Документы не на английском языке и заверенные копии

Документы не на английском языке и заверенные копии

Вопрос: О нотариальном заверении перевода на русский язык документов, подтверждающих соблюдение условий для освобождения от НДФЛ дохода, полученного при ликвидации КИК.

Федеральная налоговая служба в связи с письмом от 03.09.2018 в отношении необходимости перевода на русский язык подтверждающих документов, оформленных на иностранном языке, сообщает следующее.

Положениями пункта 60 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) установлено, что доходы налогоплательщика в денежной и (или) натуральной формах, полученные при ликвидации контролируемой иностранной компании, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц при одновременном соблюдении условий, установленных пунктом 60 статьи 217 Кодекса, в том числе при представлении налогоплательщиком в налоговый орган одновременно с налоговой декларацией заявления об освобождении от налогообложения таких доходов с приложением соответствующих подтверждающих документов.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 01.06.2005 № 53-ФЗ «О государственном языке Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 53-ФЗ) в соответствии с Конституцией Российской Федерации государственным языком Российской Федерации на всей ее территории является русский язык.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 53-ФЗ государственный язык Российской Федерации подлежит обязательному использованию во взаимоотношениях федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций всех форм собственности и граждан Российской Федерации, иностранных граждан, лиц без гражданства, общественных объединений.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 25.10.1991 № 1807-1 «О языках народов Российской Федерации» на территории Российской Федерации официальное делопроизводство в государственных органах, организациях, на предприятиях и в учреждениях ведется на русском языке как государственном языке Российской Федерации.

При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 35 и пунктом 7 статьи 38 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1 (далее – Основы законодательства Российской Федерации о нотариате), верность перевода документов с одного языка на другой может быть засвидетельствована как нотариусами, так и должностными лицами консульских учреждений Российской Федерации.

При этом в соответствии со статьей 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус.

Таким образом, по мнению ФНС России, ко всем подтверждающим документам, в том числе подтверждающим соблюдение условий для освобождения от налогообложения дохода, полученного при ликвидации контролируемой иностранной компании, оформленным на иностранном языке, должен прилагаться нотариально заверенный перевод на русский язык.

Дополнительно сообщается, что согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 329 «О Министерстве финансов Российской Федерации» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере налоговой деятельности, является Министерство финансов Российской Федерации.

Действительный государственный советник РФ
2-го класса
С.Л. Бондарчук

Обзор документа

Для освобождения от НДФЛ дохода, полученного при ликвидации контролируемой иностранной компании, подтверждающие документы на иностранном языке должны иметь заверенный нотариусом перевод.

Нотариальный перевод документов: как он делается?

Перевод документов, выполняемый квалифицированным переводчиком и заверяемый нотариусом, необходим при получении туристических виз в некоторые страны, при оформлении вида на жительства, бизнес-визы, в случае регистрации предприятия в другом государстве или при заключении международного договора. У него есть свои особенности, в которых мы попробуем разобраться.

Суть нотариального перевода

Все заверенные документы делятся на 2 группы:

  • с заверением печатью нотариуса;
  • с заверением печатью бюро переводов.

Все зависит от требований организации, куда необходимо предоставить документ.

Процедура выглядит следующим образом:

  • сначала делается копия/скан предоставляемых бумаг; если они пересылаются посредством e – mail , то производится их распечатка;
  • клиенту возвращаются оригиналы;
  • переводчиком выполняется перевод текста, распечатанная бумага подписывается; на этом этапе в работу иногда включается корректор, редактор или иностранный эксперт, они проверяют естественность используемых фраз, лексическое соответствие выбранных слов и выражений;
  • перевод и копия оригинала сшиваются (впоследствии их нельзя будет расшивать);
  • происходит заверение подписи переводчика, ставится печать;
  • сведения о документе вносятся в реестр, бумага выдается заказчику.

Цена нотариального перевода включает два параметра:

  1. государственную пошлину;
  2. стоимость технической работы.

НК РФ устанавливает плату 100 рублей за каждую страницу перевода в качестве госпошлины. Второй пункт оценивается в соответствии с прейскурантом конкретного нотариуса. Также к этой сумме прибавляется стоимость услуг переводчика.

Компетенции переводчика

К такой работе допускаются квалифицированные специалисты с высшим образованием в сфере филологии или лингвистики, их данные вносятся в нотариальный реестр. Уровень владения языком должен быть достаточно высоким, так как специалисту в его работе приходится сталкиваться не только с первыми страницами паспортов и водительскими правами, но и с:

  • учредительными документами предприятия;
  • судебными решениями;
  • трудовыми договорами;
  • патентами и т.д.

Должны быть «перекодированы» как основные графы, поля, так и надписи на печатях и штампах. В каждом бюро есть образцы перевода наиболее популярных документов, на них ориентируется специалист во время работы.

Читайте также:
Авиакомпания «airBaltic» (лоукостер Эйр Балтик), дешевые авиабилеты онлайн

Переводчик обязан знать основные юридические клише. Мастерство специалиста определяется тем, как он выходит из ситуации, когда для устойчивого выражения нет аналога в русском языке. Тут никак не пригодится умение пользоваться словарем, онлайн-переводчиком.

Функции нотариуса

В данном случае у специалиста есть несколько возможных компетенций:

  • Заверение подписи переводчика – считается основной функцией. Обычно именно об этом идёт речь, когда говорят о нотариальном переводе.
  • Подтверждение верности копии бумаг. Если в органы необходимо предоставить их вместе с оригиналами.
  • Подтверждение точности перевода. Нотариус может это засвидетельствовать, если он владеет иностранным языком оригинального текста. Используется крайне редко.

Действия нотариуса в рассматриваемой области регламентируются ст. 81 гл. 13 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I.

Требования нотариуса к переводимому документу

Перед тем как заверить, специалист проверяет переведённые бумаги. Необходимо, чтобы они соответствовали нескольким условиям:

  • На страницах не должно быть никаких посторонних надписей, подчисток, разрывов, самовольных исправлений. Подобное допускается только при наличии надписи «исправленному верить» с печатью.
  • Все копии, с которых производится перевод, также должны быть заверены.
  • На готовых документах должны быть проставлены печати, дата выдачи и подписи ответственных лиц.
  • Те бумаги, которые состоят из нескольких страниц, нужно предварительно сшить и пронумеровать. На последней странице ставится печать и подпись.
  • Иностранные документы, которые нужно перевести, должны быть легализованы.

Нотариус можно отказать в заверении в двух случаях:

  1. Если он сомневается в достаточной квалификации переводчика. К примеру, если вы пытаетесь подтвердить подлинность и правильность перевода, сделанного самостоятельно или неизвестными специалистами. Поэтому для проведения таких операций лучше обращаться в профильные бюро.
  2. Когда в официальной бумаге есть дефекты: ошибки, зачёркивания, подтирки. И они делают текст трудным или невозможным для восприятия. Это относится и к поврежденным документам без дат/печатей/подписей или при наличии таковых, но исправленных.

Особенности

Иногда заверяется не вся бумага, а только ее часть. Услуга актуальна, когда исходник содержит большой объем информации, а для предоставления в органы нужно всего несколько страниц. Так, выделяют конкретные пункты или разделы контрактов и договоров, резолютивные части решений суда.

Процедура не может быть произведена нотариусом напрямую. Поэтому алгоритм действий немного видоизменяется:

  • Сначала должностное лицо обязано сделать выписку из оригинала в соответствии с законом.
  • Далее наступает черед квалифицированного переводчика.
  • После того нотариус заверяет достоверность перевода «Выписки из документа», а не части официальной бумаги.

Заключение

Несведущий наблюдатель может подумать, что нотариальный перевод – обычная подпись документов. Но, как мы выяснили, это не так. В процессе оказания услуги должны учитываться компетенция переводчика и состояние документов. Специалист обязан владеть большим объемом знаний, быть занесен в специальный реестр. Действия нотариуса регламентируются законодательством о нотариате. Он обязан серьезно подойти к заверению – проверить квалификацию того, кто делал перевод, проанализировать предоставляемый документ на предмет дефектов, при владении языком оригинала – проверить качество готового текста.

Оплотом юридической и деловой честности во всем мире являются нотариусы. Именно по этой причине им доверено право заверения перевода документов. Такой перевод получил название нотариального. Частное лицо выполнить такой перевод не может в силу отсутствия у него юридических инструментов, поэтому услугу оказывают в бюро перевода.

Подтверждение подлинности документов – процедура, необходимая сегодня как представителям малого, среднего, крупного бизнеса, так и физическим лицам. За выполнение этой функции отвечает нотариус. Но как появился сам термин? Каковы особенности работы, и где обучаются этой профессии?

Обращение в переводческие агентства для перевода документов на визу – один из самых распространенных случаев. Большинство стран требует проведения этой процедуры при оформлении вида на жительства, разрешения на учебу или на ведение бизнеса.

Накануне майских праздничных выходных, за 15 минут до закрытия офиса, в наше бюро перевода обратились с просьбой срочно перевести и нотариально заверить документы сделки по купле-продаже московской квартиры. Перевод был необходим для предоставления в немецкий банк, требовалось подтверждение дохода.

Нотариальным называют перевод, выполненный сертифицированным переводчиком и заверенный нотариусом. Сегодня услуга актуальна в силу миграции населения и усиления международных связей, сотрудничества. Рассмотрим подробнее, когда он необходим.

Документы не на английском языке и заверенные копии

УДОСТОВЕРЕНИЕ ВЕРНОСТИ ПЕРЕВОДА

Официальные документы, оформленные в США на английском языке и предназначенные для использования в России, должны сопровождаться заверенным переводом на русский язык.

С учетом положений Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, от 5 октября 1961 года (т.н. «Гаагская конвенция») российские документы, предназначенные для дальнейшего использования в США и переведенные на английский язык, должны иметь апостиль. Аналогично, переведенные на русский язык официальные американские документы, которые будут использоваться в Российской Федерации, также должны быть предварительно апостилированы. В США апостили оформляются в офисах Секретарей штатов по месту выдачи или нотариального удостоверения документов. Сведения об адресах Секретарей штатов, их контактных телефонах можно найти на сайте http://www.secstates.com. Апостили не проставляются на удостоверяющие личность документы, а также на документы, имеющие прямое отношение к коммерческим или таможенным операциям.

Читайте также:
Зарплата военнослужащих в казахстане в 2021 году

ГЕНЕРАЛЬНОЕ КОНСУЛЬСТВО НЕ ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПЕРЕВОД ДОКУМЕНТОВ.

Для свидетельствования верности перевода иностранного официального документа необходимо предоставить в Генеральное консульство его оригинал с Апостилем.

Наличие Апостиля не является обязательным условием для оказания услуги по заверению перевода документа, однако следует иметь в виду, что для получения в Генеральном консульстве, иных российских консульских загранучреждениях или в государственных учреждениях на территории Российской Федерации других государственных услуг (прежде всего по вопросам гражданства и паспортов) наличие Апостиля на официальных документах, выданных уполномоченным иностранным органом или лицом является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ.

Таким образом, в случае если Генеральным консульством, по просьбе заявителя, была оказана услуга по заверению перевода официального документа, не скрепленного апостилем, все возможные риски дальнейшего отказа в принятии такого документа Генеральным консульством, либо иным компетентным органом Российской Федерации несет заявитель.

Консульское должностное лицо свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если владеет соответствующими языками.

Консульское должностное лицо может засвидетельствовать в нотариальном порядке верность подписи переводчика, сделанной на документе в его присутствии.

Текст документа должен быть полностью и точно переведен на русский язык либо самостоятельно, либо с помощью профессиональных переводчиков (исключительно по выбору и усмотрению заявителя). Ответственность за качество переводческих услуг, предоставляемых переводчиками, Генеральное консульство не несет.

Для дополнительного удобства заявителей на сайте Генерального консульства размещены рекомендации к переводу документов, а также наиболее востребованные образцы перевода некоторых документов.

Генеральное консульство оставляет за собой право вернуть без исполнения любые переводы, не отвечающие нижеприведенным требованиям и условиям, а также переводы выполненные с ошибками любого рода (в том числе грамматическими и орфографическими).

Порядок удостоверения верности перевода:

В соответсвии с российским законодательством, перевод документа может быть заверен только при личном посещении Генерального консульства.

Перевод документа может быть осуществлен как непосредственно Вами, так и сторонним переводчиком.

Перед тем, как обратиться в Генеральное консульство за услугой свидетельствования верности перевода необходимо заранее (не менее чем за две недели до даты приема) направить по электронной почте notary@rusconshouston.org копию оригинального документа (изображение) и текст перевода в формате Word или ином формате, поддерживающем функцию редактирования документа, указав в теме письма Вашу фамилию и слово «перевод».

Для заверения перевода при личном присутствии необходимо

не менее чем за 2 недели до даты приема прислать на адрес notary@rusconshouston.org копию переводимого документа и текст перевода в формате Word или ином формате, поддерживающем режим редактирования, указав в теме письма Вашу фамилию и слово «перевод»;

записаться на прием по телефону +1 (713) 337-33-00 или по адресу электронной почты appointment@rusconshouston.org;

получить от нотариального отдела подтверждение о соответствии перевода тексту оригинального документа;

прийти на прием в указанное при записи время и предъявить консульскому сотруднику:

– действующий (срок действия которого не истек) документ, удостоверяющий личность;

– оригинал переводимого документа;

– оплату в виде Money Order, выписанный на “Consulate General of Russia”, на необходимую сумму (см. ниже).

Обратите внимание: в случае, если при личном приеме заявитель предъявляет иной текст перевода, чем тот, который был согласован с нотариальным отделом, Генеральное консульство оставляет за собой право отказать в удостоверении такого перевода.

Обратите внимание: при свидетельствовании консульским должностным лицом верности перевода выполненные заявителями переводы не принимаются, а принятые возвращаются без исполнения, если:

текст выполнен электронным переводчиком, компьютерной программой;

в тексте перевода присутствует посторонний текст, надписи, отсутствующие в исходном тексте (в том числе удостоверительные надписи переводческих организаций и/или переводчиков);

в тексте перевода даты не переведены в формат «число.месяц.год», разделительные знаки (/) не заменены точками (правильное написание: 11.07.2017 или 11 июля 2017), имеются ошибки при передаче дат;

текст перевода помещен в файл MS-Word в виде картинки, «скриншота»;

в тексте перевода содержатся слова, фразы, предложения на иностранном языке без перевода;

качество набора текста неприемлемо (в частности, между словами отсутствуют пробелы, предложения начинаются со строчных букв, отсутствуют знаки препинания, допущены опечатки, пропущены буквы или слова);

искажен либо противоположен смысл переведенного текста исходному документу,

нарушены правила грамматики и орфографии русского языка (например, 12 Июнь 2017, подписан Заместитель Секретаря Округа Брэдли, Почтенный Секретарь Штата).

Отказ в приеме иностранного документа для свидетельствования его перевода, соответственно, ведет к отказу либо приостановлению другого сопряженного с ним консульского действия (оформления гражданства, оформления заявления на паспорт на новое имя, фамилию и т.д.), для которого такой перевод требуется.

Если Вы хотите осуществить перевод самостоятельно, просим ВНИМАТЕЛЬНО рассмотреть рекомендации по переводу документов.

За свидетельствование верности перевода взимается следующая оплата:

1. С иностранного языка на русский (за одну страницу иностранного текста):

$25 (для граждан России; в долл. США)

$45 (для иностранных граждан; в долл. США)

2. С русского языка на иностранный (за одну страницу русского текста):

Читайте также:
Сколько лететь прямым рейсом до Казани из Москвы: время в полете

$35 (для граждан России; в долл. США)

$63 (для иностранных граждан; в долл. США)

Обращаем ваше внимание, что, в соответствии с Консульским уставом Российской Федерации, от уплаты консульских сборов освобождаются: Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, граждане, награжденные знаком “Жителю блокадного Ленинграда”, граждане, пострадавшие в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также в результате других радиационных или техногенных катастроф при предъявлении оригинала действующего удостоверения.

Оказание нотариальных услуг осуществляется по предварительной записи. Запись на прием осуществляется по телефону (713) 337-33-00 (c 14.00 до 16.30) или по электронной почте appointment@rusconshouston.org

Объявление

  • Сообщений
  • Последняя активность

  • Регистрация: 02.03.2012
  • Сообщений: 20

Надлежащий перевод документов (постановление 819 от 28.12.2005)

Добрый день. в связи с апрельскими изменениями помогите, пожалуйста разобраться.

К документам, составленным на иностранном языке, прилагается перевод на русский язык, надлежащим образом заверенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В случае необходимости по запросу налоговых органов представляется перевод на русский язык, нотариально заверенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

если раньше речь шла только о нотариально заверенном переводе, то что теперь?

никаких официальных разъяснений найти не вышло, к сожалению

  • Регистрация: 24.04.2001
  • Сообщений: 28619

Комментарий

  • Регистрация: 02.03.2012
  • Сообщений: 20

Спасибо.
а из чего это следует?

я порылась там сям и ничего кроме нотариального перевода или заверения подписи переводчика, опять же нотариального, ну еще и чего-то связанного с консульскими документами не нашла.

как-то апостиль – это же еще сложнее. мне казалось, что изменения должны были облегчить жизнь.

Комментарий

  • Регистрация: 24.04.2001
  • Сообщений: 28619

сравним содержание пунктов 7

Подтверждающие банковские документы представляются в виде копии, нотариально заверенной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

К документам, составленным на иностранном языке, прилагается перевод на русский язык, нотариально заверенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Подтверждающие документы представляются в той форме, в которой представляется отчет (на бумажном носителе в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии либо в электронной форме).

Одновременное представление отчета и подтверждающих документов в разных формах (на бумажном носителе и в электронной форме) не допускается.

К документам, составленным на иностранном языке, прилагается перевод на русский язык, надлежащим образом заверенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В случае необходимости по запросу налоговых органов представляется перевод на русский язык, нотариально заверенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
(п. 7 в ред. Постановления Правительства РФ от 17.04.2020 N 528)

помнится, в 153-и указано следующее (по поводу перевода документов, составленных на иностранном языке):

далее сравниваем редакции пунктов 3 правил, утверждённых постановлением 819:

Комментарий

  • Регистрация: 02.03.2012
  • Сообщений: 20

Не знаю.
просто надлежащим образом заверенные в соответствии с требованиями, это должно означать, что есть какие-то требования к заверению перевода. А вот их пока не вижу.

смысл заверения, Все-таки подтвердить, что перевод правильный. А это может сделать дипломированный переводчик. То есть упираемся непонятно во что

Комментарий

  • Регистрация: 24.04.2001
  • Сообщений: 28619

Комментарий

  • Регистрация: 02.03.2012
  • Сообщений: 20

то есть если бюро переводов сделает перевод и само заверит его верность (звучит зашибись), то это не годится.

  • 1 нравится

Комментарий

  • Регистрация: 24.04.2001
  • Сообщений: 28619

то есть если бюро переводов сделает перевод и само заверит его верность (звучит зашибись), то это не годится.

да, звучит зашибись )

хотя, может быть, под эти изменения ещё что-нибудь издали, подзаконный акт какой-нибудь, где упрощённый альтернативный порядок изложен

Комментарий

  • Регистрация: 02.03.2012
  • Сообщений: 20

а вот старое мнение по толкованию закона

Вопрос: Какой перевод на русский язык признается для целей Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ “О валютном регулировании и валютном контроле” надлежащим образом заверенным в отношении документов, исполненных полностью или в какой-либо их части на иностранном языке?

Ответ: Для целей Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ “О валютном регулировании и валютном контроле” (далее – Закон) в отношении документов, исполненных полностью или в какой-либо их части на иностранном языке, перевод на русский язык признается надлежащим образом заверенным, если его верность засвидетельствована нотариусом. Кроме того, консульское должностное лицо также имеет право свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой.

Обоснование: В соответствии с абз. 2 ч. 5 ст. 23 Закона по запросу агента валютного контроля представляются надлежащим образом заверенные переводы на русский язык документов, исполненных полностью или в какой-либо их части на иностранном языке.
При этом Законом не определено, какой перевод документов на русский язык признается надлежащим образом заверенным.
Вместе с тем ч. 2 ст. 1 Закона предусмотрено, что используемые в Законе институты, понятия и термины других отраслей законодательства Российской Федерации применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства Российской Федерации, если иное не предусмотрено Законом.
Понятие “надлежащим образом заверенный перевод на русский язык” используется, в частности, в Арбитражном процессуальном кодексе РФ (ч. 5 ст. 75, ч. 2 ст. 255).
В соответствии с Определением ВАС РФ от 26.10.2010 N ВАС-13831/10 по делу N А06-1639/2008 довод о том, что действующий АПК РФ не содержит требования об обязательном нотариальном заверении перевода, неоснователен и связан с неверным пониманием данной нормы. Частью 2 ст. 255 АПК РФ установлено, что документы, составленные на иностранном языке, при представлении в арбитражный суд в Российской Федерации должны сопровождаться их надлежащим образом заверенным переводом на русский язык. При этом ст. 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (далее – Основы законодательства о нотариате)) предусмотрено, что нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если он владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус.
В связи с изложенным следует признать, что для целей Закона под надлежащим образом заверенным переводом на русский язык документов, исполненных полностью или в какой-либо их части на иностранном языке, понимается перевод, нотариально заверенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Читайте также:
Нунгви – самый престижный курорт на Занзибаре

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Читайте также:
По Кемеру самостоятельно: как добраться от аэропорта, местный транспорт - 2021

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Читайте также:
Где купить тур в Афины и что посмотреть

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Коммерческая недвижимость в европейских городах: ожидания инвесторов и реальность

С началом 2019 года пришло время подвести итоги года 2018. В то же время перед экспертами встаёт задача – сделать прогнозы на будущее. Чем жил европейский рынок коммерческой недвижимости в прошлом году, и чего инвесторы ожидают в дальнейшем?

Общие тренды 2018 года

Оценивая состояние рынка, сложившееся к I кв. 2018 года, эксперты Savills прогнозировали, что годовой объем инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость сравняется с прошлогодним, составив около 283 млрд долл. Однако, по последним данным RCA, этого не произошло. Из десяти крупнейших рынков Европы лишь в Польше и Австрии он увеличился по сравнению с 2017 годом.

Переключение интереса инвесторов в 2018 году на такие активы, как многоквартирные комплексы, отели, дома престарелых и студенческое жилье, сделало жилой сектор единственным классом недвижимости, где сумма заключенных сделок превысила прошлогодние показатели.

По предварительным оценкам Savills, самого высокого (около 80 %) роста в 2018 году добились некрупные рынки Греции, Португалии и Ирландии.

В отчете RCA отмечается, что низкая доходность в большинстве секторов немецкой недвижимости, а также некоторое замедление экономического роста в Германии не помешали немецкому рынку достичь рекордных объемов к IV кв. 2018 года. В Великобритании в этот же период, напротив, наблюдалось значительное снижение (сказались замедление темпов роста в розничной торговле и неопределенность итогов предстоящего Брекзита ).

По данным Savills, к началу IV кв. 2018 года доля трёх основных рынков – Великобритании, Германии и Франции – в общеевропейском объеме составила 67 %, а совокупный объем инвестиций в недвижимость Европы по итогам трех кварталов насчитывал около 182 млрд долл.

В 2018 году европейские страны привлекли мощные трансграничные потоки капитала, что в сочетании с крупными платформенными сделками стало основой высокой ликвидности европейских активов. Около 45 % от всех покупок недвижимости в Европе были совершены иностранными покупателями.

Наиболее активными европейскими инвесторами на региональном рынке доходной недвижимости стали британцы, немцы, французы, швейцарцы и шведы. Снижение активности китайских инвесторов из-за ужесточения властями Китая контроля за движением капитала выравнивалось приростом корейских и сингапурских вложений. Наиболее активными трансграничными игроками остались граждане США. Эксперты Savills отмечают, что распределение активов по классам и географическим направлениям становится все более отчетливым в зависимости от стран принадлежности инвесторов.

В докладе CBRE, посвященном перспективам европейского рынка недвижимости в 2019 году, отмечается, что доминирующей особенностью последних 20 лет была способность столичных европейских экономик опережать национальные. За последние пять лет совокупный рост ВВП столиц Великобритании, Франции, Германии, Италии, Испании, Швеции, Нидерландов и Ирландии составил 2,2 %, что на 0,6 % превысило совокупный национальный показатель этих стран. Однако доли, которые занимают сделки на столичных рынках недвижимости в национальных объемах капиталовложений, различаются в зависимости от конкретного города.

Так, по данным RCA, сделки с парижской коммерческой недвижимостью в первом полугодии 2018 года составили 74 % от всех вложений в недвижимость во Франции. На Амстердам и Лондон пришлось немного больше половины от национального объема инвестиций в доходные объекты. В Берлине же за этот период было совершено лишь 14 % от всех покупок коммерческой недвижимости в Германии.

Аналитики CBRE прогнозируют, что поток инвестиций в европейскую недвижимость в 2019 году незначительно сократится. Отсутствие свободных активов для продажи в некоторых странах Европы после нескольких лет очень высокого инвестиционного оборота, как ожидается, ограничит объем вложений в европейскую недвижимость в 2019 году. По оценкам JLL, общемировые объемы инвестиций снизятся примерно по сравнению с прошлым годом, что объясняется осторожностью и избирательностью инвесторов. Обеспокоенность инвесторов, говорится в отчёте CBRE, вызвана изменениями в денежно-кредитной политике Европейского центрального банка (ЕЦБ), завершившего в декабре 2018 года программу количественного смягчения, по которой ЕЦБ скупал бонды стран еврозоны, чтобы уберечь европейскую экономику от дефляции. Решение ЕЦБ может создать предпосылки для повышения процентных ставок к концу 2019 года.

Читайте также:
Все об отдыхе в Форосе в 2021 году, Крым

Кроме того, глобальные риски, связанные с эскалацией международных торговых споров, распространением последствий резкого замедления темпов роста китайской экономики на развивающиеся страны, а также с политической неопределенностью итогов Брекзита, могут склонить инвесторов к более осторожным инвестиционным стратегиям.

Ведущие рынки 2018

Лондон. Опрос PwC, проведенный среди ведущих игроков европейского рынка недвижимости в 2018 году, показал, что большинство респондентов были убеждены: Брекзит спровоцирует сокращение вложений в британскую недвижимость и снижение её стоимости, а также станет фактором роста инвестиций в недвижимость других стран Евросоюза. 80 % опрошенных сочли, что в 2018 году стоимость активов и инвестиции в недвижимость в Великобритании упадут непременно, при этом 12–20 % ожидали, что это снижение будет значительным.

Ожидания европейских инвесторов не сильно изменились и в 2019. В рейтинге PwC, отражающем оценку перспективности для инвестиций главных городов Европы в 2019 году, Лондон занял 29 позицию, опередив лишь Москву и Стамбул. Региональные центры Великобритании – Бирмингем, Манчестер и Эдинбург – также оказались внизу рейтинга.

Опросы показывают, что европейские инвесторы озабочены итогами Брекзита куда больше, чем их неевропейские коллеги, и, возможно, зря.

По данным JLL, в 2018 году Лондон оставался крупнейшим в мире рынком прямых инвестиций в коммерческую недвижимость, опередив не только Париж, Франкфурт и Берлин, но и Нью-Йорк, Сеул, Шанхай и Гонконг. Статистика RCA, не учитывающая сделки на сумму менее 10 млн долл., а также сделки со строящимися объектами, показала, что к сентябрю 2018 года Лондон уступал лишь Нью-Йорку и Лос-Анджелесу.

Несмотря на различие в абсолютных показателях, данные JLL и RCA подтверждают увеличение потока капиталовложений в лондонскую недвижимость. Вопреки пессимистичным прогнозам лидеров рынка, объем прямых инвестиций в доходные объекты Лондона повысился на 4 %.

По предварительным оценкам RCA, поток инвестиций в крепнувший к концу года рынок офисной недвижимости в Лондоне должен был приблизиться к рекордным значениям – превысить 10,7 млрд долл., из которых около 4 млрд долл. составил вклад южнокорейских инвесторов, десятикратно увеличивших свои инвестиции по сравнению с 2017 годом. Привлекательность британской недвижимости для капитала из Азии во многом объясняется резким падением фунта стерлингов, с одной стороны, и большей доходностью британской недвижимости по сравнению с объектами в континентальной Европе, с другой.

RCA также отмечает рост цен на офисную недвижимость в центре Лондона. Несмотря на то, что офисный сектор недвижимости столицы Великобритании продолжает привлекать наибольшие объемы инвестиций, в нём наблюдается острый дефицит предложения.

Политическая неопределенность в связи с Брекзитом не останавливает международных инвесторов, которые рассматривают свои проекты в долгосрочной перспективе. В 2018 году 79 % сделок в центре Лондона были заключены с участием иностранных покупателей. После референдума по Брекзиту британский рынок недвижимости продемонстрировал удивительную устойчивость и рост объемов инвестиций в 2017 и 2018 году. По прогнозам JLL, приток иностранного капитала в лондонскую недвижимость в 2019 году увеличится, а объёмы инвестиций составят около 72 млрд долл.

Париж. По мнению аналитиков RCA, итоги 2018 года показали, что Париж, где инвестиционная активность выросла на 18 %, остался самым привлекательным для инвесторов городом континентальной Европы. Однако в общемировом рейтинге компании по абсолютным показателям столица Франции переместилась с четвертой строки на десятую.

Из подсчетов RCA следует, что к октябрю 2018 года вложения в коммерческую недвижимость Парижа составили около 14 млрд долл. Несколько отличаются данные агентства Knight Frank, согласно которым рынок недвижимости региона Иль-де-Франс, включающий Париж и его окрестности, получил около 13,25 млрд долл. инвестиций.

Объем сделок за этот период увеличился на 7 %; 85 % сделок было связано с приобретением столичной офисной недвижимости.

По итогам трёх первых кварталов 2018 года парижский регион стал одним из наиболее быстрорастущих инвестиционных рынков Европы, – сообщает PwC. Стремительный рост наблюдался в секторе офисной недвижимости. Этим во многом объясняется повышение ожиданий инвесторов от рынка недвижимости Парижа, который в 2019 году в рейтинге инвестиционной привлекательности PwC поднялся c 14 места на 11. По данным RCA, в 2018 году доля трансграничных инвестиций в недвижимость Парижа увеличилась, составив 42 %, а объём вложений местных инвесторов сократился.

Как отмечается в обзоре PwC, многими крупными азиатскими и ближневосточными инвесторами Париж рассматривается как безопасная и выгодная с точки зрения бизнеса альтернатива Лондону. Однако Париж, как и Лондон, испытывает дефицит предложения. По данным BNP Paribas Real Estate, доля незанятых площадей в центральном Париже составляет лишь 1,5 % от общего фонда.

Франкфурт, Берлин. Уже четвертый год подряд инвестиции в немецкую коммерческую недвижимость превышают 50 млрд евро. В 2018 году рынок коммерческой недвижимости Германии, находящийся, по оценкам Savills, на пике текущего цикла, достиг 69,4 млрд. долл.

На города «большой семёрки» пришлось 55 % от общего объема коммерческих сделок. Берлин, лидировавший в 2017 году, в 2018 уступил Франкфурту (7,8 против 10,3 млрд долл. вложений).

Читайте также:
Бесплатная юридическая консультация по миграционным вопросам в 2021 году — вся суть

В рейтинге инвестиционной привлекательности PwC Франкфурт занял пятое место. Повышенное внимание инвесторов к городу вызывает потенциальная выгода от итогов Брекзита, которую может получить финансовая столица Германии. Ряд крупнейших компаний (в том числе Morgan Stanley, Citigroup, Nomura, Standard Chartered и Goldman Sachs) уже объявили о планах расширять свое представительство во Франкфурте. В сентябре 2018 года крупнейшие банки Швейцарии и Германии – UBS и Deutsche Bank – подтвердили, что выбрали Франкфурт в качестве своего нового европейского хаба после Брекзита. По мнению некоторых наблюдателей, Франкфурт будет конкурировать за инвестиционные выгоды от выхода Лондона из ЕС с Парижем, Дублином и Амстердамом. И всё же интерес инвесторов к Франкфурту обеспечивается серьезными факторами: низкой стоимостью проживания по сравнению с Лондоном или Парижем, соседством с ЕЦБ, а также наличием крупнейшего в Германии аэропорта.

Что до Берлина, уровень незанятых площадей в городе, по данным Savills, ко II кв. 2018 года оказался самым низким среди всех европейских городов – 1,6 %.

В 2019-2020 годах планируется вывод на рынок недвижимости Берлина значительного объема офисных площадей. Это должно несколько замедлить темпы роста арендной платы и в то же время предоставить инвестиционному рынку новые возможности. По оценке Savills, несмотря на рекордно низкий уровень средней доходности в офисном секторе в центральных районах Берлина, эти активы в 2019 году останутся привлекательными благодаря положительной разнице доходности относительно уровня процентных ставок, а также из-за ожиданий роста арендной платы (на 5 % в Берлине и на 2,7 % во Франкфурте).

Перспективные рынки 2019

Лиссабон. Наибольшие ожидания инвесторов на европейском рынке недвижимости в 2019 году связаны с Лиссабоном. Столица Португалии заняла второе место в рейтинге PwC, отражающем прогнозы инвесторов относительно повышения стоимости активов и арендной ставки. Несмотря на малый объем рынка (по данным Knight Frank – около 1,18 млрд долл. инвестиций за 12 месяцев до I кв. 2018 года), сдача недвижимости в аренду имеет достаточно высокую доходность (4,6 % в 2017 году). Как следует из результатов опроса PwC, владельцы офисной недвижимости в Лиссабоне ожидают в 2019 году роста арендной платы на 10 % за счёт высокого спроса со стороны международных корпораций.

Привлекательность Лиссабона во многом объясняется сочетанием всё еще относительно дешевой рабочей силы, резкого роста в туристическом секторе (увеличение потока туристов на 22 % в 2017 году), низкой стоимости недвижимости, а также высокого качества жизни. По оценке Knight Frank, Лиссабон занимает 38 место по качеству жизни из 231 города (Франкфурт – 7, Дублин – 34).

Большинство покупателей недвижимости Лиссабона – это инвесторы из стран Европы (Франции, Великобритании, Швейцарии и Швеции). Помимо качества жизни, этих покупателей привлекают льготные налоговые режимы для иностранных инвесторов. С 2009 года для приезжающих на постоянное место жительства иностранных налоговых резидентов, ранее не проживавших в Португалии, предусматривается фиксированная ставка подоходного налога в размере 20 %. Кроме того, люди пожилого возраста могут получать доходы из-за рубежа (включая пенсию) без уплаты с него налогов. С 2012 года по программе «Золотой визы» власти Португалии в обмен на инвестиции в местную недвижимость (от 500 тыс. евро) начали предоставлять иностранным инвесторам право получить вид на жительство в этой стране. Программа «Золотой визы» особенно популярна у инвесторов из Китая, Бразилии, Южной Африки, Марокко, Турции, Ирана и Ирака.

Дублин. Ожидание подъёма на рынке недвижимости Дублина имеет прочные основы. В 2017 году экономика Ирландии выросла на 7,3 % и в очередной (четвертый) раз оказалась самой быстрорастущей экономикой в Европе. Поддержанию подобных темпов в долгосрочной перспективе способствуют демографические показатели – по прогнозам, численность населения Дублина в возрасте 20-34 лет в течение следующего десятилетия увеличится на 17 %.

Дублин – третий из европейских городов в рейтинге инвестиционной привлекательности PwC. К началу IV кв. 2018 года общая сумма сделок с дублинской недвижимостью составила около 3,48 млрд долл. (столько же, сколько за 2017 год в целом).

Высокий результат во многом связан с приходом в город мировых технологических компаний, заинтересованных в секторе офисной недвижимости. По данным PwC, в первом полугодии 2018 именно на их долю пришлось 43 % всей занимаемой коммерческой недвижимостью площади в Дублине.

В IV кв. 2018 года Facebook официально подтвердил приобретение в долгосрочную аренду офисного комплекса Bankcentre в дублинском пригороде Болсбридж – крупнейшего (56,656 м²) из когда-либо сдававшихся в аренду на рынке недвижимости Дублина. Переезд в Болсбридж увеличит площадь офисных помещений, занимаемых Facebook в Дублине, в четыре раза и обеспечит 5000 новых рабочих мест.

Серию крупных сделок в городе в 2018 году совершил Google. Самой крупной стала покупка строящегося объекта Bolands Quay неподалеку от штаб-квартиры компании. Завершенный проект будет включать три новых здания, самое высокое из которых – 53 м высотой. Также будут построены 15-этажный жилой дом и 13-этажное офисное здание высотой 49 м.

Читайте также:
Все об отдыхе в Иерапетра в 2021 году

В I кв. года новый кампус на юге Дублина открыла корпорация Microsoft. Кампус площадью 34,000 м² рассчитан на 2000 сотрудников.

Как указывает PwC, интернационализация рынка рабочей силы в Ирландии вызвала подъем в секторе строительства жилья для сдачи в аренду. По оценкам CBRE, на эти цели направлено около 5,8 млрд долл., основная часть которых приходится на Дублин.

Появление на девелоперском рынке Дублина крупных институциональных владельцев недвижимости, а также зарегистрированных на бирже девелоперов (Glenveagh Properties, Cairn Homes, Kennedy Wilson) не только переводит рынок недвижимости Дублина на новый уровень, но и снижает возникший в последние годы дефицит предложения. По оценкам Savills, процент незанятой площади в 2018 году резко снизился. Средняя арендная плата в Дублине к лету выросла на 8,8 % и, по прогнозам, будет продолжать расти в течение следующих трёх лет.

Как инвестировать в зарубежную недвижимость с бюджетом от €100 тыс.

Многие россияне-инвесторы с бюджетом порядка нескольких сотен тысяч евро думают о вложении в недвижимость за рубежом. При беглом изучении рынка может показаться, что этой суммы не хватит на хороший доходный объект: ведь предложения качественной коммерческой недвижимости в Европе обычно начинаются с €5 млн, а небольшие ретейл-помещения в востребованных локациях продаются за €3–5 млн.

Тем не менее на международном рынке немало инвестиционных продуктов с порогом входа €100–500 тыс.: от покупки микроапартаментов, приносящих около 5% годовых арендного дохода, до клубных сделок в проектах девелопмента (10–15% годовых).

Прежде чем подробно рассказать об этих предложениях, я уточню, что мы понимаем под инвестициями. К ним не относится покупка недвижимости для собственного использования (например, чтобы приезжать на отдых), а также ради ВНЖ или гражданства. Инвестиционные продукты, о которых здесь пойдет речь, предназначены для клиентов, чья мотивация — получить доход на вложенный капитал. Я не советую смешивать эту цель с другими, потому что разным целям соответствуют разные критерии выбора. Если вы присматриваете жилье для себя, то выбирайте такой объект и такую локацию, где вам самим будет хорошо. Если вас интересует «золотая виза» или паспорт — это совсем другая тема, заслуживающая отдельной статьи. Недвижимость, которую вы купите ради резидентства, редко будет приносить ощутимый доход.

Если же вы хотите вложить средства именно для того, чтобы сохранить и приумножить капитал, то у вас появляется выбор из пяти продуктов:

  • номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых для сдачи в аренду;
  • микроапартаменты и квартиры для сдачи в аренду;
  • реновация квартир;
  • заем под проекты девелопмента или реновации;
  • клубные сделки в проектах девелопмента.

Мои рекомендации основаны на опыте проектов в Германии (Берлин, Бавария), Греции (Афины) и Испании (Барселона, Торревьеха). Но и в других странах Европы, где развит рынок зарубежных инвестиций в недвижимость, вы встретите примерно такие же условия для инвесторов.

Жилая недвижимость для сдачи в аренду

Первые три продукта объединяет общая стратегия: вы приобретаете объект в собственность и, сдавая его в аренду, получаете доход. При таких инвестициях лучше ориентироваться на срок владения не менее пяти — десяти лет, а доходность находится на уровне 3–5% годовых. Риски минимальны, а в дополнение к арендному доходу вы получаете прирост стоимости объекта в среднем на 2–3% в год. Это консервативная стратегия, подходящая для тех, чей основной интерес — сохранить капитал и сберечь его от инфляции.

Эксплуатацией и содержанием объекта, а часто и заселением арендаторов занимается управляющая компания.

1. Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых

Стоимость таких объектов начинается от €100 тыс., причем можно купить как одно помещение, так и блок из нескольких жилых единиц. Владелец не может использовать эту недвижимость для собственного проживания, но ограничение компенсируется относительно высокой доходностью: на уровне 5% годовых.

2. Микроапартаменты и квартиры

Обычную жилую недвижимость я рекомендую покупать в крупных благополучных городах, причем советую обратить особое внимание на микроапартаменты, то есть малогабаритные квартиры площадью 20–35 кв. м и стоимостью от €120 тыс. Как правило, они продаются в новостройках, а средний доход от аренды достигает 4,5% годовых. У этого формата есть особенные преимущества в Германии: арендные контракты на микроапартаменты в большинстве случаев среднесрочные (до одного года), поэтому собственник может регулярно индексировать арендную плату и легко выселить жильцов, если они оказываются неплатежеспособными.

Квартиры обычной площади (70–80 кв. м) стоят от €300–400 тыс. и приносят доходность порядка 3% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, но они ликвиднее, чем микроапартаменты. В наиболее выигрышных локациях — обжитых центральных районах крупных городов — мало новостроек, и основная доля предложений приходится на вторичный рынок. Если вы покупаете вторичку, будьте готовы к повышенным затратам на ее содержание.

Мне часто приходится предостерегать клиентов, готовых клюнуть на предложения с экстремально высокой арендной доходностью (7–10%) и гарантированным арендным контрактом в течение первых нескольких лет владения. Обычно это признак того, что недвижимость неликвидна, а ее цена завышена минимум в полтора раза. Если вы купите такой объект, то фактически сами же и оплатите эти 10% доходности, а после гарантийного срока, весьма вероятно, останетесь и без арендаторов, и без шансов удачно продать недвижимость.

Читайте также:
Поезд 306М, Москва — Сухум: Расписание по станции Маршрут проложить

3. Реновация квартир

В этом сценарии инвестор покупает на вторичном рынке квартиру в плохом состоянии и вкладывает средства в ремонт, после чего может сдавать квартиру в аренду или перепродать ее с прибылью. Процесс реновации занимает в среднем три — шесть месяцев, а общие затраты на покупку и ремонт чаще всего составляют €200–400 тыс. Можно посоветовать, например, присмотреть подобные проекты в Афинах, где пока еще много ветхого жилого фонда, который хозяева продают по привлекательным ценам, не имея возможности самостоятельно отремонтировать.

Сдача обновленных квартир в долгосрочную аренду приносит в среднем 4% годовых, а в случае продажи вы получите 10–15% нетто-доходности.

Доходность краткосрочной аренды квартир примерно на 1% больше, чем долгосрочной, но при этом возрастают риски простоя.

Всюду, где шла речь об арендной доходности, я имел в виду валовую (гросс) доходность. Я назвал средние цифры по рынку; реальная доходность чаще всего окажется в пределах ±0,5% от этих величин в зависимости от локации, состояния объекта и других факторов.

Чистый доход (нетто) после вычета всех издержек в среднем составляет 75–80% от валового. К этим издержкам относятся прежде всего налоги на покупку и владение недвижимостью, оплата услуг управляющей компании, а также затраты на оформление банковского счета и перевод средств, услуги юристов, нотариусов, аудиторов и прочие накладные расходы. Приобретение недвижимости в собственность сопряжено и с другими хлопотами: приходится ездить на просмотр объектов, оформлять множество документов, привлекать банковское финансирование (если необходимо) и отчитываться о состоянии зарубежных счетов перед налоговыми органами своей страны. Такова плата за инвестиции с низким уровнем риска и приростом стоимости на 2–3% в год.

Инструменты коллективных инвестиций

Следующие два продукта подходят искушенным инвесторам, которые рассчитывают на высокую доходность и готовы к соответствующим рискам. Здесь вы не становитесь собственником недвижимости, а вместе с другими инвесторами вкладываете средства в девелопмент или реновацию под управлением профессиональной проектной компании.

4. Заем под проекты девелопмента или реновации

Суть этого продукта в том, что проектная компания привлекает займы под собственные проекты добавленной стоимости: от реновации квартир до строительства новых объектов с нуля. Займы принимаются под фиксированную ставку, обычно в диапазоне 8–12% годовых (до вычета личных налогов). Порог входа составляет около €100 тыс., и большинство проектов рассчитаны на срок до двух лет.

5. Клубные сделки в проектах девелопмента

В такие сделки объединяются несколько участников (как правило, не больше пяти) под руководством генерального партнера. В отличие от займа, доходность здесь зависит от результата проекта и потенциально не ограничена, хотя на практике чаще всего составляет 10–15% годовых (также до вычета личных налогов). Реализация одного проекта занимает два-три года. Клубные сделки сложны с точки зрения структурирования и имеют смысл для проектов с крупным капиталом, поэтому минимальный вклад — порядка €500 тыс.

Преимущество инвестиций «в складчину» в том, что общий бюджет проекта достигает нескольких миллионов евро, а это позволяет добиться лучших условий банковского финансирования и дает возможности налоговой оптимизации, недоступные индивидуальным инвесторам с меньшими бюджетами.

Кроме того, прежде чем вступить в проект коллективных инвестиций, каждый участник независимо проверяет риски. Таким образом, для каждого инвестора дополнительным залогом надежности проекта становится то, что другие компаньоны готовы участвовать в инвестиции.

Коллективные инвесторы не несут налоговых и административных издержек, связанных с владением недвижимостью, но обычно они платят налоги при получении дохода. Конкретные ставки налогов зависят от страны налогового резидентства инвесторов, юридической структуры проекта и других факторов. Например, в случае займа резиденты России платят НДФЛ 13% от суммы дохода.

Даже самая компетентная проектная компания не может полностью исключить риски, которые в проектах добавленной стоимости заметно выше, чем в арендном бизнесе. Однако ответственные инвестиционные команды обычно могут предложить такие объекты, где в самом неблагоприятном случае вы просто вернете свой капитал, не получив прибыли. Организаторы коллективных инвестиций часто предлагают дополнительные условия, чтобы повысить доверие клиентов: например, когда они управляют инвестициями, то вкладывают собственные средства наравне с остальными партнерами и рискуют вместе с ними.

Я думаю, что займы и клубные сделки в сфере инвестиций в недвижимость будут играть возрастающую роль в мире в ближайшие три — пять лет.

Инвестиции в недвижимость для бюджета от €100 тыс.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: