Как продать недвижимость в Испании без посредников или через риелтора

Как продать недвижимость в Испании – пошаговое руководство

По данным испанских риэлтерских агентств, на фоне девальвации рубля растет количество россиян, решающих продать свою зарубежную собственность. Причины для такого решения разные. Некоторые уже не тянут ежегодные расходы на обслуживание недвижимости, в два раза увеличившиеся в рублевом эквиваленте. Другие решают купить жилье в другом регионе страны или переехать поближе к морю.

Если и у вас появилось горячее желание продать дом или квартиру в Испании, ознакомьтесь с информацией из этой статьи. В ней даются ответы на следующие вопросы:

  • Возможно ли быстро продать недвижимость в Испании, не приезжая в страну?
  • Какие документы нужно подготовить для продажи и какие налоги необходимо заплатить?

Пошаговая инструкция продавца

Если у вас нет возможности лично приехать в Испанию, не обойтись без помощи риэлтерской компании, имеющей государственную лицензию на этот вид деятельности. Сотрудничество с агентством осуществляется по следующей схеме.

Шаг 1. Вы отправляете заявку на продажу жилья с подробным описанием объекта. После обработки заявки, менеджеры агентства связываются с вами и договариваются о предоставлении доступа в квартиру.

Шаг 2. Представители агентства посещают объект, осуществляют фотосъемку внутренних помещений, определяют рыночную цену жилья. После согласования конечной стоимости, заключается договор о сотрудничестве, и вы оформляете доверенность на имя представителя агентства.

Шаг 3. Вы высылаете в компанию необходимый пакет документов, а недостающие собирает посредник на правах вашего доверенного лица.

Шаг 4. Начинаются мероприятия по поиску покупателя и рекламированию объекта.

Шаг 5. С найденным покупателем заключается предварительный договор и взимается резервационный депозит. Назначается дата нотариального оформления сделки.

Шаг 6. В назначенный день вы лично приезжаете в Испанию, или же сделку заключает ваш доверенный представитель. При подписании контракта, момент оплаты недвижимости документально подтверждается нотариусом.

Шаг 7. Полученную сумму, за минусом налогов и гонорара агентства, представитель зачисляет на ваш банковский счет.

Пакет документов для продажи недвижимости в Испании

Продавцу или его представителю необходимо подготовить следующие документы

  • Документы, удостоверяющие право на собственность. Прежде всего, это купчая (Escritura Publica Compraventa), зарегистрированная в Registro de Propriedad, и Nota Simple – выписка из реестра недвижимости Registro de Propriedad с информацией о правовом статусе объекта и его владельцах.
  • Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость (IBI).
  • Сертификат об отсутствии нарушений градостроительных норм (Certificado de No Infraccion Urbanistica). Документ выдается мэрией по месту регистрации жилого объекта и служит доказательством отсутствия незаконных перепланировок и других нарушений жилищного законодательства.
  • Оригинал вашего Индивидуального номера иностранца (NIE).
  • Нотариально заверенная доверенность на имя вашего представителя. Если право на собственность принадлежит нескольким людям, например супругам, то доверенность подписывают все владельцы недвижимости. В доверенности четко прописывается, какими полномочиями вы наделяете своего представителя.

Какие налоги нужно заплатить в Испании при продаже недвижимости?

Помимо гонорара посреднику, который составляет в среднем 2,5-5% от стоимости недвижимости, вам придется заплатить следующие налоги.

  • Налог на прирост стоимости земли(Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana). Налог начисляется на разницу между кадастровой стоимостью земли на момент покупки дома и ценой на момент продажи. Величина налога отличается в зависимости от муниципалитета.
  • Налог с прироста капитала для нерезидентов(IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Налогооблагаемой базой IRNR является разница между стоимостью приобретения недвижимости, включающей все связанные с покупкой расходы, и ценой ее продажи. Из продажной цены вычитаются ваши расходы по улучшению жилья с подтверждением факта их осуществления и амортизация объекта. При расчете налогооблагаемой базы применяются корректировочные коэффициенты, публикуемые ежегодно в испанском налоговом мониторе.
    На 2016 год доходы нерезидентов облагаются налогом по прогрессивной ставке – 19% на первые 6000 € и 21% на оставшуюся сумму.

Внимание: при продаже недвижимости вы получаете 97% суммы, так как 3% от стоимости жилого объекта удерживается в счет уплаты налога на прирост капитала. Если величина налога на прирост капитала меньше удержанных государством 3%, нерезидент вправе подать заявление на возмещение разницы.

Подробнее о налогах на недвижимость читайте здесь.

Как срочно продать недвижимость в Испании: полезные рекомендации

Чтобы быстро продать недвижимость в Испании, следуйте приведенным ниже рекомендациям.

  1. Снизьте цену. Устанавливайте цену на 5-10% ниже рыночной или предложите покупателю дополнительный «бонус», например гараж, кладовку или стояночное место. С увеличением размера скидки повышаются ваши шансы быстрее найти покупателя.
  2. Заблаговременно подготовьте пакет документов. Благодаря этому вы не упустите реального покупателя и не переплатите за заказ документов по срочному тарифу.
  3. Заранее оплатите налоги и сохраните квитанции за коммунальные платежи. Это повысит уверенность покупателя в финансовой чистоте объекта.
  4. Увеличьте комиссию риэлтора. Накиньте к стандартному вознаграждению посредника 1-2% при условии продажи апартаментов в оговоренные вами сроки. Это послужит риэлтору стимулом усиленно заняться продажей вашей квартиры.

Компания La Epoca Real S.L предлагает профессиональную помощь в срочной продаже недвижимости в Испании. Для консультаций и заказа услуг воспользуйтесь формой онлайн-заявки или свяжитесь с нами по телефонам или электронной почте в разделе Контакты.

Как продать недвижимость в Испании россиянам

Материал подготовлен при поддержке

Что важно знать о продаже недвижимости в Испании

Договор Риелтор, не заключивший с продавцом договор, лишается прав на продажу чужой недвижимости
Налоги Продав недвижимое имущество, хозяин получает 97% от конечной суммы сделки
Представитель Если вы не можете прибыть на территорию Испании, необходимо воспользоваться услугами риелторов с государственной лицензией

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости в Испании для россиян в 2022 году

Продажа недвижимости в Испании – это процесс в котором стороны подтверждают согласие на переход прав на недвижимость от одного владельца к другому. Испания относится к числу наиболее развитых европейских государств и является востребованным туристическим направлением в 2022 году. Каждый год местные пляжи посещают туристы из различных уголков ЕС. Основными причинами популярности Испании являются приятные климатические условия, чистые пляжи, помпезная архитектура и специфический местный колорит. Испанский рынок недвижимости не стоит на месте. Чтобы выгодно продать недвижимое имущество, необходима предварительная подготовка. Залогом удачной сделки станет публикация объявления на хорошем сервисе либо услуги риэлтора, который возьмет на себя обязанности по поиску покупателя, предоставлению сведений об объекте и подписанию договора.

Читайте также:
Действителен ли сейчас паспорт СССР в 2022 году

1. Предпродажная подготовка объекта. Для создания привлекательной картинки необходима уборка и использование мелких деталей. Прилегающая к дому территория должна быть облагорожена. При необходимости косметического ремонта не стоит этим пренебрегать. Это позволит удерживать цену на заданном уровне. Важное значение имеет внешний вид объекта. Никому не по душе вкладывать дополнительные средства в ремонт. Исключением являются дешевые объекты.

2. Сбор комплекта документации.

3. Публикация объявления.

Когда объектом заинтересуются потенциальные покупатели, вы должны будете предоставить им детальную информацию, указать плюсы и минусы покупки. При положительном решении вам необходимо заключить договор и заплатить налог.

Ответственно подойдите к оформлению объявления. Благодаря завлекающему описанию количество потенциальных покупателей увеличится. Доски объявлений в интернете предоставляют готовый бланк, в котором нужно указать основные сведения об объекте, но сам текст описания нужно придумать самостоятельно. Ключевой особенностью является грамотность, в объявлении не должно быть ошибок. Приведите текст в читабельный вид и структурируйте его. Он не должен быть слишком длинным, порядка 50 слов достаточно. Конкретно и просто излагайте мысли. Избегайте сложных словесных конструкций, не несущих смысла. В противном случае вы рискуете оттолкнуть покупателя. Сделайте приятные фото. Не пренебрегайте качественными фото. Украсьте интерьер цветами, покажите домашних животных. Постарайтесь воссоздать уютную атмосферу в доме, чтобы в него захотелось вселиться.

Популярные сайты по недвижимости в Испании

1. Отправление заявки на продажу объекта с детальным его описанием. Рассмотрев заявку, менеджеры агентства свяжутся с хозяином для согласования времени посещения и доступа к объекту.

2. Посещение жилья сотрудниками агентства, проведение фотосъемки интерьера, определение рыночной стоимости объекта. Определившись с итоговой ценой, вы подписываете договор о сотрудничестве и выдаете доверенность представителю агентства.

3. Выдача компании имеющегося комплекта документации. Посредник, действуя от вашего имени, должен собрать недостающие документы.

4. Поиск покупателя и рекламирование недвижимого имущества.

5. Заключение предварительного договора с покупателем и взятие депозита. С этого момента можно приступать к нотариальному оформлению сделки.

6. Заключение сделки при участии хозяина (для этого он должен прибыть в Испанию) либо доверенного лица. Во время подписания договора факт оплаты недвижимого имущества должен подтвердить нотариус документально.

7. Зачисление итоговой суммы (за вычетом налогов и гонорара риелтора) на банковский счет продавца.

Нюансы контракта

Важной деталью является правильное составление договора с риелтором (la nota de encargo). Обязательно включение в него следующих пунктов:

  • Сведений о риелторе. Испанские власти разработали специализированный сервис — Реестр риелторов, содержащий информацию о всех зарегистрированных риелторах. В договоре должен быть указан регистрационный номер риелтора;
  • Информации о хозяине недвижимого имущества;
  • Даты составления и подписания договора;
  • Прав по продаже, которыми наделен риелтор (к примеру, продажа недвижимости, сдача в аренду на 90 суток и т.д.);
  • Детального описания объекта недвижимого имущества;
  • Цены, по которой риелтор должен продать объект. Таким образом меняются границы и устанавливается возможность уменьшить цену;
  • Стоимости риелторских услуг. Здесь необходимо точно указать размер оплаты и прописать, допускается ли повышение либо понижение (к примеру, за пренебрежение сроками);
  • Прав и обязанностей сторон. Данный пункт позволит избежать завышенных ожиданий от риелтора. Он обязан будет исполнять все взятые на себя обязательства, не превышая полномочий.

Риелтор, не заключивший с продавцом договор, лишается прав на продажу чужой недвижимости. В соответствии с испанскими законами это является экономическим преступлением в 2022 году.

  • Документов, подтверждающих право на собственность. К ним относят купчую (Escritura Publica Compraventa), которая зарегистрирована в Registro de Propriedad, а также Nota Simple (выписки из реестра недвижимого имущества Registro de Propriedad, содержащей сведения о правовом статусе объекта и его хозяевах);
  • Справки, подтверждающей отсутствие долгов по оплате налога на недвижимость (IBI);
  • Сертификата об отсутствии нарушений градостроительных норм (Certificado de No Infraccion Urbanistica). Для получения документа необходимо обратиться в мэрию по месту регистрации недвижимого имущества. Он является подтверждением того, что незаконные перепланировки не производились и других нарушений жилищных законов не было;
  • Индивидуального номера иностранца (NIE) (оригинал);
  • Доверенности на имя представителя, заверенной нотариусом. Если владельцами недвижимости являются несколько лиц (к примеру, супруги), доверенность подписывают все. Доверенность содержит детальные сведения о том, какими полномочиями наделяется представитель.

Налоги на недвижимое имущество

  • Налог на прирост стоимости земли (Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana). Начисление осуществляется на разницу между кадастровой стоимостью земельного участка в день покупки и день продажи. Каждый муниципалитет устанавливает свой размер налога;
  • Налог с прироста капитала для нерезидентов (IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Разница между ценой покупки недвижимого имущества, включая сопутствующие расходы, и ценой продажи является налогооблагаемой базой IRNR. В расчет берется продажная цена без учета расходов на улучшение объекта (при этом обязательны факты, подтверждающие это) и амортизации. В процессе расчета налогооблагаемой базы используются корректировочные коэффициенты. Каждый год их публикует испанский налоговый монитор. Для обложения налогом доходов нерезидентов используется прогрессивная ставка.

Адвокаты сайта “Виза инвестора” рекомендуют обратить внимание на то, что продав недвижимое имущество, хозяин получает 97% от конечной суммы. Обязательна оплата 3% налога на прирост капитала. В случаях, когда сумма данного налога меньше оплаченного государству 3% налога, нерезиденту может быть возмещена разница.

  • Уменьшить цену. Рекомендуется устанавливать стоимость на 5-10 % ниже средней рыночной либо порадовать покупателя бонусом (к примеру, гаражным помещением, стоянкой либо кладовкой). Увеличив скидку, вы быстрее найдете потенциального покупателя;
  • Заранее подготовить комплект документации. Это позволит не пропустить реального покупателя и не платить за срочное оформление документации;
  • Заблаговременно заплатить налоги и беречь чеки за коммунальные платежи. Благодаря этому потенциальный покупатель будет уверен в отсутствии финансовых обременений;
  • Увеличить комиссию риелтора. Прибавив к обычному вознаграждению порядка 1-2%, вы сможете стимулировать риелтора на быструю продажу для соблюдения оговоренных сроков.
Читайте также:
Достопримечательности Гродно: лучшие места с фото и описанием

Как продать недвижимость в Испании без посредников или через риелтора

Причины для продажи зарубежной недвижимости могут быть самые разные: решение переехать в другой регион, желание сократить свои ежегодные расходы или острая необходимость в денежных средствах. Говоря о том, как продать недвижимость в Испании, следует отметить, что это можно сделать двумя способами: обратиться к риелтору или действовать самому. В любом случае важно изучить юридическую сторону вопроса и особенности местного рынка недвижимости.

  1. Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости
  2. Продажа недвижимости в Испании без посредников: пошаговая инструкция
  3. Где разместить объявление о продаже недвижимости в Испании
  4. Как правильно написать объявление
  5. Встреча на объекте с потенциальными покупателями
  6. Этапы оформления сделки купли/продажи
  7. Список документов для продажи недвижимости в Испании
  8. Продажа недвижимости в Испании через риелтора
  9. Какие налоги потребуется уплатить
  10. Как продать недвижимость в Испании максимально быстро
  11. Подводя итоги
  12. Продать недвижимость в Испании : Видео

Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости

По состоянию на 2022 год экономика Испании характеризуется экспертами как стабильная. Страна вышла из недавнего кризиса, а благосостояние населения улучшилось.

Объемы строительства в стране растут, увеличивается количество недвижимости, приобретаемой в ипотеку, что способствует дальнейшему росту цен на нее.

Прогнозы экспертов на ближайшее будущее не могут не радовать: согласно им, рост цен на недвижимость в Испании составит около 10 %, увеличение продаж – около 20 %. Наиболее востребованными будут объекты в Барселоне, Мадриде, Малаге, Валенсии, Аликанте и Сан-Себастьяне.

Прогнозируя развитие испанского рынка недвижимости, эксперты советуют обратить внимание на следующие нюансы:

  1. В 2022 году в приобретении собственного жилья заинтересовано около 2,2 миллионов испанцев. Рост цен привлекает также и зарубежных инвесторов.
  2. Покупательский интерес частных лиц будет сосредоточен, в основном, на периферийных объектах. Причина проста: низкие цены. Интерес инвесторов к историческим центрам уже достиг своего пика и будет смещаться в сторону небольших городов.
  3. Строительство новых объектов набирает обороты, однако большинство операций все еще будет сосредоточено на покупке/продаже вторичного жилья.

Продажа недвижимости в Испании без посредников: пошаговая инструкция

Чтобы продать недвижимость на территории Испании выгодно и без лишних трудностей, следует действовать по следующей схеме:

  • подготовить объект к продаже, чтобы представить его потенциальным покупателям в наилучшем виде, без явных недостатков;
  • собрать пакет документов;
  • написать объявление и разместить его;
  • встретиться с потенциальными покупателями на объекте;
  • заключить сделку и подписать отдельный договор с покупателем;
  • уплатить все необходимые налоги.

Где разместить объявление о продаже недвижимости в Испании

Вы можете опубликовать объявление в местных газетах или рассказывать о намерении продать недвижимость своим знакомым. Однако наилучшим вариантом станет размещение объявления в интернете.

Как правильно написать объявление

На большинстве порталов объявления составляются посредством внесения данных в специальную форму. При этом предоставляется возможность дать собственное описание объекта. Этому тексту следует уделить особое внимание, чтобы он привлек внимание как можно большего числа людей.

При составлении объявления о продаже зарубежной недвижимости в Испании нужно учитывать следующее:

  • в нем не должно быть грамматических ошибок, которые отталкивают покупателей (если вы не уверены в собственной грамотности, отдайте объявление на проверку знатоку или закажите текст переводчику);
  • объем текста не должен быть более 50 слов, иначе он становится сложным для восприятия;
  • должно быть больше конкретики, интересующей покупателей, и меньше шаблонных выражений, призывающих к покупке именно вашего объекта;
  • объявление должно содержать привлекательные фото. Если это дом или квартира, эксперты советуют сделать фотографии с домашними питомцами и цветами для создания уютной атмосферы, вызывающей положительные эмоции (риски при этом тоже есть, ведь у кого-то из просматривающих объявление может оказаться аллергия, и это вызовет негатив).

Встреча на объекте с потенциальными покупателями

Осмотр квартиры, дома, офиса или ресторана заинтересованными лицами – это не просто обход территории, а настоящая презентация вашей собственности. Поэтому к встрече потенциального покупателя следует правильно подготовиться и грамотно провести ее:

  • проведите тщательную уборку помещения, устраните мелкие погрешности в ремонте и неполадки. Помните, что одна-единственная нерабочая лампочка может испортить все впечатление;
  • если это жилые апартаменты, используйте приятные нейтральные ароматы для создания уютной атмосферы (свежей выпечки, ванили, универсальные цветочные и фруктовые запахи);
  • создайте атмосферу уюта: поставьте вазу с фруктами на кухне, повесьте красивые полотенца, поставьте декоративное мыло в ванной, разложите теплый плед на диване, включите приятную тихую музыку;
  • предложите своим гостям чашку кофе, чая или прохладительные напитки, дайте им почувствовать себя уже «как дома»;
  • уберите отовсюду свои личные фотографии (дом/квартира/офис не должны выглядеть вашими);
  • поставьте зеркала, которые увеличат обзор помещений и помогут обратить внимание на красивые детали. На косте (побережье) можете открыть окна, чтобы продемонстрировать прекрасные виды.

Этапы оформления сделки купли/продажи

Продавая недвижимость, необходимо соблюдать определенные правила, чтобы обеспечить безопасность своей собственности и финансовых средств. Оформление сделки купли-продажи недвижимости в Испании включает в себя следующие этапы.

  1. Заключение контракта резервации объекта и выплата покупателем 1-1,5 % стоимости недвижимости в подтверждение своего интереса к ее приобретению. Таким образом, покупатель «бронирует» свое право на покупку в оговоренные контрактом сроки.
  2. Заключение Contrato de arras (задаткового контракта) с покупателем и получение на руки 10 % стоимости объекта.
  3. Подписание Escritura Publica (купчей) и выплата остатка стоимости продаваемого объекта исключительно в присутствии нотариуса. При этом выплата средств покупателем должна быть подтверждена документально (выписка из банка или чек).
  4. Отправка нотариусом факса в Реестр собственности.
  5. Передача купчей из нотариальной конторы новому собственнику.
  6. Оплата I.A.J.D. (гербового сбора) в размере 1 % от суммы сделки.

На уплату гербового сбора и предоставление данных в Реестр собственности отводится 30 суток с момента совершения сделки.

Эти правила едины для всех, поэтому неважно, продаете вы дом в Каталонии или офис в столице.

Читайте также:
Страховка для иностранцев в России - виды и нюансы оформления
Список документов для продажи недвижимости в Испании

В обязательный пакет документов для продажи жилой или коммерческой недвижимости на территории Испании входят:

  • бумаги, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости (зарегистрированная в Registro de Propriedad (Реестр собственности) Escritura Publica Compraventa (купчая) и Nota Simple (выписка из Реестра собственности) с информацией о владельцах объекта и его собственниках);
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по IBI (налогу на недвижимость);
  • выданный мэрией по месту нахождения собственности Certificado de No Infraccion Urbanistica (сертификат об отсутствии нарушений градостроительных норм);
  • NIE (индивидуальный номер иностранца);
  • Licencia de primera ocupacion (сертификат на заселение), свидетельствующий об окончании строительных работ и сдаче здания в эксплуатацию. Оформляется на основании Certificado Final de Obra (разрешения на здание) и Declaracion de Obra Nueva (декларации об осуществлении работ).

Если сделка осуществляется через представителя, понадобится доверенность на него, подписанная всеми владельцами объекта.

Продажа недвижимости в Испании через риелтора

Схема продажи жилой или коммерческой недвижимости в Испании через риелторское агентство осуществляется по следующей схеме:

  • подбор фирмы и подача заявки через специальную форму на ее официальном сайте или по телефону;
  • консультация с менеджерами компании;
  • посещение объекта представителями фирмы, составление описания вашей недвижимости и ее фотографирование;
  • определение рыночной стоимости вашей виллы, дома или коммерческого объекта;
  • составление и подписание договора с риелторской фирмой;
  • предоставление компании пакета документов для работы с вашей недвижимостью;
  • реклама объекта и поиск покупателя;
  • заключение предварительного договора с покупателем и получение от него резервационного депозита;
  • подписание контракта;
  • зачисление на ваш счет суммы, оставшейся после уплаты налогов и гонорара риелторской фирмы.

Средняя стоимость услуг посредника составляет 2-5 % общей стоимости продаваемого объекта.

Какие налоги потребуется уплатить

Любая сделка купли-продажи недвижимости в Испании подразумевает обязательную уплату следующих налогов:

  1. Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (налог на прирост стоимости земли). Начисляется на разницу в кадастровой стоимости земли на момент приобретения вами недвижимости и на момент ее продажи. Размер налога зависит от муниципалитета – их насчитывается более 8 000. Продавая квартиру в Барселоне или в провинции, вы можете заплатить до 30 % от положительной разницы в цене земли.
  2. IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes (налог с прироста капитала для нерезидентов). Налог берется с разницы между стоимостью покупки недвижимости с учетом всех сопутствующих расходов/налогов и ценой ее продажи. Корректировочные коэффициенты меняются и ежегодно публикуются в испанском налоговом мониторе.

Продавая недвижимость в Испании, иностранные граждане по умолчанию получают на руки только 97 % ее стоимости. Три процента удерживаются государством в счет покрытия возможного прироста капитала.

Как продать недвижимость в Испании максимально быстро

Если вы ограничены во времени, продать свою собственность в короткие сроки вам помогут следующие рекомендации:

  1. Снизьте цену – на фоне общего роста цен на испанском рынке недвижимости ваше предложение будет выглядеть максимально привлекательно. Специалисты рекомендуют выставлять цену на 5-10 % ниже среднерыночной.
  2. Подчеркните имеющиеся бонусы. Это может быть обустроенная кладовка, расположенные поблизости пляжи, встроенная мебель, бытовая техника.
  3. Заранее подготовьте все документы. Чтобы не упустить потенциального покупателя, имейте все необходимое уже к моменту подачи объявления.
  4. Внесите все коммунальные платежи и уплатите налоги, чтобы не терять на этом время.
  5. Прибавьте к стандартной комиссии риелтора 1-2 %, если он продаст вашу собственность в более короткие сроки. Это будет хорошим стимулом.
  6. Заложите в стоимость объекта возможную скидку для покупателя, если тот начнет торговаться.

Подводя итоги

В настоящее время продажа жилья и коммерческой недвижимости в Испании – это отличный способ улучшить свое благосостояние. Испанский рынок недвижимости переживает подъем, цены на нем значительно выросли, а покупательский интерес распространяется на все регионы.

Иностранные инвесторы с удовольствием приобретают объекты в курортных городах: Аликанте, Ла-Манге, Плайя-де-Аро, Марбелье, Тосса-де-Мар, Кадисе, Кальпе, Сан-Себастьяне, Тарифе, Салоу и других. Местные жители больше настроены на покупку недорогого жилья в пригородах.

Если вы хотите максимально быстро продать квартиру или офис, приведите объект в порядок, проверьте документы, заранее уплатите все налоги и коммунальные платежи, а также наймите профессионального риелтора.

Продать недвижимость в Испании : Видео

Недвижимость в Испании: как совершить самую выгодную сделку?

Испанские СМИ рапортуют о неуклонном снижении цен на жилье,
падении продаж и сокращении объемов строительства. Что кризис на местном рынке
недвижимости значит для россиян? Стоит ли именно сейчас покупать подешевевшие
«квадраты» и где найти самые выгодные предложения?
Лента новостей о рынке недвижимости Испании напоминает
сводку с фронта: каждое последующее сообщение страшнее предыдущего.

Согласно индексу цен консалтинговой компании Tinsa, в июне средняя стоимость
жилья в Испании упала на 10,8% в годовом исчислении. А с декабря 2007 года (пик
рынка) цены на недвижимость в стране снизились на 30,4%. Причем, сильнее всего
пострадали дома и квартиры, расположенные на Средиземноморском побережье
(-38,3%) и в крупных городах (-33,8%).

Читайте также:
Почему собаки теряли сознание в пещере, а люди — нет?

За последний год количество незавершенных строек в Испании выросло на 31%, а по
сравнению с 2007 годом – на 74%. Аналитики ожидают, что количество недостроя
будет увеличиваться в течение еще одного года, пока не превысит показатели
«тучных» лет на 90%.

Более того, недавно в прессу просочилась информация о том, что правительство
Испании рассматривает идею о предоставлении вида на жительство всем
иностранцам, купившим недвижимость на сумму от €250 000. Дело это еще не
решенное, но сам факт обсуждения подобных вопросов говорит о том, что рынку
недвижимости Испании приходится совсем несладко. Вспомните хотя бы Латвию,
которая начала торговать резиденциями после того, как обвал цен на жилье в
стране с начала кризиса достиг 60%. К слову, благодаря этому решению нашей
балтийской соседке удалось стабилизировать ситуацию в сегменте жилья
бизнес-класса, спрос на которое сейчас формируется за счет иностранцев,
мечтающих о ВНЖ.

Риэлторы, работающие с этим регионом, считают, что самые востребованные у
российских покупателей объекты в курортных городах Испании подешевели не так
сильно, как жилье в среднем по стране.

«К сожалению, в Испании нет общей методики, которая позволяла бы реально
следить за ценами на недвижимость, – отмечает директор компании Europa Dom
Елена Гросс. – Наиболее распространенный метод – подсчет средних цен на
популярных страницах интернета, посвященных продаже объектов. Естественно,
берется средний уровень цен предложений по региону или даже в целом по Испании.
Не учитывается расположение, качество объектов, их реальная востребованность.
Нет никаких отдельных статистических данных по курортной недвижимости, которая
преимущественно интересует иностранцев. Да и средняя цена, указанная в
источниках, берется исходя не из конкретных совершенных сделок, а на базе цены,
которую запрашивают продавцы. Поэтому в некоторых источниках говорится о
снижении цен на 30-40%, в других средствах массовой информации приводятся иные
данные».

Представитель компании LEANGA Алена Бойкова полагает, что падение средних цен в
Испании обусловлено изменением структуры предложений. «Те, кто не имел ипотеки,
снижать цену на свое жилье не стали. Но в продаже появилось много объектов по
ценам ниже рыночных. Его пытаются сбыть собственники, которые нахватались
дешевых кредитов и набрали много единиц жилья в надежде на перепродажу по
высоким ценам в период роста в 2005 – 2008 годах. С уходом с рынка англичан,
составлявших до 80% от иностранных покупателей испанской недвижимости в
2008-2009 годах, перепродать это жилье стало сложно, а платить ипотеку надо.
Вот и стали выставлять объекты на продажу по дешевке. Отсюда и снижение средних
цен», – поясняет специалист.

Насколько бы ни снизились реальные цены на интересующие россиян объекты с
начала кризиса, все эксперты сходятся в одном: именно сейчас в Испании сложился
рынок многочисленных возможностей и интересных вариантов, на котором можно совершить
очень выгодную сделку. Главное, знать, где искать…

Шерше ля… банк
Главной демпинговой силой на рынке недвижимости Испании оказались местные
банки. После обвала в отрасли к ним в собственность перешло много объектов от
нерадивых кредитополучателей (как частных лиц, так и девелоперских компаний),
которые не смогли расплатиться со своими ипотечными займами. Скажем, только на
Коста-дель-Соль из 22 тысяч выставленных на продажу новых домов, 10 тысяч принадлежат
различным финансовым структурам.

Что в такой ситуации остается делать банкам? Чтобы в короткие сроки и в
условиях жесткой конкуренции вернуть свои деньги, им приходится активно снижать
цены. Например, в июне 2012-го банк Banesto выставил на продажу около
сотни домов на побережье со скидками до 80% (!). Стоимость «квадрата» в
этом жилье составляла около €645, что втрое ниже, чем в среднем по стране.

Как признался в разговоре со мной один из испанских риелторов, который пожелал
остаться неназванным, сейчас банки переманивают у них буквально всех клиентов.
«Обхаживаешь покупателя, описываешь ему наши предложения, устраиваешь
бесплатный тур в Испанию. Он приезжает, глаза выпучивает на объявления о
продаже залоговой недвижимости по бросовым ценам, и переходит из агентства в
банк», – пожаловался специалист.

А почему бы и нет? Именно в этом сегменте рынка сейчас встречаются особенно
низкие цены. Однако риэлторы предупреждают и о «подводных камнях» приобретения
подобной недвижимости.

Во-первых, проблемные дома зачастую переходят к банкам в очень неприглядном
состоянии. Бывшие собственники, прежде чем расстаться со своим жильем, выносят
из него все вплоть до дверей и сантехники. А значит, новым владельцам придется
потратиться на ремонт.

Во-вторых, если вы будете приобретать жилье напрямую у банка, то и решать все
последующие проблемы вам также придется самостоятельно. У банков не бывает
департаментов послепродажного обслуживания, помогающих преодолеть
первоначальные трудности адаптации и берущих на себя оформление всех документов
после сделки (контракты на обеспечение электроэнергией, подключение телефона,
договор с ТСЖ и т.д.).

«Лучше обратиться к агентству, официальному представителю банка. В настоящее
время практически все банки сотрудничают с различными риэлторскими агентствами,
в том числе и работающими на русский рынок. Покупая через такое агентство, вы
заплатите те же деньги, но получите возможность воспользоваться дополнительным
сервисом, что поможет избежать многих проблем», – советует Елена Гросс.

Работать с посредником или напрямую с банком – решайте сами… Добавлю только,
что успешные примеры проведения россиянами подобных сделок уже есть. Об одном
из них читайте в статье«Личный опыт: покупка квартиры в Испании с помощью
ипотеки».

Проблемы продавца – возможности покупателя
Где лучше искать самые выгодные предложения – на первичном или вторичном рынке?
В Испании это не столь важно, так как цены снизились во всех сегментах.
Главное, найти продавца, который испытывает финансовые проблемы. Такие
собственники, видя перспективу реальной сделки, будут готовы идти на уступки.

Читайте также:
Что нужно знать перед тем, как отправиться в круиз

«О каких-то конкретных цифрах скидок говорить сложно. Иногда скидка не так
значительна, но первоначальная цена уже была достаточно низка. На мой взгляд,
выгодность покупки стоит определять, учитывая уровень цен на аналогичные
объекты», – отмечает Елена Гросс.

По словам специалиста, при покупке объектов от частных собственников, которым
необходимо срочно продать свою недвижимость, следует обратить особое внимание
на проверку всевозможных задолженностей. Платежи за газ, свет, воду, налоги,
общие расходы по кондоминиуму – это только начало списка необходимых проверок.

Также следует следить за возможными правами третьих лиц, которые до сих пор не
отражены в Реестре собственности, но могут там появиться в период, когда идет
подготовка к сделке. Конечно, нотариус не позволит совершить продажу в случае,
если обнаружатся права третьих лиц. Но возврат уплаченного залога при данном
развитии событий тоже процесс не самый простой. Качественная и грамотная
юридическая поддержка – это то, чем необходимо заручиться при покупке
проблемной недвижимости, считают эксперты.

Действуй быстро, приходи с кэшем
Алена Бойкова согласна с тем, что испанские застройщики, так же как и рядовые
собственники, готовы снижать цены на свои предложения. Однако, по словам
специалиста, это время подходит к концу. «Цены уже обозначили движение вверх.
Например, строительная компания Urbincasa, застраивающая город Аликанте и
побережье Коста Бланка, подняла цены на пять из семи строящихся комплексов.
Соответственно, ни о каких уступках речь уже не ведется», – поясняет
специалист.

Оформление ипотеки занимает значительно время, особенно для россиян, которым
необходимо предоставить объемный пакет документов. Поэтому те покупатели, у
которых есть cash, наличка, могут выбить себе очень хорошую скидку. Как
отмечает представитель компании ASPOF Светлана Федчун, владельцы недвижимости
готовы идти на значительное снижение стоимости своих владений, если могут
рассчитывать на быстрое получение денежных средств, чтобы ответить по своим
обязательствам перед банком.

«Ситуация на рынке постоянно меняется и надо принимать решения быстро. Из
последних новостей: ЕС выдал кредит испанским банкам, и это значит, что у них
отпала острая необходимость в быстрых продажах, следовательно, с ними будет все
труднее договориться, – добавляет Светлана Федчун. – Сейчас в Испании сложился
рынок покупателя. Именно в этот период можно сделать великолепные
инвестиционные вложения в недвижимость как на первичном, так и на вторичном
рынках. Главное действовать быстро и иметь в распоряжении cash , чтобы надавить
на владельцев».

Чем дешевле объект – тем больше скидка
А что насчет скидок по различным видам и классам недвижимости? Где цены упали
сильнее всего?

Светлана Федчун считает, что больше всего упала в цене недвижимость, которая
находится в худших районах. «Всегда важно помнить, что самое важное на этом
рынке – это location, location и еще раз location, – говорит специалист. – Если
анализировать виды недвижимости, то земельные участки сильно в стоимости не
упали. Значительное снижение цен произошло на квартиры и виллы по всем классам
жилья: эконом, средний, элита. И причина в том, что владельцы недвижимости не
могут отвечать по своим обязательствам перед банками».

Елена Гросс уверена, что в Испании сильнее всего подешевели малоликвидные
объекты. Это – квартиры и дома в глубинке, вдали от моря, курортов и больших
городов, таких как Барселона и Мадрид. «Приличные объекты на
первой-второй-третьей линии моря в регионах с хорошей инфраструктурой
востребованы многими покупателями, как испанцами, так и иностранцами. Поэтому
особенно значительного снижения цен мы не зафиксировали, цены снизились,
безусловно, но не настолько», – говорит специалист.

Риэлторы добавляют, что сегодня не пользуются практически никаким спросом
участки земли под частное строительство. На сегодняшний день в Испании можно
приобрести готовую виллу по цене более выгодной, чем купить участок и построить
на нем дом. Единственное, что вызывает иногда интерес, – участки под застройку
в районах с ограниченным предложением, как, например, первая линия моря.

Алена Бойкова, в свою очередь, полагает, что сильнее всего цены снизились на
недвижимость эконом-класса, так как большинство неплательщиков ипотеки владели
именно таким жильем. «Среди собственников объектов среднего ценового уровня
(дорогие квартиры и таунхаусы, небольшие отдельные дома) таковых немного. А
среди владельцев дорогих вилл нет совсем. Поэтому средние цены на дешевое жилье
снизились заметно, на жилье среднего ценового диапазона – незначительно. А на
дорогие виллы и земельные участки у моря цены не снижались вовсе, а зачастую
даже росли», – добавляет эксперт.

***
Итак, в Испании сегодня действительно много возможностей. Например, купить
«убитую» и невероятно дешевую банковскую квартиру и сделать в ней ремонт.
Договориться с отчаявшимся собственником на быструю продажу с хорошим
дисконтом. Или найти регион, брошенный некогда активными на этом рынке
британцами. Главное, в погоне за скидками не забывать о своих целях.

Согласитесь, если вы ищете недвижимость для сдачи в аренду, то, какое бы жилье
вам не предлагали на расстоянии 10 километров от моря, оно вам не подойдет.
Если отдыхая в Испании, вы не хотите ежедневно пользоваться машиной (или вовсе
не умеете водить), то отдаленные урбанизации, пусть виллы там и стоят дешевле
квартир, – это не для вас. Главное, сначала определить критерии, от которых вы
никогда не сможете отказаться. А насчет всего остального можно договариваться и
торговаться. В Испании сейчас для этого самое время!

Продать квартиру в Испании: как правильно реализовать свою собственность через риелтора

В нашем блоге вы найдете не одну статью, где мы даем практические советы именно потенциальным покупателям жилья, но не его владельцам. В данном обзоре мы решили сменить фокус и поделиться полезной информацией для собственников, задумывающихся о продаже своей недвижимости на территории солнечного Королевства. Вопрос для многих соотечественников стал особенно актуальным в связи с пандемией — ведь она приостановила возможность свободно путешествовать, спровоцировала всплеск безработицы и вызвала желание некоторых людей насовсем вернуться на Родину, избавившись от пустующих и не приносящих дохода апартаментов за границей. Неудивительно, что в этом году просьб рассказать о том, как правильно и просто продать квартиру в Испании, нам в Barcelona Realty приходит вдвое больше.

Читайте также:
Мачу Пикчу — древний город исчезнувших инков

Действительно, как же грамотно оценить собственное жилье, купленное до эпохи коронавируса, под силу ли подготовиться к сделке в одиночку или все же лучше обратиться к хорошему посреднику? Какие налоги придется уплатить, а главное, как сделать все оперативно и в минимальные сроки? Если и вам тоже интересны ответы на эти вопросы, то читайте дальше!

Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости

В 2022–2022 годах стало заметно сложнее зарабатывать на сдаче квартиры в аренду.

Во-первых, Испания до июня две тысячи двадцать первого года оставалась закрыта для иностранных туристов: в страну пускали только резидентов. Таким образом, апартаменты многих владельцев, которые ранее с лихвой сдавались через Airbnb, сейчас пустуют и не приносят привычного дохода.

Во-вторых, в конце прошлого года произошли серьезные изменения в законодательстве относительно формирования цен на сдаваемое жилье в регионе Каталония (и ее примеру начинают следовать другие автономные сообщества страны): теперь хозяин не может произвольно устанавливать стоимость ренты, а обязан консультироваться с официальными данными IPC (Indice de Precios del Consumidor). За нарушение грозят высокие штрафы. Бизнес стал намного менее выгодным, и это стимулирует желание некоторых собственников избавиться от простаивающих домов.

Как мне можно продать собственную квартиру в Испании без посредников: пошаговая инструкция

Итак, с чего же начать, если вы хотите реализовать свое жилье, и можно ли это сделать самостоятельно? Если вы хорошо владеете иностранным языком и, главное, в период продажи планируете находиться на территории Королевства, имеете достаточный запас времени, терпения и нервов, то процесс вполне по силам без помощи риелтора.

Основные шаги должны быть следующими:

Уделить должное внимание тексту объявления, фотографиям и видео вашего объекта. Хорошая презентация и знание трюков онлайн-маркетинга — половина успеха!

Важно установить адекватную цену, которая соответствует рыночным показателям, ведь 90% сделок проходят с запросом ипотеки, а значит, будет проводиться независимая оценка вашего объекта банком. Нужную сумму клиенту просто не дадут, если квартира необоснованно дорогая.

Рассчитайте свое свободное время и спланируйте дни показов. Идеально делать их в солнечный день, зимой же — в часы, когда еще не стемнело и не нужно включать искусственное освещение. Готовьтесь, что в первые месяцы запросов может быть много, и на все придется своевременно реагировать, чтобы не упустить реального покупателя.

Когда он, наконец, найден, нужно грамотно подготовить все документы собственности для подписания у нотариуса и погасить задолженности (ипотека, налоги, коммунальные платежи).

Где разместить объявление о продаже квартиры в Испании

Стоит обратить внимание на национальные порталы Королевства. Самые эффективные среди них — это Idealista, Fotocasa, Habitaclia и YaEncontre. Можете также попробовать сайты для специализированных жилых объектов (например, исключительно посвящённые домам класса люкс или же пентхаусам). Имеет смысл опубликовать рекламу и на иностранных страницах, ориентированных на рынок Германии, Франции, России и других перспективных стран.

Единственный нюанс: на профессиональных порталах по недвижимости бесплатный тариф объявления не имеет столь широкий охват и удобных инструментов для продвижения среди конкурентов. Важно постоянно следить за его положением на страницах, обновлять и, возможно, даже видоизменять сам текст и порядок фотографий, чтобы оно не затерялось в списке.

Возможности по публикации объектов, предлагаемые за деньги и используемые риелторскими компаниями, однозначно работают гораздо эффективнее для привлечения клиентов.

Как правильно написать объявление

Публикуя информацию на порталах, ответственно подходите к заполнению всех граф. Чем более полным будет описание, тем выше поднимется объявление в рейтинге похожих квартир. Например, на странице Habitaclia предлагается ответить на ряд вопросов простым «да» или «нет». Есть ли камин, бассейн, парковка? Наш профессиональный совет — никогда не оставляйте поля пустыми.

Самый важные параметры, на которые обращают внимание соискатели, это, конечно же, метраж и количество комнат. Опишите, большие или маленькие спальни, есть ли в них встроенные шкафы, какой открывается вид с балкона. Указывая площадь, поясните, общая ли она или полезная.

В Испании при покупке очень большое внимание также обращают на то, куда смотрят окна квартиры. Особенно ценятся апартаменты, ориентированные на юг и запад — они самые светлые и солнечные.

Год постройки, общее состояние жилья, наличие или отсутствие лифта — также немаловажные пункты.

А ещё советуем подойти к стилю объявления творчески — живой и небанальный текст всегда подогревает интерес у клиентов.

Встреча на объекте с потенциальными покупателями

Имеет смысл фиксировать имена, телефоны и паспортные данные всех посетителей квартиры. Прежде всего, в целях безопасности. А также это поможет быстро связаться с ними в будущем и сообщить о возможном снижении цены и изменении условий.

Если ваш объект недвижимости выставлен на продажу по адекватной стоимости, готовьтесь, что запросов будет действительно много. Как же тогда продавать жилье в Испании, если вы не можете оперативно реагировать на все звонки, работаете и или же отсутствуете в стране? В таком случае лучше обратиться к посредникам, которые помогут сэкономить ваше время при показах, переговорах, а в дальнейшем грамотно подготовить все документы.

Этапы оформления сделки купли/продажи

Покупатель найден? Тогда начинается тщательный сбор и проверка документов перед финальной встречей у нотариуса. Процесс состоит из следующих шагов:

Договор резерва с заинтересованным лицом. Как правило, клиента просят оплатить один процент от стоимости жилья, чтобы доказать серьезность намерений. Вы, в свою очередь, снимаете объявление с публикации и перестаете показывать объект другим людям.

Читайте также:
Погода на Пхукете в августе 2022 - температура воды и воздуха

Контракт о намерениях, contrato de arras. Покупатель переводит 10% от общей суммы вам на счет и потеряет эти деньги, если в дальнейшем передумает совершать сделку без уважительных причин. В документе оговаривается срок, в который должно произойти подписание купчей. Как правило, если покупателю нужна ипотека, закладывают два-три месяца. За этот период и вы, и ваш клиент должны подготовить все необходимые бумаги. На данном этапе зачастую имеет смысл обратиться к грамотному специалисту. Одна из причин, почему продавать квартиру через агентство в Испании как раз намного быстрее и надежнее — у них в штате всегда есть проверенные юристы, уже набившие руку на работе с документами о недвижимости.

Нотариально заверенный акт купли/продажи. В этот момент вы передаете ключи новому владельцу и получаете оплату, с которой обязательно придется уплатить налог на прирост капитала (plusvalia). Определенный процент с вас возьмут и при подаче ежегодной декларации о доходах. Если вы резидент, нужно заполнять модель IRPF. Если вы им не являетесь, предоставляете бланк IRNR (Impuesto sobre la Renta de No-Residentes).

Список документов для продажи недвижимости в Испании

Номер NIE и действующий паспорт.

Оригинал купчей (escritura de la propiedad).

Сертификат жилищного сообщества (certificado de la comunidad de propietarios), который подписывает его президент. Он сообщает об отсутствии задолженностей по коммунальным выплатам с вашей стороны.

Выписка об энергоэффективности квартиры (certificado de eficiencia energética), в которой указывается, насколько много энергии потребляет конкретный жилой объект. Если у вас его нет, следует обратиться к техническому специалисту, и он подготовит заключение за несколько дней.

Отчет о техническом состоянии здания (ITE), обязательный для построек старше сорока пяти лет. Проверки делают каждые десять лет.

Документ о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad). Выдается мэрией и подтверждает соответствие всем необходимым нормативам, а также сообщает максимально допустимое количество человек, которое может проживать на данной площади.

Последний чек об оплате налога на собственность (IBI). Так как сумма взноса начисляется раз в год, продавец и будущий владелец должны разделить ее пропорционально.

Свидетельство об оставшемся ипотечном балансе (certificado de saldo pendiente de la hipoteca). На основе этой бумаги ваш кредит будет аннулирован в момент подписания.

Сертификат нулевого долга (certificado de saldo zero) — доказательство того, что ипотека уже полностью погашена.

Последние оплаченные счета за газ, воду и свет.

В случае обременений, потребуются дополнительные документы.

Как правильно продавать свою квартиру в Испании через риелтора

Агентство по недвижимости значительно экономит время и силы, а также берет на себя все юридические процедуры перед финальным подписанием у нотариуса.

Так, команда Barcelona Realty Group начинает с бесплатной помощи в оценке вашего объекта. Далее она готовит профессиональный фоторепортаж и видеосъемку, качественный текст объявления и его перевод на иностранные языки. Мы публикуем его на целой плеяде национальных и международных порталов, включая сайт barcelona.ru, и пользуемся всеми возможными сервисами онлайн-маркетинга для эффективного ежедневного продвижения в рейтингах.

Агент делает показы и первый фильтр клиентов, прием телефонных звонков и переговоры. Он же будет заниматься и составлением документа о резерве, контракта о намерениях и курировать вас на этапе сбора бумаг для сделки.

Перед началом сотрудничества нужно убедиться, что компания по недвижимости надежная, вам приятно общаться с риелтором и он вызывает у вас доверие.

Между собственником и агентством заключается соглашение, в котором должны быть четко прописаны стоимость продажи вашего объекта, комиссия за услуги агентству (обычно варьируется от трех до пяти процентов от стоимости жилья). Важно уточнить, учтен ли в гонораре НДС (в Испании он составляет 21%). Советуем попросить компанию прислать вам ссылки на размещенные объявления, регулярно отправлять отчет о количестве звонков и показов, а также обговорить срок сотрудничества.

Существует вариант передачи объекта в агентство в эксклюзиве и без. Первый метод гораздо эффективнее и, как правило, помогает найти клиента в минимальные сроки. Одно доверенное лицо и настоящий профессионал всегда действеннее множества суетящихся посредников.

Куда обратиться для продажи квартиры в Испании

Советуем отдать предпочтение местному агентству, где работают действительно профессиональные риелторы, которые имеют опыт сотрудничества с соотечественниками и говорят по-русски, а значит, помогут при необходимости с переводом и всеми юридическими нюансами. Так, специалисты нашей фирмы Barcelona Realty Group уже более десяти лет консультируют клиентов из России по вопросам продажи и аренды квартир, домов, коммерческих помещений на территории всей Каталонии, в Валенсии и на Коста Бланке.

Какие налоги потребуется уплатить

Plusvalía (выплаты с прироста капитала). Идет в казну мэрии, рассчитывается по таблице коэффициентов в зависимости от стоимости жилья.

Прибыль от продажи квартиры нужно указывать в налоговой декларации IRPF или IRNR. Процент выплат прогрессивный и варьируется от 19 до 26%.

Если вы нерезидент Королевства, при заключении сделки налоговая удержит с вас 3% от полученной суммы, которые затем при подаче обязательной годовой декларации возможно вернуть или перезачесть.

Как продать недвижимость в Испании максимально быстро

Залог успеха — адекватная рыночная цена, хорошее онлайн-объявление и оперативная реакция на все запросы. Эффективнее и надежнее решить все эти задачи получится через местного риелтора, заключив соглашение именно об эксклюзивном сотрудничестве.

Готовьтесь к тому, что клиенты будут торговаться. Определите четко для себя, насколько вы готовы подвинуться в цене. От тонкости и гибкости ведения переговоров зависит многое — не стоит соглашаться на первое предложение, но в то же время нужно вовремя почувствовать, когда можно немного уступить, чтобы сделка состоялась. Подсказать это опять же всегда сможет опытный агент.

Читайте также:
Экскурсия по Абхазии при помощи подробной карты побережья

В заключение

Самостоятельная продажа недвижимости в зарубежной стране — предприятие, затратное по времени и силам: придется следить и за безопасностью в доме и лично общаться со всеми клиентами, постоянно отвечая на телефонные звонки, электронные письма и устраивая просмотры. Нужно будет самому быстро готовить все документы к сделке, а главное, заниматься составлением контрактов на резерв и о намерениях. В случае разногласий с клиентом по условиям, скорее всего, вам все равно придется прибегнуть к помощи юриста.

Самый распространенный, оперативный и надежный способ реализовать свой жилой объект — это обратиться в компанию профессионалов, где вам помогут как с продвижением объявления (фотопрезентация, привлекательный текст, широкий охват в сети, перевод на иностранные языки), показами и переговорами о финальной цене, так и со всей легальной подготовкой.

«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: сезон 2022 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2022 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2022 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

  1. Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2022 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
  2. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
  3. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
  4. Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
  5. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
  6. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.
Читайте также:
Экскурсия по Абхазии при помощи подробной карты побережья

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

  • выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
  • выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
  • новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
  • выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
  • объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.

Оформление недвижимости в Испании.

Нина Козарь


Оформление недвижимости в Испании.

Позвольте рассказать Вам, на что необходимо обратить внимание при покупке недвижимости в Испании.

Читайте также:
Погода на Пхукете в августе 2022 - температура воды и воздуха

Для регистрации любой недвижимости в Испании существует «El Registro de la Propiedad», реестр по регистрации собственности, что-то вроде российской регистрационной палаты. Там можно получить информацию о точной площади и цене недвижимости, узнать, кто ее владелец и нет ли у него долгов.

Таким образом, прежде чем непосредственно приступить к оформлению жилья, мы проверяем, зарегистрировано ли это жилье в реестре, на чье имя, не обременено ли оно ипотекой, не живут ли там съемщики, и т.п.

В случае если жилье новое и продаётся в первый раз, застройщик вручает вам: сертификаты на установку газа, электричества, воды; подробное описание объекта, где указываются все материалы, которые были использованы при строительстве, все отделочные материалы для каждого помещения; мебель каких марок, если дом продается с мебелью; также перечень всего технического оснащения и бытовой техники, с инструкциями для пользователя.

На имя владельца оформляют главный официальный документ, называемый Escritura Publica (купчая), которому затем присваивают собственный номер для занесения его в регистр.

Договор купли-продажи (купчая).

Следует оговориться, что в принципе договоры в Испании по сравнению с Россией более гибкие и не имеют четко установленной формы. Тем не менее, законом урегулировано, что в договоре о купле продажи жилья обязательно указываются следующие условия:

1. Личные данные обеих сторон, как продавца, так и покупателя.

2. Правоспособность и дееспособность продавца и покупателя, нет ли условий ограничивающих их права выступать сторонами в данном договоре.

3. Описание недвижимости: площадь, границы, возможные пристройки и т.д.

4. План застройки и качественные характеристики.

5. Цена и условия выплаты. При этом указывается, выплачивается ли сумма сразу, либо по частям; в этом случае устанавливается пеня, если сумма не выплачивается вовремя; либо, страховка для гарантии выплаченных сумм, счет, на которой зачисляется оплата.

6. Указываются сумма налогов для оплаты при приобретении недвижимости.

7. Дата перехода недвижимости в собственность покупателя и сумм штрафа, если этого не происходит в установленный день.

8. Подпись сторон.

Как правило, предварительно заключается частный контракт купли-продажи между покупателем и продавцом (обязательно, собственником недвижимости), либо лицами, уполномоченными на это нотариально заверенной доверенностью. Если собственников недвижимости несколько, либо владелец состоит в браке, то при продаже необходимо согласие всех собственников.

Распространенная практика, что при составлении договора, прежде чем обращаться к нотариусу, подписывается договор залога (contrato de señal). Обычно это 10% от стоимости объекта, хотя могут устанавливаться и другие суммы.

В договоре залога стороны устанавливают, что если сделка не состоится по вине покупателя, он теряет залоговую сумму, если же по вине продавца, он возвращает двойную сумму залога.

После заключения предварительного контракта покупатель должен получить в местной полиции Идентификационный Номер Иностранца, чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Сроки получения зависят от работы госструктур и могут колебаться. Чтобы получить N.I.E, можете обратиться к нашему агенту, который окажет Вам необходимую помощь.

Затем договор подписывают в нотариальной конторе, в присутствии нотариуса, который и заверяет сделку. Тогда же происходит оплата. Имейте в виду, что оформление самого договора (купчей), (Escritura Publica), нотариусом может длиться несколько недель.

Обычно при подписи договора происходит вручение ключей. Следует добавить, что услуги нотариуса платные и зависят от цены жилья, а также от объема купчей.

Право собственности на приобретенную недвижимость регистрируется в реестре недвижимости, где ей присваивается номер (если недвижимость новая). Прежде чем собственность регистрируется, необходима уплата соответствующих налогов. Сама регистрация так же платная и размеры оплаты зависят от стоимости покупки.

После процедуры подписания остается зарегистрировать недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации обычно продолжается около трех месяцев.

Оформление документов при регистрации в Регистре собственности Испании оплачивают при внесении имени нового владельца и данных недвижимости в регистр. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки.

При приобретении новой недвижимости оплачивается НДС (для квартир и жилых домов – 8%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков – 16% стоимости, указанной в Escritura Publica ). Налог на документальное оформление юридических актов составляет 0,5% от стоимости недвижимости.

При приобретении недвижимости на вторичном рынке взимают передаточный налог – 7% заявленной стоимости. Также оплачивается муниципальный налог Plus Valia, основанный на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент ее продажи. Оплачивается по договоренности, продавец или покупатель. Размер налога, указываемого местной мэрией, зависит от “возраста” недвижимости и периода, в течение которого ею владел последний хозяин.

Все расходы по оформлению покупки без учета ипотечного кредита составляют минимум 10% стоимости недвижимости; ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно до 14%.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: