весьма благоприятны для тех, кто планирует заработать, сдавая свою недвижимость в аренду.

Тренды и перспективы

«Брекзит» формально состоялся 31 января 2022 года, и в настоящее время Великобритания переживает переходный период. По словам премьер-министра Бориса Джонсона, он продлится до конца 2022 года. В настоящее время еще ведутся переговоры о том, как именно изменится законодательство. Можно ожидать изменения правил торговли и налогообложения, которые затронут различные сферы экономики, в том числе рынок недвижимости. Тем не менее, хотя в отдельных вопросах сохраняется значительная доля неопределенности, самого факта принятия окончательного решения о «брекзите» оказалось достаточно, чтобы улучшить состояние рынка.

В значительной степени дальнейшая динамика рынка зависит от того, удастся ли Великобритании договориться о новом торговом соглашении с Евросоюзом. В настоящее время правительство установила срок до 31 декабря 2022 года для достижения этой договоренности. Аналитики предсказывают, что, если соглашение не будет заключено, это приведет к существенному падению цен на недвижимость в 2022 году. Представители аудиторской компании KPMG считают, что падение может составить 6%, а при худшем сценарии до 20% от нынешнего уровня цен. Марк Карни, руководитель Банка Англии, считает, что завершение переходного периода без торгового соглашения неизбежно замедлит рост экономики.

Кроме повышения цен, можно выделить и другие тенденции, которые окажутся актуальными для британского рынка недвижимости в 2022 году:

  • Те, кто покупают жилье впервые, столкнутся с более значительными затруднениями из-за роста цен и недостаточного предложения. Вероятно, им станет сложнее накопить на первоначальный взнос.
  • Процент по ипотеке может подняться, но незначительно. Большой долей вероятности он останется на приемлемом для большинства покупателей уровне.
  • Ослабление национальной валюты может сделать рынок более привлекательным для зарубежных инвесторов, которые выжидали удачного момента, чтобы вложить свои средства.
  • Не исключено, что в начале года многие владельцы недвижимости, планировавшие ее продать, будут выжидать, рассчитывая, что рост цен продолжится и, следовательно, они смогут заключить более выгодную сделку.

Тем, кто планирует приобрести дом или квартиру в Лондоне, следует обратить внимание, в первую очередь, на его восточные районы. Именно там рынок недвижимости развивается активнее всего благодаря программе реновации. Благодаря развитию новой транспортной системы «Crossrail» более привлекательными стали районы вдоль Елизаветинской линии. В числе других положительных факторов – успешное развитие района Кэнари-Уорф и строительство новых жилых районов, таких как Баркин-Риверсайд.

Восточные районы имеют весьма хорошие перспективы роста, и инвесторы еще могут успеть приобрести недвижимость по невысокой цене с расчетом на то, что она подорожает в ближайшее время. Наибольший рост цен в ближайшие пять лет прогнозируют для района Редбридж. Ожидается, что к 2024 году тенденция начнет распространяться и на другие районы – Левишэм, Барнет, Ислингтон, Харинги и Ричмонд. Вполне вероятно, что рост цен в этой части Лондона будет выражаться двузначным числом. Важным фактором станет и прирост количества новых домов. Наибольший объём жилых площадей будет введен в строй в районах Тауэр-Хамлетс, Ньюхэм и Уондсвортс.

Коррекция цен в центральной части Лондона также будет происходить, однако там рост будет намного более сдержанным, поскольку он более сильно ограничен финансовыми возможностями покупателей.

Рынок элитной недвижимости

Отдельно следует сказать о развитии рынка элитной недвижимости. Достигнув пика в 2014 году, он в течение последних нескольких лет переживал ощутимый спад. В числе его причин – не только неопределенность из-за «брекзита», но и изменение закона о гербовом сборе, увеличившее налоги на крупные сделки с недвижимостью. В общей сложности падение цен с 2014 года составило 30%.

Однако 2019 год стал поворотным моментом для этого сектора. Ослабление фунта и низкие цены стали привлекать иностранных инвесторов, которые вкладывались в том числе и в незавершенные проекты. Ожидается, что в дальнейшем ситуация продолжит меняться к лучшему. Особенно выгодными и перспективными сделки с элитной недвижимостью могут оказаться для зарубежных покупателей. Агентство «Knight Frank» прогнозирует, что к 2024 году рост цен в этом сегменте может достичь 18%. Поэтому сейчас – подходящий момент для покупок с расчетом на долгосрочную перспективу.

Вложения средств в зарубежную недвижимость – надежный способ не только сохранить свои средства, но и приумножить их. Но чтобы получить наибольшую отдачу от инвестиций, необходимо учитывать актуальное состояние рынка. Выгодные сделки можно найти всегда, но для этого полезно будет проконсультироваться со специалистом – особенно сейчас, когда ситуация на рынке недвижимости Великобритании может меняться довольно быстро, и возможны неожиданные колебания цен.

Покупка недвижимости в Лондоне: цены, тренды и подводные камни

В четверг, 25 марта, в рамках серии онлайн-вебинаров ZIMA CLUB прошла встреча с Алисой Зотимовой — основателем и управляющим директором компании AZ Real Estate. Вместе с ней мы обсудили, как купить жилье в Лондоне и не прогадать, что выбрать – городскую площадь или загородный простор, и на какие цены стоит рассчитывать в ближайшем будущем.

To buy or not to buy, that is the question! «Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Лондоне?» — таким был наш главный вопрос.

После года коронавирусного кризиса всегда устойчивый и непоколебимый рынок недвижимости британской столицы, казалось, немного «растаял». Цены начали постепенно снижаться (а где-то даже падать), и потому в разгар пандемии многие всерьез задумались о приобретении более просторного и комфортного жилья.

«Единого ответа на вопрос, стоит ли покупать недвижимость в Лондоне сейчас, у меня нет — объясняет Алиса Зотимова. — Для того, чтобы понять, нужно поставить более точные цели: совершаете ли вы покупку в качестве инвестиции, для сдачи в аренду или собственного использования? Может быть это коммерческая недвижимость?»

Как правило, среди основных факторов выбора недвижимости в Лондоне встречаются следующие вопросы:

  • Выбрать новостройку или приобрести историческое жилье?
  • Купить квартиру для сдачи в аренду или для себя?
  • Где комфортнее жить: в квартире или доме?
  • Остаться в городе или перебраться ближе к природе?

Приступая к выбору недвижимости, стоит ответить на них (в первую очередь, самому себе), взвесив все «за» и «против». Еще один насущный для Англии вопрос: что выбрать — Freehold или Leasehold — тоже требует подробного обсуждения. «Многие русскоязычные покупатели удивляются, что, приобретая недвижимость, срок их владения жильем будет ограничен (обычно, сотнями лет). Но пугаться этого совершенно не стоит,» — продолжает рассказывать Алиса.

Почему? Во-первых, потому что многие объекты недвижимости сдаются в сверх-долгосрочную аренду (до 999 лет). Однако когда срок «лиза» становится короче 85 лет — это верный повод задуматься. В таком случае цена на объект, конечно, падает, но, чтобы продлить его аренду, через несколько лет вам придется снова потратить значительную сумму (которая может доходить до нескольких сотен тысяч фунтов).

Цены на недвижимость в Лондоне в 2022 году

Цены на лондонскую недвижимость в 2022 году менялись по-разному. Чтобы разобраться в этом вопросе более точно, стоит отталкиваться от конкретного типа недвижимости.

Наибольший рост цен на +10,4% показали semi-detached houses (сблокированный жилой дом, построенный из двух частей, которые часто являются симметричными – прим.ред.). Стоимость отдельных особняков поднялась на 9.7%, таунхаусов — на 9.6%. А вот цены на квартиры выросли не так сильно — всего на 1.4%.

Интересно, что динамика цен варьируется в зависимости от районов города. Так, в центре Лондона цены упали (например, в Вестминстере). А в Ричмонде, наоборот, выросли — сразу на 15%. Это говорит о том, что люди все чаще переезжают из центра и делают выбор в сторону зеленых пространств, комфорта и природы.

Во многом изменение цен объясняется и спросом, который, в свою очередь, увеличился из-за отмены stamp duty – гербового сбора (продлится до июля 2022 года). «Если вы рассматриваете покупку недвижимости, то этой возможностью обязательно стоит воспользоваться, даже при условии, что цена на жилье выше порога – 500 тысяч фунтов,» – поясняет эксперт.

Что касается аренды, то в центральном Лондоне цены тоже снизились, по сравнению с февралем прошлого года — более чем на 20%. «Для тех, кто сдает недвижимость — это, конечно, плохие новости, – продолжает Алиса. – Но для тех, кто арендует — большая удача, так как сейчас в центре столицы можно найти хорошую квартиру в разы дешевле, чем раньше».

Чего ждать от рынка недвижимости в будущем?

Пандемия однозначно окажет значительное влияние на архитектурный облик городов, и Лондон не станет в этом исключением. По мнению экспертов AZ Real Estate, в британской столице могут появиться новые общественные пространства, широкие скверы и лестницы, автоматизированные сервисы и бизнесы (одним из первых примеров такого бизнеса стали супермаркеты Amazon Fresh, которые недавно начали открываться в Лондоне).

Среди трендов (особенно на рынке коммерческой недвижимости) Алиса отмечает:

  • Деловые районы перемещаются на окраины из центра города. Например, крупные корпорации начали переезжать в Хакни, Шордич и в Баттерси — сейчас там активно развивается офисная инфраструктура, происходит бум среди арендаторов, работающих в сфере IT и технологий.
  • Пандемия бросила вызов коворкингам. Они сильно пострадали, и смогут ли незнакомые люди в будущем работать в одном помещении — большой вопрос.
  • Растет спрос на складскую недвижимость из-за развития онлайн-торговли, причем подобные помещения появляются даже в границах Лондона, чего практически не было раньше.
  • Меняется облик хай-стритов. Уходят не только малые, но и крупные игроки. На смену им приходят новые — более технологичные и ориентированные на покупателя.
  • Торговые помещения становится намного легче переориентировать, поскольку появился новый класс разрешенного использования Е.

Советы при покупке недвижимости в Лондоне

Чтобы избежать ошибок при покупке недвижимости в Лондоне, следует знать некоторые подводные камни. Команда AZ Real Estate рекомендует:

  • Настоять, чтобы объект недвижимости был снят на время сделки с рынка (возможно, при внесении небольшого резерваципнного депозита).
  • Получить заранее решение банка по вопросу выдачи кредита.
  • Выяснять правила ремонта объекта недвижимости до заключения сделки. Особенно, если вы приобретаете недвижимость в историческом здании.
  • Не бояться пользоваться услугами брокеров.
  • Всегда проверять сумму сервисного сбора.

В заключении Алиса сообщает, что значимого падения цен в Лондоне ожидать все-таки не стоит: «Прогнозы уже довольно позитивные, и после того, как эпидемиологическая ситуация в мире восстановится, рынок недвижимости быстро вернется в норму».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: