Рынок альпийской недвижимости постепенно восстанавливается

Крупнейший в мире рынок горнолыжной недвижимости Альп постепенно восстанавливается

• Куршевель 1850 и Гштад по-прежнему возглавляют ценовой рейтинг горнолыжных курортов ультра-премиум класса
• Высокий курс швейцарского франка снизил доступность недвижимости в Швейцарии для иностранных покупателей. При этом благодаря низкому курсу евро открывается больше возможностей для приобретения квартир и домов в Австрии, Франции, Италии
• Возросшая привлекательность горнолыжных курортов для более широкого круга покупателей позволит сохранить высокий уровень стоимости недвижимости
• 92% покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания или с целью инвестирования средств

Международное агентство недвижимости Savills и компания Alpine Homes опубликовали отчет «Spotlight on the Alpine Property Market 2015-2016», в котором, в частности, говорится о том, что оживление на рынке горнолыжной недвижимости в Альпах, начавшееся с ультра-премиальных курортов, охватило регион в целом. В немалой степени этому способствовали инвестиции в развитие инфраструктуры, оказывающие стимулирующие воздействие на новое строительство. Специалисты Savills и Alpine Homes отмечают, что в связи с падением курса евро, на рынки Австрии, Франции и Италии стали возвращаться британские покупатели.

Эксперты Savills и Alpine Homes составили ценовой рейтинг горнолыжных курортов ультра-премиум класса, в котором на первом месте находится французский Куршевель 1850. Стандартная цена за «квадрат» жилья на этом альпийском курорте составляет 31 340 евро. Далее следуют сразу 4 престижных швейцарских курорта: Гштад, Санкт-Мориц, Церматт и Вербье. Средняя стоимость недвижимости здесь варьируется в пределах 26 450–31 220 евро за кв. м. Вследствие роста курса франка, за прошедший год швейцарские курорты поднялись в данном рейтинге. На шестом месте в рейтинге находится американский курорт Вейл, где стандартная стоимость премиальной недвижимости – 25 200 евро за кв. м.
«Дом на горнолыжном курорте ультра-премиум класса в Альпах – одна из главных составляющих портфеля зарубежной недвижимости для людей с высокими доходами со всего мира. Жилая недвижимость на таких элитных курортах, как Куршевель 1850, Гштад или Санкт-Мориц, – это идеальное дополнение к квартире в Лондоне, Москве или Париже», – отмечает Пол Тостевин, заместитель директора отдела международных исследований Savills (Savills World Research).

Ценовой рейтинг горнолыжных курортов ультра-премиум класса

Курорт Цена за кв. м
Куршевель 1850 ? 31 340
Гштад ? 31 220
Санкт-Мориц ? 30 900
Церматт ? 29 070
Вербье ? 26 450
Вейл ? 25 200
Мерибель ? 21 630
Валь-д’Изер ? 19 700
Межев ? 17 530
Уистлер-Блэккомб ? 16 860

Источник: Savills World Research

«В 2015 году покупатели из Великобритании следили за колебаниями сразу двух курсов валют. Отмена привязки швейцарского франка к евро застала рассматриваемые рынки врасплох. Однако к настоящему моменту курс франка стабилизировался и отклонение от уровня, который наблюдался до 2015 года, составляет всего 5%, – отмечает Джереми Ролласон, управляющий директор компании Alpine Homes, сотрудничающей с Savills. – Снижение курса евро увеличило покупательную способность иностранных граждан в странах с ценообразованием в данной валюте. Однако, несмотря на тот факт, что динамика курсов валют способна оказывать стимулирующее или подавляющее действие на рынки недвижимости, в конечном счете она вызывает лишь незначительные ценовые изменения».
Швейцария

В 2015 году рост курса швейцарского франка несколько снизил покупательскую активность со стороны иностранных граждан, которые играют важную роль в верхнем сегменте рынка. При этом, несмотря на ограниченное предложение «вторых» домов, здесь по-прежнему развивается инфраструктура, а горнолыжные курорты ультра-премиум класса Швейцарии сохраняют свою популярность.

Так, в сезоне 2014–2015 гг. новые перспективы развития открылись перед курортом Грименц, где была организована канатная дорога, соединившая его с Циналем, и начали внедряться новые схемы строительства жилья. Другим примером курорта, который восстанавливает свои позиции, является Ла-Тзума, где запланированная реконструкция подъемника повышает транспортную доступность по отношению к соседнему Вербье.

Читайте также:
Погода в Тбилиси в декабре. Отдых в Тбилиси в декабре 2022 года

Всесезонный курорт Виллар, где представлен ряд ведущих международных школ, в последние несколько лет отличается высокими темпами возведения нового жилья. Данная тенденция, в совокупности с уменьшением количества выпадающего снега, оказала влияние на цены и открыла немало возможностей для тех, кто ищет недвижимость в данном районе. Стоимость премиальных апартаментов в Вилларе варьируется от 9000 до 11 000 евро (10 000–12 000 швейцарских франков) за кв. м.

В условиях динамичного развития австрийской экономики рынок недвижимости на альпийских курортах этой европейской страны сохраняет свою устойчивость. В целом с 2008 годы цены на недвижимость в Австрии выросли на 41%.

Австрия отличается более привлекательным соотношением цены и качества по сравнению с более популярными горнолыжными курортами Франции и Швейцарии. Высокая востребованность местной недвижимости среди инвесторов и стабильные вложения средств в инфраструктуру курортов создают перспективы для последующего роста цен.

Многие местные курорты – двухсезонные. В силу высокого спроса и весьма ограниченного предложения цены на недвижимость в Цель-ам-Зее продолжают возрастать, хотя здесь все еще имеет место привлекательное соотношение цены и качества. Стандартная стоимость недвижимости здесь – 5 000–7 000 евро за кв. м. Возведение подъемника между Цель-ам-Зее и соседним Заальбахом еще больше увеличит активность на рассматриваемом курорте.

Объемы продаж недвижимости в горнолыжных регионах Верхняя Савойя и Савойя превосходили уровень остальной Франции. Привлекательный курс евро расширяет инвестиционные возможности для тех покупателей, которые имеют в наличии доллары или фунты.

В последние годы в Валь-д’Изер отмечается открытие эксклюзивных ресторанов и модных магазинов. Этот курорт очень востребован среди британцев, а недвижимость здесь выгодно отличается высоким арендным потенциалом. Доходность шале самого высокого класса может достигать 3,5%.

Под влиянием роста спроса на недвижимость в Шамони, здесь наблюдается восстановление рынка «вторых» домов. Стоимость «квадрата» жилой площади в среднем составляет 10 000 евро, что сопоставимо с уровнем докризисного максимума.

«По нашим прогнозам, глобализация ультра-премиальных горнолыжных курортов Европы будет продолжаться по мере того, как клиентская база расширяется и привлекает все больше разнообразных и искушенных инвесторов», – подводит итог Джереми Ролласон.

За пределами Альп

Североамериканские горнолыжные курорты размещены на трех ключевых горных хребтах, которые по размерам превосходят Альпы в 10 раз. Курорты Вейл и Уистлер известны во всем мире, но недвижимость здесь, как правило, приобретают местные покупатели. Цены на этих курортах в настоящий момент ниже показателей 2007 года.

Пол Тостевин подчеркивает, что ключевые американские курорты обладают значительным потенциалом: «В США живет самое большое количество высокообеспеченных людей и соответственно, делая правильное предложение, можно получить довольно значительный спрос на внутреннем рынке».

В публикации выделяются пять перспективных горнолыжных курортных зон за пределами Альп, которые только начинают открываться для международных инвесторов. К примеру, Балканы, относящиеся к европейскому рынку, уже пользуется спросом среди ряда любителей горнолыжного спорта из России и Великобритании. В 2018 году в Пхенчхане (Южная Корея) будут проводиться Зимние Олимпийские игры. Иностранных инвесторов привлекают сюда уникальные визовые программы.

Курорт Нисеко (Япония) уже отличается сложившимся рынком недвижимости класса люкс, развитие которого поддерживает спрос со стороны жителей Китая, Кореи, Сингапура, Малайзии, а также непосредственно граждан Японии.

От Куршевеля до Кореи: сколько стоят альпийские шале на горнолыжных курортах

Разработанный специалистами Savills индекс горнолыжных курортов ультрапремиум-класса возглавляет Куршевель 1850, где средняя цена на типичные объекты премиум-класса составляет €31 340 за 1 кв. м. За известным французским курортом следуют наиболее престижные курорты Швейцарии — Гштад, Санкт-Мориц, Церматт и Вербье (€26 450–31 220 за 1 кв. м). Несмотря на весьма ограниченный рост цен, позиции этих рынков в рейтинге повысились благодаря высокому курсу швейцарского франка.

Читайте также:
Коронавирус в Таиланде: власти сообщили о 89 новых случаях инфицирования

В Северной Америке с ведущими европейскими курортами может соперничать только Вейл, где цены на элитную недвижимость составляют в среднем €25 200 за 1 кв. м.

В последнее время становится очевидным, что дом на престижном альпийском курорте — это один из основных компонентов международного портфеля недвижимости для высокообеспеченных людей со всего мира. Недвижимость в Куршевеле 1850, Гштаде или Санкт-Морице представляет собой прекрасное дополнение к городскому жилью в Лондоне, Париже или Москве.

Теперь подробнее о состоянии некоторых альпийских рынков.

Швейцария

Покупательская активность на швейцарских курортах в 2015 году несколько снизилась, поскольку высокий курс швейцарского франка отпугнул иностранных покупателей, играющих особенно значительную роль в верхнем сегменте рынка. Однако, несмотря на ограниченное предложение загородных домов, инвестиции в инфраструктуру по-прежнему осуществляются, а наиболее престижные швейцарские курорты сохраняют свою привлекательность.

Так, например, новый импульс к развитию в сезоне-2014–2015 получил Грименц, где была построена канатная дорога, соединившая его с соседним Циналем, и начали реализовываться новые схемы строительства жилья. Ла-Тзума тоже восстанавливает свои позиции благодаря запланированной модернизации подъемника, которая должна улучшить связь с расположенным по соседству знаменитым курортом Вербье.

В Вилларе, круглогодичном курорте с высококлассными международными школами, в последние годы строится довольно много нового жилья на продажу и наблюдается снижение количества выпадающего снега. Это оказало определенное воздействие на цены, и для тех, кто ищет недвижимость в этом районе, есть немало привлекательных возможностей. Апартаменты премиум-класса в Вилларе продаются по цене от 10 тыс. до 12 тыс. швейцарских франков (от €9 тыс. до €11 тыс.) за 1 кв. м.

Австрия

Рынок недвижимости на альпийских курортах Австрии сохраняет свою устойчивость в условиях динамичного развития местной экономики, благодаря которому цены на жилье в масштабах всей страны с 2008 года выросли на 41%.

Австрия по-прежнему предлагает более выигрышное сочетание цены и качества в сравнении с известными французскими и швейцарскими курортами. При этом постоянные инвестиции в курортную инфраструктуру и аппетиты инвесторов обеспечивают дополнительные возможности для дальнейшего роста цен.

Многие австрийские курорты являются двухсезонными. Стоимость недвижимости в Цель-ам-Зее продолжает расти по причине высокого спроса и низкого предложения, но при этом курорт все еще обеспечивает весьма выгодное соотношение цены и качества. Стоимость квадратного метра недвижимости здесь колеблется от €5 тыс. до €7 тыс., а запланированное строительство подъемника между Цель-ам-Зее и соседним Заальбахом только увеличит привлекательность этого курорта.

Франция

Объемы продаж недвижимости в Верхней Савойе и Савойе удерживались на более высоком уровне по сравнению с другими французскими горнолыжными курортами, а низкий курс евро открыл новые инвестиционные возможности для покупателей, которые располагают долларами или фунтами.

В Валь-д’Изере за последние годы открылся ряд элитных ресторанов и бутиков. Этот курорт, весьма популярный среди британцев, отличается значительным потенциалом для сдачи недвижимости в аренду — доход от наиболее престижных шале может составлять примерно 3,5%.

В долине Шамони продолжается восстановление рынка недвижимости под влиянием растущего спроса. Цены здесь на данный момент почти достигли докризисного пика — €10 тыс. за 1 кв. м.

Согласно прогнозам экспертов Savills, глобализация ведущих горнолыжных курортов Европы будет продолжаться по мере расширения клиентской базы и привлечения инвесторов.

Горнолыжные рынки за пределами Альп

Американские и канадские горнолыжные курорты разбросаны по трем основным горным хребтам, которые по площади превосходят Альпы в десять раз. Такие курорты, как Вейл и Уистлер, пользуются мировой известностью, но недвижимость на них приобретают в основном местные жители. Цены здесь снизились относительно 2007 года.

Престижные американские курорты имеют определенный потенциал. В США больше всего состоятельных людей, и, соответственно, если им предложить нужный продукт, то спрос на внутреннем рынке будет достаточно активным.

Читайте также:
Карта Пуэрто-Рико, где находится Пуэрто-Рико на карте мира

В отчете Savills выделяется пять развивающихся курортных зон, которые постепенно открываются для международного рынка. Так, например, Балканы, расположенные на периферии крупного европейского рынка, уже привлекают немало британских и российских любителей горнолыжного спорта. В Пхенчхане (Южная Корея) в 2018 году пройдут зимние Олимпийские игры, международных инвесторов сюда притягивают специальные визовые программы.

На японском курорте Нисеко уже имеется вполне сформировавшийся рынок недвижимости класса люкс, развитию которого способствует спрос со стороны граждан Китая, Сингапура, Малайзии, Кореи, а также самих жителей Японии.

Юлия Овчинникова специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Рынок недвижимости уходит с пика в пике

Эксперты рассказали, когда упадут цены на квартиры в связи с резким снижением спроса

Перегретый российский рынок недвижимости уже осенью может начать «схлопываться». Как спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, удорожание ипотечных кредитов из-за повышения ключевой ставки Центробанка и продолжающийся рост цен на жилье может привести к падению спроса на недвижимость в России на 10−15% уже к ноябрю.

«Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10−15%, но это учитывая рекордную покупательскую активность прошлого года», — сказал директор «Этажей» в интервью ТАСС.

Напомним, что 10 сентября Банк России пятый раз подряд поднял ключевую ставку, на сей раз на 1 п.п. Средние одобренные ставки на рынке новостроек с июня выросли на 0,8%, на вторичное жилье — на 0,9%, на загородную недвижимость — на 1,1%.

Собственно, ажиотажный спрос на новостройки начал падать уже в июле после того, как была ограничена государственная программа льготной ипотеки. В августе на первичном рынке Москвы было заключено на 22% меньше договоров, чем в июле. Система мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro тоже зафиксировала в столице спад числа договоров долевого участия с 6,3 тысячи в июне до 3,7−3,8 тысячи в июле. В августе, по предварительным оценкам, сделок было не больше. Правда, некоторую скидку нужно сделать на сезон отпусков, но снижение спроса налицо.

Кроме того, как говорят аналитики, свою роль сыграл и еще один фактор — насыщение спроса. Проще говоря, все, кто хотел и мог приобрести жилье для себя или в качестве инвестиций, уже это сделали, а платежеспособных клиентов в России не так уж и много. Остальным же не поможет даже программа семейной ипотеки по ставке до 6%, которая была расширена на семьи с первенцами.

Пожалуй, самый интересный вопрос для потенциальных покупателей квартир теперь следующий: приведет ли падение спроса к снижению цен на жилье? В июле в России впервые за год было зафиксировано падение стоимости квадратного метра, правда, пока не такое значительное — на 1,5% на новостройки в Омске, на 0,6% в Перми, на 1% в Челябинске. Даже в Москве началось снижение, правда, не везде, а только в самом бюджетном Юго-Восточном административном округе, где новостройки подешевели в среднем на 1,5%.

В связи с этим Ильдар Хусаинов спрогнозировал, что в следующие месяцы снижение цен на жилую недвижимость может составить 1,7%, стать еще более явным в 2022 году, а в течение двух-трех лет упасть и на 10−15%. Кстати, в августе и глава Сбербанка Герман Греф в интервью заявлял, что то в ближайшее время цены на жилье в стране стабилизируются и, возможно, снизятся.

Но, как рассказал «СП» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, испортить эти прогнозы может инфляция и рост цен на строительные материалы. Застройщики и так жалуются на то, что строят едва ли не себе в убыток, поэтому резкое снижение цен может привести к проблемам в отрасли.

Читайте также:
По России на самолете с долгами

— Ключевая ставка повышается, ипотека становится дороже и это действительно охлаждает покупательский спрос. Но у того, чтобы цены пошли вниз, должны быть объективные предпосылки — возможность и желание застройщиков опускать их. Так вот, у застройщиков ни такого желания, ни и возможностей нет. Из-за падения рубля на 20% в 2022 году, из-за резкого подорожания металла, древесины и практически всех материалов, не говоря уже о подорожании и дефиците рабочей силы, у застройщиков сильно выросли издержки. Пять миллионов гастарбайтеров до сих пор не могут приехать в Россию на работу, цены на металл выросли в два раза, и так далее. Себестоимость строительства растет, и по многим госконтрактам подрядчики уже обратились к правительству с просьбой пересмотреть их в сторону увеличения, потому что они не вписываются в сметы, составленные два-три года назад. Они даже говорили о разорении строительной отрасли, если стоимость госконтрактов не будет пересмотрена. Так что застройщики цены уменьшить не могут.

У нас так исторически сложилось, что рынок первичного жилья является «хэдлайнером». Когда повышаются цены там, они повышаются и на вторичном рынке, аналогичная ситуация и со снижением. На первичное жилье в ближайшие три месяца вряд ли будет понижение. Но если отдельные продавцы хотят продать жилье побыстрее, на то и дисконт, чтобы с ними торговаться.

Что касается спроса, кому нужно, тот все равно будет покупать недвижимость. Люди рождаются, женятся, заводят детей, разводятся, поэтому определенный спрос на жилье есть всегда. Думаю, на рынке недвижимости в этом году будет стагнация. Особого падения или роста я не предвижу.

«СП»: — Это негативно скажется на строительном рынке?

— Строительный рынок достаточно инертный. Те, кто начинал проекты в 2017 году и представить не могли, что в 2022 рынок вообще встанет. Но в итоге правительство поддержало их льготной ипотекой. Не думаю, что в связи с падением спроса строительный рынок резко пойдет на спад. Там заняты определенные мощности и просто так свернуть их нельзя. Это можно сравнить с Мартеновской печью, которую нельзя разжигать и тушить в любой момент, когда захочется. Раз уж строители начали строить, они будут продолжать это делать, и их остановит только разорение.

Эксперт по недвижимости, риэлтор Олег Бендриков считает, что цены на рынке недвижимости все же пойдут вниз, но не раньше следующей весны. Правда, с ними может упасть и качество предлагаемого жилья.

— Думаю, спрос уменьшится на 7−10% к концу года. Это связано, в первую очередь, с повышением ставок по ипотеке из-за роста ключевой ставки, а во вторую — с уменьшением параметров программы льготной ипотеки. Для Москвы и Санкт-Петербурга существенно уменьшились суммы средств, которые может получить гражданин. Поэтому исключилась значительная часть людей, которая хотела бы приобрести квартиру по этой программе, но не имеет возможности доложить собственные средства. Если раньше в столице можно было взять льготный кредит на 12 миллионов рублей, то сейчас — всего на 3. Группа покупателей в результате сильно сократилась.

«СП»: — Что будет с ценами на недвижимость в этой ситуации?

— При снижении спроса стоимость недвижимости будет падать. Но не думаю, что это произойдет до конца этого года. Осень и начало зимы — это всегда самое пиковое время для продажи квартир, на которое приходится самое большое количество сделок. Цены находятся на пике, и когда начнется снижение, оно может дойти до 12−15%. Но это, вероятнее всего, произойдет к концу весны-началу лета.

Читайте также:
Аренда яхты на Пхукете: цены, отзывы

Сложно прогнозировать точнее, потому что последние два года рынок у нас очень нестабильный и при этом очень активный. У нас было большое количество сделок и летом, и в январе, который обычно является периодом затишья. Все это было обусловлено низкими ставками по ипотеке. Но сейчас ставки существенно отличаются даже от того, что было полгода назад. А два процента при заемных шести миллионах сильно меняют ежемесячный платеж и переплату. Поэтому многие просто не идут на то, чтобы брать ипотеку.

Кроме того, некоторые покупатели переквалифицировались на вторичное жилье с первичного, так как ставки не сильно отличаются, но на вторичном рынке можно купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Последние повысили цены и пока не собираются их понижать.

«СП»: — Как изменится рынок недвижимости в связи с этим охлаждением?

— Если говорить о среднестатистическом, а не об элитном жилье, уменьшится не столько количество проектов, сколько сами они изменятся. Мы постепенно уйдем от четырехкомнатных и стандартных трехкомнатных квартир и перейдем на «евротрешки», которые меньше по площади. Чем больше квартира, тем она дороже и людям сложнее ее купить. Скорее всего, мы уйдем от стандартных решений. Уже сейчас мы видим в новостройках так называемые «евродвушки» — по факту, это обычная однокомнатная квартира, где гостиная соединена с кухней и есть небольшая отдельная спальня. Если раньше мы получали спальню в районе 12 метров, большую комнату на 19 метров и еще 8-метровую кухню, то сейчас мы имеем спальню 9−10 метров и кухню/гостиную 15−17 кв. м.

Берут все, что не движется

Активность россиян на европейских рынках недвижимости выросла

Накопленный за пандемию отложенный спрос и пересмотр части зарубежных паспортных программ заставили активизироваться российских покупателей европейской недвижимости. Их спрос уже резко вырос на активы в Испании, Черногории, Португалии, Греции и на Кипре. Консультанты ждут дополнительного всплеска интереса после открытия границ, но предупреждают, что россиянам за рубежом приходится конкурировать с европейскими покупателями, многие из которых более мобильны, а для части соотечественников сделки осложняет усиление контроля за происхождением средств.

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото

Количество запросов российских «ультрахайнетов» (инвесторы с состоянием более $30 млн.— “Ъ” ) на приобретение коммерческой и жилой недвижимости в Испании для оформления вида на жительство (ВНЖ) в сентябре выросло на 20% относительно 2019 года. Такие данные в своем исследовании приводит Knight Frank. Там уточняют, что речь идет об объектах с бюджетом выше €500 тыс. (43,2 млн руб.). О росте спроса на недвижимость «для переезда» в Португалии, Черногории, Греции и на Кипре говорит и главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин. «На рынок возвращаются те, кто планировал сделки в конце 2019 — начале 2022 года, а затем вынужденно отложил их»,— отмечает он. «Небывалый интерес» к европейским программам оформления ВНЖ и получения гражданства заметила представитель Henley & Partners Полина Кулешова, отмечая, что активность российских покупателей сейчас значительно выше уровня до пандемии COVID-19.

Возросший интерес госпожа Кулешова помимо реализации отложенного спроса связывает с сокращением предложения. В частности, по словам эксперта, заметно вырос интерес к Черногории, где паспортная программа по предоставлению гражданства за инвестицию €350 тыс. (30,2 млн руб.) в недвижимость завершится в конце года, а также к Португалии, где условия подобной программы планируется пересмотреть. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отмечает, что 80% сделок российских покупателей с элитной недвижимостью за рубежом в принципе связаны с получением гражданства или ВНЖ.

На массовом рынке инвестиций в зарубежные активы доля покупателей, рассматривающих недвижимость «для переезда», по оценкам Филиппа Березина, находится на уровне менее 50%.

Читайте также:
Заработная плата парикмахера в России в 2022 году

На этом фоне закрытые границы продолжают оказывать на него существенное влияние: по итогам января—августа этого года активность покупателей была на 3,5% ниже показателя 2019 года. Зато совсем другая картина сейчас наблюдается по странам, куда можно свободно приехать. Господин Березин отмечает, что Турция, Кипр и Болгария пользуются особым спросом, а интерес к ОАЭ вырос в два раза относительно двухлетней давности. На этом фоне эксперт ждет кратного увеличения числа сделок после открытия границ.

Как пандемия укрепила цены на зарубежную недвижимость

Региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Мария Шалаева уточняет, что спрос ультрахайнетов в Испании преимущественно сфокусирован в Барселоне из-за широкого выбора современных объектов и наличия престижных учебных заведений. «Клиенты также рассматривают для приобретения преимущественно апартаменты, а также элитные виллы с тремя-четырьмя спальнями и большим участком с бассейном в районе Коста-Бланки и Коста-Бравы, реже — на Мальорке, островные локации в целом менее востребованы для переезда»,— говорит госпожа Шалаева. Об этом же говорит управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт, добавляя к востребованным городам Марбелью. По его словам, спрос восстанавливается также на высокобюджетную недвижимость в Италии (Тоскана, Комо) и на юге Франции, в основном на Лазурном побережье. Вернулся активный спрос на квартиры в центральном премиальном Лондоне, добавляет директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Но на рынок оказывают влияние и факторы, снижающие активность покупателей.

Госпожа Румянцева относит к их числу удорожание недвижимости во многих локациях на фоне реализованных мер поддержки экономики. Например, в Испании, по прогнозам Knight Frank, цены на жилье в этом году вырастут на 3%, а в следующем — на 6%. Тем не менее Филипп Березин говорит, что глобально интерес к активам вырос, поэтому россиянам приходится конкурировать за недвижимость с другими иностранцами, многие их которых более мобильны. Еще одной проблемой для российских инвесторов госпожа Румянцева называет жесткие требования к покупателям. «Во многих странах теперь банки запрашивают информацию о происхождении средств — мера по противодействию отмыванию денег, которой не было раньше»,— констатирует она.

Тотальный обвал: недвижимость в России резко подешевеет в течение года

Как рассказала «Аргументам и Фактам» финансист Юлия Кузнецова, надутый «пузырь недвижимости» вот-вот лопнет. Причем тотальный обвал ожидает не только крупнейшие города, такие как Москва и Санкт-Петербург, но и квадратные метры по всей России.

По словам эксперта, последнее время спрос на недвижимость резко вырос в том числе в курортных городах – люди принялись скупать квартиры в надежде заработать на туристах в период пандемии: путешествовать за границу стало невозможно и отдыхающие массово отправились проводить отпуск на Черноморском побережье. Это вызвало и ажиотажный спрос на покупку жилья.

Россияне стали скупать недвижимость у Черного моря, чтобы нажиться на туристах, однако, как оказалось, это совсем не простой бизнес

Однако, купив квартиры, люди внезапно поняли, что заработать на них не так-то просто. Прибыль от сдачи в аренду совсем не большая – примерно 7% годовых, но при этом дело получается достаточно трудозатратным: сначала квартиру надо обставить, потом найти арендаторов, потом поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и так далее. К тому же количество арендаторов резко снизилось, особенно в крупных городах – многие из тех, кто раньше снимал жилье, уехали на родину и стали работать удаленно, другие купили свои собственные квартиры по программе льготной ипотеки.

Как следствие – те, кто лишь недавно купил недвижимость начинают ее снова продавать. “Когда наблюдается спад спроса, цена идет вниз. Это закон экономики, он действует во всех сферах: и в акциях на фондовом рынке, и на рынке недвижимости», – комментирует Юлия Кузнецова.

Читайте также:
Что такое IELTS и какие баллы нужны для иммиграции в Канаду

Когда падает спрос, снижаются и цены. Это происходит на любом рынке, в том числе – на рынке недвижимости

Кроме того, недавно ЦБ поднял ключевую ставку до 5,5%. В связи с этим выросли и ставки по кредитам, в том числе – по ипотеке. Прогнозируется еще больший рост ключевой ставки – Центробанк этого даже не скрывает, отмечает эксперт.

В результате в ближайший год-два будет наблюдаться снижение интереса к недвижимому имуществу. Цены на жилье упадут. Люди купили слишком много квартир, причем не для того, чтобы в них жить, а именно в качестве инвестиции. Теперь они постараются продать жилье, чтобы заработать. Для многих это возможность закрыть долги, в том числе те, которые возникли в бизнесе в результате пандемии.

В то же время покупателей недостаточно – с одной стране многие переживают тяжелые времена в финансовом плане, а многие уже успели купить квартиру в ипотеку и в ближайшие десятки лет покупать квартиру больше не станут. Все это приведет к тому, что цены на недвижимость неминуемо будут падать, подчеркивает Кузнецова.

В народе бытует мнение, что сдавать квартиру в аренду – дело прибыльное. Всего то и нужно заселить жильцов и получать с них ежемесячно деньги. Однако по факту владельцев недвижимости может ожидать сюрприз: во-первых, найти арендаторов может оказаться не так-то просто, во-вторых, квартира требует регулярных ремонтов и оплаты коммуналки, в-третьих , за недвижимость приходится платить налоги.

Сдавать квартиру – не так выгодно, как кажется. Сначала ее нужно обставить, потом за ней надо следить, платить коммунальные платежи и налоги

«Те, кто сдает жилье в аренду, в конце концов понимают, что это тяжело, сложно, невыгодно, и продают жилье, – отмечает эксперт. Когда недвижимость начинают массово продавать, происходит общее снижение цен. К тому же, с течением времени качество квартиры неизменно ухудшается – ремонт изнашивается, возникают другие проблемы. Дешевеет не только элитная недвижимость, но и квартиры эконом-класса. Та же самая тенденция наблюдается и относительно загородной недвижимости: готовые дома со временем стоят все меньше и меньше.

К тому же очень часто обманывают застройщики. Покупатели новостроек на стадии строительства, глядя на макеты и буклеты думают, что вкладываются в жилье бизнес-класса, а в итоге оказывается, что застройщик сэкономил на отделочных материалах, дом сдается с большим количеством недоработок. Нередки случаи, когда изначально огороженная придомовая территория становится общегородской, паркинги заливает водой, лифты регулярно ломаются, что сильно снижает качество жизни, а значит – и цену такого жилья.

Смущает и то, что за время пандемии цены на жилье выросли так сильно, что Россия оказалась в списке стран с самыми быстрыми темпами роста цен на недвижимость. Согласно данным исследовательской компании Oxford Economics, Россия по темпам роста на жилье занимает третье место в мире, цены в стране выросли на 15%.

Восходящий тренд на вторичном рынке начался еще в июне 2022 года, отмечает РБК. Недвижимость. Главный аналитик риэлторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова отмечает, что за год с мая 2022 по май 2022 рост цен на рынке в Москве составил около 20%.

Тем не менее, эксперт Сергей Шлома отмечает, что «цены уперлись в потолок». По мнению аналитика, средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным, и расти ему уже некуда.

Такого же мнения придерживается и юрист Дмитрий Сальников, который в разговоре с «Блокнотом» отметил: на сегодняшний день в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани – на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.

Читайте также:
Как заранее заказать Яндекс.Такси в аэропорт на определенное время: способы

Ранее “Блокнот” рассказывал о том, что решение Владимира Путина продлить льготную ипотеку может обернуться непредсказуемыми последствиями. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что нынешние ипотечники, которые залезли в многомиллионные кредиты, в итоге никогда не получат свои квартиры. При этом ипотечный пузырь продолжает стремительно увеличиваться.

Россияне начали терять интерес к вложениям в недвижимость

Разрыв с 2022 годом уже начал сокращаться. Еще по итогам первого полугодия число ипотечных сделок превышало прошлогодние значения на 41,5%. Число договоров долевого участия было больше прошлогоднего на 51%. Количество сделок со вторичной недвижимостью – на 35,4% (за восемь месяцев – +24%).

Только в Москве в сентябре было заключено вдвое меньше сделок с квартирами без эскроу, чем в июне, в Краснодарском крае – в четыре раза, в Ленинградской области падение составило 30%. В то же время в других регионах, где строят меньше, а квартиры дешевле и ипотека с господдержкой фактически продолжает действовать на прежних условиях, показатели сентября “скачут” в обе стороны. Это связано с количеством проектов, достраиваемых по старой схеме финансирования (до введения эскроу-счетов).

Постепенное падение спроса за последние месяцы связано как с изменением условий льготной ипотеки с июля, так и с постепенным повышением ипотечных ставок из-за поднятия ключевой ставки ЦБ, а также ростом цен на квартиры. Инвестировать в жилье становится накладно.

В середине марта, перед первым повышением ключевой ставки, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки, по данным ДОМ.РФ, равнялась 7,85% на новостройки и 8,03% на вторичное жилье. В конце сентября, после увеличения за полгода ключевой ставки с 4,25 до 6,75%, рыночные ставки выросли до 8,35% на новостройки и 8,54% на вторичное жилье, и это явно не предел.

В Москве после изменения условий льготной ипотеки и возврата к базовым ставкам темпы выдачи ипотеки замедлились и сделок стало заключаться меньше, говорит управляющий партнер “ВекторСтройФинанс” Андрей Колочинский. По итогам августа число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 16%. Но даже с учетом этого падения количество продаж новостроек в августе на 19% превышало показатели доковидного 2019 года. Ипотечные ставки все еще ниже, чем два года назад. В ноябре 2019-го ипотеку на новостройки выдавали в среднем под 9,24%, на вторичное жилье 9,21%. В 2019 году доля ипотечных сделок на рынке новостроек в Москве составляла 49%, сейчас этот показатель увеличился до 58%, отмечает Колочинский. “Заемщики продолжают оформлять кредиты, потому что такие условия остаются приемлемыми, но ситуация может измениться, если средний размер ставки превысит психологический барьер 10%”, – полагает эксперт.

В регионах повышение базовых ставок ипотеки пока не так сильно сказывается на продажах. Три четверти договоров в общей структуре ипотечных сделок приходится на “Семейную ипотеку”, говорит замглавы компании “Унистрой” Искандер Юсупов (компания строит жилье в Татарстане и Самаре). Прямой зависимости между ставками по ипотеке и снижением спроса нет, потому что спрос зависит от многих других факторов, отмечает президент Фонда “Институт экономики города”, руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при минстрое Надежда Косарева. Да и нынешнее изменение ставок не слишком ощутимо для заемщиков. Повышение ставки с 8 до 8,4% увеличивает ежемесячный платеж заемщика за среднестатистическую квартиру (стоимостью в 4,5 млн рублей, первым взносом в 25% и сроком погашения 15 лет) всего на 800 рублей, подсчитали в Аналитическом центре “Циан”.

По данным ЦБ, в августе было оформлено примерно столько же ипотечных кредитов, сколько в июле – около 150 тысяч, хотя это и заметно меньше, чем до изменения программы ипотеки с господдержкой (пиковым месяцем в этом году был апрель, когда ипотечные кредиты получила 191 тыс. семей). При этом общий объем кредитов в августе чуть вырос (за сентябрь статистики еще нет).

Читайте также:
Как добраться в/из аэропорта Фуншала на Мадейре

Покупательский спрос снижается как из-за роста ставок по ипотеке, так и из-за повышения цен на жилье, считает управляющий директор компании “Метриум” Надежда Коркка. В перспективе жилищные займы могут подорожать еще сильнее, так как Центробанк будет ужесточать денежно-кредитную политику и повышать ключевую ставку.

Глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов считает, что при существенном сокращении спроса застройщики вынуждены будут снижать цены. Но даже небольшая коррекция цен на рынке не решит проблему – спрос будет падать.

Застройщики уверяют, что готовы к сжатию рынка. Многие развивают партнерские программы с банками, по которым можно получить ипотеку по сниженной ставке. “Застройщик вынужден привлекать собственное субсидирование для облегчения ипотечных условий для клиента. Сейчас начинается активная борьба субсидированных программ с различными опциями – на облегчение обязательств в первый период договора, на снижение месячного платежа, на снижение ставки, первоначального взноса”, – говорит коммерческий директор ГК “Инсити” (Краснодар) Елена Чернова.

Поддержать покупательский интерес может вывод на рынок существенного объема востребованного предложения (прежде всего компактных лотов), считает Коркка. Девелоперы напоминают про все еще низкий уровень обеспеченности жильем на душу населения. В России этот показатель равен 27 кв. м на человека, для сравнения в странах Европы и США он составляет 40-70 кв. м.

Дополнительным стимулом для покупателей будут ожидания дальнейшего роста ключевой ставки и ухудшения условий кредитования, подбадривать их будут новогодние акции и скидки, считает Колочинский. Сейчас застройщики предлагают субсидированные ставки, рассрочку, trade-in, в некоторых проектах имеются скидки на выборочный объем квартир, машино-места, кладовые, говорит гендиректор сервиса “Синица” Наталья Шаталина. Однако в целом акций и спецпредложений больше пока не стало, возможно, более интересные предложения по дисконтам появятся к концу года, считает она.

Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости из-за COVID-19

Недвижимость, в отличие от других сфер, на рынке реагирует более медленно в цене. Несмотря на то, что лето весомо изменило рыночный сценарий (пандемия, заниженная ипотека и амплитудные скачки курса валют), ощутимое понижение стоимости недвижимости в аналитическом поле не наблюдается. Подробнее — в материале Федерального агентства новостей.

Формула сохранения средств

Как отметил генеральный директор федеральной компании «Полезные люди» Юрий Паршиков, недвижимость представляет собой выгодную формулу консервативного сохранения средств. И именно это определяет стабильную актуальность вложения денежных средств в нее. Она всегда была, есть и будет востребованной.

«В Европе процесс приобретения жилья постепенно восстанавливается: разрешено реализовывать сделку купли-продаж. Однако потенциальные клиенты не торопятся вкладывать деньги в недвижимое имущество ввиду ожидаемой по отношению к выгодным дистресс-активам позиции. В Британии офисная недвижимость ощутимо подешевела. Касательно Азии, то в Китае, наоборот, рынок недвижимости находится в прогрессе. Безусловно, немалое зависит и от региона, где имеет место предложение жилья, но тем не менее сделать объективный прогноз все же можно», — пояснил Паршиков.

Ситуация в России

На рынок недвижимости заметно повлиял коронавирус. И не только в России, считает эксперт.

По его словам, в РФ максимально урегулировать ситуацию помогло понижение ключевой ставки Центробанка. Это дало наибольшую маневренность для инвесторов с определенным запасом ликвидности рубля.

«Рынок новостроек выглядит позитивно благодаря субсидированию ипотечного кредитования. К примеру, в столице России программа государственной поддержки охватывает более 25% квартирного жилья. Сейчас карантинные меры ослабевают. И на этом фоне уже строятся планы для восстановления юридических и экономических сделок в рамках недвижимого имущества. Реабилитацию следует ждать к концу года — середине зимы», — пояснил Паршиков.

Если взять во внимание ситуацию в сфере вторичного жилья, то здесь все печальнее, считает эксперт. Пандемия и непростая процедура сделок предопределили упадок спроса и уровень стоимости, которая к концу года может упасть на 10-13%. Однако и здесь многое зависит от региона. Где меры самоизоляции были наиболее строгими, там стоимость на вторичное жилье и упала. Москва оказалась наиболее устойчивой, а в Санкт-Петербурге даже периодически наблюдается повышение цены.

Читайте также:
Как отчисляются налоги с иностранцев в России

«Когда ожидать полного восстановления? Для ответа на этот вопрос, важно исходить из следующий факторов: вопрос пандемии, так как нет гарантий, что карантинные меры не возобновятся. Исходя из мировой ситуации: не успев их значительно ослабить, власти европейских стран и американских штатов снова возвращаются к ограничениям. Если будет возобновлена волна эпидемии — это замедлит восстановительный процесс и приведет к стагнации. Но все же недвижимость обоснованно не потеряет своей перспективы», — добавил Паршиков.

Рекордно низкие ставки

Финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский считает, что сценарий на рынке недвижимости будет следующим: сначала застройщики постараются удержать цены и будут предлагать различные скидки и акции совместно с банками, после начнут снижать цены. На первичном рынке цены могут опуститься на 10-20% в зависимости от финансового положения застройщика и привлекательности объекта.

«На вторичном рынке все более печально. Весной мы увидели ситуацию, когда сделки на вторничном рынке сократились в три-пять раз, рынок встал. Не все банки давали каникулы по ипотеке, платить за нее многим было не откуда. Сейчас ситуация может быть еще более сложной. Вторичный рынок не будет поддерживаться правительством, и если банки не дадут каникулы всем желающим, то начнутся массовые распродажи. В частных случаях цены могут упасть ниже 20-25%. Поэтому осенью или зимой цены, скорее всего, будут выгоднее сегодняшних», — уверен Марчинский.

Эксперт напомнил, что сегодня в России рекордно низкие ставки по ипотеке. Поэтому есть большой соблазн воспользоваться такими уникальными условиями по ипотеке.

«Мы живем в очень событийное время, где много рисков. Недвижимость — самый лучший инструмент сбережения денег, протестированный многовековой историей. Плюс, ожидается снижение цены, поэтому покупка недвижимости видится весьма актуальной», — заключил Марчинский.

Риск имеется

Специалист по вопросам недвижимости федеральной компании «Полезные люди» Григорий Загуменнов обратил внимание, что несмотря на нынешнюю ситуацию в мировой и экономике говорить о безнадежности и бесперспективности вложений денег в недвижимость не приходится.

«Заметное падение цен на недвижимость в России наблюдалось в 2009, 2015-16 годах. Получить выгоду от вложений в сектор недвижимости реально практически всегда. Цены на первичную недвижимость продолжают расти, хоть и не спешно, но она является наиболее прибыльным вложением денежных средств как со стороны инвестора, так и со сберегательными целями. Это действительно очень привлекательно с предпринимательской стороны, особенно если учесть политику ЦБ и размеры его ключевой ставки», — пояснил Загуменнов.

Эксперт заметил, что доля риска имеется, как и в любом другом бизнесе. Однако после того, как обстановка станет более ясной, — это начало зимы или начало 2022 года, — можно будет создать определенный алгоритм, который станет точкой отсчета рентабельности новых идеи и проектов.

«Уверен, ситуация с пандемией предоставила дополнительное время для аналитики и создания новой модели. Она будет наиболее устойчивой к непредсказуемым факторам, в отличие от традиционно-предшествующей», — заключил Загуменнов.

Ранее экономист рассказал, как Россия способна окончательно решить жилищный вопрос. Таких ставок и объема строительства жилья, как сегодня, в истории новейшей России никогда не было.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: