Интерес инвесторов к рынку недвижимости Австрии сохраняется

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

Читайте также:
Расписание автобуса Барнаул — Славгород. Маршрут Маршрут проложить

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Зарубежная недвижимость в разгар пандемии: что ждет инвесторов в 2021-м

По статистике Knight Frank, около 40% спроса на зарубежную недвижимость среди российских клиентов перешло в сделки, поэтому интерес к приобретению «второго дома» и инвестициям остается стабильно высоким. Что ждет рынки зарубежной недвижимости в 2021 году? Как изменились предпочтения покупателей и инвесторов в связи с пандемией? Что сейчас значит зарубежная недвижимость для владельцев? Роскошь, необходимость, убежище или возможность стереть границы между странами?

Итоги 2020 года

Подводя итоги 2020 года, мы понимаем, что результаты продаж зарубежной недвижимости зависят в большей степени от того, как правительство каждой конкретной страны отреагировало на пандемию: ограничительные меры, поддержка отрасли, стимулирование туризма и другие факторы, способствующие притоку капитала в сектор недвижимости (например, выгодные ставки по ипотеке, льготы молодым семьям и так далее). Стоит учитывать и адаптацию девелоперов к этому кризису: ценообразование и предложение продукта, соответствующего нынешней ситуации (усиление безопасности, новые варианты планировок), а также варианты рассрочек по оплате.

Например, многие азиатские рынки начали активное восстановление еще с февраля-марта 2020 года, когда первая волна пандемии в этих странах пошла на спад. Уже в феврале 2020 года цены на недвижимость в Китае выросли на 5,8%, и государство активно поддерживает сектор недвижимости, поступления в экономику от которого составляют 25%.

Читайте также:
Отдых и погода в Эйлате в апреле: отзывы туристов с фото и видео

В Сингапуре наблюдался аналогичный подъем: в феврале 2020 года было почти в 1,5 раза больше продаж, чем в феврале 2019 года. Реализовался отложенный спрос — 1464 сделки против 916 за аналогичный период прошлого года, а процент по ипотеке в городе-государстве составляет менее 1,5%. Неудивительно, что нестабильность и высокая волатильность финансовых рынков сподвигнули азиатских инвесторов вкладываться в относительно безопасные классы активов, к которым относится и недвижимость. Этот сценарий наблюдается на протяжении всего 2020 года.

Вопреки распространенным ожиданиям краха мировых рынков недвижимости в связи с пандемией COVID-19, согласно динамике цен в период с третьего квартала 2019 года по третий квартал 2020-го, мы увидели устойчивый прирост цен на элитную недвижимость во многих локациях. Так, в Цюрихе стоимость недвижимости увеличилась на 7,3%, в Ванкувере — на 6,6%, в Лос-Анджелесе — на 6,2%, в Женеве — на 6,1%, в Майами — на 4,9%, в Вене — на 1,5% и в Берлине — на 0,9%.

Все это связано с несколькими факторами:

  • во-первых, многие девелоперы и агентства недвижимости адаптировались к онлайн-формату работы, что позволило им продолжить эффективно оформлять куплю-продажу зарубежной недвижимости во время пандемии;
  • во-вторых, девелоперы сделали акцент на внутреннем спросе (например, на протяжении всего лета курортные объекты США были востребованы у жителей крупных городов);
  • в-третьих, наблюдается бум спроса на программы ВНЖ и получения гражданства через покупку недвижимости, что значительно поддерживает рынки таких стран, как Португалия, Испания, Греция, Карибы и Кипр;
  • в-четвертых, многие люди ввиду ситуации приняли решение улучшить качество жизни и сделать ее безопаснее, в чем им помогал переезд за город или к морю и увеличение площади жилья.

Адаптация девелоперов к новым условиям

Согласно опросу 160 девелоперов в 22 странах, четыре из десяти крупных застройщиков вносят в свои проекты изменения в соответствии со сложившейся ситуацией, тогда как остальные приняли решение приостановить проекты. В опросе принимали участие застройщики из Австрии, Франции, Бельгии, Португалии, Германии, США, Австралии, Великобритании, а также Малайзии, Индонезии, Австралии и других стран.

Данные опроса говорят о том, что не стоит ожидать перенасыщения рынка новым предложением; более того, существует риск его недостатка, учитывая, что после открытия границ реализуется внушительный объем отложенного спроса. А желание обзавестись домиком у моря или сменить квартиру на более просторную — с балконом, а лучше с террасой и видом на море — возникло за этот год у многих.

По нашим данным, в ближайшем будущем 38% девелоперов планируют спроектировать в своих объектах помещения для хранения велосипедов. 75% застройщиков с большой вероятностью запланируют в квартирах и домах место для домашнего кабинета. Большинство девелоперов будут использовать в своих проектах более современные антибактериальные материалы, инновационные системы «Умный дом» и бесконтактные технологии, высокоскоростной интернет для удаленной работы. В планах также введение больших площадей открытого пространства и внедрение коммерческих элементов — от комнат для переговоров до арендуемых рабочих мест.

Чувствительность девелоперов к требованиям внутреннего рынка в период закрытия границ возрастет, большая часть объектов для постоянного места жительства будет проектироваться рядом с зелеными зонами. Однако за город девелоперы не спешат, понимая, что брендовые резиденции с инфраструктурой, обслуживанием и всеми условиями безопасности в крупных финансовых центрах останутся востребованными.

Куда лететь на просмотр прямо сейчас?

В этом году 70% сделок мы провели в онлайн-режиме, однако уже с лета все больше покупателей — даже те, у кого нет ВНЖ или гражданства — вылетают на просмотры в те страны, где открыто авиасообщение с Россией. Многих не останавливает и тот факт, что в некоторых направлениях действует обязательный карантин по прилету. При соблюдении небольших технических нюансов в виде сдачи тестов на COVID-19 до и после прилета или получения дополнительных оснований на пребывание уже возможны вылеты для приобретения недвижимости на привлекательных условиях, поскольку у застройщиков пока нет возможности продавать недвижимость в полном объеме.

Без ВНЖ свободно вылететь сейчас можно в Турцию, Дубай, на Мальдивы, в Танзанию и на Кубу. При этом на уединенных Мальдивах, получивших сейчас еще большую популярность, можно, например, приобрести одну из более чем 70 эксклюзивных вилл под управлением пятизвездочного отеля на острове Кунфунаду. Средняя стоимость виллы с двумя спальнями составляет $4,5 млн. Также время от времени в продаже появляются целые острова, хотя они доступны для покупки не в собственность, а на правах долгосрочной аренды с возможностью продления, что является стандартной практикой для некоторых стран.

В некоторые страны можно отправиться по медицинским показаниям. Например, на Кипре можно провести три дня без самоизоляции, при этом в случае прилета по любым другим причинам придется провести на карантине десять дней. Италия, Франция и Швейцария принимают при наличии ВНЖ, а для других категорий граждан въезд возможен при намерении приобрести недвижимость. Некоторые отели Испании также могут помочь с оформлением приглашения на въезд.

Если же клиент давно мечтает о переезде за рубеж, задумался о жизни на море в связи с пандемией или хочет организовать детям зарубежное образование, то есть возможность вылететь в некоторые страны и выбрать объект, одновременно запланировать регулярное медицинское обследование, например в Швейцарии, или заняться оформлением специального разрешения на посещение Франции или Кипра уже сейчас, чтобы иметь возможность выбрать лучший объект по самой привлекательной цене.

Стоит ли покупать в новом году и что?

Можно выделить три основных и наиболее перспективных направления для покупки зарубежной недвижимости.

1. Жилая недвижимость для жизни и переезда, для изменения иммиграционного статуса, для инвестиций. Если в начале пандемии инвесторы занимали выжидательную позицию и в основном мониторили рынок, то уже летом выявились четкие тренды, показывающие, что будет востребовано в ближайшие годы. Прежде всего — это недвижимость для получения ВНЖ и гражданства за рубежом, количество запросов на которую в нашей компании выросло в два раза по сравнению с прошлым годом. В некоторых странах — например, в Португалии и Греции — мы увидели недостаток качественного предложения с самым низким порога входа, необходимым для участия в программах ВНЖ, поэтому крупные инвесторы активно рассматривают варианты девелопмента и редевелопмента в этих странах, чтобы создать качественный продукт для участия в программах ВНЖ, спрос на которые будет только расти.

Читайте также:
Все ваши знания о Роксолане - ложь и заблуждения: тут вся правда (фото)

Купить виллу или апартаменты на море в большинстве стран сейчас можно более выгодно, чем раньше. Некоторые наши клиенты воспользовались ситуацией и сделали покупки с дисконтом: практически во всех сделках в этом году мы добились более привлекательных условий, чем обычно. Качественный ликвидный актив не может быть предложен с дисконтом 40–50%, но нам удавалось согласовывать для наших клиентов скидки от 10% до 25% на объекты, расположенные в востребованных локациях. Дисконты были связаны с индивидуальной ситуацией у собственника или готовностью застройщика уменьшить свою маржу, но никак не с желанием продать объект любой ценой: таких ситуаций не было и, учитывая растущий спрос, не будет. После открытия границ будет реализован отложенный спрос и дисконты закончатся, поэтому для тех, кто хотел бы осуществить мечту и купить дом во Франции, Португалии, на Кипре на самых лучших условиях, лучшей возможности, чем в первом-втором кварталах 2021 года, скорее всего, не будет. Дом на море с тремя-четырьмя спальнями в Европе можно купить от €500 тыс., а виллу с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке — в среднем за €2-3 млн.

Для инвестиций перспективна покупка апартаментов в крупных финансовых центрах и европейских столицах (Берлин, Франкфурт, Вена, Лондон, Лиссабон). В Лондоне квартиру в новостройке с двумя спальнями можно приобрести от £500 тыс., при этом покупка возможна в режиме онлайн, с беспроцентной рассрочкой на один-два года и первым платежом всего в 10%.

2. Индустриальная недвижимость и продуктовый ретейл. В связи с ростом сектора e-commerce на фоне других сегментов коммерческой недвижимости инвестиции в склады выглядят более надежными и перспективными практически во всех зарубежных странах. Также остается доходным и продуктовый стрит-ретейл: магазины и супермаркеты.

3. Стабильные активы с потенциалом прироста — отели на традиционно излюбленных курортах с возможным дисконтом и на перспективу, когда вернется туризм (Лазурный Берег, побережья Испании и Италии, Португалия, Кипр, Греция). Например, бутик-отель в центре Рима на 8–12 номеров можно приобрести от €1,5 млн, а стоимость отеля в Лугано (Швейцария) на 80 номеров и более может достигать и €60 млн. Большинство собственников готовы к торгу, что также подогревает интерес инвесторов к данному классу активов.

Как мы видим, кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Задачей инвестора остается выбрать локацию и объект, найти варианты для вылета или оформления объекта дистанционно. Для покупателей, ищущих новое жилье, недвижимость перестала быть просто квадратными метрами или мимолетной эмоциональной прихотью. Дом сейчас стал и местом для жизни, работы, отдыха, занятий с детьми, спорта и так далее. Это безопасная гавань, в которой должно быть максимально комфортно вне зависимости от того, какие потрясения ожидают наш мир в будущем.

Недвижимость в Австрии: стабильность и комфорт

За последние несколько лет рынок недвижимости Австрии демонстрирует стабильный рост цен, прибавляя, в среднем, по 3-5% в год. При этом в 2019 году увеличение стоимости квадратных метров значительно превысило показатели инфляции в стране. На текущий момент в Вене, а также в других популярных регионах – таких как Тироль, Зальцбург и Штирия с их знаменитыми горнолыжными курортами – как правило, спрос превышает предложение.

Вена – самая комфортная столица в мире

На недвижимость в австрийской столице, на которую приходится максимальное количество запросов покупателей, ежегодно фиксируется спрос в два раза превышающий объем предложения – 22 000 против 12 000. Вена – это город, которому требуется все больше жилья. В городе очень востребован редевелопмент зданий, а также новостройки. Земли на этом рынке немного, что обусловлено размерами самого города. По этой причине существуют строгие правила по застройке – практически нет высотных жилых комплексов, есть только единичные проекты. Так что никакого массового строительства там быть не может. Поэтому неудивительно, что стоимость жилья в востребованных районах страны продолжает увеличиваться. За десять последних лет цены в Вене выросли почти в два раза, но при этом рост был плавным, без резких скачков и падений. Таким образом, рынок недвижимости Вены сегодня очень устойчив, планомерно растет без спекулятивных всплесков, что, в свою очередь, для инвесторов становится сигналом здоровой экономики.

Иностранные покупатели недвижимости

Как и в большинстве стран мира, на рынок недвижимости в Австрии значительно влияет высокий спрос со стороны местного населения, однако иностранцы здесь могут составить хорошую конкуренцию. Граждане близлежащих европейских стран, которые приезжают в страну жить, работать или учиться, представляют подавляющее большинство иностранцев. Австрия популярна и среди немцев и голландцев, которые чаще всего покупают апартаменты или шале, также отмечается рост интереса к покупке недвижимости в стране среди шведов, ирландцев и англичан. Есть также спрос и со стороны покупателей из стран Ближнего Востока (преимущественно из нефтедобывающих стран) и Китая.

Из-за того, что в Австрии существует ограничение на покупку недвижимости нерезидентами, то здесь ситуация не так проста, как это может быть в других европейских странах. Клиент без гражданства или ВНЖ не может просто приехать и купить недвижимость в Вене. Для получения ВНЖ необходимо создавать компанию (соответственно потребуются дополнительные расходы) или, если иностранец серьезно хочет связать свою жизнь с Австрией, то можно стать обладателем вида на жительство по квотам. Каждый год около 300 человек со всего мира могут получить его (но не факт, что квоты обязательно должны быть полностью реализованы, например, в 2019 году было выдано всего 38 разрешений на проживание – 10% от квоты), предоставив определенные документы, в том числе подтверждение собственной финансовой состоятельности. Критерии отбора довольно строгие, выбор делается независимо от размера квоты. ВНЖ не дает права на работу по найму, но дает право на посещение страны, проживание и создание бизнеса на ее территории.

Читайте также:
10 самых красивых островов мира, на которых стоит побывать хотя бы раз в жизни

Таким образом, Австрия не выдает паспорта за покупку недвижимости, но ВНЖ могут получить те иностранцы, которые вкладывается в реальную экономику страны или признаны востребованными специалистами. В последнем варианте потребуется подтвердить свое образование и опыт работы – есть определенный перечень специальностей, которые востребованы стране. Если у человека имеется такой уникальный опыт и подтверждение, то он может получить ВНЖ с правом на работу. Австрия очень разумно и взвешенно подходит к выбору тех, кто будет жителями государства, что тоже говорит об очень правильном подходе к экономике – есть стимулирование, но нет спекуляции на ценообразовании. Что касается русскоязычных иностранцев, то чаще всего покупают недвижимость в Австрии жители Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, россияне также проявляют больше интереса к коммерческой недвижимости страны, которая приносит стабильный доход.

Доходность австрийской недвижимости

Если речь идет об апартаментах под сдачу в аренду, то средний показатель доходности составит около 3% годовых, а вот коммерческие проекты, такие как отели, супермаркеты или девелоперские проекты, могут принести инвестору от 5-7% годовых и выше. При выборе инвестиционных проектов важно обратиться к профессиональному брокеру, который поможет оформить компанию в Австрии, банковское финансирование на выгодных условиях, а также просчитает все риски и поможет с оптимизацией налогообложения.

Приобретение жилья для собственного использования также пользуется огромным спросом, тем более, что большинство покупателей могут рассчитывать на получение ипотеки в Австрии по привлекательным ставкам. На сегодняшний день, большинство иностранцев отдают предпочтение жилым объектам в Вене: в первую очередь, это апартаменты в центральных районах или частные дома в 18-19 округах Вены. По версии рейтинга компании Mercier, Вена много лет подряд признается как самый комфортный для проживания город в мире. Кроме того, это единственная столица на нашей планете, в чьих границах налажено промышленное производство вина.

Русскоязычных покупателей привлекает также и то, что Вена это один из самых «зеленых» городов – около 50% его территории покрыты зеленью. Также этот город славится богатством архитектуры, среди которой есть множество объектов всемирного наследия ЮНЕСКО). Австрийская столица также популярна среди молодежи – это один из самых больших студенческих городов в немецкоязычном пространстве, где работают 11 международных школ на любой вкус – от французского лицея до американской школы. Поэтому часто вопрос переезда в Вену мотивирован не только комфортным уровнем проживания, но и высокими стандартами образования для подрастающего поколения.

Цены на недвижимость в Австрии

Средняя стоимость квадратного метра квартиры в австрийской новостройке составляет 5087 евро, покупка вторичного жилья обойдется дешевле – 4016 за кв.м. Стоимость квартиры в Вене напрямую зависит от района: в 1-м средняя цена квадратного метра составляет 17 559 евро за кв.м, в других популярных частях города ( 4, 5, 6, 7, 8, 9 районы) недвижимость будет доступнее более чем в два раза – средняя стоимость составит от 5892 до 7923 евро за кв.м. Аренда в австрийской столице обойдется 12-18 евро за квадратный метр – в зависимости от качества недвижимости и ее расположения.

Изменения в законодательной базе

Законодательная база Австрии достаточно консервативна и стабильна, и изменения происходят очень редко. Среди немногочисленных нововведений можно отметить введение платы в размере 3% от стоимости покупки жилья в новостройке, которую застройщик переводит на доверительный счет австрийского адвоката. Эта сумма используется в дальнейшем для устранения возможных недостатков, если таковые будут в течение 3 лет после сдачи дома в эксплуатацию (сюда относится мелкий ремонт, проблемы с электричеством и прочее).

Эксперты в будущем ожидают изменений по кредитованию в случае с недвижимостью и инвестиционными проектами. Есть также вероятность, что банки будут более строго рассматривать заемщиков, ведь в кризисной ситуации люди иногда не справляются с кредитной нагрузкой. В какой-то момент на рынке могут появиться объекты, которые будут выставляться на продажу в силу того, что люди не могут обслуживать кредит. Возможно уменьшение суммы кредитования, например, 70-75% вместо 80%, также не исключено повышение ставок.

Прогноз развития рынка недвижимости Австрии

Эксперты, ввиду показателей стабильного роста цен за последние несколько лет, а также стабильности и надежности в экономическом секторе Австрии, видят дальнейшее развитие рынка недвижимости Австрии вполне положительным. Кроме того, Австрия показала довольно хороший результат за время пандемии (процент смертности был относительно низким), население было организованным и ответственным, все соблюдали карантин. Поэтому строительство в стране достаточно быстро возобновилось. В мае 2020 года Лиссабон, Монако, Вену и Шанхай признали единственными столицами на рынке элитной жилой недвижимости, где предполагается рост цен до 5% во второй половине текущего года.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Жанну Овчинникову, руководителя проектов департамента зарубежной недвижимости Knight Frank

Елену Гаранину, заместителя руководителя компании Immotrading GmbH

Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость

После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы. По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

Читайте также:
Доминикана в апреле: погода, стоит ли ехать, цены на туры - 2021

Анастасия Никитина,
аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Покупок стало меньше

По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2020 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов. Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

ВНЖ за инвестиции

В первой половине 2020 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны. Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд. Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость. Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре. Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2020 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

Жить самим или сдавать?

Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию. Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год. Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.

Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья. Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой. Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

Подводные камни сдачи в аренду

Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

Средние цены на покупку и оформление недвижимости

Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро. Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Нотариальная пошлина 1–1,5%
• Налог на регистрацию 0,8–1,2%
• Налог на приобретение недвижимости 6 %
• Брокерская комиссия 0%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%.

Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Налог на переход права собственности 3,09%
• Нотариус 1,5%
• Юрист 1,5%
• Госпошлина 0,7%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%. При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

Читайте также:
Шарджа - Абу-Даби: расстояние, как добраться

БКС Мир инвестиций

Последние новости

Рекомендованные новости

Рынок США. В фокусе — потолок госдолга

Строительный сектор на Московской бирже. Инфографика

Почему стоит обратить внимание на банковский сектор США

Рубль быстро дорожает: доллар пробил 72, евро приблизился к 83

5 лучших акций России, которые стабильно обгоняют рынок

Цена на газ продолжает падать

Хороший отчет Сбербанка. Как отразится на акциях

Андрей Мовчан: Инвестиции в развивающиеся рынки похожи на IPO

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Copyright © 2008–2021. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Три тренда в инвестициях в недвижимость в 2021 году

Инвестиционный бум на рынке недвижимости, похоже, станет трендом этого года. Согласно прогнозу компании CBRE, одного из ведущих в мире консультантов по сопровождению сделок с недвижимостью, по итогам 2021 года инвестиции в недвижимость в России могут увеличиться на 16% — до рекордных 330 млрд рублей, притом что в мировом масштабе этот показатель может составить 15 —20%. Впрочем, рынок растет очень неравномерно, многие его сегменты близки к насыщению. О главных трендах этого года и лучших инвестиционных возможностях рынка недвижимости рассказывает директор по инвестициям группы «Тринфико» Владимир Воскобойников.

Инвестиции в склады

Дефицит площадей и рост арендных ставок привели к взрывному росту спроса на складскую недвижимость и притоку инвестиций в этот сегмент. По данным CBRE, средняя ставка аренды в Московском регионе в первом полугодии 2021 года достигла 4 500 рублей за квадратный метр в год — это рост на 16% в сравнении с декабрем докризисного 2019 года. Эксперты ведущих международных консалтинговых компаний JLL и Colliers International более консервативны в своих расчетах, но и по их оценкам рост ставок за полтора года составил от 9% до 14%. Доля вакантных площадей на рынке складов к концу II квартала 2021 года снизилась до минимальных за шесть лет 1,6%, а к концу года, по данным JLL, опустится до 1,3%. В Северной столице свободные складские площади уже близки к исчерпанию: согласно отчету Colliers, к середине года вакантность в этом сегменте снизилась до 0,3%.

При этом, несмотря на огромные заявленные инвестиции, рынок складов еще очень далек от насыщения. Так, по оценкам одной из крупнейших независимых консалтинговых компаний в мире Knight Frank, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов класса А и В, в США — 3,5 кв. м, а в России — всего 0,2 кв. м, при этом 67% площадей сконцентрированы в Московской и Ленинградской областях. В целом, несмотря на всплеск интереса девелоперов к этому сегменту, в первом полугодии 2021 года доля складов в общем объеме инвестиций в недвижимость составила всего 12%. Дефицит и высокий спрос на складские площади в России продлится несколько лет, поддерживая ставки аренды и доходы операторов складской недвижимости на высоком уровне. На этом фоне покупка складских площадей видится одним из беспроигрышных вариантов вложений на этом рынке: доходность таких инвестиций, составляющая сегодня 10—14% годовых, еще долго будет сохраняться на двузначном уровне.

Читайте также:
Чёрные пантеры — партия самообороны в США

Редевелопмент

Во многих крупных городах, сформировавшихся в эпоху бурного индустриального развития, редевелопмент — это практически единственный путь формирования современной и удобной городской среды. Это в полной мере относится к таким городам, как Москва и Санкт-Петербург, каждый из которых обладает парком устаревших офисных зданий, обширными промышленными зонами в непосредственной близости от центра города, почти утратившими свое первоначальное значение. На месте устаревшей жилой застройки, обветшалых советских НИИ и неработающих заводов в результате редевелопмента и реконструкции появятся современные торговые и офисные помещения, а также большой объем жилых площадей.

Из-за своей близости к центру новые объекты, как правило, относят к классу элитной недвижимости и высокодоходным коммерческим объектам. В ряде случаев, например при строительстве на месте сносимого объекта элитного клубного комплекса, девелопер может увеличить капитал в несколько раз. По данным Knight Frank, с 2018 года доля предложения элитного жилья в проектах редевелопмента Москвы увеличилась с 27% до 40%. В центре Москвы, где востребовано элитное жилье, но уже практически не остается мест, где можно построить здание, редевелопмент — это зачастую единственная возможность строительства жилых домов и апартаментов. При этом редевелопмент — удел в основном небольших девелоперов и инвестиционных фондов, привлекающих для их финансирования в числе прочего и средства розничных инвесторов через закрытые ПИФы и другие инструменты коллективного инвестирования.

И сейчас в России одной из УК формируется инвестиционный фонд «редевелопмента». Целевая доходность такого фонда для инвестора может достигать 25—30% годовых. Его стратегия подразумевает приобретение неэффективно используемых объектов в центре Москвы и их реконструкцию под жилую недвижимость, апартаменты бизнес-класса, а также гостиничные комплексы.

Проект по редевелопменту зданий (до трех объектов в фонде) длится около четырех лет. За это время формируется фонд, приобретаются объекты недвижимости, происходит получение разрешительной документации. Далее на месте старого объекта возводится новый, а квартиры или апартаменты распродаются покупателям, после чего прибыль распределяется среди инвесторов фонда. Объем фонда редевелопмента составляет 3 млрд рублей, а срок инвестирования — пять лет.

Коллективные инвестиции

Механизм вложений в недвижимость посредством паевого инвестиционного фонда известен: на средства пайщиков ПИФа управляющая компания приобретает коммерческий объект, регулярно отчитываясь о росте его стоимости и начисляя инвесторам дивиденды. Несмотря на то что средняя доходность работающих в России фондов недвижимости за последние три года составила 8% годовых, популярность инструментов коллективного инвестирования в недвижимость продолжает расти. По данным ЦБ, чистый приток инвестиций в ЗПИФы в I квартале 2021 года вырос на 76% к/к и стал максимальным за последние полтора года (172,9 млрд рублей). Рост произошел за счет увеличения объемов выдач при снижении величины погашений. При этом на фоне роста интереса населения к альтернативным банковским депозитам инвестициям среди ЗПИФов также растет популярность фондов, ориентированных на розничных инвесторов. Так, в январе — марте 2021 года наблюдавшийся в предыдущие два квартала быстрый рост числа пайщиков-физлиц ускорился почти в два раза. Количество розничных инвесторов ЗПИФов превысило 103 тыс. (+43,1 тыс. за квартал).

Во II квартале темпы притока средств снизились, однако ЦБ связывает эту ситуацию с коррекцией после рекордных показателей в I квартале.

Для инвесторов с небольшим капиталом фонды недвижимости — это практически единственный способ поучаствовать в покупке крупного коммерческого объекта стоимостью несколько миллиардов рублей. При этом порог вхождения на рынок в этом случае может быть сколь угодно низким. Инвесторы, вкладывающиеся в недвижимость, довольно консервативны, и даже если доходность, которую показывают управляющие, невысока, то они редко выходят из проекта, отказываясь от участия в фонде. Поэтому число инвесторов и объемы их вложений в закрытые паевые фонды недвижимости вряд ли будет существенно сокращаться, а вот рост возможен.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Государство защитит начинающих инвесторов

Новый закон оградит новичков на рынке ценных бумаг от потери денежных средств, но лишь отчасти. Поэтому каждый должен сам позаботиться о сохранности своих сбережений

Инвестирование давно волнует умы граждан капиталистических стран. Бум интереса к нему случился в США в «ревущие» 1920-е. Он привел к грандиозному коллапсу фондового рынка в 1930-е и величайшему экономическому кризису в истории человечества. Сейчас Россия переживает нечто похожее: в марте этого года, всего лишь за месяц, более 300 000 человек открыли брокерские счета для инвестирования.

Инвестирование – это размещение капитала с целью получения прибыли. Вкладывать средства можно в активы – ресурсы, обладающие стоимостью, которая способна увеличиваться и уменьшаться (например, ценные бумаги). Одна из опасностей состоит в том, что вам могут предложить вложить деньги в активы, не имеющие стоимости. Но распознать такой подвох могут только люди со знаниями. Именно поэтому мошенники так легко привлекают несведущих к участию в финансовых пирамидах.

Как адвокат по уголовным делам и инвестор я позволю себе дать несколько советов, как не потерять свои сбережения в погоне за большими деньгами. Речь пойдет преимущественно об инвестициях в ценные бумаги на фондовом рынке.

Какие риски несет инвестор?

1. Обман на этапе размещения капитала.

Мошенники используют различные схемы обмана, чтобы побудить человека перечислить деньги лицу, не имеющему отношения к реальному инвестированию. Его вводят в заблуждение, и он вкладывает средства в активы, лишенные реальной стоимости. После получения денег преступник перестает контактировать с жертвой. В данном случае мы говорим о преступлениях, предусмотренных ст. 159 и 159.3 УК РФ, – мошенничество, в том числе с использованием электронных средств платежа.

Читайте также:
Аэропорт Анталья: онлайн-табло вылета и прилета

2. Обесценивание актива, в который вложены средства.

Люди подвержены эффекту Даннинга – Крюгера: часто человек, ничего не понимающий в инвестициях, думает, что знает все или почти все. В погоне за быстрой прибылью начинающий инвестор выбирает чрезвычайно рискованные активы, а после из-за неправильного расчета теряет свой капитал.

3. Ликвидация или банкротство лица, через которое осуществляется торговля.

Лицо, через которое вы покупали активы и у которого они хранятся (акции, валюта и т.д.), может быть ликвидировано или обанкротиться. В этом случае вероятны серьезные потери.

Подобные риски должно регулировать государство. Для этих целей в России принят Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». 31 июля 2020 г. были опубликованы поправки к этому закону 1 . Они направлены на защиту от чрезмерных рисков начинающих и неквалифицированных инвесторов, не обладающих достаточными знаниями, путем ограничения им доступа к сложным и рискованным инвестиционным инструментам.

Как распознать мошенников на фондовой бирже?

Чтобы минимизировать риск оказаться в числе обманутых инвесторов, нужно помнить несколько простых правил.

1. Больших денег сразу не бывает. Инвестирование – это долгий процесс, требующий дисциплины. Придется набраться терпения и быть готовым к умеренным доходам. Скажем, 10% дохода от вложенной суммы в год – прекрасный результат. Именно столько вы можете заработать, например, на американском рынке акций. 20% в год – подозрительное, но все же реалистичное обещание, а вот 50, 100 и 200% – уже оторванное от реальности. Пообещать более высокие и быстрые доходы вам смогут только мошенники.

2. По закону покупку ценных бумаг и других активов гражданин осуществляет только через посредника – брокера (форекс-дилера и др.). Ему придется платить комиссию, но она будет вполне посильна. Зато, торгуя через брокера, вы сможете рассчитывать на законное размещение своих средств. Что важно: такой посредник должен иметь лицензию Центробанка на осуществление брокерской деятельности. Если ее нет – перед вами мошенник.

3. Схема работы брокера ни при каких условиях не может меняться: сначала вы заключаете договор на брокерское обслуживание, затем он открывает для вас брокерский счет, а потом уже вы переводите деньги и покупаете ценные бумаги. Отсутствие договора и открытого брокерского счета будет значить, что вас пытаются обмануть.

Каковы шансы вернуть деньги у обманутого инвестора?

К сожалению, после перевода денежных средств преступникам шансы вернуть их минимальны. Почему? Причин несколько.

Вопреки распространенному мнению, банк, через который были переведены средства мошеннику, не обязан их возвращать. При этом органам следствия будет крайне сложно найти реального владельца счета, на который перечислены деньги. Для регистрации счета мошенники часто используют подставных лиц. Располагаться он может в другой стране, как и сами преступники. А организация, работником которой представился мошенник, вероятнее всего, не существует, или он там не работает. Кроме того, органам следствия будет сложно определить маршрут движения денежных средств, поскольку после перевода они обналичиваются или «отмываются» через другие счета, в том числе иностранные, которые открыты на посторонних лиц. То есть основная проблема сводится к поиску человека, который присвоил себе деньги. Его обнаружение является ключевым условием, поскольку к уголовной ответственности можно привлечь только конкретное физическое лицо – человека, виновного в хищении.

Вместе с тем особого рвения в раскрытии подобных преступлений сотрудники полиции часто не проявляют, поскольку усилий это потребует огромных, а вероятность поимки преступника силами районного отдела полиции небольшая, ведь он может находиться в любой стране мира, использовать чужое имя и счета на подставных лиц. И даже если органам следствия удастся его найти, то это не значит, что он вернет деньги. Наказание за преступление, предусмотренное ст. 159.3 УК РФ, нередко является условным. Пойманный преступник может уже потратить полученные средства и не иметь имущества для компенсации.

Как государство защитит начинающего инвестора?

Каждому инвестору приходится принимать решения о покупке активов. Но неквалифицированные инвесторы, как правило, плохо в этом разбираются, поэтому не осознают все риски. Как тут поможет государство?

Согласно последним поправкам к Закону о рынке ценных бумаг брокер обязан протестировать начинающего инвестора, чтобы проверить его знания. От результата будет зависеть разрешение приобретать те или иные активы и пользоваться конкретными финансовыми инструментами. Так, доступ к базовым ценным бумагам (акциям крупных компаний) сохранится в любом случае. Приобрести более рискованные активы инвестор, не прошедший тестирование, сможет только при предоставлении письменного согласия о рисках. Брокер расскажет клиенту об опасности покупки таких активов. Но сумма сделки не должна будет превышать 100 тыс. руб. Как мы видим, поправки полностью не исключают риска потери денежных средств, но они создают предпосылки для более ответственного отношения к приобретению активов.

В настоящее время Банк России прорабатывает порядок предоставления начинающему инвестору рекомендованного портфеля активов, который также оптимизирует риски. Причем такую услугу многие крупные брокеры бесплатно предоставляют уже сейчас.

Важнейшей гарантией сохранности активов, предусмотренной Законом о рынке ценных бумаг, является их депозитарное хранение. Это значит, что ваши активы хранятся не у брокера, а в специальном депозитарии. При банкротстве брокера вы можете переместить их к другому посреднику и не утратите своих прав на них. Вот почему нужно осуществлять инвестирование только через лицензированные организации.

От банкротства брокера дополнительно защитит правильный выбор актива. Например, акции являются именными ценными бумагами, т.е. они связаны с личностью приобретателя и собственность на них сохраняется после банкротства посредника. Облигации же могут быть как именными, так и на предъявителя. Поэтому при их приобретении придется подстраховаться – запросить у брокера документ о ценных бумагах, находящихся в вашей собственности, для ее подтверждения.

Читайте также:
Запрет вполне можно оспорить

Государство обеспечивает возможность получения объективной информации о рисках при инвестировании, но ответственность за принятие финансовых решений лежит на плечах инвестора. Обезопасить себя поможет использование официальных урегулированных площадок, таких как фондовый рынок.

Какие площадки и инструменты для инвестирования использовать?

Начинающему инвестору приобретать ценные бумаги лучше через крупные банки, которые являются брокерами или предоставляют доступ к ним через свои приложения. Почему банки? Меньше вероятность наткнуться на обман. И легко получить доступ на биржу: оформляете карту банка, устанавливаете приложение для инвестирования, заключаете договор и открываете счет. Банк предоставит по вашему запросу бумажные документы о собственности на ценные бумаги и сведения о брокерском счете. В любой момент вы сможете вывести с него средства.

Вопрос выбора актива решать нужно индивидуально. Низкорисковыми являются вложения в гособлигации развитых стран, которые позволяют получать умеренный доход. Также безопасным считается инвестирование на основе биржевых индексов. Они представляют собой виртуальный набор ценных бумаг, собранных по определенному признаку. Например, S&P500 – индекс ценных бумаг крупнейших компаний США, в который входит 505 акций; в составе индекса Dow Jones Industrial Average бумаги крупных американских компаний из основных секторов экономики; а в индекс Мосбиржи входят акции крупнейших российских компаний, таких как «Газпром», «Лукойл» и Сбербанк. Индексы используются для оценки ситуации на торговых площадках и предсказания результатов торгов. Инвестирование на их основе позволяет получить в среднем от 5 до 10% в год при минимальных рисках.

При покупке акций конкретных компаний рекомендуется ознакомиться с их базовой финансовой отчетностью, которая покажет размеры выручки, дохода или убытка и т.д. Но помните, что риски в этом случае могут варьироваться от низких до гипервысоких. Отметим, что государство стимулирует приобретение отечественных акций, для чего установлены налоговые послабления на дивиденды.

Одним из наиболее рискованных инструментов является маржинальная торговля, которая применяется в валютных спекуляциях. Вы можете получить большой доход или потерять капитал в считанные часы. Более того, этот инструмент нередко используют мошенники, увеличивая и без того гигантские риски. Поэтому я бы не рекомендовал применять его начинающим инвесторам.

Рекомендации начинающему инвестору

  • Не верьте тем, кто обещает вам большой доход в короткие сроки. И не спешите с переводом денежных средств.
  • Инвестируйте через крупные банки и организации, у которых есть лицензия. Ищите брокера самостоятельно, а не ориентируясь на рекламу по телефону.
  • Внимательно изучите договор на брокерское обслуживание и проверьте наличие открытого счета перед перечислением средств.
  • Заранее прогнозируйте риски.
  • На первоначальном этапе приобретайте проверенные и более безопасные активы, такие как акции крупных компаний и гособлигации.
  • Запросите у брокера письменное подтверждение ваших прав на приобретенные ценные бумаги.
  • Постоянно повышайте уровень своей финансовой грамотности.

1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О рынке ценных бумаг” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

22 достопримечательности Инсбрука, которые стоит посетить

Инсбрук – столица Тироля. Этот тихий и живописный австрийский город является отличным местом отдыха в течение всего года. Но особенно много туристов приезжает сюда в Рождество – в это время город превращается в сказочную зимнюю страну. Список достопримечательностей Инсбрука, довольно длинный – музеи, церкви, исторические сооружения и современные конструкции, зоопарк и многое другое.

Что же стоит посмотреть в Инсбруке?

Замок Амбрас

В музее, который расположился в замке Амбрас, представлена богатая коллекция артефактов, относящихся к истории Инсбрука с 1500-х годов. С вершины холмов открывается чудесный вид на окружающую местность за чертой города.

Адрес: Schloss Ambras, Schloßstraße 20, 6020 Innsbruck, Австрия.

Церковь Хофкирхе

Готический храм Хофкирхе – это краса и гордость религиозных строений Инсбрука и одна из красивейших церквей при королевских дворах Европы. Строительство храма началось в 1553 году по заказу Фердинанда I, который привлек к работе таких знаменитых художников той эпохи, как Альбрехт Дюрер, Александр Колин и Петер Вишер Старший.

Наибольшее впечатление производит пустой саркофаг римского императора Максимилиана I (1459-1519). Это настоящий шедевр немецкого искусства эпохи Возрождения, искусно вырезанный из черного мрамора.

Адрес: Hofkirche mit Silberner Kapelle, Universitätsstraße 2, 6020 Innsbruck, Австрия.

Дворец Хофбург

Этот дворец сразу привлекает внимание своим жемчужно-белым фасадом и изумрудными куполами. Замок Хофбург претерпел немало изменений: он был построен для эрцгерцога Зигмунда Богатого в XV веке, расширен в размерах императором Максимилианом I в XVI веке и, перестроен в барочном стиле императрицей Марией-Терезией в XVIII веке.

Главным элементом роскошных апартаментов в стиле рококо является 31-метровый Зал гигантов (Riesensaal). Он украшен фресками и картинами, изображающими династию Габсбургов. Особый интерес вызывает портрет Марии-Терезии и ее 16 детей (включая Марию-Антуанетту), которые выглядят странно похожими – вероятно, художник побоялся гнева королевских отпрысков из-за детского соперничества в красоте.

Адрес: Museum Hofburg, Rennweg 1/3, 6020 Innsbruck, Австрия.

Дом с золотой крышей

Этот готический эркер, покрытый золотой крышей, называют самой ослепительной (во всех смыслах этого слова) достопримечательностью Инсбрука. Он был построен для Максимилиана I (1459-1519) – императора Священной Римской империи. Эркер украшают живописные фрески, а крыша покрыта 2657 сверкающими позолоченными медными пластинами.

Здание привлекает не только своей внешней красотой, но и коллекцией музея, находящегося внутри – экспозиция посвящена истории создания Золотой крыши и вехам в истории Тироля. Среди наиболее интересных экспонатов, гротескные турнирные шлемы. Они созданы по примеру шлемов турок-османов – тогдашних противников Австро-Венгрии.

Адрес: Goldenes Dachl, Herzog-Friedrich-Straße 15, 6020 Innsbruck, Австрия.

Тирольский государственный музей Фердинандеум

Коллекция этого музея – настоящая сокровищница экспонатов, посвященных истории и искусству Тироля, от артефактов бронзового века до подлинных барельефов балкона с Золотой крышей. Наряду с шедеврами голландского живописца Рембрандта, в галерее представлена потрясающая коллекция произведений искусства Австрии, включая готические алтари, ряд картин Климта и Кокошки, а также несколько шокирующих работ венских художников-акционистов.

Читайте также:
Нувара-Элия, Шри-Ланка: плантации чая, достопримечательности

Адрес: Tiroler Landesmuseum Ferdinandeum, Museumstraße 15, 6020 Innsbruck, Австрия.

Трамплин Бергизель

Этот трамплин из стекла и стали, возвышающийся над Инсбруком, напоминает спускающуюся с небес лестницу. Сооружение было построено по проекту иракского архитектора Захи Хадид. До смотровой площадки можно подняться по лестнице, преодолев 455 ступенек, или на фуникулере за пару минут.

Здесь, с высоты 50 м. открывается захватывающая панорама хребта Нордкетте, долины Иннталь и Инсбрука. Из центра города к трамплину можно добраться на трамвае.

Адрес: Bergisel Schanze, Bergiselweg, Иннсбрук, Австрия.

Канатная дорога Нордкетте

На канатной дороге можно подняться до Nordkette Skyline Park – сноупарка, любимого многими фанатами лыжного спорта. Отсюда открывается ошеломляющий панорамный вид на Инсбрук и отдаленную горную цепь.

Адрес: Innsbrucker Nordkettenbahnen, Rennweg 3, 6020 Innsbruck, Австрия.

Улица Марии-Терезии

Неспешно прогуляйтесь по идиллической улице Марии-Терезии. Здесь можно полюбоваться живописными зданиями, обрамляющими оживленную улицу с обеих сторон. Кроме того, это один из самых популярных торговых районов Инсбрука.

Адрес: Maria-Theresien-Straße 31, 6020 Innsbruck, Австрия.

Станция канатной дороги Хунгербург

Сюда можно добраться на канатной дороге (или пешком, если вы в отличной физической форме). Виды, открывающиеся со смотровой площадки на станции, просто потрясающие!

Адрес: Hungerburgbahn Bergstation, Höhenstraße 151, 6020 Innsbruck, Австрия.

Дом Гелблинга

Это одна из главных достопримечательностей Старого города. Красивый особняк был построен в XV веке. Его архитектурный стиль довольно уникален – в нем сочетаются элементы готики, барокко и рококо.

Адрес: Helblinghaus Haus, Herzog-Friedrich-Straße 10, 6020 Innsbruck, Австрия.

Монастырь Вильтен

Освещаемый солнцем фасад аббатства XVI века выглядит просто потрясающе на фоне ярко-голубого неба. Не меньше впечатляет и интерьер храма, щедро украшенный разнообразными статуями, фресками и причудливой резьбой.

Адрес: Stift Wilten, Klostergasse 7, 6020 Innsbruck, Австрия.

Ботанический сад Хофгартен

История создания этого великолепного сада в Старом городе уходит своими корнями в имперские времена. Именно тогда территория дворцового парка под руководством императрицы была превращена в ухоженный ботанический сад. Ходят слухи, что Мария-Терезия собственноручно посадила несколько растений во время одного из своих визитов в парк.

Адрес: Innsbrucker Hofgarten, 6020 Innsbruck, Австрия.

Тирольский музей народного искусства

Этот музей дает возможность ближе познакомиться с культурой, обычаями и традициями Тироля. В залах представлена богатая коллекция предметов народного творчества – от украшенных с ручной резьбой саней и рождественских вертепов до карнавальных масок и коровьих колокольчиков.

На 1-м этаже находится прекрасно отреставрированный готический зал – гостиная с деревянной обшивкой, низким потолком и старинной изразцовой печью.

Адрес: Тирольский музей народного искусства, Universitätsstraße 2, 6020 Иннсбрук, Австрия.

Собор Святого Иакова

Этот кафедральный собор XVIII века в Инсбруке – настоящее торжество расцвета барокко. Большую часть роскошных украшений стен, росписи потолков и лепных работ выполнили мастера из Мюнхена – братья Азам. Однако изображение Мадонны над высоким алтарем принадлежит кисти немецкого живописца Лукаса Кранаха Старшего.

Адрес: Dom St Jakob, Dompl. 6, 6020 Innsbruck, Австрия.

Альпийский зоопарк

Этот зоопарк ориентирован на изучение и сохранение видов альпийской фауны. Посетители могут подходить близко к таким представителям дикой природы Альп, как беркуты, серны и горные козлы.

Адрес: Naturschutzbund Tyrol im Alps Zoo, Weiherburggasse 37a, 6020 Innsbruck, Австрия.

Музей колоколов

Музей знакомит посетителей с 400-летней традицией изготовления колоколов династией Гроссмайр. Кроме того, здесь можно увидеть огромные экспонаты – романские и готические колокола, проследить за процессом литья и даже подобрать ноты для собственной мелодии перезвона.

Адрес: Glockenmuseum, Leopoldstraße 53, 6020 Innsbruck, Австрия.

Городская башня

Когда-то она была дозорной башней, откуда сторожевые постоянно наблюдали за окрестностями города. Постройка этого сооружения с куполом в виде луковицы была завершена в 1450 году. Если вы рискнете подняться по 148 лестничным ступенькам, то наверху перед вами откроется чудесный панорамный вид на городские крыши, шпили церквей и вершины Альп, окружающих Инсбрук.

Адрес: Stadtturm, Herzog-Friedrich-Straße 21, 6020 Innsbruck, Австрия.

Горная вершина Хёттингер Альм

Те, кто рискнет совершить восхождение на пик Хёттингер Альм, будут вознаграждены захватывающими видами, открывающимися с горной вершины. Для туристов разработано несколько маршрутов – все они удивительно живописные и довольно сложные.

Адрес: Höttinger Alm, 6020 Иннсбрук, Австрия.

Тирольский краеведческий музей

В бывшем арсенале императора Максимилиана I теперь располагается музей, экспозиция которого хронологически охватывает историю Тироля. В залах представлены экспонаты по истории, минералогии, горному делу и др. Например, вы сможете увидеть старинные средневековые монеты из серебра, добытого в рудниках Халле и Шваца. Особое внимание в экспозиции уделено величайшему народному герою Тироля – Андреасу Хоферу.

Адрес: Tiroler Landesmuseum — Museum im Zeughaus, Zeughausgasse 1, 6020 Innsbruck, Австрия.

Колонна святой Анны

Эта колонна, увенчанная капителью и статуей Девы Марии, была воздвигнута в 1703 году в знак победы горожан над непрошенными баварскими захватчиками.

Адрес: Annasäule, Maria-Theresien-Straße 18, 6020 Innsbruck, Австрия.

Триумфальная арка

Триумфальная арка Инсбрука была воздвигнута в 1765 году в честь бракосочетания будущего императора Леопольда II.

Адрес: Triumph Forte, Leopoldstraße 2, 6020 Innsbruck, Австрия.

Горы Альпы

Восхождение на Альпы, окружающие Инсбрук, идеально подойдет для любителей приключений. Чтобы пройти маршрут, потребуется немалая выносливость, но зато на вершине счастливчиков ждут незабываемые панорамные виды. Тем же, кто не является фанатом трудных трасс, можно добраться до вершин на регулярно курсирующей канатной дороге.

Адрес: Hafelekarspitze, 6020 Innsbruck, Австрия.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: