Заграница не поможет: новые налоги как повод инвестировать в недвижимость: Мнения: РБК Недвижимость

Заграница не поможет: новые налоги как повод инвестировать в недвижимость

Налог 13% на доходы от депозитов и 15% на вывод дивидендов за рубеж. Как эти нововведения повлияют на решения россиян о покупке зарубежной и российской недвижимости?

Начиная с 2014 года спрос со стороны россиян на покупку зарубежной недвижимости неуклонно снижается. Периоды нестабильной экономической ситуации в стране, валютные колебания и ослабление курса рубля не проходят незаметно. К концу первого квартала 2022 года объемы приобретаемой россиянами зарубежной недвижимости в Болгарии, Испании и других курортных странах упали на 50–70% относительно пиковых значений 2007 года.

Кто инвестирует в зарубежную недвижимость

Основная доля инвесторов в России — это владельцы среднего и крупного бизнеса. Инвестиционный портфель ликвидных активов (акции, деньги, облигации) клиента из России до 2017 года в среднем оценивался от €500 тыс. до €1 млн. Преимущественно россияне покупали зарубежную недвижимость в инвестиционных целях и для личного использования, то есть для отдыха с семьей и детьми.

К 2017 году портрет инвестора из России кардинально изменился. Именно с этого периода россиянам за рубежом начали активно закрывать банковские счета и задавать многочисленные вопросы о происхождении денежных средств. Причем вопросы эти зачастую были вне рамок закона тех стран, в которых они возникали. Например, согласно законодательству Италии и большинства стран ЕС, сведения об источнике происхождении денежных средств требуется хранить пять лет. Соответственно, если вы заработали деньги шесть лет назад или продали свои активы более пяти лет назад, то вы имеете право не предоставлять подтверждающие документы. Однако налоговые органы все равно их запрашивали. Для решения этих вопросов многие инвесторы подавали в суд и выигрывали дела.

Рост русофобских настроений и охота за русскими деньгами [источниками доходов] практически свели к нулю сделки по покупке зарубежной недвижимости. В связи с этим в 2017 году зародился другой тренд — россияне начали массово продавать свою зарубежную недвижимость и продолжают это делать и по сей день. По их мнению, продав за валюту зарубежные активы, можно выгодно приобрести недвижимость в России.

Те, кто покупал зарубежную недвижимость, планировали полностью эмигрировать за границу вместе с детьми. В большинстве случаев это были простые люди, которые нашли работу за рубежом, оформили все необходимые документы и, продав единственное жилье в России, теперь переезжают за рубеж. Сегодня 80% от общего числа сделок, связанных с покупкой зарубежной недвижимости, мотивируются именно переездом за рубеж на постоянное место жительства. Возраст таких покупателей варьируется от 30 до 45 лет. Еще 8% респондентов приобретают жилье за рубежом в тех странах, куда ранее отправили своих детей на обучение и те остались там после окончания учебы. Едут помогать с внуками или для воссоединения семьи. Оставшиеся 7% покупают недвижимость за границей с целью инвестиций, и только 5% — это состоятельные люди. Хотя в период с 2006 по 2013 год процент состоятельных людей, приобретающих недвижимость за рубежом, составлял более 60%.

Поэтому сегодня введение новых налогов никак не повлияет на зарубежные рынки, так как это скажется только на менее 1% покупателей, у которых легальное происхождения денег в России под вопросом. В 2012 году, к примеру, это коснулось бы не менее 30% сделок.

Более серьезные изменения произойдут на рынке недвижимости в России. Данные разнятся, но, по информации от агентства по страхованию вкладов, нововведения могут коснуться 55% всех вкладов в России, и никто не знает, каких объемов это может коснуться, говоря о доходах от ценных бумаг и других инструментов. Люди научились читать между строк и осознают, что это только первые шаги и в дальнейшем вполне стоит ожидать ужесточение налогового бремени, а при необходимости использовать опыт Кипра, где налогом облагаются и сами депозиты, а не только доходная часть.

Все это происходит на фоне ситуации с пандемией, изменениями в Конституции страны и очередного круга девальвации рубля. В какую же тихую гавань побегут люди, спасая кто сколько может? Конечно, в те самые квадратные метры и «не горящие кирпичи».

Уже более 100 лет в России повторяется один и тот же сценарий. Начиная с 1917 года с завидной регулярностью деньги и накопления граждан пропадают или обесцениваются. Их съедает инфляция, налоги, реформы и прочие преобразования финансовой системы. Вопрос не в том, произойдет это или нет, вопрос лишь, когда это случится.

Именно по этой причине в сознании каждого россиянина уже прочно укоренилась мысль, что только недвижимость остается стабильным и надежным активом. Поэтому введение новых налогов как бы специально подталкивают людей вкладывать свои денежные средства в недвижимость и таким образом хоть как-то поддержать экономику страны. Деньги, осевшие на вкладах россиян, весьма слабо это делают.

Двойное налогообложение России с другими странами

Гражданин, который проживает в России более 183 дней на протяжении года, обязан платить налоги на все доходы, независимо от того, в какой стране мира он их получает. Часто с двойным налогом сталкиваются владельцы недвижимого имущества за рубежом, которое они сдают в аренду или продают.

Двойное налогообложение России со многими странами урегулировано двухсторонними договорами, что значительно облегчает жизнь налогоплательщикам.

Что значит двойное налогообложение

Под двойным налогообложением подразумевается обязательная уплата налогов на прибыль в разных государствах. Касается это обычно тех, кто является гражданином одной страны, а получает доход в другой.

Для оптимизации процесса, сокращения и без того немалых расходов на оплату сборов правительство РФ подписывает договора с другими государствами. Это помогает избежать двойной уплаты налогов.

Причины возникновения вопросов о двойном налогообложении

Самые распространенные причины двойных сборов:

Гражданство и источник прибыли в разных государствах. Человек живет в одной стране, а прибыль получает в другой. В этом случае на доходы налогоплательщика претендуют оба государства. Это касается владельцев недвижимости, тех, кто ведет бизнес за рубежом, приезжает на заработки и т. п. В таких ситуациях одна из двух стран должна освободить человека от уплаты налогов. Если этого не происходит, в силу вступает двойное налогообложение.
Человек имеет резидентство сразу в нескольких странах. Резидент — это тот гражданин, кто живет в родном государстве или продолжительный период — в другом. Например, иностранцы, проживающие на территории РФ более 183 дней, приобретают статус резидента. Если между двумя государствами не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, то резидент будет выплачивать налоговый сбор и на родине, и в стране, где получает прибыль. Вследствие этого доход может значительно сократиться или исчезнуть совсем.

Резидент — это тот гражданин, кто живет в родном государстве или продолжительный период — в другом.

Что такое договор об устранении двойного налогообложения

Согласно межгосударственным соглашениям устанавливаются нормы оплаты налогов с прибыли частных и юридических лиц, чьи доходные активы находятся за пределами страны их гражданства. Договор об устранении двойных налогов регулирует такие ситуации в 2022 году:

Прописаны типы налогов и перечислены лица, на которые это соглашение распространяется.
Установлен порядок распределения налоговых сборов от всех доходов между странами.
Указаны срок действия и условия прекращения соглашения.

Благодаря таким международным договоренностям определенные виды финансовых сделок освобождаются от налогообложения в одной из двух стран. Либо налоги выплачиваются, но на льготных условиях. Это помогает налогоплательщикам в несколько раз сокращать расходы, оптимизировать проведение сделок и развивать отношения с зарубежными странами.

Как работают соглашения об избежании двойного налогообложения в России узнайте из видео, представленном ниже.

Россия заключила 83 договора об избежании двойного налогообложения с другими государствами.

Список стран, с которыми у России заключены договора об избежании двойного налогообложения в 2022 году

В этом списке в 2022 году:

Все страны — члены ЕС, кроме Эстонии.
Австралия, Австрия, Азербайджан, Армения, Аргентина, Албания, Алжир, Беларусь, Бельгия, Бразилия, Ботсвана, Венесуэла, Великобритания, Венгрия, Вьетнам, Германия, Греция, Гонконг, Дания, Египет, Израиль, Индия, Индонезия, Исландия, Ирландия, Иран, Испания, Италия, Казахстан, Канада, Киргизия, Кипр, Катар, КНДР, Китай, Куба, Корея, Кувейт, Латвия, Ливан, Литва, Люксембург, Македония, Мали, Малайзия, Мексика, Марокко, Монголия, Молдова, Намибия, Новая Зеландия, Норвегия, ОАЭ, Польша, Португалия, Румыния, Саудовская Аравия, Сербия, Сирия, Сингапур, США, Словакия, Словения, Таджикистан, Туркменистан, Таиланд, Турция, Украина, Узбекистан, Франция, Финляндия, Филиппины, Хорватия, Черногория, Чили, Чехия, Швейцария, Швеция, Шри-Ланка, Эквадор, ЮАР, Япония.

У каждого подписанного соглашения есть свое уникальное содержание, но на сегодняшний день отмечается постепенная унификация текстов договоров.

В 2022-2022 году были подписаны и ратифицированы новые соглашения с Кипром, Мальтой, Люксембургом. В результате которых процентные ставки в этих странах повысились на дивиденды и проценты.

Полная таблица стран по алфавиту и даты подписания договора с ними есть на сайте consultant.ru

Российские резиденты, получающие прибыль с активов в государствах, с которыми вопрос о двойном налогообложении не урегулирован, обязаны платить один и тот же налог обеим странам.

Важно! Приоритет имеет международный договор. Если в нем налоговая ставка составляет 5 %, а в отечественном НК — 10, то налогоплательщик имеет право делать выплаты по международной ставке. Но при этом нужно соблюдать строго все сопутствующие условия данного соглашения.

Что нужно для получения льгот на налоги в межгосударственных сделках

Применение льготного налогообложения, согласно условиям межгосударственного договора, возможно только при соблюдении некоторых условий.

Необходимо подтвердить наличие иностранного партнера у российского налогоплательщика, который выплачивает ему прибыль. А также следует подтвердить нахождение партнера за рубежом.
Зарубежный партнер должен документально подтвердить, что он получает прибыль и находится на территории государства, с которым у России подписано соглашение об отмене двойных налоговых платежей.
Одно из частых требований к документам — наличие апостиля. Бумаги следует перевести на русский язык и представить до выплаты прибыли. Если они будут предъявлены позже, налог придется оплатить согласно условиям внутреннего НК. Позже сбор можно вернуть, а иностранному партнеру доплатить прибыль.

Размер налога в разных странах

Чтобы обойти двойное налогообложение, зарубежному партнеру необходимо представить:

Подтверждение постоянного пребывания резидента в стране. Перевод документа на русский язык обязателен.
Подтверждение права иностранного партнера получать доход.

Налогообложение на прибыль от сдачи недвижимости в аренду

Если резидент РФ имеет прибыль от сдачи объекта в аренду, который находится, например, в Германии, то весь оплаченный там налог вычитается из суммы сбора в РФ. Подоходный налог для резидентов России — 13 %. Если размер выплаченного налога в ФРГ меньше того, что рассчитали в РФ, то необходимо доплатить разницу.

Если человек сдает в аренду объект за границей и получает с этого доход, он обязан этот факт задекларировать в РФ. Представляется декларация в виде 3-НДФЛ. Дополнительно потребуется один из документов:

Подтверждение размера прибыли и оплаченного налога. В нем указываются тип и размер дохода, год его получения, сумма начисленного сбора и дата его оплаты.
Нотариально заверенная налоговая декларация на русском языке, которую подали в другой стране. Дополнительно потребуется ксерокопия платежки, свидетельствующей об оплате сбора.

Еще больше информации о налогах узнайте из видео, представленном ниже.

Оплаченный за границей налог засчитывается при представлении декларации. Сообщить о прибыли в налоговую службу и получить зачет налога разрешено на протяжении трех лет с момента получения дохода.

Гражданин РФ имеет в Германии недвижимость и получает прибыль со сдачи ее в аренду. Налоговая ставка от аренды в Германии составляет 23,4 %, в России — 13 %. Оплачивая сбор в ФРГ, где была получена прибыль, резиденту не придется что-то платить в России, так как подоходный налог в стране ниже.
Вычеты, предоставленные резиденту за рубежом, не учитываются при начислении налогового сбора в России. Например, у россиянина есть коттедж во Франции, от сдачи в аренду которого его годовой доход составляет 18 000 €. По местному закону собственник может потребовать половину налогооблагаемой суммы в счет содержания своей недвижимости. Следовательно, налогом будут облагаться не 18 тысяч, а — девять. Налоговая ставка нерезидентов составляет 20 %, а значит, 1800 € нужно будет отдать в счет налога.

Система вычетов не работает на территории РФ. Таким образом, резиденту следовало бы платить налоговый сбор с 18 000 €, а это 2340 € в год (13 %). Но благодаря подписанному договору об устранении двойных налогов между странами налогоплательщик доплатит всего лишь 540 €.

График распределения налогов (%)

Внимание! Если налоговый сбор выплачивается в РФ по упрощенной системе, то зачет его в другой стране невозможен.

Налог на прибыль с продажи недвижимости

Российский закон не разграничивает правила на продажу недвижимости внутри страны и за ее пределами. Не платить налог в России и не представлять декларацию можно только в случаях, если:

Объект был приобретен ранее 1 января 2016 года и до продажи он находился в собственности более трех лет.
Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и до момента продажи в собственности — пять и более лет. В случаях наследства, дарения, пожизненного содержания с иждивением срок собственности составляет три года и более.

Налог не платят, если недвижимость не использовалась в качестве источника получения прибыли.

Если собственник объекта не подходит под вышеперечисленные требования, он обязан представить налоговую декларацию в виде 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи объекта. А до 15 июля оплатить налоговый сбор.

Больше информации об уплате налога при продажи квартиры Вы узнаете из видео, представленном ниже.

Налоги на прибыль от аренды и продажи могут засчитываться в РФ, согласно договору об устранении двойных налогов. Ставка для резидентов — 13 %.

Пример. Резидент России приобрел апартаменты в Испании за 400 тысяч евро, а в 2018 году продал — за 450 тысяч. Заработанные 50 000 € будут облагаться налогом (24 % в Испании, или 12 000 €). Период между приобретением и продажей объекта — более трех лет, значит, достаточно оплатить налог только в Испании.

Соглашение России и Германии

Правительства России и Германии более 20 лет назад подписали договор об устранении двойных налогов. Это наладило деловые взаимоотношения и снизило риск потери большей части доходов к минимуму.

Если налоговые сборы оплачиваются в ФРГ, то в России сокращается размер сбора. Происходит это следующим образом:

Человек имеет доходы на территории Германии и там же платит налог.
Соответствующие органы представляют эту информацию в Россию.
Подоходный налог для резидентов в РФ — 13 %.
Прибыль налогоплательщика умножается на 13 %, это и есть сумма сбора в России.
Из суммы налога в Германии вычитается налоговый сбор в России, и получается разница, которую и должен оплатить налогоплательщик. Если разницы нет или налог в РФ меньше, чем в Германии, тогда платить российским налоговым службам ничего не нужно. Если больше, чем в ФРГ, то вносится разница.

Структура немецкой налоговой системы

Двойное налогообложение России и США

Договор об устранении двойного налогообложения между Россией и Америкой был заключен в 1992 году. Это было крайне необходимо, так как экономические взаимоотношения стремительно развивались. В России появилась масса американских организаций, как и российских в США.

Выплаты налогов одновременно в двух странах стали не только неудобными, но и отрицательно сказывались на финансовом состоянии компаний и физических лиц. Поэтому лучшим решением сохранить и развивать деловое сотрудничество двух стран стал подписанный договор об избежании двойных сборов.

Американская система налогообложения работает по следующему принципу: и резидент, и гражданин одинаково должны оплачивать налоги в IRS на доходы в любой точке мира.

Налоговые службы США активно контролируют деятельность иностранных организаций на своей территории. Любая махинация, уклонение от уплаты налогов может наказываться не только лишением лицензии и запретом на работу, но и огромными штрафами, уголовным преследованием.

Не платить налоговые сборы дважды вполне можно без нарушения закона:

Резидент одной из стран, которые подписали соглашение об устранении двойных налогов, платит налог только одному государству.
Если человек не является резидентом Америки и не собирается в ней жить, он может зарегистрировать организацию с ограниченной ответственностью. Регистрация компании осуществляется на территории США, но экономическая деятельность здесь проводиться не будет. Таким образом, платить налог в Америке не нужно.
Если зарегистрировать организацию в офшоре, а деятельностью заниматься в США, можно обойти прямое налогообложение.

Как избежать двойного налогообложения узнайте из видео, представленном ниже.

На сегодняшний день практически все экономически развитые страны уже подписали договор об избежании двойных налогов. Это позволяет развивать внешние торгово-экономические связи, снизить уровень мошенничества, тем самым приумножая свою прибыль.

Как жить в 2022-ом, если в кармане затерялась иностранная компания: деофшоризация, КИК и обмен налоговой информацией

«Правила игры» на поле международного налогообложения существенно изменились в 2022 году после стремительного изменения Соглашений об избежании двойного налогообложения с рядом популярных государств (Кипр, Мальта, Люксембург). На очереди Нидерланды.

Однако развивая международную торговлю или привлекая иностранного инвестора, обойтись только российскими юридическими лицами вряд ли получится.

Вместе с экспертами taxCoach рассмотрим краеугольные аспекты, которые необходимо иметь в виду, задумываясь об открытии или сохранении компаний в иностранных юрисдикциях:

основания признания иностранной компании контролируемой и что за это бывает;
последствия автоматического обмена информацией;
и самое главное — когда какие налоги платить.

Основания признания иностранной компании контролируемой

Иностранные компании — нерезиденты России, акционерами и/или выгодоприобретателями которых являются резиденты РФ, признаются контролируемыми, если:

доля участия резидента РФ составляет более 25 % либо совокупная доля в которой резидентов РФ более 50 %, а доля каждого из таких резидентов более 10 %;
резиденты РФ хоть и не имеют доли участия, но осуществляют контроль над ней в своих интересах.

Наличие контроля резидента Российской Федерации определяется исходя из возможности оказывать влияние на принятие иностранной компанией решений о распределении прибыли после налогообложения не только в силу прямого и косвенного участия в компании, но и на основании:

участия в договоре об управлении компанией;
иных особенностей отношений между резидентом РФ и иностранной компанией (п. 7 ст. 25.13 НК РФ).

Например, когда физическое лицо прямо не участвует в иностранной компании, скрываясь за офшорными компаниями-акционерами, но является бенефициарным владельцем, конечным выгодоприобретателем иностранной компании и заключает с номинальными акционерами иностранной компании соглашение о доверии. В таком случае собственник бизнеса также может быть признан контролирующим лицом иностранной компании.

Траст в смысле НК РФ является иностранной структурой без образования юридического лица (ИСБОЮЛ). Такие структуры приравнены к контролируемым иностранным компаниям (п.2 ст.25.13 НК РФ).

Как избежать статуса контролируемой компании?

1. Избавиться от иностранной компании.

2. Избавиться от российского налогового резиденства.

Но признание компании контролируемой не тождественно необходимости уплаты за нее налогов в России!

Срываем маски

Наличие у российского гражданина подконтрольной иностранной компании накладывает ряд обязательств. Во-первых, это уведомление налогового органа в следующем порядке:

1) Однократное уведомление об участии в иностранной компании (учреждении иностранной структуры без образования юридического лица (ИСБОЮЛ)).

Уведомление об участии в иностранной организации подаетcя в срок не позднее трех месяцев с даты возникновения доли участия в такой иностранной организации п. 3 ст. 25.14 НК РФ.

Если это не сделано вовремя, уведомление может быть подано в любой момент. Штраф за нарушение срока относительно небольшой — 50 000 руб. в отношении каждой иностранной компании (структуры), взимаемый однократно (п. 2 ст. 129.6 НК РФ).

2) Ежегодное уведомление о наличии контролируемых иностранных компаний (КИК), ИСБОЮЛ. Если у налогового резидента РФ была КИК (ИСБОЮЛ) в 2019 году, то уведомление подается в 2022 году — не позднее 20 марта организацией и не позднее 30 апреля физическим лицом (ст. 25.14 НК РФ, п. 1.1. ст. 223 НК РФ, пп. 12 п. 4 ст. 271 НК РФ и письма Минфина России от 20.10.2015 г. № 03-03-06/60105). В аналогичном порядке подаются уведомления и за последующие года.

За непредоставление или представление уведомления, содержащего недостоверные сведения, штраф уже выше — 500 000 рублей (п. 1 ст. 129.6 НК РФ).

Дополнительно к уведомлению подается:

финансовая отчетность КИК за тот финансовый год, по итогам которого резидент РФ подает уведомление (пп.1 п.5 ст. 25.15 НК РФ);
аудиторское заключение по этой финансовой отчетности КИК, если аудит является обязательным в стране резидентства КИК или осуществляется добровольно (пп.2 п.5 ст. 25.15 НК РФ).

Документы должны быть переведены на русский язык.

Финансовая отчетность подается физическим лицом — вместе с уведомлением, организацией — вместе с декларацией по налогу на прибыль (срок предоставления которой — не позднее 28 марта).

За непредоставление этих документов предусмотрен такой же значительный штраф, как и за неподачу самого уведомления о КИК, — 500 000 рублей (п.1.1 ст. 126 НК РФ).

Налоговый орган также вправе в таком случае истребовать у резидента РФ эти документы, а резидент РФ обязан предоставить их в течение одного месяца с даты получения соответствующего требования (п.1, п.2 ст. 25.14-1 НК РФ).

Непредставление финансовой отчетности КИК и аудиторского заключения даже после требования налогового органа влечет взыскание еще одного штрафа, уже в размере 1 000 000 рублей (п. 1.1-1 ст. 126 НК РФ).

Таким образом, даже если прибыль КИК не облагается налогом в России, контролирующее лицо должно представить финансовую отчетность КИК, аудиторское заключение этой финансовой отчетности и любыми документами подтвердить, что прибыль КИК освобождается от налогообложения в России.

Как избежать обязанности по предоставлению этой информации?

1. Избавиться от контролируемой иностранной компании.

2. Перейти на уплату налога с фиксированной прибыли КИК.

Знакомимся: налог с фиксированной прибыли

С 2022 года физические лица, имеющие одну или несколько КИК, могут снять с себя обязанность по раскрытию финансовой отчетности своих иностранных компаний, не обосновывать размер полученной ими прибыли, а уплачивать налог с «фиксированной прибыли». Своеобразный патент для КИК.

Суть режима заключается в следующем:

Ежегодно физическое лицо подает только уведомление о своих КИК (без финансовой отчётности, аудиторского заключения, без каких-либо дополнительных документов).
При этом необходимо уплатить налог с фиксированной прибыли. С 2022 года фиксированная прибыль составляет 34 млн рублей за все КИК, т.е. НДФЛ к уплате с такой прибыли составит

5 млн.руб.

Применять данный режим налогоплательщик обязан непрерывно в течение минимум пяти лет или в течение минимум трех лет, если налогоплательщик перейдет на данный режим в 2022 году.

В течение указанных пяти или трех лет можно прекратить применять режим налогообложения фиксированной прибыли КИК только в ситуациях, когда налогоплательщик перестал быть контролирующим лицом в отношении всех своих КИК либо если размер фиксированной прибыли будет увеличен в законодательном порядке.

Уплата налога с фиксированной прибыли КИК:

не освобождает контролирующее лицо от уплаты НДФЛ при последующем распределении дивидендов КИК;
не зачитывается в счет этого НДФЛ при последующем распределении дивидендов КИК;
не дает возможность зачесть в счет НДФЛ с дивидендов КИК налоги, уплаченные в стране регистрации КИК.

Чтобы стало совсем понятно, рассмотрим стандартный порядок уплаты налогов с прибыли КИК.

Лишь при определенных условиях (а не автоматически!) прибыль КИК подлежит налогообложению в РФ

Презюмируется, что прибыль КИК — это почти что доход бенефициара и с него нужно уплатить налог в России.

При этом налог, уплаченный самой иностранной компанией со своей прибыли на территории государства своего резидентства, подлежит вычету из налога, уплачиваемого бенефициаром с ее прибыли в России. То есть, суммарно налоговая нагрузка с нераспределенной прибыли КИК, учитываемой в доходах российского бенефициара — физического лица, составит 13-15 %.

Если такая прибыль уже была выплачена в форме дивидендов, то с этой суммы налог повторно не уплачивается. Справедливости ради законодатель предусмотрел, что если дивиденды будут выплачены после налогообложения прибыли КИК, например, в следующем году, то налога у физического лица с этой суммы также не будет.

Таким образом, прибыль КИК облагается у бенефициара однократно.

Однако, как мы отметили, не во всех случаях прибыль КИК подлежит налогообложению в РФ.

Прибыль контролируемой компании освобождается от налогообложения в Российской Федерации, если вы попадаете под одну из двух ситуаций.

1. Ваша КИК находится в государстве, с которым Российская Федерация подписала Соглашение об избежании двойного налогообложения и при этом эффективная ставка налогообложения прибыли по месту регистрации КИК выше 75 % средневзвешенной ставки налога на прибыль в РФ.

Это касается, в первую очередь, дивидендов (облагаются по налоговой ставке, применимой к дивидендам), а также прибыли КИК за вычетом распределяемых дивидендов и дивидендов, полученных КИК (далее — основные доходы).

2. КИК также избежит налогообложения в России, если является активной, активной холдинговой или активной субхолдинговой компанией.

Желающие подробнее узнать критерии активных холдинговых и активных субхолдинговых компаний могут заглянуть в пп.3-6 ст.25.13-1 НК РФ.

Скорее вас заинтересует «активная компания». Ею будет та, доля пассивных доходов которой (дивиденды, проценты, роялти, доходы от продажи акций и реализации недвижимого имущества, доходы от оказания консультационных, юридических, бухгалтерских и прочих подобных услуг) не превышает 20 %. От обратного, 80 % и более ее доходов должны быть получены от торговой или производственной деятельности.

При этом требование о наличии Соглашения об избежании двойного налогообложения отсутствует. Это значит, что независимо от места регистрации, прибыль такой компании НЕ облагается у бенефициара.

В Дании ставка по налогу на прибыль составляет 34 %, что в принципе выше российской ставки по налогу на прибыль организаций. Эффективная ставка налога на дивиденды в Дании составляет 10 %, что также больше 75 % средневзвешенной налоговой ставки налога на прибыль организаций в виде дивидендов в России (9,75 %). Таким образом, на любые доходы Датских компаний не распространяется порядок налогообложения, предусмотренный поправками о КИК.

На Кипре эффективная ставка по налогу на прибыль составляет 12,5 %. Поэтому прибыль контролируемой кипрской компании может быть освобождена от налогообложения в России только при условии, что компания ведет активную (например, торговую) деятельность.

Также действует лимит по размеру прибыли КИК, при соблюдении которого она не облагается в России.

Так, независимо от соблюдения перечисленных выше условий прибыль КИК не включается в налогооблагаемые доходы контролирующего лица — резидента РФ, если не превышает 10 млн.руб. (п.7 ст. 25.15 НК РФ).

Если в наличии несколько иностранных компаний, то лимиты по размеру прибыли определяются по каждой из них отдельно.

Что делать, если эти условия соблюдаются и прибыль КИК освобождается от налогообложения в России?

1. Подавать ежегодные уведомления о наличии КИК, финансовую отчетность КИК, аудиторское заключение и документы об основаниях освобождения ее прибыли в России.

2. Платить НДФЛ после фактического распределения дивидендов.

Определившись со стандартным порядком налогообложения прибыли КИК, вернемся к налогу с фиксированной прибыли. Когда он становится выгодным?

В каких случаях выгодно уплачивать налог с фиксированной прибыли КИК?

Главное преимущество применения режима уплаты налога с фиксированной прибыли КИК: Контролирующему лицу не надо представлять финансовую отчётность и аудиторское заключение по каждой из своих КИК, т.е. налицо экономия административных ресурсов.

Отсутствуют и риски получить штраф до 1,5 млн.руб. за непредоставление этих документов по каждой КИК.

Финансовая отчетность и аудиторское заключение по ней являются стандартными документами в большинстве иностранных государств, поэтому каждому бенефициару решать — сложно ли их предоставить.

Главный недостаток применения режима уплаты налога с фиксированной прибыли КИК: уплаченный налог с фиксированной прибыли нельзя зачесть при последующем распределении дивидендов в адрес физического лица, т.е. фактически будет происходить двойное налогообложение части прибыли, распределяемой в адрес физического лица.

Для ответа на вопрос о целесообразности режима «фиксированной прибыли» в конкретной ситуации следует отталкиваться от того, насколько прибыльна КИК и как бенефициар планирует распоряжаться прибылью:

А) Если вся прибыль КИК распределяется в виде дивидендов контролирующему лицу, то экономического смысла в уплате налога с фиксированной прибыли КИК нет.

Так, при условной прибыли с единственной КИК в 100 млн рублей сначала контролирующее лицо заплатит 5 млн рублей НДФЛ с фиксированной прибыли, а впоследствии заплатит еще 15 млн рублей НДФЛ при распределении фактической прибыли в виде дивидендов. В случае применения общего режима налогообложения прибыли КИК начисленный НДФЛ с прибыли КИК составит также

15 млн, при этом его можно будет уменьшить на налог у источника, уплаченный в стране регистрации КИК.

Б) Если бенефициар планирует длительное время реинвестировать эту прибыль (как минимум 3 года или 5 лет — в зависимости от того, в течение какого времени обязан применять режим), а не распределять дивиденды, то можно задуматься об уплате налога с фиксированной прибыли КИК.

Так, при условной прибыли с единственного КИК в 100 млн рублей налогоплательщик заплатит

5 млн. рублей НДФЛ при применении режима фиксированной прибыли. В случае применения общего режима налогообложения прибыли КИК начисленный НДФЛ составит

15 млн.рублей, при этом его можно будет уменьшить на налог, уплаченный в стране регистрации КИК.

В) Если КИК ведет активную деятельность, то с ее прибыли по общим правилам налог в России не уплачивается. Поэтому фиксированный налог — это также лишь способ оградить компанию от внимания со стороны российский контролирующих органов. При последующем распределении дивидендов необходимо будет уплатить НДФЛ.

Г) Если у бенефициара много КИКов, то уплата фиксированного налога может сэкономить время и административные затраты на подготовку отчетности. В этом случае это может быть «отступным» платежом, освобождающим от рутинной бумажной работы.

Д) Если КИК убыточна (убыточны), то убытки нельзя зачесть в период применения налога с фиксированной прибыли, но можно учесть в будущем, начиная с налогового периода, в котором налогоплательщик отказался от уплаты НДФЛ с фиксированной прибыли КИК. В то же время, для учета таких убытков все равно придется составлять финансовую отчетность, чтобы их подтвердить.

А причем тут автоматический обмен информации?

В век автоматизации уже не так сложно представить, что информация движется с огромной скоростью не только внутри страны, но и между финансовыми органами разных стран.

Уже запущен так называемый автоматический обмен информацией в соответствии со стандартами ОЭСР. Механизм следующий:

1. Иностранные банки и иные финансовые институты (депозитарные учреждения, брокеры, инвестиционные организации, страховые компании) собирают информацию об открытых у них финансовых счетах, (бенефициарными) владельцами которых являются налоговые резиденты России.

В перечень собираемой информации входит:

имена, адреса, ИНН (бенефициарных) владельцев счетов;
номер счета, наименование Банка;
остаток или сумма денежных средств на счете (в том числе, выплат по договорам страхования) по состоянию на конец соответствующего календарного года или другого соответствующего отчетного периода, или если счет был закрыт в течение этого года (периода) на конец закрытия счета.

2. Иностранные банки и иные финансовые институты предоставляют сведения о финансовых счетах российских резидентов и подконтрольных им компаний своим налоговым органам. Затем налоговые органы обрабатывают полученную информацию и один раз в год загружают сведения в специальную базу данных, доступ к которой имеется у каждой договаривающейся страны.

Таким образом, основными субъектами, участвующими в автоматическом обмене информации являются банки, в которых открыты расчетные счета, а не налоговые органы. Поэтому при анализе того, подпадет ли компания под автоматический обмен информацией, важно учитывать не саму по себе страну регистрации, а банк, в котором открыты счета.

Какая информация не попадет в обмен?

Прежде всего, данные о банковских и иных финансовых счетах активных компаний. Решение о квалификации компании как активной принимает обслуживающий банк.

А также Информация о счетах иностранных компаний, сумма на которых не превышает 250 000 $ по состоянию на последний день любого последующего календарного года (п. А раздела 5 Стандартов).

Важно! Информация по счетам физических лиц будет раскрываться вне зависимости от суммы остатка на счете (п. 28 пп. 2 раздела 2 Стандартов).

Таким образом, помимо самостоятельного уведомления о наличии КИК, получить информацию контролирующие органы смогут:

после проведения каких-либо оперативных мероприятий;
путем межгосударственного обмена.

Важно! Критерии активной компании для целей налогообложения ее нераспределенной прибыли по упомянутым выше правилам НК РФ и для автоматического обмена информацией отличаются!

Индонезия изменила правила налогообложения элитных домов

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2022 году

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

К кому применяются требования закона?

При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:

— гражданам Российской Федерации,

— иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.

Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления. В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации. Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов. Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета. Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства. Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными. Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней). В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке. В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

Ситуация 3:

Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.

Такая операция является разрешенной в двух случаях:

— если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),

— если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.

Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.

Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:

— если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,

— если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.

В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.

ВАЖНО!

С 1 января 2022 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки. Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией. Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»). Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.01.2020.

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?

Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?

Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

Законодательные нормы

В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

Налоги

Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.

Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.

Налог на доход при вступлении в права наследования.

Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

При планировании покупки следует учесть такие правила:

определить свое резидентство;

рассчитать базу налогообложения НДФЛ;

выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;

определиться с источниками финансирования покупки.

Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

будут ли находиться активы под юридической защитой;

какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;

признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).

В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.

Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).

Как планируется использовать недвижимость.

Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

Налогообложение недвижимости, проданной за рубежом

За рубежом (Словения и Болгария) продана недвижимость, там же уплачены все необходимые налоги. Недвижимость в собственности пять лет. Нужно ли в России платить налог с дохода 13% от продажи этой недвижимости? Или нужно доплачивать разницу между уплатой суммы налога за рубежом и в России? Как отвечают на этот вопрос Соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией?

Согласно п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ под имуществом в названном кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Соответственно, не исключается и имущество, находящееся за рубежом.

Налог на доходы физических лиц регулируется гл. 23 НК РФ.

Согласно пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ для целей указанной главы к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации.

Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход физических лиц – налогоплательщиков, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, полученный как от источников в Российской Федерации, так и от источников за пределами Российской Федерации. Нерезиденты Российской Федерации уплачивают налог с дохода в бюджет Российской Федерации, полученный от источников в Российской Федерации. Таким образом, нерезиденты не являются налогоплательщиками в Российской Федерации в части дохода, полученного за пределами Российской Федерации.

Понятие налогового резидента Российской Федерации прямо не связано с гражданством или видом на жительство, местом работы, местом нахождения имущества или ведения бизнеса и т.п., а определяется фактически проведенным на территории России количеством дней. В силу п. 2 ст. 207 НК РФ по общему правилу, т.е. если иное не предусмотрено НК РФ, налоговыми резидентами России признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Поэтому гражданин России, постоянно проживающий за рубежом (более 183 дней в течение указанного периода), не является налоговым резидентом Российской Федерации, в связи с чем на него не распространяется налоговый режим, установленный НК РФ в части налогов на доходы, полученные за рубежом, в том числе от продажи зарубежной недвижимости.

В отношении налоговых резидентов Российской Федерации при продаже недвижимости действуют особенности, установленные ст. 217.1 НК РФ, связанные с давностью владения. По общему правилу в случае владения недвижимым имуществом не менее пяти лет со дня его приобретения доход от его продажи освобождается от налогообложения (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ). В особых случаях этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговая ставка, применимая к продаже недвижимости в отношении налогового резидента Российской Федерации, установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При исчислении суммы налога по указанной ставке в качестве налоговой базы принимается денежное выражение суммы полученного дохода, вырученной от продажи недвижимости, подлежащего налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ), в том числе имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на строительство или приобретение иной (новой) жилой недвижимости в Российской Федерации, включая земельные участки для жилищного строительства, но не более 2 млн руб., или в размере дохода от продажи самой жилой недвижимости, но не более 1 млн руб.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Причем в данном случае вид и целевое назначение этого имущества не имеют значения.

Как следует из вышеприведенного положения, место нахождения приобретенного имущества для целей его применения значения также не имеет. Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 20.09.2017 № 03-04-06/60671.

Исходя из положений пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица – налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников за пределами Российской Федерации, самостоятельно осуществляют исчисление, декларирование и уплату налога на такие доходы исходя из сумм таких доходов.

Порядок получения в Российской Федерации зачета налога, уплаченного в иностранном государстве, для целей применения НДФЛ внутри страны установлен ст. 232 НК РФ.

В указанной норме предусмотрено, что в целях получения такого зачета налогоплательщику надлежит представить в налоговые органы России декларацию с отражением соответствующего дохода и приложить документы, подтверждающие получение в иностранном государстве этого дохода и уплату им там же налога, выданные (заверенные) уполномоченным органом соответствующего иностранного государства.

Между тем, следует иметь в виду, что согласно общему правилу, выраженному в п. 1 ст. 232 НК РФ, фактически уплаченные физическим лицом – налоговым резидентом Российской Федерации за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных в иностранном государстве, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения.

Таким образом, для выяснения такой возможности следует обращаться к соответствующим международным договорам при их наличии.

В ст. 23 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Болгария от 08.06.1993 «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» (ратифицировано Федеральным законом от 24.04.1995 № 48-ФЗ, вступило в силу 8 декабря 1995 г.), определяющей метод устранения двойного налогообложения, устанавливается: «Если лицо с постоянным местопребываниям в одном Договаривающемся Государстве получает доход или владеет имуществом в другом Договаривающемся Государстве, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в другом Государстве, сумма налога на доход или имущество, подлежащая уплате в этом Государстве, может быть вычтена из налога, взимаемого с такого лица в связи с таким доходом или имуществом в первом упомянутом Государстве. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога первого Государства на такой доход или имущество, рассчитанного в соответствии с его налоговым законодательством и правилами».

Таким образом, указанным межправительственным соглашением допускается зачет, предусмотренный ст. 232 НК РФ, но на сумму не более, чем подлежащую уплате в соответствующем Государстве. Иными словами, если налог с дохода, уплаченный в Болгарии, меньше суммы налога, рассчитанного по ставке, действующей в России (13%), то в бюджет Российской Федерации причитается уплатить разницу; если такой налог, уплаченный в Болгарии больше, чем рассчитанный по российским правилам, то зачету подлежит сумма налога в пределах рассчитанного, разницы не возникает и, соответственно, необходимость в уплате каких-либо сумм налога в России отсутствует, к возврату на территории Болгарии также никаких сумм налогов не причитается.

Аналогичный метод устранения двойного налогообложения в отношении доходов, полученных в Словении резидентами России, изложен в ст. 24 Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Словения от 29.09.1995 «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» (ратифицирована Федеральным законом от 26.02.1997 № 39-ФЗ, вступила в силу 20 апреля 1997 г.).

Вместе с тем при возникновении какой-либо разницы, причитающейся к уплате в бюджет Российской Федерации в связи с продажей недвижимости в указанных государствах по причине более низкого налогообложения полученного дохода на их территории, не следует игнорировать вышеуказанные нормы НК РФ, касающиеся как давности приобретения указанной иностранной недвижимости, так и затрат на ее приобретение, поскольку их действие кодексом не исключается в отношении недвижимого имущества, находящегося за рубежом.

Таким образом, исходя из контекста поставленного вопроса, поскольку за рубежом были уплачены все налоги с продажи недвижимости, то сумма налога в России с учетом зачета уплаченного за рубежом составит положительную разницу, причитающуюся к уплате, лишь в том случае, если сумма налога, рассчитанная и уплаченная по правилам иностранного государства, меньше, чем причиталось бы в России. Однако в таком случае следует исходить из того, что с момента приобретения недвижимости истек необходимый для освобождения от уплаты налога пятилетний срок владения. Если указанный срок не истек, следует воспользоваться возможностью учесть при определении налоговой базы фактически понесенные и документально подтвержденные затраты на ее приобретение.

Версаль откроет отель

Чтобы повысить доход и популярность Версаля, руководители музея решили превратить один из особняков XVII века в отель. Желающие переночевать в королевских апартаментах теперь смогут сделать это в главной резиденции французских монархов.

В условиях возрастающей конкуренции любые дополнительные источники доходов не будут лишними, поэтому руководство Версаля решило пойти навстречу своим гостям, предложив королевский ночлег.

Желающим переночевать в поистине королевских условиях в скором времени не придется долго подыскивать место – Версальский дворец Франции открывает собственный отель.

Более семи миллионов человек посещают роскошный шедевр архитектуры каждый год. Однако это не спасло замок, принадлежащий государству, от финансовых трудностей.

В попытке увеличить доходы правительство страны объявило, что владение в скором времени откроет свои двери в качестве отеля.

В настоящее время знаковая достопримечательность Франции, где находится великолепная по своему интерьеру Зеркальная галерея, принимает заявки от частных компаний, заинтересованных в учреждении нового предприятия.

Отель будет располагаться в трех особняках XVII века, которые расположены примерно в 92 м от главного здания дворцового комплекса, сообщает Daily Mail.

Несмотря на то, что постояльцы нового отеля не смогут переночевать в самом замке, из окон некоторых номеров будет открываться вид на архитектурный шедевр – сад Orangeriе, который использовал для размещения 3 000 апельсиновых деревьев в зимний период Людовик XIV.

Представитель дворцового комплекса уверяет, что в мире не найдется ни одного подобного отеля: «Это эмблема французской истории и культурная достопримечательность. Здесь можно будет получить подлинный королевский отдых».

Владение, которое было сооружено в сельской местности, а сейчас является частью процветающего пригорода Парижа, служило домом Людовику XVI и его жене Марии-Антуанетте.

Несмотря на всемирную известность, государственное финансирование дворца было урезано с 47,4 млн евро в 2013 году до 40,5 млн в этом.

Новый отель предварительно получил название Hotel de l’Orangerie. Победителю торгов достанется лицензия со сроком действия в 60 лет на управление отелем с требованием передавать дворцу определенную часть доходов.

Особняки, где разместится будущий отель, в настоящее время пустуют, как и в предыдущие несколько лет, поэтому перед открытием их отреставрируют. По словам представителя дворца, стоимость проекта составит 14,2 млн евро.

Как ранее писал EUROMAG, еще Николя Саркози, будучи президентом, поручал министерству культуры рассмотреть возможность создания фешенебельных гостиниц в замках долины Луары.

Именно в это время Франция запланировала ввести новую категорию гостиниц – отели класса «дворец». Таким образом планировалось облегчить выбор богатым туристам, выделив из множества люксовых гостиниц наиболее выдающиеся.

Центр национальных памятников Франции поддержал смелую идею и даже составил список дворцов и замков, которые потенциально могут начать принимать постояльцев.

Однако большинство культурных объектов так и не сумели договориться о том, как следует воплощать проект в жизнь. Одни утверждают, что их посещает слишком мало туристов, другие, напротив, указывают на близость многочисленных гостиниц-конкурентов.

В целом, знаменитые на весь мир французские замки предпочитают более традиционные способы борьбы с сокращением государственных субсидий: они повышают плату за вход, продают сувенирную продукцию, сдают отдельные помещения или сады в аренду режиссерам кино и рекламы, организуют на своей территории свадьбы или светские приемы.

Даже президентская резиденция Форт Брегансон на Французской Ривьере рассматривает идею открыть двери для публики в качестве музея. Ведь здание все равно пустует большую часть года.