Иран. Общая информация. Столица Ирана, население, площадь, ВВП, праздники

Иран – Iran

• 53% персидский
• 18% азербайджанских и других тюркских диалектов (в т.ч. кашкайский , туркменский )
• 10% курдский
• 7% Гилак и Мазандерани
• 6% Лури
• 2% белуджи
• 2% арабский
• 2% другие (в т.ч. армянский , ассирийский , грузинский , лакский , семнани , талышский , татский )

• 61% персидский
• 16% азербайджанцы
• 10% курдов
• 6% лур (в т.ч. бахтиари )
• 2% туркмены и другие тюркские народы
• 2% белуджи
• 2% арабов
• 1% другое

• Иранский
• Персидский ( исторически на Западе )

• .ir
• ایران.

Иран ( персидский : ایران ИРАН [ʔiːˈɾɒːn] ( слушать ) ), также называемая Персией и официально Исламская Республика Иран , является страной в Западной Азии . Она граничит на северозапад от Армении и Азербайджана , к северу от Каспийского моря , на северовостоке от Туркменистана , на востоке Афганистана , на юговостоке от Пакистана , к югу от Персидского залива и Оманского залива , а на западе – Турцией и Ираком . Иран занимает территорию в 1 648 195 км 2 (636 372 квадратных миль) с населением 85 миллионов человек. Это вторая по величине страна на Ближнем Востоке (после Саудовской Аравии ), шестая повеличине страна в Азии , а ее столица и крупнейший город – Тегеран .

Иран является домом для одной из старейших цивилизаций в мире, начиная с образования эламских царств в четвертом тысячелетии до нашей эры. Впервые он был объединен иранскими мидянами в седьмом веке до нашей эры и достиг своего территориального роста в шестом веке до нашей эры, когда Кир Великий основал империю Ахеменидов , которая стала одной из крупнейших империй в истории и была описана как мировая империя. первая сверхдержава . Империя пала перед Александром Македонским в четвертом веке до нашей эры и была разделена на несколько эллинистических государств . Иранское восстание основало Парфянскую империю в третьем веке до нашей эры, на смену которой в третьем веке нашей эры пришла Сасанидская империя , крупнейшая мировая держава в течение следующих четырех веков. Арабские мусульмане завоевали империю в седьмом веке нашей эры, что привело к исламизации Ирана . Впоследствии он стал крупным центром исламской культуры и образования, с его искусством, литературой, философией и архитектурой, распространившейся по мусульманскому миру и за его пределами в течение Золотого века ислама . В течение следующих двух веков, прежде чем турки-сельджуки и монголы завоевали регион , возник ряд местных мусульманских династий . В 15 веке коренные жители Сефевидов восстановили единое иранское государство и национальную идентичность и обратили страну в шиитский ислам . Во время правления Надир-шаха в 18 веке Иран снова стал крупной мировой державой, хотя к 19 веку серия конфликтов с Россией привела к значительным территориальным потерям. В начале 20 века произошла персидская конституционная революция . Попытки национализировать поставки ископаемого топлива западными компаниями привели к англо-американскому перевороту в 1953 году , который привел к усилению автократического правления при Мохаммеде Резе Пехлеви и усилении политического влияния Запада. Он продолжил серию далеко идущих реформ в 1963 году. После иранской революции нынешняя Исламская республика была основана в 1979 году Рухоллой Хомейни , который стал первым верховным лидером страны .

Правительство Ирана – это исламская теократия, которая включает элементы президентской демократии , где высшая власть принадлежит автократическому «верховному лидеру», и эту должность занимает Али Хаменеи после смерти Хомейни в 1989 году. Иранское правительство широко считается авторитарным. , и вызвал широкую критику за свои серьезные ограничения и нарушения прав человека и гражданских свобод, включая несколько насильственных подавлений массовых протестов, несправедливых выборов и ограниченных прав женщин и детей .

Иран – региональная и средняя держава с геополитически стратегическим положением на азиатском континенте. Он является одним из основателей Организации Объединенных Наций , ОЭС , ОИК и ОПЕК . Он обладает большими запасами ископаемого топлива, включая вторые по величине запасы природного газа в мире и четвертые по величине доказанные запасы нефти . Богатое культурное наследие страны частично отражено в ее 22 объектах всемирного наследия ЮНЕСКО . Исторически сложившееся многонациональное государство Иран остается плюралистическим обществом, состоящим из многочисленных этнических, языковых и религиозных групп , крупнейшими из которых являются персы , азербайджанцы , курды , мазандараницы и луры . Несмотря на то, что иранская государственная перепись населения утверждает, что 99,5% Ирана являются мусульманами, только 73% считают религию важной частью своей жизни. Согласно сомнительному независимому исследованию GAMAAN, только 32,5% иранцев идентифицируют себя с шиитским исламом . Сдвиг религиозной демографии внутри страны рассматривается как результат роста секуляризма и персидского национализма .

СОДЕРЖАНИЕ

• 1 Имя
  • 1.1 Произношение
• 2 История
  • 2.1 Предыстория
  • 2.2 Классическая древность
  • 2.3 Средневековый период
  • 2.4 Ранний современный период
    • 2.4.1 Сефевиды
    • 2.4.2 Афшариды
    • 2.4.3 Занды
    • 2.4.4 Каджары
    • 2.4.5 Пехлевис
  • 2.5 1951–1978: Мосаддык, шах Реза Пехлеви
  • 2.6 После Исламской революции 1979 года
• 3 География
  • 3.1 Климат
  • 3.2 Биоразнообразие
  • 3.3 Административное деление
• 4 Правительство и политика
  • 4.1 Верховный лидер
  • 4.2 Совет стражей
  • 4.3 Президент
  • 4.4 Законодательная власть
  • 4.5 Закон
  • 4.6 Международные отношения
  • 4.7 Военные
  • 4.8 Права человека
• 5 Экономика
  • 5.1 Туризм
  • 5.2 Транспортировка
  • 5.3 Энергия
• 6 Образование, наука и технологии
• 7 Демография
  • 7.1 Языки
  • 7.2 Этнические группы
  • 7.3 Религия
• 8 Культура
  • 8.1 Искусство
  • 8.2 Архитектура
  • 8.3 Ткачество
  • 8.4 Литература
  • 8.5 Философия
  • 8.6 Мифология
  • 8.7 Музыка
  • 8.8 Театр
  • 8.9 Кино и анимация
  • 8.10 Соблюдения
    • 8.10.1 Государственные праздники
  • 8.11 Кухня
  • 8.12 Спорт
  • 8.13 СМИ
  • 8.14 Мода и одежда
• 9 См. Также
• 10 заметок
• 11 Источники
• 12 Библиография
• 13 Внешние ссылки

Термин Иран происходит непосредственно от среднеперсидского rān , впервые засвидетельствованного в надписи III века в Накш-е Ростам , с сопутствующей парфянской надписью, использующей термин Aryān по отношению к иранцам . Средний Иранский Эран и арийские являются наклонными формами множественного числа gentilic существительных эргодиче- (среднеперсидский) и ary- (Парфянского), как вытекающий из прото-иранского языка * arya- ( что означает « ариец », т.е. «иранцы»), признано производным от протоиндоевропейского языка * ar-yo- , что означает «тот, кто собирает (умело)». В иранских языках , то gentilic засвидетельствовано в качестве самостоятельного идентификатора, включенных в древних надписей и литературы Авесты , и остается также в других иранских этнических имен Алан ( осетинский : Ир Ir ) и Железо ( Ирон ). Согласно иранской мифологии, название страны происходит от имени Ираджа , легендарного принца и шаха, убитого своими братьями.

Исторически сложилось, что Иран был передан в Персии на Западе , в основном в трудах греческих историков , которые называли все Ирана Персис ( древнегреческий : Περσίς, от древнеперсидского Парса ), что означает «земля персов », в то время как сама Персида была одной из провинций древнего Ирана, которая сегодня известна как Фарс . Поскольку наиболее обширное взаимодействие древних греков с любым посторонним было с персами, этот термин сохранялся даже спустя долгое время после греко-персидских войн (499–449 до н.э.).

В 1935 году Реза Шах обратился к международному сообществу с просьбой называть страну по ее исконному названию, Иран , на Навруз , выпавший на 21 марта 1935 года; вступает в силу 22 марта того же года. Противодействие смене названия привело к отмене решения в 1959 году, и профессор Эхсан Яршатер , редактор Encyclopdia Iranica , пропагандировал идею взаимозаменяемого использования Персии и Ирана. Сегодня и Иран, и Персия используются в культурном контексте, в то время как Иран остается незаменим в официальных государственных контекстах.

Историческое и культурное использование слова Иран не ограничивается собственно современным государством. « Большой Иран » ( Irānzamīn или Irān e Bozorg ) относится к территориям иранских культурных и языковых зон. Помимо современного Ирана, он включает части Кавказа , Анатолии , Месопотамии , Афганистана и Средней Азии .

Произношение

Произношение Persian из Ирана является [ʔiːˈɾɒːn] . Общее Commonwealth Английского произношение Ирана приведены в Оксфордском словаре английского языке , как / ɪ г ɑː п / и / ɪ г æ п / ,то время как американский английские словаритаких как Merriam-Webster с»обеспечивают произношения, отображающие к / ɪ г ɑː п , – т æ п , aɪ г æ п / или также в Random House Вебстера Несокращенный словарь , как / ɪ г æ п , ɪ г ɑː п , aɪ г æ п / . В Кембриджском словаре списках / ɪ г ɑː н / в качестве британского произношения и / ɪ г æ н / в качестве американского произношения. Точно так же словарь английского языка Collins English Dictionary из Глазгопредоставляет вариантыпроизношениякак на английском, так и на американском английском. Руководствопроизношению от Голос Америки также обеспечивает / ɪ г ɑː н / .

Американские Английское произношение / aɪ г æ н / глаз- RAN можно услышать в американских СМИ. Макс Фишер в The Washington Post прописывают / я г ɑː н / для Ирана , в то время как запрещающих / aɪ г æ н / . Словарь английского языка American Heritage Dictionary в бюллетене по использованию словаря 2014 г. обратился к теме произношения Ирана и Ирака. Согласно этому исследованию, произношения / ɪ г ɑː п / и / ɪ г æ п / были признаны почти одинаково приемлемыми, в то время как / ɪ г ɑː н / предпочтение было отдано большинством членов комиссии , участвующих в голосовании. Что касается / aɪ г æ н / произношение, более чем на 70% из участников считается неприемлемым. Среди причин , приведенных этими дегустаторов были , что / aɪ г æ н / имеет «ястребов коннотации» и звуки «злее», «ксенофобские», «невежественным», и «не . космополит». / Aɪ г æ н / произношение остается стандартным и приемлемым, отражается в позиции для Ирана в самом Heritage Dictionary американской, а также в каждом из других главных словарей американского английского.

Иран. Общая информация. Столица Ирана, население, площадь, ВВП, праздники

Иран — государство на юго-западе Азии. Граничит с Арменией, Азербайджаном и Туркменистаном на севере, с Афганистаном и Пакистаном — на востоке и Ираком и Турцией — на западе. На севере омывается Каспийским морем, а на юге — Оманским заливом, Ормузским проливом и Персидским заливом.

Название страны происходит от этнонима племени арии — «благородные».

Общая информация об Иране

Официальное название: Исламская Республика Иран

Столица: Тегеран

Площадь территории: 1,648 млн. кв. км

Общее население: 71 млн. чел.

Административное деление: 24 остана (провинции).

Форма правления: Теократическая парламентская республика.

Глава государства: Президент (светский глава государства), избираемый сроком на 4 года. Руководитель страны (духовный глава государства) — аятолла.

Состав населения: 51 % — персы, 24% — азербайджанцы, 8% — гилаки и мазендаранцы, 7 % — курды, 3 % — арабы, 2 % — луры, 2 % — балохи, 2 % — туркмены.

Государственный язык: фарси (персидский). Также употребляются тюркские наречия, курдский, турецкий, арабский и др. Английский и французский языки используются в деловых кругах.

Религия: 90% – мусульмане-шииты, 8% верующих – мусульмане-сунниты, а оставшиеся 2% приходится на зороастрийцев, христиан, иудеев и бахаев.

Интернет-домен: .ir

Напряжение в электросети:

Телефонный код страны: +98

Штрих-код страны: 626

Климат

В Иране преобладает тропический пустынный тип климата. Лишь в северной части страны на равнинах вдоль побережья Каспийского моря господствует субтропический континентальный тип климата.

На побережье Каспийского моря зимой в дневные часы воздух прогревается до +12..+14 градусов, а в ночные – охлаждается до +4..+6 градусов. В летнее время днём температура воздуха достигает +30..+32 градусов, ночью – 22..24 градусов тепла.

В горных районах Ирана климат зависит от высоты местности.

В северной (Эльбурс) и северо-западной (Иранский Азербайджан и северный Загрос) частях страны на высотах от 1500 до 2000 м в январе ночные температуры могут достигать -10 градусов, дневные – 2..4 градусов тепла. В летние месяцы в этих регионах ночью воздух охлаждается до +15..+17 градусов, а днём прогревается до +33..+35 градусов. У южных подножий Загроса в Тегеране зимой в дневные часы отмечается 7..9 градусов тепла, ночью 0..-2 градуса, летом соответствующие показатели равны +37 и +24 градусам.

В южной части гор Загрос и в гористых районах восточной части страны зимой в дневные часы воздух прогревается до +10..+12 градусов, а в ночные – охлаждается до 0..-2 градусов, в летнее время днём температуры воздуха достигают +36..+38 градусов, ночью – 20..22 градусов тепла.

В центральных районах Ирана на пустынном Иранском плато зимой в дневные часы температура воздуха достигает +14..+16 градусов, а в ночные – 2..4 градусов тепла. В летнее время днём воздух здесь может прогреваться до +40 градусов и выше, а ночью он охлаждается до +27 градусов.

На побережьях Персидского и Оманского заливов зимы мягкие, а лето жаркое и влажное. Зимой дневные температуры воздуха достигают +20..+22 градусов, а ночные – 10..12 градусов тепла. В летнее время днём на побережьях воздух прогревается до +40 градусов, а ночью охлаждается до +30 градусов.

Осадки на территории Ирана выпадают преимущественно в период с ноября по апрель, а ежемесячная норма осадков летнего периода (июнь-сентябрь) чаще всего не превышает 10 мм. В горных районах западной и северной частей страны на наветренных западных склонах и на побережье Каспийского моря за год выпадает до 1700 мм осадков. Подветренные восточные склоны гор получают около 400 мм осадков в год. В центральных засушливых районах Ирана и на востоке страны годовое количество осадков колеблется от 100 до 300 мм. На побережьях Персидского и Оманского заливов выпадает около 600 мм осадков в год.

География

Иран расположен в юго-западной части Азии. Площадь страны – 1648 тысяч кв. км. На северо-западе государство граничит с Азербайджаном, Арменией и Турцией, на западе – с Ираком, на востоке – с Афганистаном и Пакистаном, на северо-востоке – с Туркменистаном.

С севера Иран омывается Каспийским морем, с юга – Персидским и Оманским заливами. Иран – гористая страна. Западную её часть занимают горы Загрос, максимальные отметки которых достигают 4000 м. Побережье Каспийского моря на севере страны окаймляют горы Эльбурс. Здесь расположена самая высокая точка Ирана – потухший вулкан Демавенд (5610 м). Между горами Загрос и Эльбурс простирается обширное Иранское плато со средними высотами около 1200 м.

В восточной части плато расположены пустыни Деште-Кевир и Деште-Лут. С северо-востока Иранское плато ограничено Восточно-Иранскими горами, а с юга – горами Макран. Равнины протянулись на севере страны вдоль побережья Каспийского моря, на юго-западе – вдоль побережья Персидского залива и на юго-востоке – вдоль побережья Оманского залива.

Самая длинная река Ирана – Карун (890 км). Она берёт начало в горах Загрос и впадает в Персидский залив. Также в Загросе берут начало такие крупные реки, как Кархе, Дез и Заянде. На севере страны протекают небольшие порожистые речки, которые берут начало в Эльбурсе и впадают в Каспийское море. В центральной части Ирана реки появляются лишь при таянии снегов в горах, а в остальную часть года их русла пересыхают. В северо-западной части Ирана расположено крупнейшее озеро страны – солёное озеро Урмия площадью 4868 кв. км.

Растительный и животный мир

Растительный мир

В аридных условиях Ирана распределение растительного покрова зависит от степени увлажнения территории и хозяйственной деятельности человека, особенно земледелия и выпаса скота. Северные наиболее увлажненные склоны Эльбурса до высоты 2500 м покрыты густыми широколиственными лесами с преобладанием дуба, граба, клена, бука, железного дерева, вяза, платана, ясеня, грецкого ореха, сливы. На побережье Каспийского моря местами встречаются перевитые лианами непроходимые субтропические леса.

Северные и центральные районы Загроса, в недалеком прошлом занятые дубовыми лесами, в настоящее время в значительной степени уничтожены в ходе интенсивных беспорядочных рубок и из-за неумеренного выпаса овец и коз. Их сменили редкостойные кустарники со значительным участием дуба, роль которого постепенно сокращается по мере продвижения к югу, где выпадает меньше осадков, ксерофильные редколесья из фисташки, алычи, миндаля, а также степная и полупустынная растительность.

В остальных горных районах древесная растительность встречается локально в наиболее увлажненных местах вдоль рек и в межгорных долинах. По долинам рек на юго-западе страны распространена тугайная и болотная растительность. На побережье Персидского залива местами встречаются мангровые заросли.

Степная и пустынная растительность характерна для многих невысоких гор. В степях преобладают многолетние и однолетние злаки, полыни, астрагалы. Нередко степи перемежаются с участками кустарниковых зарослей. В пустынях доминируют саксаул, верблюжья колючка, гребенщик, солянки, аристида.

Обширные районы внутренних плоскогорий Ирана вследствие недостатка влаги и почвенного засоления практически лишены растительного покрова. Бесплодны также участки зыбучих песков.

Животный мир

Животный мир Ирана богат. С целью сохранения его видового разнообразия созданы около 30 заказников. Широко распространены копытные. Среди них особенно выделяются джейран, козерог, иранская лань, горный баран уриал, бородатый козел, муфлон, кулан, обыкновенная газель, кабан. В горах встречаются бурый и белогрудый медведь.

Характерны такие хищники, как леопард, камышовая кошка, манул, шакал, волк, полосатая гиена, каракал, встречаются гепард, обыкновенный мангуст.

Многочисленны грызуны и птицы (рябки, куропатки, дрофа-красотка, каспийский улар, тупач, серый франколин, кеклик, канюк-курганник, белый аист, серый журавль, стрепет и др.). Многие птицы гнездятся и зимуют в Иране. Особенно богата орнитофауна побережий Каспийского моря и Персидского залива (фламинго, пеликаны, кулики, гуси, утки, мраморный чирок и др.).

Богата фауна пресмыкающихся. В пойме р. Сербаз в Белуджистане водится болотный крокодил. В прибрежных водах Персидского залива водятся зеленые морские черепахи. Воды Каспийского моря и Персидского залива изобилуют ценными видами промысловых рыб.

Достопримечательности

Иран – один из центров возникновения цивилизации на планете, место рождения одной из самых больших империй мира и одна из самых самобытных стран Азии. Обширная страна, раскинувшаяся от теплого моря до снежных горных вершин, Иран имеет уникальный набор по-настоящему интересных памятников, которые могут считаться достоянием всей цивилизации. В недрах страны скрыты богатейшие исторические реликвии: древние руины, полуразрушенные города, статуи и археологические раскопки древних династий встречаются здесь на каждом шагу.

Путешественники найдут здесь древние города, многие из которых вполне комфортно чувствуют себя и в наше время, уникальные образцы искусства и архитектуры, безводные пустыни с драгоценными оазисами и зеленые леса горных районов, удивительную историю, только официальные источники которой насчитывают около 5 тыс. лет, и самобытные народы с их неповторимой культурой.

Примеры тысячелетнего сосуществования самых разных религиозных общин и одно из самых закрытых на земле обществ, колоссальное культурное наследие, бережно оберегаемое, несмотря ни на какие перипетии истории, и вековые традиции декоративно-прикладного искусства. Все эти контрасты и делают Иран несбыточной мечтой многих путешественников.

Банки и валюта

Официальная денежная единица Ирана – иранский риал. В обращении находятся купюры номиналом в 50000, 20000, 10000, 5000, 2000, 1000, 500, 200 и 100 риал, а также монеты по 500, 250, 100 и 50 риалов.

В стране очень часто цены указываются ещё в одной единице – томане. 1 томан равен 10 риалам. Это делается для того, чтобы не терять время на счёт крупных сумм, ведь 1 доллар США примерно равен 10000 иранских риалов. В связи с этим всегда стоит уточнять, в каких единицах указана цена: в риалах или томанах. Причём, чтобы не произносить лишних слов, продавцы имеют обыкновение говорить, что тот или иной товар стоит, например, 2 томана, подразумевая, что стоит он 2000 томанов. Поэтому следует просить продавцов называть точную сумму.

Банки работают с 08.00 до 15.00-16.00 с субботы до среды, некоторые филиалы работают с 08.00 до 20.00. Выходные дни – четверг и пятница, хотя крупные банки работают в четверг с 8.00 до 13.00.

В туристических районах принимают к оплате доллары США, фунты стерлингов и евро, в остальных районах страны их хождение формально незаконно, хотя это правило повсеместно игнорируется.

Валюту можно поменять в аэропорту Тегерана, в некоторых отелях или банках, в обменных пунктах (крайне немногочисленных) на улицах и рынках, и только по официальному курсу. Можно произвести обмен и у многочисленных частных менял на рынке, которые обычно предлагают более выгодный курс, но официально это считается незаконным, хотя на практике и не преследуется. В последнее время разница между официальным курсом обмена и тем, что предлагают на черном рынке, сократилась до минимума. В связи с этим вряд ли имеет смысл обращаться к частным менялам.

Кредитные карточки и дорожные чеки принимают к оплате только в крупных банках и отелях столицы и на острове Киш. Использовать их в других районах практически невозможно. Также с большими трудностями зачастую сталкиваются владельцы безналичных платежных средств, выпущенных банками США и Европы.

В связи с торговым бойкотом Ирана и сложностями с использованием пластиковых карт ведущих мировых систем можно воспользоваться специальной “туристической картой” банка Parsian Bank, которой можно расплатиться в нескольких десятках тысяч магазинов, торговых и туристических центров, а при выезде из страны конвертировать остаток в любую валюту. Вместе с тем маловероятно, что у туриста будет время заняться оформлением такой карты.

Полезная информация для туристов

В результате нестабильной обстановки иностранных туристов в государстве практически нет.

Валовый внутренний продукт Ирана, 1970-2019

ВВП Ирана, 1970-2019

За период 1970-2019 гг. ВВП Ирана в текущих ценах увеличился на 592.8 млрд. долл. (в 55.0 раз) до 603.8 млрд. долл.; изменение произошло на 20.9 млрд. долл. благодаря росту численности населения на 54.4 млн., а также на 571.9 млрд. долл. благодаря росту ВВП на душу населения на 6 897.0 долларов. Среднегодовой прирост ВВП Ирана составил 12.1 млрд. долл. или 8.5%. Среднегодовой прирост ВВП Ирана в постоянных ценах был на уровне 2.1%. Доля в мире повысилась на 0.37%. Доля в Азии уменьшилась на 0.30%. Минимум ВВП был в 1970 году (11.0 млрд. долл.). Максимум ВВП был в 2019 году (603.8 млрд. долл.).

За 1970-2019 гг. ВВП на душу населения в Иране увеличился на 6 897.0 долларов (в 18.9 раз) до 7 282.0 долларов. Среднегодовой прирост ВВП на душу населения в текущих ценах был на уровне 140.8 долларов или 6.2%.

Изменение ВВП Ирана описывается линейной корреляционно-регрессионной моделью: y=10.3x-20 349.0 , где y – расчетное значение ВВП Ирана, x – год. Коэффициент корреляции = 0.853. Коэффициент детерминации = 0.728.

ВВП Ирана, 1970

ВВП Ирана в 1970 году составлял 11.0 млрд. долл., занимал 34е место в мире и был на уровне ВВП Финляндии (11.3 млрд. долл.), ВВП Индонезии (10.4 млрд. долл.). Доля ВВП Ирана в мире составила 0.32%.

ВВП на душу населения в Иране в 1970 году составил 385.0 долларов, занимал 108е место в мире и был на уровне ВВП на душу населения в Гвинее-Биссау (398.0 долларов), ВВП на душу населения в Мавритании (398.0 долларов), ВВП на душу населения в Санта Люсии (396.0 долларов), ВВП на душу населения в Кирибати (395.0 долларов), ВВП на душу населения в Папуа Новой Гвинее (394.0 долларов), ВВП на душу населения в Северной Корее (386.0 долларов), ВВП на душу населения в Омане (371.0 долларов), ВВП на душу населения в Бразилии (370.0 долларов), ВВП на душу населения в Замбии (370.0 долларов), ВВП на душу населения на Мальдивах (366.0 долларов). ВВП на душу населения в Иране был меньше, чем ВВП на душу населения в мире (924.0 долларов) на 539.0 долларов.

Сравнение ВВП Ирана и соседей в 1970 году. ВВП Ирана был больше, чем ВВП Ирака (3.3 млрд. долл.) в 3.3 раз, ВВП Афганистана (1.7 млрд. долл.) в 6.3 раз, но был меньше, чем ВВП Пакистана (13.1 млрд. долл.) на 16.5%. ВВП на душу населения в Иране был больше, чем ВВП на душу населения в Ираке (332.0 долларов) на 16%, ВВП на душу населения в Пакистане (226.0 долларов) на 70.4%, ВВП на душу населения в Афганистане (155.0 долларов) в 2.5 раз.

Сравнение ВВП Ирана и лидеров в 1970 году. ВВП Ирана был меньше, чем ВВП США (1 073.3 млрд. долл.) на 99%, ВВП СССР (433.4 млрд. долл.) на 97.5%, ВВП Германии (215.8 млрд. долл.) на 94.9%, ВВП Японии (212.6 млрд. долл.) на 94.8%, ВВП Франции (148.5 млрд. долл.) на 92.6%. ВВП на душу населения в Иране был меньше, чем ВВП на душу населения в США (5 123.0 долларов) на 92.5%, ВВП на душу населения во Франции (2 857.0 долларов) на 86.5%, ВВП на душу населения в Германии (2 747.0 долларов) на 86%, ВВП на душу населения в Японии (2 026.0 долларов) на 81%, ВВП на душу населения в СССР (1 789.0 долларов) на 78.5%.

Потенциал ВВП Ирана в 1970 году. При показателе ВВП на душу населения на таком же уровне, как ВВП на душу населения в США (5 123.0 долларов), ВВП Ирана был бы 146.1 млрд. долл., что в 13.3 раз больше фактического уровня. При показателе ВВП на душу населения на таком же уровне, как ВВП на душу населения в мире (924.0 долларов), ВВП Ирана был бы 26.3 млрд. долл., что в 2.4 раз больше фактического уровня.

ВВП Ирана, 2019

ВВП Ирана в 2019 году составлял 603.8 млрд. долл., занимал 21е место в мире и был на уровне ВВП Польши (595.9 млрд. долл.). Доля ВВП Ирана в мире составила 0.69%.

ВВП на душу населения в Иране в 2019 году составил 7 282.0 долларов, занимал 103е место в мире и был на уровне ВВП на душу населения в Тайланде (7 785.0 долларов), ВВП на душу населения в Ливане (7 784.0 долларов), ВВП на душу населения в Габоне (7 773.0 долларов), ВВП на душу населения в Сант Винсент и Гренадинах (7 464.0 долларов), ВВП на душу населения в Сербии (7 359.0 долларов), ВВП на душу населения в Перу (6 978.0 долларов). ВВП на душу населения в Иране был меньше, чем ВВП на душу населения в мире (11 339.0 долларов) на 4 057.0 долларов.

Сравнение ВВП Ирана и соседей в 2019 году. ВВП Ирана был больше, чем ВВП Пакистана (257.0 млрд. долл.) в 2.3 раз, ВВП Ирака (225.2 млрд. долл.) в 2.7 раз, ВВП Туркменистана (48.3 млрд. долл.) в 12.5 раз, ВВП Азербайджана (48.0 млрд. долл.) в 12.6 раз, ВВП Афганистана (17.9 млрд. долл.) в 33.8 раз. ВВП на душу населения в Иране был больше, чем ВВП на душу населения в Ираке (5 730.0 долларов) на 27.1%, ВВП на душу населения в Азербайджане (4 782.0 долларов) на 52.3%, ВВП на душу населения в Пакистане (1 187.0 долларов) в 6.1 раз, ВВП на душу населения в Афганистане (470.0 долларов) в 15.5 раз, но был меньше, чем ВВП на душу населения в Туркменистане (8 124.0 долларов) на 10.4%.

Сравнение ВВП Ирана и лидеров в 2019 году. ВВП Ирана был меньше, чем ВВП США (21 433.2 млрд. долл.) на 97.2%, ВВП Китая (14 342.9 млрд. долл.) на 95.8%, ВВП Японии (5 082.5 млрд. долл.) на 88.1%, ВВП Германии (3 861.1 млрд. долл.) на 84.4%, ВВП Индии (2 891.6 млрд. долл.) на 79.1%. ВВП на душу населения в Иране был больше, чем ВВП на душу населения в Индии (2 116.0 долларов) в 3.4 раз, но был меньше, чем ВВП на душу населения в США (65 134.0 долларов) на 88.8%, ВВП на душу населения в Германии (46 232.0 долларов) на 84.2%, ВВП на душу населения в Японии (40 063.0 долларов) на 81.8%, ВВП на душу населения в Китае (10 004.0 долларов) на 27.2%.

Потенциал ВВП Ирана в 2019 году. При показателе ВВП на душу населения на таком же уровне, как ВВП на душу населения в США (65 134.0 долларов), ВВП Ирана был бы 5 400.5 млрд. долл., что в 8.9 раз больше фактического уровня. При показателе ВВП на душу населения на таком же уровне, как ВВП на душу населения в мире (11 339.0 долларов), ВВП Ирана был бы 940.2 млрд. долл., что на 55.7% больше фактического уровня. При показателе ВВП на душу населения на таком же уровне, как ВВП на душу населения в Туркменистане (8 124.0 долларов), лучшего соседа, ВВП Ирана был бы 673.6 млрд. долл., что на 11.6% больше фактического уровня.

Лондон зовет: перспективы и возможности для иностранных инвесторов

Бориса Кофмана знают многие россияне, подыскивавшие в Лондоне квартиры в аренду, дома для покупки или коммерческую недвижимость для инвестиций и бизнеса. Его компания, например, осуществила сделку по приобретению дома в Лондоне для бизнесмена Михаила Фридмана, а также помогала с помещением для открытия первого масштабного зарубежного ресторана группы Аркадия Новикова Novikov Restaurant. Аналогичную работу Kofman + Partners проделал для Bocconcino и Sumosan Twiga и первого салона Aldo Coppola в Лондоне. А его собственный концептуальный ресторан MNKY HSE в районе Мейфэр популярен как у туристов из разных стран, так и у жителей британской столицы.

Борис родился в Москве, рос в Германии, учился в Лондоне и уже 23 года живет там. Мы расспросили его о том, как пандемия повлияла на индустрию гостеприимства и цены на недвижимость в Лондоне, о трендах и планах развития бизнеса.

В Лондоне – дома

– Вы начали активно заниматься недвижимостью в Лондоне в 2005 году. Почему выбрали именно этот рынок? Консультантов по недвижимости там наверняка было достаточно.

– Мы начали с жилой недвижимости – покупали квартиры в новостройках и потом перепродавали. Их приобретали в основном люди, которым нужна была недвижимость в Лондоне, поскольку здесь учились их дети. Несмотря на то что я вырос не в России, у меня много контактов в Москве – мой отец занимался ресторанным бизнесом. В начале 2000-х годов многие хотели переезжать из Москвы в Лондон. Здесь всех принимали с распростертыми объятиями, и было много посредников, готовых «раскрутить» владельцев капитала на большие траты. И тогда знакомые начали обращаться к нам за помощью, чтобы правильно купить жилье и корректно оформить сделку. Заметив этот тренд, мы решили создать консалтинговую компанию, которая представляет интересы именно наших клиентов и покупателей, а не продавца.

Как раз такого сервиса не было. Мы помогаем людям найти то, что им нужно, фильтруя для них все предложения на рынке. Помогаем с переговорами, потому что знаем рынок и расценки, у нас есть доступ к внутренней информации – когда квартира была куплена, сколько стоили квартиры по соседству, есть доступ к объектам, которые не представлены на рынке: большие сделки почти всегда вне рынка. Мы берем на себя весь процесс от поиска наиболее подходящего под запрос объекта до переговоров с собственником и закрытия сделки с юристами. Похожих компаний, представляющих интересы клиента под ключ, со временем стало появляться все больше, и у каждой есть своя ниша.

Сегодня большой процент наших клиентов – русскоговорящие. Мы ни разу не давали рекламу, все клиенты приходят через «сарафанное радио». Сначала это были наши знакомые, потом знакомые знакомых. Через знакомых появлялись и клиенты из других стран – Азербайджана, Украины, Казахстана. Сейчас мы обслуживаем и клиентов из Европы, Южной Америки, Среднего Востока и Азии.

– Как в вашем портфеле появилась коммерческая недвижимость?

– Это было логичное развитие бизнеса. Мы помогали клиентам приобрести жилую недвижимость, потом они переезжали в Лондон, и им нужно было чем-то заниматься. Они начинали искать недвижимость под бизнес – ресторан, салон, магазин – для себя или для жен. Кого-то из клиентов интересовали офисные здания – как инвестиции. Для кого-то открытие ресторана или магазина в Лондоне – знаковый проект, позволяющий выйти на новый уровень, стать действительно международным брендом. Так что мы стали покрывать все сферы приобретения недвижимости, помогая людям осуществить их запросы под ключ.

– Можете назвать самые распространенные ошибки тех, кто открывает ресторан в Лондоне?

– Многие клиенты (не только из России) уверены: если у них есть успешный ресторанный проект на родине, должно получиться и здесь, поскольку поток большой, все рестораны забиты. Но восемь из десяти новых заведений закрываются в первые два года. Здесь очень много нюансов в сфере аренды, налогов, законов, которые надо учесть. Надо уметь хорошо считать, чтобы правильно и успешно выстроить свой ресторанный бизнес в Лондоне. Знать, где открывать и с какой концепцией.

Большинство больших брендов хотят иметь свое представительство в Лондоне – отсюда начинается международное развитие, это как переход на другой уровень. Поэтому они готовы переплачивать, им неважно, будут ли они в Англии зарабатывать деньги или нет. И другим рестораторам трудно конкурировать с такими большими инвесторами. Мы разбираемся в этой сфере и поэтому не просто подыскиваем помещение, но и можем проконсультировать клиентов по поводу концепции, лицензий и разрешений, создать бренд и подобрать команду под ключ. Но вести бизнес они будут сами.

Вкус Лондона

– Пять лет назад вы открыли собственный ресторан MNKY HSE. Как появилось ресторанное направление вашего бизнеса и как оно развивается?

­– Многие клиенты хотят открывать ресторан в районе Мейфэр, где сосредоточены элитные заведения. И мы постоянно мониторили локации там. Обнаружив помещение с уникальной лицензией – в нем можно было работать до четырех утра, – решили, что хотим сами использовать эту возможность создать новую нишу, концепцию, которой еще нет на рынке. Так появился MNKY HSE.

В Лондоне обычно рестораны закрываются в 00:30. Мы создали ресторан, где после ужина можно остаться на всю ночь: повеселиться, потанцевать. Большинство мест в Лондоне, где можно и ночью потусоваться в баре, – клубы, куда не каждый может попасть, особенно если приехал из другой страны. Как только мы открылись, у нас сразу появились подражатели.

Сегодня MNKY HSE стал международным брендом: в этом году мы открываемся по франшизе в Саудовской Аравии, Катаре, новый ресторан появится и в самой Великобритании – в Манчестере. Так что сейчас половину времени я уделяю недвижимости, половину – развитию нашего ресторанного бизнеса.

– Планы международного развития звучат амбициозно. Разве прошлый год не был тяжелым для ресторанного бизнеса из-за пандемии коронавируса?

– Был. Мы были закрыты почти девять месяцев. Но я использовал это время, чтобы создавать партнерские отношения для франчайзинга в других странах. В этом плане пандемия помогла. И не только в этом.

– Можете подробнее рассказать, что изменила пандемия на ресторанном рынке Великобритании?

– Прежде всего изменились правила лицензирования. Раньше для ресторанного помещения нужна была лицензия А3. Помещений с такой лицензией на рынке мало. Нужно было платить предыдущему арендатору премию за уступку. Осенью прошлого года, понимая, что будет много закрытий в связи с пандемией, государство изменило порядок лицензирования. Теперь на стрит-ретейл есть единая лицензия Е. В таких помещениях можно открывать хоть магазин, хоть кафе, хоть ресторан, только при наличии кухни нужно получить дополнительное разрешение на вытяжку. Открылся доступ к хорошим объектам, цены понизились.

– Стоимость аренды помещений при этом не сильно упала.

– Нужно понимать, что арендные договоры в Великобритании более долгосрочные, чем в России, ставка пересматривается в среднем раз в пять лет, срок аренды доходит до 25 лет. И арендодатели не хотят понижать ставку. Но они идут навстречу с арендными каникулами – от 6 до 24 месяцев.

– Как вы используете новые возможности?

– Многие ресторанные бренды сейчас выходят в Лондон на очень удачных условиях. Мы помогаем им с помещениями, которые до пандемии они просто не могли получить. И наш собственный ресторанный бизнес расширяется. Кроме владения MNKY HSE, у меня есть инвестиции во франшизу Wingstop, это один из крупнейших мировых брендов. Сейчас мы создаем новый концепт вокруг круасcана как продукта ­– бренд Criss Cross Croissants.

Во время локдауна люди поняли, что вкусную еду могут поесть и дома. Даже известные рестораны начали доставлять блюда на дом. Кроме еды нужна атмосфера, яркие впечатления. Я отчетливо вижу тенденцию, что в ресторанах больше музыки, интересного experience, неожиданных коллабораций. Такие заведения не делают акцент только на еду.

Я недавно смотрел статистику: за пандемию по всей Великобритании закрылось около 10–12% ресторанов. Это много. Те, кто не сможет подстроиться к новым тенденциям, не выдержат.

Пост-Brexit перспективы

– А какие новые тренды появились в пандемию на рынке недвижимости в Лондоне?

– Первые три месяца было очень тихо, а потом люди резко начали инвестировать. В прошлом году британский рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости был одним из самых привлекательных в мире. Активны на нем были и частные инвесторы, и крупные фонды. Причин несколько. Во-первых, низкие банковские ставки – инвесторы искали альтернативные инструменты. Во-вторых, после Brexit наступила определенность, и в перспективе 5–10 лет ожидается интересная инвестиционная доходность: считается, что курс фунта сейчас на 10–15% занижен. Великобритания и Лондон в частности – ведущий рынок для инвестиций в недвижимость. В-третьих, многие люди начали покупать для себя новое жилье в связи с пандемией – за пределами города, в домах, где есть сады и балконы. Кстати, в Англии одна из самых дешевых ипотек.

– Цены изменились?

– Жилая недвижимость чуть выросла, потому что большой спрос, но маленький выбор. А вот арендные ставки в центре Лондона упали почти до 30%, потому что многие люди не хотели продавать и выставляли объекты в аренду, а арендаторы не смогли приехать в страну из-за ограничений, связанных с пандемией.

До пандемии в Англии всегда была тенденция к владению недвижимостью. Если в Германии около 80% поисков жилья приходится на аренду, то в Англии где-то 15–18%, но эта доля резко увеличивается. Многие молодые профессионалы, которые оканчивают университет, не могут позволить себе купить дом или квартиру. Да и мобильность растет: люди передвигаются постоянно. Тренд шеринг-экономики тоже набирает обороты.

Еще до пандемии в Англии были серьезные инвестиции в постройку нового жилья именно для аренды. Так что рынок аренды здесь, как прогнозируют эксперты, вырастет в ближайшие пять лет на 25%. Даже среди состоятельных клиентов примерно треть хотят для начала арендовать недвижимость, а уже потом присматриваться к покупке. Но многие готовы инвестировать сразу, понимая, что в дальнейшем это будет капитал для детей.

– Появились ли новые интересные сегменты для инвестиций в недвижимость в Лондоне, новые возможности?

– Сейчас, когда в пандемию ретейл перешел в онлайн, ретейл-парки – очень интересная инвестиция, на мой взгляд. Потому что все равно люди хотят ездить и смотреть на товары, покупать не только в интернете. Выкуп целых блоков в многоквартирных домах у девелоперов обеспечивает гарантированную доходность 5% в перспективе пяти лет, и это тоже интересная возможность.

Прозрачные правила

– Поток россиян в Лондон снизился?

– В последнее время клиентов из России стало меньше, но скорее из-за изменения правил выдачи инвестиционных виз, чем из-за пандемии или геополитики. В сравнении с 2005 годом количество россиян, чьи дети приезжают учиться, не уменьшилось. Англия по-прежнему одно из лучших мест для получения образования. Это очевидно и по активности ищущих жилье китайцев (их примерно в три раза больше, чем русских), европейцев, американцев.

– Отношение к россиянам изменилось?

– Прозрачности в отношении происхождения капитала требуют сейчас не только в Англии, но и во всем мире. Мы заранее предупреждаем клиентов, что можем проводить операции только после проверки. И клиент понимает, что это закон, его не избежать, иначе невозможно будет заключать сделки с недвижимостью. Многие ведут международный бизнес, у них нет проблем объяснить источники капитала, но пугает сам процесс. Как правило, у них мало времени, нужно, чтобы кто-то помог с документами. И мы проходим с покупателем весь процесс от выбора недвижимости до совершения сделки. Работаем с профессиональными компаниями, которые помогают нашим клиентам правильно оформить свои доходы.

– Вы работаете с владельцами капитала напрямую или через family office?

– В процессе мы можем работать и с помощниками, и с family office, но мое условие – всегда иметь прямую связь с клиентом, потому что в ином случае какая-то информация теряется, а нам важно правильно понимать его запрос. Так мы можем сэкономить время для всех и более успешно заключить необходимую сделку.

– По вашему опыту, отличаются ли запросы клиентов из России от запросов клиентов с Ближнего Востока или из Китая?

– У нас клиенты со всего мира. Их запросы скорее зависят от цели, для которой нужна недвижимость. Кто-то покупает для детей, кто-то для иммиграционного старта, кто-то хочет сначала арендовать и присмотреться к стране. Но Лондон ­– город компромиссов, клиент никогда не находит то, чего хочет на тот бюджет, который изначально планировал. Это глобальная проблема. Такие компании, как наша, и существуют для того, чтобы помочь людям правильно купить недвижимость.

– Сохранит ли Лондон свою притягательность для состоятельных людей из разных стран?

– Я уверен, что Лондон долго будет одним из самых интересных мест для инвестиций и для жизни. Британская система права и налогообложения привычна для людей, имеющих активы в разных странах. У нас есть своя валюта, мы не привязаны к Евросоюзу. Недвижимость будет расти в цене, и мы сейчас активно в нее инвестируем. И, конечно, будем помогать международным инвесторам правильно вкладывать деньги в Лондон, в коммерческие и строительные проекты. После Brexit люди начали с большей уверенностью вкладываться в этот рынок. Мы хотим стоять во главе этого тренда, помогая нашим клиентам и инвесторам.

Коммерческая недвижимость: во что инвестировать в Великобритании

Сегодня лидерами в области коммерческой недвижимости являются США, Австрия, Германия и Великобритания. А в европейском рейтинге деловые объекты центрального Лондона занимают пятую строчку. Согласно данным Savills, среди инвесторов большинства стран самой востребованной остается жилая недвижимость, а доля сделок с коммерческими квадратными метрами у российского покупателя не превышает 10% от общего объема сделок. Эксперты связывают такой немалый показатель с потребностями инвесторов, которые не только хотят обладать премиальной недвижимостью, но и получать от нее регулярный доход.

Офисная недвижимость в Великобритании

Прошедший год стал самым успешным за последнее десятилетие для всемирного рынка коммерческой недвижимости и занял вторую строку в рейтинге вложенных инвестиций в этот тип недвижимости с показателем 224 млрд долларов. Офисная недвижимость в 2018 году была признана самым популярным сегментом среди инвесторов. По информации Knight Frank, доля вложений в офисы по всему миру составила 36% от совокупного объема сделок – в денежном эквиваленте этот показатель достигает 330 млрд долларов. 22% и 17% соответственно составил глобальный спрос на апартаменты и торговую недвижимость. Ожидается, что текущая тенденция продлится еще некоторое время.

Однако в Великобритании вопрос офисной недвижимости стоит совсем иначе, чем это можно наблюдать в других странах и решающую роль в этом сыграл Брекзит. Именно после его объявления большое количество международных компаний начали выводить свои офисы из центра Лондона, которые ранее на 100% стабильно сдавались в аренду. Владельцам такого типа недвижимости в британской столице пришлось затем долгое время искать арендаторов, а не найдя их – начали демпинговать. Поэтому инвестиции в офисную недвижимость Лондона сейчас являются как никогда рискованными.

Затем обозначилась еще одна тенденция – многие трейдеры боялись, что лондонская биржа потеряет свою значимость из-за Брекзита и в результате перевели свои офисы в Манчестер и Ливерпуль – в этих городах в последние годы были построены комфортабельные офисные кластеры, содержание которых обходится на порядок доступнее, чем в Лондоне. Некоторые эксперты считают, что сейчас покупать офисную недвижимость в Великобритании является не самым разумным поступком.

Комплексные предложения для инвесторов

Зато среди иностранных инвесторов пользуются большим спросом пакетные инвестиционные предложения, когда за 9-10 млн фунтов стерлингов приобретается небольшое здание, на территории которого находится несколько апартаментов (обычно 5 или 6 – по две квартиры на каждом этаже), а на первом уровне есть ресторан или магазин площадью около 50 кв.м. Обычно за такие объекты берутся, когда нужно повысить стоимость конкретному объекту недвижимости.

При этом текущего/малоприбыльного арендатора обычно «вежливо просят» под предлогом ремонта, который вскоре начинается – помимо обновления помещений часто достраивают еще один этаж, тем самым, повышая доходность от объекта – она достигает иногда до 9% годовых. Приобрести ресторан или магазин в Лондоне сейчас сложно, а через такие комплексные предложения – вполне возможно, тем более, что они также предполагают услуги специалистов (бухгалтера, эриста и т.д., таким образом, беря полностью работу на себя.

Парковки

Парковками в столичном Лондоне и окрестностях заведует крупный британский застройщик, который аккредитован в аэропортах (именно там больше всего было возведено новых парковочных мест) – эта стратегическая земля оформляется в leasehold от государства. Лоты на землю, которая находится вокруг аэропортов, практически не попадаются, поскольку нового строительства и новых предложений нет – большинство агентств находится в листе ожидания. Годовой доход на парковки составляет для владельцев в среднем 8%, а стоимость одного машиноместа под открытым небом колеблется около 25 000 фунтов стерлингов. Возможно, что какие-то предложения будут появляться на вторичном рынке, но на них уже будет сделана наценка в размере 5-6%.

Инвестиции в студенческое жилье

Сейчас в Великобритании активно развиваются еще два сектора, связанные с инвестированием в недвижимость: студенческое жилье и дома престарелых. Что касается студенческого жилья, то здесь правила всему миру диктует британское образование, которое остается одним из лучших в мире, благодаря чему оно является одним из самых известных и привлекательных. Сегодня иметь британское образование престижно во всем мире, поэтому в Великобританию съезжается большое количество иностранных студентов. По информации компании Knight Frank, количество студентов-нерезидентов с каждым годом увеличивается, а также растет общее число обучающихся в вузах. Отчасти это связано с небольшим падением британского фунта, которое позволило привлечь большое количество иностранцев, которые ранее не могли себе позволить пройти обучение в этой стране.

В силу того, что поток приезжих увеличивается, на рынке наблюдается большой дефицит студенческого жилья – это специализированное жилье, которое дает ряд преимуществ учащемуся по сравнению с обычными квартирами. В первую очередь, такие объекты относительно дешевы для аренды, а также предоставляют возможность проживать вместе со своими сверстниками. Покупая апартаменты в студенческом комплексе, инвестор получает более высокую доходность, если сравнивать с обычными апартаментами – доходность студенческого жилья колеблется в промежутке 7-9% годовых. При этом ценность и востребованность такого типа недвижимости определяется (и в каком-то смысле застрахована) расположением престижного ВУЗа в непосредственной близости от объекта.

Стоимость студенческих апартаментов составляет обычно от 60 000 до 120 000 фунтов стерлингов. Инвестор может приобрести как одни апартаменты, так и блок из нескольких объектов, что может стать еще более выгодным вложением своих средств. При покупке важно обращать внимание на ВУЗы, которые расположены поблизости с комплексом, а также на то, сколько в учебном заведении обучается студентов, какова доля иностранцев, а также отслеживать колебания местной статистики. Престижное и востребованное высшее учебное заведение обеспечит инвестора стабильными и высокими арендными платежами на много лет вперед.

Инвестиции в дома для престарелых

Еще один развивающийся сектор коммерческой недвижимости Великобритании – это дома престарелых. Как показывает статистика, количество пожилых и нуждающихся в уходе людей в Великобритании активно растет. Это связано как с популяризацией здорового образа жизни, развитием медицины, так и с тем, что сейчас на пенсию выходит поколение бейби-бумеров. Высокий спрос на дома престарелых позволяет инвестировавшим в этот сектор получать доходность в размере 8-10% годовых.

Инвестор покупает апартаменты или пакет апартаментов в доме престарелых и заключает договор с оператором дома. При этом в договоре прописывается фиксированная годовая доходность и срок договора: обычно он составляется на период от 10 до 25 лет. Таким образом, для инвестора не будет сюрпризом, сколько он заработает за год, а также он может быть уверен в стабильности дохода, так как договор с оператором заключен на долгий срок. Кроме того, в договорах с оператором часто прописывается опция обратного выкупа. Это означает, что, например, через десять лет инвестор может выйти гарантированно из инвестиции, принудив оператора выкупить назад апартаменты – такая опция прописывается в договоре. Сегодня стоимость апартаментов в домах престарелых составляет от 70 000 до 150 000 фунтов стерлингов.

В сделке и по домам престарелых и по студенческому жилью инвестора всегда представляет лицензированный юрист, который проверяет договоры и объект недвижимости. При этом недвижимость можно приобретать удаленно, например, находясь в России. Такой тип коммерческой недвижимости чаще всего выбирают те инвесторы, которые хотят получать пассивный и стабильный арендный доход и обеспечить себе, к примеру, пенсию в будущем.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Инессу Панчук, руководителя направлений США, Канады, Великобритании и стран ближнего Востока компании Moscow Sotheby’s International Realty

Елену Утюмову, директора компании «ИНДОМ»

Иностранные инвесторы лидируют на рынке коммерческой недвижимости Лондона

• Агент Продавца
• Агент Покупателя
• Переговорщик
• Советник
• Продавец
• Оценщик Недвижимости
• Управление Недвижимостью

• Ипотека
• Трансфер
• Чартер яхт
• Инвестиционное Вино
• Чартер Самолетов

• Роман Григорьев
• Дмитрий Закиров
• Сергей Гладких
• Виктор Соснин
• Владимир Воронов

• Блог
• Топ-10
• Словарь
• Районы Лондона
• Новостройки Лондона
• Видео

• Агент Покупателя
• Агент Продавца
• Советник
• Продавец
• Переговорщик
• Оценщик Недвижимости
• Управление Недвижимостью

• Ипотека
• Трансфер
• Чартер яхт
• Инвестиционное Вино
• Чартер Самолетов

• Коммерческая
• Жилая
• Аренда

• Роман Григорьев
• Дмитрий Закиров
• Сергей Гладких
• Виктор Соснин
• Владимир Воронов

• Блог
• Топ-10
• Словарь
• Районы Лондона
• Новостройки Лондона
• Видео

Столица Великобритании является «крупнейшим в мире местом сосредоточения богатства» после того, как в прошлом году продажи домов на сумму более 7,3 млн фунтов стерлингов выросли на 3%

В 2022 году в Лондоне было совершено самое большое количество сделок по покупке супер-роскошных домов среди всех городов мира. Лондон опередил своих традиционных конкурентов — Нью-Йорк и Гонконг.

По данным агентства элитной недвижимости Knight Frank, в прошлом году в Лондоне купили 201 шикарный дом общей стоимостью более 3,7 млрд долларов (2,7 млрд фунтов стерлингов). Тем самым Лондон с легкостью вытеснил Гонконг на второе место, где аналогичных сделок было 169.

Анализируя данные о транзакциях на 12 рынках супер-элитной недвижимости по всему миру, Knight Frank обнаружил, что в целом глобальные продажи супер-элитного жилья, определяемого как недвижимость стоимостью 10 миллионов долларов (7,3 миллиона фунтов стерлингов) и выше, упали всего на 1% в 2022 году.

Это совсем не большое падение продаж, учитывая временную остановку рынка недвижимости и различные ограничения на поездки, которые действовали по всему миру в прошлом году.

Транзакции в Лондоне выросли на 3% в 2022 году, в то время как в Гонконге и Нью-Йорке они упали на 27% и 48% соответственно, что позволило Лондону перескочить с третьего на первое место в 2022 году. На местных покупателей приходилась треть всей активности на супер-элитном рынке Лондона, по сравнению с 12% годом ранее. Также на рынке наблюдалось больше покупателей из Европы. А иностранные инвесторы по-прежнему верят в рынок элитной недвижимости Лондона и его долгосрочную ценность.

В прошлом году в Лондоне также было заключено наибольшее количество сделок по приобретению еще более дорогих «ультра-элитных» домов. В столице был продан 31 дом стоимостью более 25 миллионов долларов (18,2 миллиона фунтов стерлингов). Для сравнения, в Гонконге было куплено 23 дома аналогичной стоимости, и в Лос-Анджелесе — 16.

Лондонский рынок супер-элитного жилья стабилен несмотря на Брексит и пандемию, что подтвердило, что Лондон — лидирующие место сосредоточения мирового богатства. Последние данные рынка элитной недвижимости Лондона подтверждают, что Лондон находится на вершине мира.

Рынок супер-элитной недвижимости Нью-Йорка столкнулся с рядом проблем в течение 2022 года. Рынок недвижимости США традиционно замедлился в преддверии президентских выборов, а также столкнулся с серьезным ударом из-за карантина.

В отличие от Нью-Йорка, прибрежные рынки недвижимости в США росли: количество сделок по покупке супер-элитного жилья в Майами увеличились более чем вдвое по сравнению с 2019 годом. В Палм-Бич и Лос-Анджелесе также зарегистрировано увеличение продаж на 78% и 26% соответственно на сумму свыше 10 млн долларов.

В Сиднее в 2022 году было совершено 55 сделок в самом дорогом сегменте недвижимости, по сравнению с 46 в предыдущем году.

Показатели ультра-элитного рынка Сингапура были особенно высокими, почти утроившись до 14 в 2022 году. Как сообщает Knight Frank, популярность Сингапура как центра управления активами и капиталом выросла. Джеймс Дайсон, самый богатый человек Великобритании по версии Sunday Times Rich List 2022, купил в Сингапуре пентхаус за 43 миллиона фунтов стерлингов в 2019 году.

В Дубае зафиксировано падение продаж элитных домов – в прошлом году было совершено 22 сделки по сравнению с 25 в 2019 году.

Коммерческая недвижимость Великобритании: где и во что лучше инвестировать

Главная цель, ради которой россияне покупают недвижимость в Великобритании, — инвестиции. Так считают 66,7 % риелторов, опрошенных в ходе исследования, проведенного Tranio.Ru. Согласно информации правительства Великобритании, с III квартала 2008 по III квартал 2013 россияне получили 433 инвесторские визы в страну. По этому показателю наши соотечественники занимают первое место среди иностранцев, опережая китайцев и американцев. Одна из причин повышенного интереса в том, что спрос на недвижимость превышает предложение, и цены растут, не переставая.

50 % британских риелторов отмечают, что русские составляют заметную долю среди покупателей коммерческой недвижимости. Наибольшей популярностью пользуются офисы, отели, доходные дома, в меньшей степени — магазины. Россияне рассчитывают на доходность % годовых. Покупатели коммерческой недвижимости чаще предпочитают приобретать объект с готовым бизнесом (83,3 % респондентов), нежели самостоятельно налаживать дело (16,7 %).

Повышенный интерес к коммерческой недвижимости объясняется тем, что она приносит больший доход по сравнению с другими типами инвестиционных объектов. Средняя совокупная доходность такой недвижимости — 12,7 %. Для сравнения, жилье в центре Лондона с учетом прироста капитала приносит 10,6 %.

Совокупная доходность разных типов инвестиционных объектов, %Данные IPD, Knight Frank, Macrobond

При выборе инвестиционной недвижимости следуют обращать внимание не только на ставку начальной доходности, но и на прирост капитала. Среди разных типов коммерческих объектов наибольшую совокупную доходность имеют офисы: в 2013 году именно они подорожали больше всего и продемонстрировали самое значительное повышение арендных ставок. На втором месте — объекты.

Типы недвижимости	Динамика арендных ставок	Прирост капитала	Ставки доходности	Совокупная доходность (прирост капитала + ставка доходности)
Офисы	7,25	16,55	5,74	22,29
Торговая недвижимость	1,37	7,42	5,64	13,06
Промышленно- складские объекты	0,40	13,31	6,72	20,03

Лондон и Англия традиционно более развиты экономически, чем другие регионы Великобритании, поэтому инвестиции в недвижимость этих рынков считаются менее рискованными.

«Главное при покупке коммерческой недвижимости — чтобы договор с арендатором был заключен на срок не менее 10 лет, хорошее состояние здания, оборот бизнеса арендатора, а также популярность района (самый популярный — Лондон и его пригороды)» говорит Оксана Салфали, исполнительный директор London Relocation Consultancy.

Офисы: самая высокая совокупная доходность и низкие риски

В 2013 году офисы были самым доходным типом коммерческой недвижимости в Великобритании. Это заметили зарубежные инвесторы: их доля на рынке выросла с 23 % в 2012 году до 48 % в 2013. Интерес к офисам растет того, что открывается всё больше новых компаний. Это вызвано повышением спроса на широкий спектр услуг, что обусловлено подъемом экономики страны.

Британские офисы пользуются спросом и среди российских покупателей. Рекомендации по аренде офисов нашим соотечественникам дает Оксана Салфали: «Крупный арендатор должен обладать известным именем, арендный договор должен заключаться минимум на лет, здание должно быть в отличном состоянии и в проходном месте, то есть в центре города».

Рекомендуется инвестировать в объекты класса «А+» (высотные здания в деловом центре города, известные достопримечательности) и класса «А» (здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года, имеющие вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками).

Большой Манчестер — крупнейший офисный рынок за пределами Лондона

При выборе офисного рынка следует обращать внимание на то, насколько хорошо развита экономика региона и как обстоят дела на рынке труда. Именно от экономических показателей зависит спрос на офисы, их заполненность и, следовательно, доход от инвестиций. По данным Oxford Economics, в тройку самых перспективных рынков 2014 года входят Лондон, Англия, а также Йоркшир и Хамберсайд вместе с Восточной Англией. Хуже экономическая ситуация (следовательно, и ситуация на офисных рынках) в Восточном Мидленде и Северной Ирландии.

Главные офисные рынки Великобритании — долина Темзы (Лондон, окрестности магистрали M25, опоясывающей столицу, и Оксфорд), а также крупные региональные города (Абердин, Бирмингем, Бристоль, Глазго, Ливерпуль, Лидс, Манчестер и Эдинбург). Средние ставки начальной доходности в крупных региональных городах Великобритании составляют 6–7 %.

Абердин	6,00
Бирмингем	5,75
Бристоль	6,25
Глазго	6,00
Кардифф	6,00
Ливерпуль	7,25
Лидс	6,00
Манчестер	5,75
Ньюкасл	6,25
Саутгемптон	7,00
Шеффилд	6,50
Эдинбург	6,00

По данным Jones Lang LaSalle, арендные ставки имеют тенденцию к росту в Лондоне (Сити и ), в меньшей степени — в Белфасте, Эдинбурге, Манчестере, Ноттингеме и Глазго. По прогнозам, аренда в Лондоне в ближайшие пять лет ежегодно будет дорожать в среднем на 4,5 % в год, в региональных городах — на 2,5 %. Повышение арендных ставок будет обусловлено нехваткой офисов класса «А». По сравнению с пиком 2009 года предложение таких помещений в региональных городах сократилось почти наполовину.

Инвестиции в лондонские офисы менее рискованны, чем в региональные. Лучшие столичные районы для инвестиций в офисную недвижимость — Сити, и Доклендс. По данным Savills, спрос на аренду офисов в британской столице в 2013 году вырос на 45 %. Это самый высокий уровень с 2010 года. Объем инвестиций в Сити и в 2013 году составил 20 млрд фунтов стерлингов — это тоже рекорд. Объем пустующих площадей сократился до 6 %, а аренда офисов в Сити и подорожала на 20 %. По прогнозам, в течение ближайших пяти лет арендные ставки будут повышаться на % ежегодно. В течение 2013 года ставка доходности в Сити оставалась стабильной — 4,75 %.

Торговая недвижимость: цель — продуктовые магазины

По данным Knight Frank, в 2013 году в британские торговые объекты было вложено 10,3 млрд фунтов стерлингов, что на 51 % больше, чем в 2012. Интерес вызывают как небольшие магазины на центральных улицах городов, так и торговые центры. Инвестировать в торговую недвижимость выгодно, потому что стоимость строительства высока — такие проекты оцениваются в сотни тысяч и даже миллионы фунтов стерлингов, что служит хорошей защитой от конкуренции. Спрос на такую недвижимость обычно превышает предложение, и многие торговые центры продаются .

Оксана Салфали советует приобретать продуктовые магазины в жилых районах: «Всем нужно покупать продукты, поэтому магазины всегда будут иметь клиентов, следовательно, арендатор будет получать прибыль и вовремя платить за аренду владельцу коммерческого объекта».

Лондонская — одна из самых дорогих торговых улиц мира

Большинство торговых центров в Великобритании приобретаются REIT, также активны различные фонды, но частные инвесторы составляют малую долю. Как правило, суммы сделок исчисляются миллионами. Например, в I квартале 2014 среди сделок с участием Knight Frank самой дешевой была продажа торгового центра стоимостью 9,5 млн фунтов стерлингов в Уэльсе (доходность — 10,5 %), самой дорогой — сделка в Бирмингеме стоимостью 407,7 млн (доходность — 5,25 %).

Торговые центры приносят от 5,00 до 8,75 % годовых в зависимости от посещаемости и популярности объекта. Чем больше спрос и чем лучше наполняемость, тем ниже доходность и риски, и наоборот. Например, помещения во вторичных и третичных торговых зонах Великобритании приносят % годовых. (Такими зонами считаются места, куда потребители редко заходят за покупками). На престижных улицах с оживленной торговлей (первичные торговые зоны) доходность составляет около 5 %. Например, в Лондоне одной из лучших и дорогих торговых улиц считается , где магазины приносят лишь 2,5 % годовых. Аренда здесь стоит дорого и постоянно повышается. По прогнозам Savills, с февраля 2014 по февраль 2015 помещения на подорожают на 15 % до 16 140 фунтов стерлингов/м².

помещения: идеальное решение для

помещения разнообразны по типам и размерам, и потому годятся для любых инвесторов, в том числе для начинающих. Среди таких объектов есть и огромные склады площадью более 50 тыс. м², и небольшие строения площадью 250 м².

По информации Jones Lang LaSalle, в 2013 году спрос на помещения в Великобритании вырос на 28 %, а количество доступных предложений сократилось на 17 %. В 2013 году в этот сектор было инвестировано 4,4 млрд фунтов стерлингов.

Ставки начальной доходности недвижимости традиционно выше, чем ставки доходности торговых и офисных объектов

Для инвестиций в этот сектор следует выбирать рынки, где хорошо развита торговля и промышленность. Это, например, и Англия, а также Мидленд.

Лондон	Кеннинг Таун, Кройдон, Парк-Ройал, Хитроу, Чессингтон
Юго-Восточная Англия	Базилдон, Вест-Таррок, Гилдфорд, Дратфорд, Слау, Хай-Уиком
Восточная Англия	Ипсвич, Норидж, Питерборо, Хантингтон
Юго-Западная Англия	Бристоль, Плимут, Суиндон, Эксетер
Западный Мидленд	Бирмингем, Ковентри
Восточный Мидленд	Дерби, Лестер, Нортгемптон, Ноттингем
Северо-Западная Англия	Ливерпуль, Манчестер
Шотландия	Абердин, Глазго, Эдинбург
Уэльс	Кардиф, Ньюпорт, Суонси

Для инвестиций подходят современные склады, построенные менее 10 лет назад, хорошо оборудованные и расположенные рядом с основными объектами инфраструктуры. При сроках аренды 5 лет такие объекты приносят в среднем 8 % годовых, 10 лет — 6,75 %, 20 лет — 5,75 %.

Отели: в центре внимания туристические регионы

Как правило, рынок гостиничной недвижимости сильно зависит от состояния экономики. Во время рецессии деловые и туристические поездки совершаются реже, а заполненность отелей и их рентабельность падает. Сейчас в Великобритании спрос и предложение на отели сбалансированы, поэтому инвестировать в них выгодно.

В 2013 году за пределами Лондона в гостиничную недвижимость было вложено 1,7 млрд фунтов стерлингов, что на 138 % больше, чем в 2012 году. Это самый высокий показатель с 2007 года. Всего в стране этот класс недвижимости получил 3,9 млрд, и это тоже рекорд. Особенно активными были иностранные инвесторы и небольшие частные компании.

Цены на отели начинаются от 600 тыс. фунтов стерлингов

Отели стоит покупать там, где много туристов. В Великобритании это такие города и регионы как Лондон, Озерный край, Эдинбург, Котсуолдс и ( Англия). Оксана Салфали рекомендует инвестировать в гостиницы крупных городов, недалеко от станций метро и центральных достопримечательностей.

Наименее рискованными считаются инвестиции в гостиницы Лондона и Эдинбурга. Во время кризиса 2009 года именно эти рынки лучше всего пережили экономический спад. Ежегодно Лондон посещают более 15 млн туристов. В 2013 году вырос и спрос на бронирование отелей, и стоимость гостиничных номеров. По данным BNP Paribas, 70 % инвестиций в лондонские отели приходятся на иностранцев.

Предложение качественных объектов настолько мало, что некоторые покупатели тратят по полтора года или больше, чтобы найти подходящий отель. Перед покупкой стоит узнать, почему гостиница выставлена на продажу (ошибки в распределении финансов, неудачное управление, нерентабельность объекта) и извлечь для себя урок. Нужно изучить финансовую отчетность за последние три года. Если как минимум за последние девять месяцев объект приносил прибыль, то он подходит для инвестиций. Стоит также посмотреть градостроительный план и убедиться, что в ближайшие годы не появятся новые проекты, которые могут навредить бизнесу. Будьте готовы тратить на содержание отеля минимум 4 % годового оборота.

Резиденции для пенсионеров и медицинские комплексы: выбор инвесторов, боящихся кризиса

Преимущества инвестиций в резиденции для пенсионеров, медицинские комплексы и учреждения здравоохранения в том, что экономические спады оказывают на этот сектор незначительное влияние.

Иностранцы активно вкладывают средства в британские комплексы для пенсионеров. Этот тип недвижимости востребован среди американских REIT, а также корпоративных инвесторов из стран Ближнего Востока и региона. Комплексы для пенсионеров имеют хорошие перспективы. По прогнозам Experian, к 2013 году число британцев старше 85 лет увеличится на 85 %.

Многие британские пенсионеры переезжают из просторных домов и квартир в комплексы для престарелых

Комплексы для пенсионеров и медицинские комплексы отличаются высокой доходностью (около 5,5 – 6,0 %) по сравнению с другими типами недвижимости. По данным Knight Frank, в Лондоне и Англии аренда в специализированных комплексах стоит в среднем 9 400 и 9 850 фунтов стерлингов соответственно. Наименее рискованно инвестировать в такие объекты в британской столице.

При покупке апартаментов в комплексе для пожилых инвестору гарантируется рентный доход в течение 10 лет, если он сдает комплекс в аренду с помощью управляющей компании. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС (20 %), а застройщик выкупает недвижимость через лет, и доход при перепродаже составляет около 10 %.

Студенческое жилье: инвестиции с потенциалом

Студенческая недвижимость — альтернативный класс инвестиционных активов, занимающий промежуточное положение между коммерческими и жилыми объектами.

Для инвестиций рекомендуется выбирать провинциальные города, общая особенность которых — относительно низкая стоимость жилья при высокой доходности. Эксперты Savills советуют вкладывать капитал в студенческую недвижимость Бата, Брайтона, Бристоля, Кардиффа, Кембриджа, Оксфорда, и Эдинбурга. Самым крупным и востребованным рынком Великобритании остается Лондон: в центральных районах города учатся более 300 тыс. . В вышеперечисленных городах спрос на студенческое жилье наиболее силен среди всех рынков Великобритании.

Британское образование считается самым престижным в мире

По информации Savills, средняя ставка доходности студенческой недвижимости — 6,3 %. Однако в отдельных случаях она достигает 12 % годовых. Такой высокий показатель объясняется популярностью британского образования среди иностранцев и недостатком общежитий. Жилье можно сдавать образовательным учреждениям или непосредственно учащимся. В последнем случае недвижимость приносит больший доход.

Аренда дороже всего стоит в Лондоне — в среднем 900 фунтов стерлингов в месяц за одно спальное место. Для сравнения, студенческое жилье в Брайтоне, Бристоле и Оксфорде сдается примерно за 400 фунтов стерлингов.

«При инвестициях в студенческую недвижимость главное — проверить надежность застройщика, удостовериться, что предыдущие проекты застройщика приносят стабильный доход при сдаче в аренду. Лучшие рынки — пригороды Лондона и крупные студенческие города, где недостает студенческого жилья» говорит Оксана Салфали.