Что происходит на рынке офисной недвижимости стран Еврепы

Как Фонды Недвижимости в Европе показали себя защищенными от Кризиса 2022

Почти все классы активов понесли большие потери в марте – за исключением некоторых фондов недвижимости. Цены реагируют слишком медленно или они являются последней гаванью стабильности для инвесторов? Никто пока не может сказать точно, но есть веские основания полагать, что фонды могут оказаться более надежной формой инвестиций.

Предисловие к данной статье.

Мы решили написать эту статью на основе анализа опыта работы европейских коллег из сферы недвижимости. Надеемся, вы найдете для себя новый взгляд на недвижимость, как однажды это сделали мы сами, узнав, что такое Фонды Недвижимости, как они работают, и в чем их преимущества.

Жителям России, особенно участникам рынка недвижимости, довольно редко (чаще никогда) приходится сталкиваться с таким инструментом инвестирования в недвижимость, как Фонды Недвижимости. На практике, зачастую инвесторам приходится либо самим находить себе наиболее надежный объект для инвестирования, либо, в лучшем случае, прибегать к помощи специалистов (например, опытным риелторам), знающим рынок. Однако в случае самостоятельного поиска покупатель сталкивается с ограниченностью знаний либо ограничением владения всей необходимой информацией, а во втором случае есть вероятность «выбора» того объекта недвижимости, который принесет больше комиссионных риелтору, а не того, который более выгоден покупателю. Устранение Соблазна риелтора склонить покупателя к определенному выбору решается довольно просто – детальным и открытым обсуждением всех сторон и условий возможной покупки – но часто ли мы видим это на практике? Как часто покупатели стараются “обойти” риелтора, и в итоге, ничтожная скидка на покупке играет злую шутку – потому что сам объект вообще не следовало покупать именно этому покупателю (ведь есть еще те, кто ищет объект не для спекуляций, а для личного использования или проживания).

Задача правильного выбора довольно сложная . Рынок нужно знать очень хорошо (профессионалов на инеем единицы), чтобы понимать, как любое изменение в тенденциях может повысить или уменьшить доходность ЛЮБОГО объекта. И все-таки владение одним объектом или даже несколькими объектами, но в рамках одного города, субъективное предпочтение к определенной категории недвижимости и отрицание (не знание преимуществ другой, например, складской недвижимости) приводит к серьезным потерям в долгосрочной перспективе. Надежды на быструю спекуляцию очень часто претерпевают неудачи, а сам процесс «входа- выхода» в объект недвижимости затягивается намного дольше планируемого периода, прибыль же в итоге часто либо минимальная, либо дисконтируется и съедается инфляцией.

Фраза «Мне когда-то давали за этот объект намного больше» – наверное, самая распространенная у продавцов.

Почему в Европе часто озвучивается период окупаемости 20 лет?
Как работают Фонды недвижимости? Как Фонды реагируют на кризис 2022? – Читайте эту статью. Мы перевели ее с немецкого аналитического портала, и сами открыли для себя массу нового.

Стьтья: Как Фонды Недвижимости в Европе показали себя защищенными от Кризиса 2022.

Когда фондовые рынки во всем мире качались в мартовские недели (после срыва сделки ОПЕК+ Россия), цены на недвижимость также поползли вниз. Проще говоря, цены акций открытых фондов недвижимости в середине марта 2022 были даже ниже, чем было бы оправдано исключительно на основе фундаментальных данных – то есть базовых цен на жилье. С середины марта 2022 цены на 16 открытых фондов недвижимости, торгуемых в Германии, упали примерно на 10 процентов в среднем по рынку. Но это произошло только на короткое время, пока правительство Германии не озвучило меры по стимулированию экономики.

Этот скачок был самым глубоким в ходе изменения цены (18 марта), но к концу марта разница между средними ценами за единицу и стоимостью дома составила всего семь процентов. А пока цена разворачивается вверх, поэтому разрыв снова закрывается. Глядя на весь первый квартал 2022, фонды недвижимости даже достигли того, чего фактически не удалось достичь ни одному другому классу акций: они объявили о повышении цен. Очень маленькое, всего 0,3 процента, согласно данным рейтингового агентства Scope , но, по крайней мере, это повышение.

Напротив, активные фонды акций показали убытки, у четырех из пяти убытки даже оказались двузначными, в среднем по рынку фонды акций потеряли почти 19 процентов. Даже с облигациями инвесторы понесли 90-процентные убытки ежеквартально. Со смешанными фондами также 100 процентов, в зависимости от групп фондов.
Для сравнения, даже незначительное увеличение фондов недвижимости на 0,3 процента выглядело хорошо. Для многих частных инвесторов это будет единственная зеленая цифра в портфеле. С точки зрения одного года фонды недвижимости также держались очень смело, с доходностью 2,7 процента. Но . все ли так замечательно?

Сложные прогнозы

Трудно предсказать, насколько сильно коронный кризис повлияет на отрасль в долгосрочной перспективе. С одной стороны, это зависит от того, сколько времени займет закрытие отелей, ресторанов и более крупных универмагов, потому что именно их арендаторы обеспечивают постоянный доход от фондов недвижимости. И, таким образом, также для получения прибыли и распределения для инвесторов. С другой стороны, решающим фактором будет то, действительно ли государственная помощь и финансирование дойдут до компаний и частных лиц. А сколько фондовых компаний и рабочих мест в конечном итоге переживут кризис, потому что фонды недвижимости, в частности, имеют и офисную недвижимость в своих портфелях?

Аналитики уже предполагают, что пострадают те операторы фондов, которые сильно зависят от гостиничной и торговой недвижимости.

И именно в этих двух областях некоторые фонды приобрели ряд более крупных объектов недвижимости незадолго до падения рынка. В среднем по отрасли на долю отелей и розничной торговли приходится 31 процент использования недвижимости в 16 открытых фондах недвижимости. Это огромные значения, если учесть, что доход от отелей, ресторанов и многих магазинов в настоящий момент полностью падает. В более долгосрочной перспективе вопрос будет заключаться в том, какие провайдеры переживут кризис, могут ли нерентабельные гостиничные сети или торговые сети оказаться в беде, или будут ли модные сети, например, оставлять места в городских центрах или пригородах, где они генерируют слишком маленький оборот?

Это будет означать вакансии в соответствующих зданиях, и средства будут потеряны. Кроме того, фонды недвижимости, которые сильно зависят от гостиничной индустрии, часто имеют совершенно другую проблему. Поскольку многие согласовали арендный компонент с гостиничными операторами, это означает, что в дополнение к фиксированной аренде они также получают долю продаж, которая, конечно, чем больше, тем лучше бронируются отели. Вопрос о том, будут ли частные и деловые люди меньше путешествовать в будущем, также важен для фондов недвижимости. Если кризис также навсегда изменит уровень занятости отелей, то фонды недвижимости потеряют большую часть своего обычного дохода, даже если отели будут продолжать платить за аренду. Фонды, которые активно инвестируются в Европу, представляют меньшую проблему.

Читайте также:
В городском транспорте Амстердама безналичный расчет

Большие знаки вопроса за коммерческой недвижимостью

Инвесторам следует обратить внимание на то, в какие страны предпочитает инвестировать их собственный фонд, потому что продукты со многими отелями в США в скором времени могут угрожать им значительно более низкой доходностью. Изучение портфелей особенно полезно для фондов, которые, как правило, инвестируют в глобальном масштабе и которые в последнее время в значительной степени полагались на американскую недвижимость или покупали там. Например, в UniImmo Global и Hausinvest. Оба имели несколько отелей в США в своих портфелях в предыдущие годы. Гостиничная недвижимость также была частью портфеля Deka Immobilien North America. Какие сети отелей арендовали там, может иметь решающее значение для суммы будущих прибылей. И как строятся контракты.

Но аналитики уже отмечают, что не которые коммерческие арендаторы уже пересматривают арендную плату с фондами недвижимости. Особенно в абсолютном высоком ценовом диапазоне, они будут подталкивать к падению арендной платы. Это не является неожиданным для ряда экономистов по недвижимости, поскольку они недавно дали четкое предупреждение о том, что цены на коммерческую недвижимость значительно достигли максимума по сравнению с обоснованными значениями. Здесь пузырь раздувается. Сколько воздуха сейчас выходит из него, надо увидеть. Но даже в менее популярных местах B и C это, вероятно, будет распространяться в долгосрочной перспективе. Там тоже арендная плата будет снижаться, прогноз есть. Поэтому стоит взглянуть на годовые отчеты открытых фондов: В каких местах они специализируются? Является ли это больше основной недвижимостью в точках A или B и C и более удаленными формами использования?

В частности, в случае офисной недвижимости, следующие месяцы будут представлять интерес. Фонды недвижимости явно уделяют основное внимание офисной недвижимости: 58 ​​процентов их доли использования в настоящее время основаны на офисной недвижимости. Теперь из-за остановки на несколько недель осталось много пустых офисов, а для таких компаний, как Wework, их деловая основа полностью исчезла. Многие арендаторы общественных офисов уже прекратили аренду в условиях кризиса, так как владельцы малого бизнеса и самозанятые люди – как и многие другие сотрудники – теперь работают из дома.

Какие ошибки совершил Евросоюз на энергетическом рынке

Nikolay Gyngazov/Global Look Press

Стоимость газа в Европе в моменте приблизилась к двум тысячам долларов за тысячу кубометров. Пять европейских стран призвали расследовать причины такого невероятного ценового скачка. Ирония в том, что к этому коллапсу привели действия самого Брюсселя. Какие две стратегические ошибки допустил Евросоюз и сделает ли он правильные выводы из этого кризиса? Подробности.

  • В ФРГ опровергли причастность РФ к росту цен на газ для запуска «Северного потока – 2»
  • Газпром посочувствовал столкнувшимся с ценовым шоком на рынке газа
  • Глава Uniper назвал «плохими» цены на газ

Европарламент проявил геополитическую наивность

Sascha Steinach/DPA/Zentralbild/Global Look Press

В Европарламенте придумали способ избежать противоречий между ЕС и США. Для этого, по мнению депутатов, следует создать Политический трансатлантический совет, что позволит Брюсселю решить сразу две задачи: развивать стратегическое партнерство с США и одновременно обособиться от Штатов в вопросах внешней политики, экономики и обороны. Осуществимо ли это и как к подобным идеям относиться России? Подробности.

  • Россия дала ответ на запрос участников ОЗХО по Навальному
  • Обследовать трудовых мигрантов в Узбекистане будут российские медики
  • Институт наблюдения на выборах назвали крупнейшим проектом гражданского общества РФ

Легендарный линкор повлиял на ключевые моменты истории России

Архив фотографий кораблей русского
и советского ВМФ

Россия тоже участвовала в знаменитой эпохе линкоров: 110 лет назад был заложен один из них – «Гангут» (в советское время «Октябрьская революция»). Как было принято решение о постройке этого корабля, в каких сражениях он участвовал и как в судьбе корабля отразились ключевые события и царского, и советского времени? Подробности.

  • В России запущен новый профессиональный конкурс «Флагманы образования»
  • Крупнейшие российские IТ-компании и СМИ подписали меморандум о борьбе с фейками
  • Суд отказался исключать «Медузу» из числа иноагентов

Война Ирана и Азербайджана станет праздником для Америки

Reuters Photographer/REUTERS

Азербайджан и Иран внезапно оказались на грани вооруженного конфликта. Иранские генералы прямо угрожают северному соседу вторжением, а тегеранские политики открыто призывают вернуть Ирану земли Закавказья, принадлежавшие когда-то Персидской империи. Обе страны начали военные маневры у границы. Насколько вероятен риск войны между двумя странами, кому она выгодна и что делать в этой ситуации Москве? Подробности.

  • Республиканцы и демократы договорились о повышении лимита госдолга США
  • Курс евро упал до 83 рублей впервые с прошлого года
  • Стало известно о тайных американских военных инструкторах в Тайване

Как решить проблему мигрантских общежитий в России

кадр из видео

В подмосковном селе Бужаниново была изнасилована и убита пенсионерка. СК предъявил обвинение двум мигрантам из Таджикистана. Жители села организовали сход у общежития, где проживают мигранты, и потребовали его закрытия. Требования граждан поддержал губернатор Московской области. Где следует жить мигрантам в России и как обеспечить там исполнение законов и порядок? Подробности.

  • В аварии в Брянской области погибли четыре человека
  • Крупный пожар произошел в Петербурге
  • Качели убили девочку в ЯНАО
Открытое противостояние Азербайджана и Ирана никому не выгодно

Иса Джавадов, Историк, востоковед
Сбои в работе глобальной «цифры» станут еще жестче

Дмитрий Грунюшкин, писатель
Спор об однополых браках закончился – они победили

Вадим Трухачёв, политолог, кандидат исторических наук, доцент РГГУ
  • По факту нападения на росгвардейцев на незаконной акции в Москве возбуждены новые дела
  • Глава ВЦИОМ назвал россиян «тоскующими индивидуалистами»
  • СМИ выдвинули предположение о «чистой бомбе» на борту А321
Читайте также:
Куда съездить из Лондона на 1 день самостоятельно - маршрут, фото, описание, карта
Вычислен главный маньяк Америки

Когда замерзнет Украина

Кто стоит за падением Facebook

Портреты победителей конкурса «Учитель года России» разных лет
Россия отправила в космос первый в истории киноэкипаж
Специализированный БПЛА-спасатель испытывается в России
Российским школьникам покажут маршрут «Золотое кольцо» по Ярославской области
В Марий Эл открыли новое здание государственной филармонии
В Оренбурге легендарная «Катюша» вернулась в парк «Салют, Победа!»
  • Смягчить
  • Ужесточить
  • Оставить как есть
  • Да
  • Нет
  • Культура и искусство
  • Медиа
  • Наука
  • Религия
  • Спорт
  • Язык
  • Экономика
  • Политика
  • Общество
  • В мире
  • Происшествия
  • Мнения
  • Видео
  • Фото
  • Нацпроект «Культура»
  • Голосования
  • О газете
  • Вакансии
  • Реклама на сайте

Главная тема

премия по литературе

глава департамента

привитые «Спутником Лайт»

Видео

«Тарифный геноцид»

«досье Пандоры»

зеленая энергетика

Совет Россия – НАТО

победа пропаганды

бороться «за умы и сердца»

беглый политик

выдуманный имидж

на ваш взгляд

Какие ошибки совершил Евросоюз на энергетическом рынке

Стоимость газа в Европе в моменте приблизилась к двум тысячам долларов за тысячу кубометров. Пять европейских стран призвали расследовать причины такого невероятного ценового скачка. Ирония в том, что к этому коллапсу привели действия самого Брюсселя. Какие две стратегические ошибки допустил Евросоюз и сделает ли он правильные выводы из этого кризиса?

Цена на газ в Европе накануне впервые в истории приблизилась к двум тысячам долларов за тысячу кубометров. Этот день войдет в историю. Лавинообразный рост последовал с 10 утра: сначала была пробита отметка в 1600 долларов, потом 1700, 1800 и, наконец, в 11.28 мск цена поднялась до 1925 долларов за тысячу кубометров. С начала торгов газ за полтора часа подорожал почти на 40%. Потом в течение буквально 10 минут цена фьючерса на газ упала более чем на 200 долларов – до 1679 долларов за тысячу кубов.

Паника на европейском рынке нарастает с конца сентября: отметка в 1000 долларов была пробита 28 сентября, а уже 1 октября газ стоил почти 1200 долларов за тысячу кубометров. В понедельник, 4 октября, наступила пауза на фоне сообщений Nord Stream 2 о начале заполнения газом одной из ниток газопровода «Северный поток – 2». Однако уже 5 октября рост цен продолжился.

Фундаментальные факторы роста цен на газ так быстро, как цены на споте, конечно, не меняются. Все осталось по-прежнему: спрос на газ превышает предложение. СПГ по-прежнему не вернулся в Европу, а продолжает уходить в Азию. Собственная добыча в Европе падает. Газпром продолжает поставлять в Европу те объемы, которые были законтрактованы, а также сверх этих объемов. Другие поставщики трубопроводного газа – Алжир и Норвегия – нарастить поставки не в состоянии. При этом европейцы закачали в свои подземные хранилища меньше голубого топлива, чем в прошлом году, а зима ожидается холодной, причем, как в Европе, так и в Азии. Погода, судя по всему, оказалась не на стороне европейцев.

Газовый кризис уже привел к остановкам энергозатратных производств в Европе, в первую очередь в Великобритании и Германии. «Больше нет смысла производить аммиак при таком уровне цен. Нам грозит полная остановка производства, если правительство не вмешается», – заявил глава германского производителя аммиака SKW Stickstoffwerke Piesteritz Петр Цингр. Компания потребляет 640 гигаватт-часов природного газа в год – такого объема газа хватит для обеспечения примерно 50 тыс. домохозяйств. Конечно, в зимние холода европейские власти предпочтут остановить промышленные объекты, чтобы газа хватило для отопления и обеспечения электричеством населения. Тучи над Евросоюзом сгущаются с приближением отопительного сезона, который, как правило, начинается в середине октября.

На эту тему

Франция, Испания, Чехия, Румыния и Греция предложили провести расследование причин рекордного скачка цен на газ в Европе. Прямо они не винят в ситуации Газпром, однако подобные попытки уже звучали в Европе – и наверняка еще будут звучать неоднократно.

Рост цен на газ в Европе связан со многими факторами, но только непрофессионалы могут видеть в этом вину России, говорит пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков. «Газпром сложно обвинять, потому что он выполняет все свои долгосрочные контракты и даже поставляет дополнительные объемы европейцам, хотя не обязан этого делать. 2022 год, скорее всего, станет вторым по объемам поставок российского газа в Европу», – говорит эксперт Финансового университета при правительстве РФ и Фонда национальной энергетической безопасности Игорь Юшков. Поставки Газпрома в Европу в этом году будут очень близки к рекордному объему 2019 года.

Винить в этом кризисе Брюссель может только себя. Европейский союз допустил как минимум две стратегические ошибки, которые в конечном счете и привели почти к двум тысячам долларов за тысячу кубометров на европейской спотовой бирже.

«Первая ошибка – это ускоренный «зеленый» переход, в результате чего европейская энергетика утратила гибкость и возможность использовать резервное топливо»,

– говорит глава Фонда национальной энергетической безопасности (ФНЭБ) Константин Симонов.

Об этой ошибке ранее упомянул президент Владимир Путин. По его словам, на европейских рынках происходит «истерика и неразбериха», потому что Европа спекулирует на проблемах климатических изменений: кто-то что-то недооценивает – и начинают сокращаться инвестиции в добывающие отрасли.

Не побоялась прямо заявить о том, что именно ошибки Еврокомиссии привели к такой плачевной энергетической ситуации в Европе, Венгрия. ЕК должна изменить часть своих «зеленых» мер, сказал премьер-министр Венгрии Виктор Орбан.

В чем же суть ошибки? Европейцы поспешили: слишком резко стали переходить на ветряные и солнечные электростанции, закрывая угольные. Никто не отменяет глобального потепления и необходимости решать климатические проблемы. Однако искусственный поспешный переход на возобновляемые источники энергии обернулся коллапсом.

«При старой системе энергетики, когда газа становилось меньше, Европа спокойно переходила на уголь и избегала энергетического коллапса. Но Европа закрыла многие угольные станции. Даже на YouTube выкладывали видео, как взрывают угольные станции в Великобритании. А что теперь?» – задается вопросом Симонов. А теперь Британия стала первой жертвой газового кризиса. Именно там еще в сентябре закрыли первые заводы по производству удобрений из-за роста цен на газ, под угрозой закрытия находятся уже другие промышленные предприятия. Лондон сделал ставку на ветряные электростанции, которые просто встали из-за отсутствия ветра. Британские власти сами лишили себя резервного топлива – угля. К счастью Европы, атомные электростанции невозможно технически так быстро вывести из эксплуатации, как угольные. Иначе энергетический кризис был бы еще глубже.

Читайте также:
Жилая и коммерческая недвижимость в городе Дуйсбурге

«Нельзя так быстро ломать старую систему энергетики, если не нашли технических решений для новой. Разве неизвестно было, что ветряная и солнечная электроэнергия зависит от погоды, а хранить ее вы не можете? До сих пор нет промышленных аккумуляторов», – говорит Симонов.

Еще один наглядный пример – Швеция, которая отказалась от атомной энергетики и построила ветряные станции. «Теперь Швеция, которая била себя в грудь и говорила, что забудет про нефть, переходит на мазут. Это анекдот», – говорит Симонов. Если летом ветряки дают даже больше электроэнергии, чем надо, то зимой Швеции энергии сразу не хватает. С сокращением ядерной энергии страна стала больше зависеть от ископаемого топлива.

Ту же ошибку европейцы допускают и с водородом. Еще нет ни дешевых технологий его производства, ни понимания как его транспортировать и как его хранить, а Европа уже переходит на водород, добавляет собеседник.

Вторая ошибка ЕК состоит в том, что она сама создала модель спотовой (биржевой) торговли газом, на что у нее ушло целое десятилетие.

Даже в долгосрочных контрактах с Газпромом Брюссель перевел ценообразование от нефтяной привязки к спотовой. «Европа решила, что модель спотовой (краткосрочной) торговли лучше, чем долгосрочные контракты, потому что на бирже создается конкуренция предложения, и цены на газ снижаются. Европейцы уверяли, что на споте всегда будет газ. Но вот наступил 2022 год, и газа на споте нет, потому что почти весь СПГ ушел в Азию», – поясняет Симонов.

ЕК хотела создать биржевую торговлю, вот и получила последствия. «Что такое биржа? Это всегда спекуляции. Безумие последних дней уже не имеет никакого отношения к ушедшему в Азию СПГ. Если посмотреть на запасы газа в Европе, то подземные хранилища заполнены на 70%. То есть Европа не сидит пустой, физически газ у нее есть, хотя заполненность хранилищ на 20 с лишним процентов меньше, чем в прошлом году. На бирже идет жесткая игра спекулянтов, которые раздувают цену на газ», – говорит Симонов.

Другое дело, какие выводы сделают европейцы из создавшейся ситуации. «Европе стоит признать, что, во-первых, энергопереход – это, конечно, важно, и задачу борьбы с глобальным потеплением никто не снимает, но энергопереход должен быть разумным и плавным. Во-вторых, что биржевая торговля – это тоже здорово, но долгосрочные контракты выполняют важную функцию – балансира на рынке газа в периоды пиковой нагрузки», – говорит глава ФНЭБ.

Неожиданно в самой Еврокомиссии заявили, что не ищут виноватых в газовом кризисе. Там решили сконцентрироваться на выправлении ситуации и поиске правильных решений.

«Евросоюз не признает свои ошибки и не извлечет уроков из текущего энергетического кризиса. Поэтому рыночная модель торговли газом в Европе едва ли претерпит существенные изменения», – считает Юшков. Единственное, что европейцы могут сделать – это договориться о создании резервных запасов газа, которые можно будет использовать в случае дефицита, плюс они могут отсрочить вывод из эксплуатации атомных электростанций, без которых этот энергетический кризис был бы значительно глубже, добавляет Юшков.

В целом ЕК, скорее всего, сделает прямо противоположные выводы из всей этой истории: энергетический кризис сподвигнет европейских политиков с еще большей силой требовать «задавить углеводородную гадину» и построить еще больше ветряков в Северном море, не исключает Симонов.

По его словам, есть простой рецепт по выходу Европы из газового кризиса всего за несколько дней. «Первым делом Европе надо быстрее сертифицировать «Северный поток – 2» и начать поставки газа по нему. Второе – расследовать деятельность, но не Газпрома, как предлагают некоторые, а деятельность биржевых спекулянтов, которые в последнее время раздули цены, хотя физически новостей для того скачка цен нет», – считает Константин Симонов. Другое дело, что Европа пока не спешит воспользоваться этим простым способом облегчить энергетическую ситуацию.

Коронавирус VS Рынок недвижимости в Европе: чем закончится поединок? Аналитика текущей ситуации и перспектив от эксперта компании JustReal.

Вирус COVID-19, который еще не так давно был локальной, хотя и предельно серьезной проблемой Китая, стремительно распространяется по планете и вносит коррективы во все сферы общественной деятельности и бизнеса. Что происходит сейчас на рынке зарубежной недвижимости, как меняется инвестиционный климат, как ситуация повлияет на ценообразование и какие перспективы ждут нас в дальнейшем? На вопросы отвечает Ольга Катрич, генеральный директор компании JustReal и эксперт в сфере зарубежной недвижимости.

Ольга Катрич, генеральный директор компании JustReal.

Добрый день! Эпидемия коронавируса распространяется по всему миру стремительными темпами, границы многих стран закрыты, многие государства ввели карантинные мероприятия. Что происходит в таких условиях с рынком недвижимости?

Текущий момент уникален тем, что на рынках всех стран, которые серьезно затронул коронавирус, происходит одно и то же – рынок встал, сделки практически не происходят, показов нет и не предвидится до тех пор, пока карантинные меры не будут сняты хотя бы в большинстве государств Евросоюза и в Америке. При чем страдают все сегменты рынка – и жилая недвижимость, и коммерческая. В периоды предыдущих кризисов капитал, который инвестировался в недвижимость, перемещался из страны в страну в зависимости от экономической ситуации на конкретном рынке. Инвесторы заходили на рынок Великобритании, а во время треволнений с BREXIT потоки капитала перераспределились в Германию, Мальту и Голландию. Когда рынок Германии многим стал казаться перегретым и прибыли снизились до 1-2%, участники рынка стали смелее осваивать рынки с более высокими рисками и с более интересными доходностями – Испания, Португалия, Чехия. А сейчас первый раз за последние 70 лет таких тенденций нет – прогнозы аналитики не дают, так как данные для анализа пока просто отсутствуют, оценить последствия такого масштабного кризиса для каждой конкретной экономики пока тоже невозможно. Поэтому пустота наступила не только в городах, но и на рынках недвижимости.

Читайте также:
УФМС Филевский парк отделение по району: часы работы, телефон и адрес


Опустевшая площадь Милана во время карантина. Источник фото: forbes.ru

Упал ли спрос на зарубежную недвижимость, как ведут себя инвесторы?

Единомоментный спрос, безусловно, упал, однако отложенный продолжает формироваться, хотя и не такими быстрыми темпами, как мы это видели в начале года. Сейчас все понимают, что ситуация начнет нормализовываться не раньше лета, так как помимо снятия карантинов необходимо будет дождаться восстановления авиасообщения и начала работы европейских визовых центров. Но люди все равно продолжают оставлять заявки и интересоваться новыми объектами, жизнь продолжается, и эмоционально очень важно верить в то, что все рано или поздно вернется на круги своя. Многие продолжают планировать летние отпуска и хотят совместить их с просмотрами объектов. И есть устойчивое представление о том, что цены начнут падать и продавцы будут более сговорчивыми по цене.

В свою очередь, что происходит с ценами, наблюдается ли понижение, или пока рынок находится на стадии выжидания?

Цена – это всегда баланс спроса и предложения, зафиксированный при совершении сделки, а на настоящий момент сделки не проводятся. Поэтому говорить о том, что с ценами что-то происходит, нельзя. Пока никаких движений нет, так как рынка в моменте в нашем привычном понимании просто нет.

Конечно, в данных условиях, как мы смогли увидеть, достаточно сложно строить прогнозы, но пример Китая показал нам, что при соблюдении необходимых карантинных мер, взятие под контроль проблемы возможно за относительно короткое время. Когда Европе удастся победить вирус (или, как минимум, взять под контроль его распространение), какие изменения, по вашему мнению, будут происходить на рынке зарубежной недвижимости? Активизируются ли инвесторы с новой силой, или сопутствующий экономический кризис заставит всех «затянуть пояса»?

Здесь нужно разбить весь рынок на несколько сегментов. Первый сегмент – это покупки недвижимости за рубежом для отдыха. Этот сегмент после 2014 года довольно сильно сжался, ушли многие покупатели, которые осознали, что расходы по недвижимости не заканчиваются с ее покупкой. Наоборот, мы наблюдали продажи объектов в разных ценовых категориях именно из-за того, что люди не готовы платить налоги и коммунальные платежи за недвижимость, которой они пользуются пару раз в году. Думаю, что эта категория покупателей еще сократится, но никогда не исчезнет совсем.


Улицы Кантабрии, Испания.Источник фото: eldiarioalerta.com

Второй сегмент – это приобретение недвижимости при переезде на постоянное место жительство. Здесь ситуация противоположная – учитывая политические турбулентности в нашей стране, эта категория покупок только увеличится. Многочисленные программы выдачи ВНЖ и паспортов при инвестициях в недвижимость будут подстегивать спрос в тех странах, где есть соответствующее законодательство. Не исключено, что будут открываться новые программы для привлечения иностранных покупателей или снижаться требования по инвестициям в уже существующие.

Третий сегмент – коммерческая недвижимость. Вот здесь ситуация будет меняться очень сильно в зависимости от назначения недвижимости. Может сильно просесть рынок офисных зданий – многие компании ведь так и оставят своих сотрудников на «удаленке», если увидят, что эффективность работы не страдает, а расходы сокращаются. Судя по тому, как Европа переживает карантин, на плаву всегда остаются супермаркеты, аптеки и государственные учреждения. Спрос на помещения под такого рода бизнесы, скорее всего, увеличится.

Наверняка будут наблюдаться банкротства компаний, в том числе и владеющих значительными пакетами коммерческой недвижимости, и это будет возможностью для крупных инвесторов выкупить наиболее перспективные объекты по очень привлекательным ценам.


Источник фото: elpais.com

Какие прогнозы по динамике изменения цен: во время эпидемии и после урегулирования ситуации?

Всем очевидно, что падение спроса будет массовое и затронет все области экономики. Недвижимость не останется в стороне от общих тенденций. Падение цен будет зависеть от того, в какой категории находится недвижимость – жилые объекты все равно будут продаваться и покупаться, жизнь людей не остановится в любых условиях, будут создаваться новые семьи, рождаться дети. Шикарные виллы, замки, пентхаусы, стоимость которых исчисляется в миллионах долларов и евро, вряд ли в листингах агентов подешевеют в разы, однако при личном торге продавцы будут более сговорчивы. Думаю, что многие такие объекты вообще будут сняты с продаж. Для их владельцев это не единственное жилье и не единственный источник дохода, поэтому в таких ситуациях владельцы предпочтут отложить продажу до лучших времен.

По коммерческой недвижимости движение вниз будет однозначно, но по каким именно объектам, пока говорить рано. Это не такой быстрый и мобильный рынок, как жилая недвижимость.

Давайте коснемся более подробно двух европейских стран, по которым (на данный момент) больше всего ударил коронавирус: это Италия и Испания, там наблюдается наибольшее число заражений и введены самые строгие ограничения. Какая ситуация наблюдается конкретно по этим двум странам?

Про Испанию могу точно сказать, что большинство девелоперов, которые находятся в процессе строительства жилых комплексов, постоянно находятся он-лайн со своими клиентами, предлагают варианты отсрочек очередных платежей. Никто не заинтересован в панике, все понимают, что находятся в «одной лодке» со своими покупателями. Все уверены, что по окончанию карантина стройки продолжат свою работу.


Источник фото: CNN.com

В Италии ситуация по новостройкам похожа на испанскую. Ну а на вторичном рынке по всему миру клиенты пытаются завершить оформление начатых сделок (ведь купля-продажи недвижимости это вопрос не одного дня даже для резидентов), где это организационно возможно.

Как обстоят сейчас дела в Испании и Италии с выдачей и продлением ВНЖ и других документов?

В этих странах закрыты все государственные учреждения, которые занимаются оформлением иммиграционных документов. В каждой стране спешно принимаются законы о продлении туристических виз и ВНЖ на сроки введения карантина. Ситуация с каждым человеком очень индивидуальна, но власти всех стран предпринимают усилия, чтобы просрочки виз и видов на жительство не вылились потом в проблемы с иммиграционными органами.

Читайте также:
Египет — отдых и подробная информация о стране

Ситуация с коронавирусом недвусмысленно показывает важность перехода в онлайн многих сфер деятельности. Какие способы вы видите с точки зрения рынка зарубежной недвижимости: есть ли возможности удаленных просмотров, заключения сделок и оформления документов онлайн?

В сфере недвижимости существует огромный потенциал для диджитализации, однако пока технические решения применяются только для внутренних рынков. Основная проблема состоит в том, что законодательство по оформлению сделок с недвижимостью настолько различается в каждой стране, что перспектива создания какой-то общей платформы еще очень далеко. В каждой сделке задействованы органы кадастрового учета, нотариусы, банки. Объединение всех этих институтов потребует длительного времени и огромных усилий всех стран. Однако еще совсем недавно для нас перевод денег со счета на счет требовал похода в банк, а сейчас даже пенсионеры с удовольствием пользуются он-лайн платформами банков. Технический процесс развивается настолько быстро, что, возможно, в недалеком будущем мы увидим уже первые решения и в области недвижимости.


Источник фото politico.eu

Если вопрос инвестирования стоит уже сейчас, и инвестор не хочет ждать урегулирования ситуации с эпидемией, на какие страны вы советуете обратить внимание?

Не так много существует стран, в которых можно совершить сделку купли-продажи без присутствия покупателя. Даже если этот вопрос можно решить при помощи нотариальной доверенности на местного представителя, то открытие банковского счета, особенно в текущих условиях, крайне затруднительно. Есть несколько стран, где такое возможно. Это Таиланд, где у некоторых застройщиков можно приобрести недвижимость не приезжая в страну, Чехия, где не требуется открытие счета для проведения сделки купли продажи. Однако при значительных суммах инвестиций нотариусы могут отказать в проведении сделки без физического присутствия участников.

Если у потенциального покупателя уже имеется счет и представление о том, в каком районе он хочет купить недвижимость, то доверенность, конечно, может решить вопрос совершения сделки. Но в любом случае не в текущий момент – офисы нотариусов тоже закрыты на карантин.

На что точно можно обратить внимание в настоящее время, так это на приобретение паспортов различных островов Карибского региона. Второе гражданство можно приобрести практически не выходя из дома! Конечно, сбор документов потребует общения с некоторыми государственными органами и банками, но здесь уже практически все необходимые справки и выписки можно сделать он-лайн.

Ждать ли распродаж на рынках недвижимости Европы?

2022 год выдался напряженным, одни сегменты рынка недвижимости сильно пострадали от карантина, тогда как другие получили толчок к развитию. В этой колонке я расскажу, как изменились цены на европейскую недвижимость, чего ждать в ближайшие два года и во что сейчас вкладываются инвесторы.

Фундаментальный фактор, влияющий на ситуацию в Европе, — это дешевые деньги. Европейские финансовые регуляторы спасают карантинное положение вливанием в экономику колоссального количества ликвидности. При этом политика дешевых денег продолжается уже около десяти лет, ставки по депозитам часто нулевые или отрицательные, а бонды надежных эмитентов давно не предполагают доходность выше 1–2%.

Доступность ипотеки заставляет жилье дорожать

В такой ситуации надежные активы стабильны или продолжают дорожать. Наименее рискованным типом недвижимости являются обычные квартиры. Спрос на жилье обеспечивают как крупнейшие институциональные инвесторы — фонды или инвестиционные компании, приобретающие квартиры сотнями и тысячами, так и частные клиенты, которые покупают объекты для себя или сдачи в аренду.

В большинстве стран Европы цены на жилье стабильны или растут, например в Великобритании, Германии, Нидерландах и Португалии. Спрос в первую очередь связан с ипотечными программами, по которым можно получить от 80% до 90% стоимости квартиры под 0,5–1,5% годовых, при этом оставшуюся сумму часто субсидирует государство.

Девелоперы отмечают тренд на жилье большей площади, связанный с переходом многих людей на удаленную работу. Покупатели стали больше интересоваться домами и квартирами с отдельными тихими комнатами или оборудованными кабинетами.

Арендные ставки офисов вернутся к уровню 2017–2018 годов

Снижение деловой активности из-за пандемии и карантина влияет на спрос на офисные помещения в первую очередь в тех странах и сегментах бизнеса, где сотрудников перевели на удаленную работу. В меньшей степени это коснулось гибких офисов и коворкингов, но и там загрузка снизилась. Как следствие, уменьшается и стоимость офисных метров. Пока никто не знает, какими будут справедливые цены на аренду офисов в ближайшие два года, но, исходя из актуальной ситуации, они, скорее всего, снизятся до отметок 2017–2018 годов, что примерно на 15–20% ниже пиковых значений 2019-го. Больше всего пострадают устаревшие и периферийные объекты.

Режим удаленной работы, скорее всего, сохранится в будущем году, и компании будут арендовать помещения меньшей площади. При этом, вероятно, 2022 год станет лучшим моментом для инвестиций в такие объекты: можно будет найти объекты по разумным ценам, особенно учитывая, что в 2019 году и начале 2022-го рынок был перегрет. Не стоит ожидать распродаж и существенных скидок на качественные объекты в центральных локациях, но найти требующий активной и сложной работы объект в хорошей доступности до центра возможно. Вероятно, он будет немного устаревшим и с проблемными арендаторами, но такая инвестиция может быть интересна потенциалом роста капитализации, когда экономическая активность восстановится.

Будущее ретейла туманно

Большинство торговых помещений и ресторанов сильно проигрывает в пандемию. Так, по данным Opentable, в Германии загрузка ресторанов в 2022 году в среднем была на 35% меньше, чем в 2019-м, а в Великобритании — на 50%.

Европейские государства стараются поддерживать бизнесы, выделяют деньги в случае потери выручки, частично выплачивают зарплату, выдают беспроцентные кредиты. Многие арендаторы передоговариваются по ставкам аренды. Пока массовых банкротств не видно, хотя отдельные случаи происходят и у частных владельцев, и у больших сетевых компаний. Так, в уходящем году вынуждены были закрыться магазины британского бренда одежды Brooks Brothers, сеть ресторанов итальянской кухни Vapiano, рестораны Maredo.

Крупные супермаркеты и магазины в спальных районах пострадали меньше других торговых помещений, которые вряд ли вернутся к показателям выручки 2019-го в следующем году. С учетом бума онлайн-торговли у непродуктовых торговых помещений много вызовов.

Читайте также:
Бюджет 3-х дневной поездки по Балканам (кусочек Боснии + Сплит в Хорватии)

При этом большие сложности часто подразумевают большие возможности. Многие инвесторы и девелоперы задумываются о перспективах переделки торговых центров в другое назначение, например в жилье или склады у дома. Такие объекты часто располагаются в центре, поэтому пустыми они не останутся. Так, например, британская сеть универмагов John Lewis решила заняться строительством доходных домов на площадях, которые находятся вблизи торговых объектов.

Частных клиентов могут заинтересовать небольшие помещения на пешеходных улицах, которые можно найти со скидкой. Однако, скорее всего, это будут объекты без арендатора и их не получится купить в кредит.

Склады: стоимость растет, доходность падает

Складские помещения бурно дорожают во всех странах. Последние пять лет цены на склады росли быстрее арендных ставок, а доходность, соответственно, снижалась. В 2022 году еще большему количеству инвесторов удалось на практике убедиться, что даже взрослое поколение активно осваивает интернет и заказывает товары и продукты онлайн. Это вселило инвесторам уверенность в том, что склады станут еще востребованнее у ретейлеров и других арендаторов.

Складские помещения растут в цене быстрее других типов недвижимости. Если пять лет назад на развитых рынках Европы качественные складские объекты приносили 7–9% доходности, то сегодня речь идет про более скромные 4–6%, при этом ставки аренды за это время выросли в 1,5 раза. Соответственно, стоимость тех же самых активов примерно утроилась.

Исходя из моего опыта работы с зарубежной недвижимостью, инвестиции в склады, скорее, актуальны для крупных частных и институциональных инвесторов. Приобрести качественный объект в Европе дешевле, чем за €7–10 млн, будет сложно.

Отели — главные пострадавшие от карантинных ограничений

Весной 2022-го государства поддержали отельеров через выплаты зарплат, арендные каникулы и другого рода субсидии. Затем наступило лето, карантинные ограничения начали отменять, и заполняемость отелей выросла органически, хотя и не достигла докарантинных значений. Если средняя заполняемость отелей в Германии в 2019 году составляла около 80%, то летом и до второй волны коронавируса она упала до 30–40%. Осенью, с приходом второй волны COVID-19, отельеры потеряли около 70% сезонной выручки, обычно связанной с деловыми поездками, выставками и конференциями. Исходя из статистики количества зараженных и потенциала снятия ограничений, можно предположить, что до лета 2022-го отели вряд ли получат хоть какую-то загрузку. Более того, даже осень следующего года остается под большим вопросом. До трети отельных проектов могут обанкротиться в ближайшие несколько кварталов.

Если верить, что после изобретения вакцины мир вернется к прежним объемам туристических и деловых потоков, то сейчас складывается лучшее за последнее десятилетие время для инвестиций в отельный сегмент.

По моему мнению, в таких развитых странах, как Германия, дисконты на центральные объекты будут минимальными, потому что рынок «залит» деньгами. На начало декабря 2022 года можно увидеть интересные предложения в сегментах В и С, но дисконт составляет 10–20% от цен 2019 года в зависимости от качества локации и объекта.

Также можно изучить возможности в Италии и Испании, где банки — владельцы залогов чувствуют себя не так уверенно, как в Германии, и предложения от банков в центре Рима и Милана — с дисконтом около 30% от цены 2019 года.

Микроапартаменты перейдут на средне- и долгосрочную аренду

Активно развивающийся последнее десятилетие сегмент общежитий — микроапартаменты, коливинги и апартаменты для студентов — делится на два формата: краткосрочную (посуточную) и среднесрочную (помесячно и более) аренду. Сильнее всего во время пандемии пострадал формат посуточной аренды, потому что загрузка была низкой. В будущем все больше таких объектов будут переходить на среднесрочную и долгосрочную аренду, а гостиницы двинутся в сторону формата апарт-отелей. Наличие кухни в номерах-студиях позволяет апарт-отелям заменить полноценный дом и делает их более привлекательными, снижая риски недозагрузки.

Спрос на аренду маленьких квартир в жилых районах крупных и средних городов вряд ли снизится, поэтому такие проекты по-прежнему пользуются большой популярностью у инвесторов. Но сегмент боардингхаусов, ориентированных на бизнес-путешественников, подвержен стрессу. Банки хуже финансируют такие проекты, потому что не уверены, насколько корпоративные клиенты будут готовы платить за командировки своих работников в ближайшие два года.

Растут перспективы инвестиций в дома престарелых

Пока турбулентность на рынке бьет по классическим типам коммерческой недвижимости, такой относительно новый, но перспективный класс объектов, как дома престарелых, уверенно держится на плаву. Ставки не падают, арендаторы достаточно состоятельны, чтобы вовремя платить аренду, либо государство доплачивает аренду за них, поэтому, несмотря на коронавирус, арендные потоки стабильны. В среднем доходность домов престарелых в Европе составляет 4–5%. Перспективы достаточно оптимистичны, потому что европейское население стареет и потребность в домах престарелых будет только увеличиваться в ближайшие десятилетия. Например, во многих локациях Германии на места в домах престарелых уже сейчас существуют очереди.

Гибридные арендные контракты станут популярнее

Пандемия показала, что во многих странах фиксированные договоры аренды не защищают арендодателей, поэтому рынок будет двигаться в сторону договоров управления и гибридных контрактов. Гибридный договор совмещает признаки арендного договора и договора об управлении и предполагает минимальный арендный платеж плюс процент от оборота или прибыли арендатора.

Тем не менее фиксированная часть аренды еще очень долго будет притягательной для банков, институциональных покупателей и владельцев, которые не хотят вникать в нюансы бизнеса арендатора. Но в будущем собственникам придется лучше разбираться в бизнесах арендаторов, чтобы оценивать риски инвестиций в тот или иной объект недвижимости.

Девелоперы делают ставки на жилье, дома престарелых и склады

В южных странах Европы, где ликвидность капитала меньше, банки беднее, а государства предоставляли меньше мер поддержки бизнесу, следует ожидать больше банкротств, изъятия объектов и распродаж по сниженным ценам. В более развитых северных странах скидки даже на те объекты, доходность которых сильно упала, будут ниже, но и восстановление произойдет быстрее.

Снижение доходов населения, сокращение пассажирских перевозок и возможностей переезжать и путешествовать ударили по гостиничному сектору. Однако базовые потребности людей сохранились, поэтому жилье сегодня чувствует себя лучше всех. Также люди стали меньше ходить в рестораны и кафе и больше покупать в магазинах, что дало толчок онлайн-торговле и складской недвижимости.

Читайте также:
Замок Гоуска в Чехии Врата в Ад где находится, легенды, экскурсии

Наиболее активно девелоперы сегодня строят жилье, дома престарелых и склады. Офисы, отели и ретейл страдают от ухудшения бизнеса арендаторов и, соответственно, их ликвидность снижается.

Сколько можно заработать на недвижимости в Западной Европе

Инвестиции в европейскую недвижимость пользуются большой популярностью. По данным CBRE, в третьем квартале 2018 года объем вложений в этот актив составил €69,2 млрд — это второй по величине показатель третьего квартала за всю историю наблюдений. Совокупный объем инвестиций за первые девять месяцев прошлого года составил €216 млрд. Поскольку рынки Центральной и Восточной Европы мы уже рассмотрели, стоит разобраться, что могут предложить инвестору страны Западной Европы. К ним традиционно относят Бельгию, Нидерланды, Францию, Монако и Люксембург. Для анализа были выбраны самые крупные рынки — бельгийский, нидерландский и французский.

Жилая недвижимость

Инвестору, который планирует сдавать недвижимость, можно опираться на индекс доступности жилья для населения конкретной страны. Чем он ниже, тем вероятнее, что местный житель сможет самостоятельно купить квартиру либо дом. В брошюре Deloitte Property Index самый низкий показатель приходится на Бельгию (3,7), далее следуют Нидерланды (5,8) и Франция (8). Чтобы житель страны смог накопить на собственную квартиру площадью 70 м², в Бельгии ему понадобится 3,7 года, в Нидерландах — 6 лет, а во Франции — 8 лет.

Интенсивность строительства жилой недвижимости в ключевых странах Западной Европы также отличается. Например, во Франции в 2017 году появилось 498 000 новых квартир, в Нидерландах — 62 400, а в Бельгии — лишь 44 200. Во всех этих странах показатель выше среднеевропейского, и в перспективе этот тренд, вероятно, сохранится.

Ипотека в 2017 году была наименее доступна в Нидерландах (средняя процентная ставка — 2,4%), далее следуют Бельгия (2,1%) и Франция (1,5%). Тем не менее ипотечные ставки в Западной Европе в целом довольно низкие. Что касается стоимости недвижимости, то во Франции по состоянию на 2018 год за один квадратный метр жилой площади нужно было заплатить в среднем €4103, что на 1,2% больше, чем в 2017 году. В Бельгии квадратный метр обходился в €2261, и это годовой прирост в 2%, а в Нидерландах — в €2306, что на 7,9% больше средней цены в предыдущий год. То есть активнее всего растут цены в Нидерландах, поэтому для инвесторов эта страна наиболее привлекательна.

Арендная плата — также важный индикатор при выборе актива для инвестиций в Западной Европе. По данным Deloitte Property Index, самая дорогая аренда в Париже: здесь арендодатель запрашивает €24,6 за квадратный метр. Второе место среди западноевропейских городов занимает Амстердам с тарифом €18,4 за квадратный метр, а замыкает тройку Брюссель — €9,9 за квадратный метр.

Офисные помещения

По данным портала Immoweb, офисное помещение в бельгийской столице Брюсселе можно приобрести в среднем за €2800 за квадратный метр. Бельгийские аналитики из Cushman & Wakefield посчитали, что в центре Брюсселя квадратный метр офисной площади обойдется арендатору в €260 в год, в других частях города стоимость может варьироваться от €155 до €305.

За последний год арендная плата не изменилась, но пять лет назад она была на 2,1-3,6% ниже, в зависимости от района города. Свободных помещений в бельгийской столице всего 7,9%. Доходность офисных помещений составляет 4,8% в год в центре Брюсселя, в других же его частях — от 6,75% до 7,25%. За последние 10 лет пик доходности составил 8,25%, а самый низкий показатель — 4,3%. Это говорит о том, что Брюссель — достаточно стабильный город, поэтому он может приглянуться инвесторам, которые ищут надежный актив.

Портал Arkadia сообщает, что в Париже офисное помещение обойдется в среднем в €6400 за квадратный метр. По данным Cushman & Wakefield, средняя стоимость аренды квадратного метра во французской столице составляет порядка €850 в год. За последние пять лет существенных изменений здесь не наблюдалось: в центре Парижа рост стоимости аренды составил лишь 2,7%, а в других городах был практически нулевым. Свободных помещений — 5,3%. Доходность в Париже составляет 3-4% в зависимости от района города, а в провинции — 4,1%. В течение 10 лет самая высокая доходность французских офисов составляла 7,30%, а самая низкая — 3%, поэтому в последние годы показатели не настолько приятны инвестору.

В Амстердаме, по данным портала Bedrijfspandenmatch, за офисную недвижимость придется выложить от €4500 за квадратный метр. Аналитики из Cushman & Wakefield подсчитали, что в нидерландской столице, в зависимости от района города, офисные помещения можно арендовать за €245-450 за квадратный метр в год. В других городах этот показатель составляет €185-235 за квадратный метр.

За последние пять лет рост арендной платы в Амстердаме составил порядка 4%, а в других городах страны — всего 0,9-1,7%. Среди прочих городов выделяется Утрехт, крупнейший железнодорожный узел Нидерландов, с ростом арендной платы на 7,9% за пять лет. Доходность офисной недвижимости составляет от 3,5% до 5,75% в Амстердаме и от 4,75% до 6,25% в других городах Нидерландов. За последние 10 лет самый высокий показатель равнялся 7,75%, а самый низкий — 3,5%. Провинциальные города Нидерландов пока сохраняют среднюю доходность, а вот центр Амстердама уже менее привлекателен для инвесторов.

Среди крупных столиц Западной Европы самую высокую доходность офисной недвижимости показывает Брюссель, на втором месте — Амстердам, а на третьем — Париж.

Промышленная недвижимость

Стоимость производственного или складского помещения во Франции портал Arkadia оценивает в среднем в €550 за квадратный метр. Годовая арендная плата за промышленную недвижимость в стране, по данным Cushman & Wakefield, составляет от €43 до €55 за квадратный метр, причем за последний год ее величина во всей Франции не изменилась, а пять лет назад она была ниже на 0,5-1,5%. Доходность логистической недвижимости в Париже и Лионе составляет 4,75%, а в других городах — от 5,25% до 5,75%. Это самые низкие показатели за последние 10 лет. На пике доходность составляла 8,25-9%.

Читайте также:
Цены на недвижимость, продукты и бензин в Нижнем Новгороде в 2022 годах

По данным портала Bedrijfspandenmatch, в Нидерландах складские и производственные помещения стоят в среднем €600 за квадратный метр. Арендатору придется выложить от €55 до €88 за квадратный метр в год. Доходность местной недвижимости находится вблизи исторического минимума. Сейчас логистические объекты приносят арендодателю 4,60-5,25%, причем в Амстердаме этот показатель один из самых высоких в стране.

За последние 10 лет пик доходности составил 7,9-8,25%, что существенно выше сегодняшних показателей. Однако, по нашим подсчетам, средняя доходность европейской недвижимости — от 4% до 7% в год, а это значит, что даже минимальный показатель достаточно привлекателен для инвесторов. За последние годы существенных изменений здесь не было, но, как сообщают аналитики организации CBRE, на этом рынке наблюдается восходящий тренд и в перспективе арендная плата вырастет.

В Бельгии, по оценкам Immoweb, промышленная и складская недвижимость обойдется инвестору в среднем в €500 за квадратный метр. Логистическая недвижимость в Бельгии приносит арендодателю от €39 до €58 за квадратный метр в год. За пять лет арендная плата существенно выросла только в Брюсселе (на 4,7%) и в городе Льеж (2,2%). Максимальную доходность в секторе логистики можно получить в городе Льеж (6,80%), а минимальную — в Брюсселе и Антверпене (5,5%). Это также самые низкие показатели за 10 лет, раньше доходность могла достигать 7,75-8,25%. Тем не менее в третьем квартале 2018 года в бельгийскую промышленную недвижимость было инвестировано более €85 млн, что превышает средний объем ежеквартальных инвестиций за последние несколько лет. Это говорит о повышенном интересе к логистическому сектору.

Торговая недвижимость

Как сообщает портал Bedrijfspandenmatch, в среднем по Нидерландам стоимость квадратного метра торговой недвижимости составляет €1800. В лучших локациях ее можно сдать за €1200-1500 за квадратный метр в год (оценка Cushman & Wakefield), а в центре Амстердама — за €3000 за квадратный метр в год.

За последний год ситуация не изменилась, однако пять лет назад стоимость аренды торговых площадей в провинции Нидерландов была выше на 2,3-3,7 процентных пункта. Доходность, как и в других секторах, снижается: сейчас она равна 3% в год в Амстердаме и 3,6-4,75% — в других городах, и это самый низкий уровень за последние 10 лет. Максимум составлял 5,25-5,6%. Тем не менее прогнозы для этого рынка положительные: на рынок собираются прийти европейские ретейлеры, поэтому торговых площадей станет больше.

Во Франции, по данным портала Arkadia, торговую недвижимость можно купить по цене в среднем €4500 за квадратный метр. Французский рынок также показывает самую низкую за 10 лет доходность: от 2,5% в Париже до 5% в Марселе. Максимальные показатели составляли 5-6,5%. Арендная плата составляет €19 000 за квадратный метр в год в центре Парижа (что на 5,6% выше, чем в прошлом году) и €1400-2500 в престижных локациях других городов. Стоимость аренды достаточно стабильна, лишь в Марселе и Лилле за пять лет она снизилась на 6,9% и 5% соответственно.

Торговая недвижимость в Бельгии обойдется инвестору в среднем в €1000 за квадратный метр. В лучших локациях страны аренда торговой площади стоит от €975 до €2000 за квадратный метр в год, причем самые высокие тарифы не в Брюсселе, а в Антверпене. Именно там за последние пять лет арендная плата поднялась на 2,1%, в других же городах был либо незначительный рост на 0,5%, либо понижение на 2,4-3,5%. Доходность бельгийской недвижимости — от 3,15% до 4,75%, и так же, как в других западноевропейских странах, это самые низкие значения за последние 10 лет. Ранее доходность поднималась до 5,25%-6,5%.

Перспективы

По данным аналитиков Deloitte, европейская экономика стабильно растет последние три года. В 2016 году рост ВВП Евросоюза равнялся 1,8%, а в 2018 году, по оценкам экспертов, он достигнет отметки 2,7%.

Такую динамику поддерживает аккомодационная политика ЕЦБ, а также достаточно низкие цены на сырьевые товары. Рынку недвижимости выгодно, чтобы снижалась безработица в регионе и центробанки европейских стран удерживали низкие процентные ставки. На рынке Западной Европы сложилась нужная конъюнктура, поэтому он привлекателен для инвесторов.

В 2019 году недвижимость по-прежнему будет иметь преимущество перед другими классами инвестиционных активов, причем мы говорим как о жилых, так и о коммерческих объектах. А вот индустриальная недвижимость может немного сдать позиции.

Как поменяется рынок коммерческой недвижимости, когда кризис закончится – 8 трендов

Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Какие европейские тренды, скорее всего, придут на наш рынок офисной и торговой недвижимости к 2022 году, рассказывает руководитель брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов.

– Недавно в качестве члена жюри от Беларуси мне довелось поучаствовать в Инвестиционном форуме по коммерческой недвижимости в Центральной Европе. Мероприятие проходило в Варшаве и собрало экспертов со всего континента. Основной посыл – рынок меняется. В кризис денег становится меньше, а риски возрастают. При этом усложняется структура проектов. Девелоперы сосредоточились на внедрении новых технологий, снижающих эксплуатационные расходы.

Вот какие мировые тенденции могут коснуться рынка коммерческой недвижимости Минска:

1. Падение доходности

Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Так, доходность офисной недвижимости в Лондоне составляет не более 4%, в Варшаве – 6-7%. Созданием объектов занимаются инвесторы, готовые осилить длительный срок окупаемости проекта.

Фото с сайта geektimes.ru

Правда, ситуация в странах Евросоюза отличается от той, что в Беларуси:

1. Европейские банки выдают кредиты на реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости под 1,2-1,3%. В Беларуси кредитуют под гораздо более высокие проценты. Чтобы вернуть деньги банку и при этом извлечь прибыль, работающим в нашей стране инвесторам приходится закладывать в проекты высокую доходность.

2. В европейских городах спрос на коммерческую недвижимость более стабилен и предсказуем.

Читайте также:
Сколько лететь до Омана из Москвы прямым рейсом. Авиа рейс Москва Оман

Фото с сайта dolphingroup.by

В Минске рынок «перегрет» рекордным объемом новых площадей, введенных в условиях снижения бизнес-активности.

2. Переориентация инвесторов

В кризис инвесторы ищут «тихие гавани» и предпочитают вкладывать финансы в проверенные рынки. Популярны направления:

Страны «старой Европы» (Германия, Франция, Великобритания). Например, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 10 раз выше объема вложений в польские проекты.

Более доходные, но и более рискованные рынки – Чехия, Венгрия, Сербия и та же Польша.

Румынский рынок офисной недвижимости. Интерес к которому обусловлен следующими факторами:

  • Большое число ИТ-компаний в Бухаресте и других румынских городах.
  • Открытие в Румынии колл-центров международных компаний.
  • Относительно низкая стоимость рабочей силы, что стимулирует развитие бизнеса.
  • Дефицит качественных офисных площадей – спрос там превышает предложение.

Скриншот видеокадра с YouTube

Приход крупных европейских инвесторов на белорусский рынок коммерческой недвижимости пока маловероятен. Основная преграда – высокие риски, связанные как с перенасыщением рынка, так и с макроэкономической нестабильностью.

3. Сокращение числа новых бизнес-центров

Многие застройщики и инвесторы в Беларуси отказываются от проектов, находящихся на начальной стадии проектирования.

Через 3-5 лет отказ от проектов приведет к тому, что на белорусском рынке возникнет дефицит предложения. Открываться будут лишь те офисные объекты, которые начали возводиться до 2015 года.

Фото с сайта realt.by

Последствия очевидны: на рынке вновь наступит «эпоха арендодателя», а ставки на офисные площади могут возрасти.

4. Переход на «зеленые» технологии

Девелоперы бизнес-центров в Европе массово переходят на «зеленые» технологии, которые позволяют максимально использовать природные ресурсы и минимизировать затраты по эксплуатации здания. Вот что получают офисные объекты:

Солнечные батареи. Бизнес-центр проектируется и строится так, чтобы использовать энергию солнца в течение светового дня.

Фото с сайта ekoproekt-energo.ru

Системы для сбора дождевой воды. Она поступает в подземные резервуары, нагревается от энергии земли, после чего возвращается в здание для технических целей. Тем самым удается сократить затраты на водоснабжение на 30-40%.

Энергосберегающие лампы. В «зеленом» бизнес-центре не применяются обычные лампы накаливания.

Естественная вентиляция. От проектировщиков требуют по максимуму использовать возможности естественной вентиляции и по минимуму задействовать мощные системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования.

Естественное освещение. Панорамное остекление обеспечивает солнечным светом даже отдаленные от окна рабочие места.

Фото с сайта okna-alma.ru

Зеленые насаждения. Их разбивают на крыше, балконах, в фойе и порою даже коридорах бизнес-центров. Часто они определяют планировку здания.

«Зеленые» технологии сегодня стали доступны не только на развитых, но и на развивающихся рынках. Такие объекты уже есть в Польше, причем не только в Варшаве. А вот в Минске «зеленые» технологии появятся не раньше 2022 года – застройщиков отпугивает высокая себестоимость таких проектов. Правда, государство может стимулировать «зеленое» строительство, если ослабит налоговую нагрузку для собственников таких объектов.

5. Внедрение «умных» решений

Почти во всех бизнес-центрах Европы внедрены автоматизированные системы – Building Management System.

Фото с сайта odnako.su

Датчики собирают информацию о протекающих в здании процессах, а диспетчер в режиме реального времени отслеживает ситуацию. Все это позволяет обеспечить арендаторов максимальным уровнем комфорта и безопасности:

Регулируется отопление, влажность и освещение в зависимости от времени суток и наличия людей на том или ином этаже.

Ведется видеозапись с камер наблюдения, а также учет всех посетителей.

Фото с сайта 177video.ru

Система контроля доступа исключает вероятность проникновения в бизнес-центр случайных людей, а также сама вызывает лифт, который автоматически поднимается на нужный этаж.

Круглосуточный противопожарный контроль и т.д.

В Минске автоматизированные системы используют лишь единичные бизнес-центры. Но интерес к «умным» технологиям в столице высок – с их помощью девелоперы рассчитывают повысить интерес к объектам, а также снизить эксплуатационные расходы.

6. Расширение функциональности

Девелоперы стараются внести в проекты добавленную ценность, чтобы выиграть конкурентную борьбу за арендатора.

Фото с сайта velkoldin.livejournal.com

В бизнес-центрах, как правило, имеются:

  • Объекты общепита (кафе, бары и рестораны).
  • Оздоровительные центры (фитнес-залы и спа-центры).
  • Места для электромобилей с возможностью подзарядки аккумулятора.
  • Велопарковки и душевые. Без них в Амстердаме или Копенгагене не обходится ни один современный бизнес-центр.

7. Усиление развлекательной составляющей

Торговые центры также находятся в поиске новых форматов. Галереи бутиков устаревают, и даже огромные атриумы уже не гарантируют поток покупателей. Чтобы обеспечить трафик, владельцы европейских моллов все больше пространства отводят под объекты развлечений, которые могут занимать до 50% площадей торгового центра.

Фото с сайта realty.dmir.ru

Торгово-развлекательные центры Минска идут той же дорогой и открывают:

  • Детско-развлекательные центры (ТРЦ «Титан», «Тивали»)
  • Кинотеатры (ТРЦ «Титан», «Замок», Galileo, ARENAcity).
  • Фудкорты (ТЦ Galileo, ARENAcity, «Замок»).
  • Контактные зоопарки (ТРЦ «Титан», «Тивали»).
  • Скалодромы (ТЦ «Скала»).
  • Ледовые катки (ТРЦ «Замок»).

Меняются и потребности посетителей: торговый комплекс становится местом для семейного отдыха, в котором можно интересно провести время. Собственники объектов, которые верны подходу «только шопинг», начинают терять операторов.

8. Развитие крупных ТРЦ в регионах

В Беларуси большинство торговых центров строится в столице. В Европе ситуация иная: девелоперам интересны локальные города, где конкуренция не так высока. В небольшом европейском городе с населением в 200 тыс. человек можно найти торговый центр площадью 150 тыс. м 2 Причем расположен он будет вблизи центра города.

Девелоперы таких торговых центров еще на этапе проектирования понимают, какие арендаторы к ним придут. В результате даже в провинциальных городах представлены почти все международные бренды.

В нашей стране крупные торговые центры с брендовыми сетями могут прийти в регионы Беларуси после 2022 года.

Европейский рынок коммерческой недвижимости в 2018 году: анализ и прогнозы

Аналитики группы Savills исследовали состояние европейского рынка коммерческой недвижимости и спрогнозировали его развитие в 2018 году. В целом ожидания экспертов позитивные – рост европейской экономики продолжит подталкивать спрос, а нехватка офисных площадей заставит компании заранее планировать свои потребности и ждать завершения новых проектов.

Офисные площади

По-прежнему ожидается, что в зависимости от результатов переговоров по Brexit ряд компаний могут переместить свою операционную деятельность из Лондона в континентальную Европу, что увеличит спрос на офисные помещения в таких городах как Париж, Франкфурт, Дублин и Амстердам. В то же время нехватка предложения офисных площадей сохранится в деловых центрах.

Читайте также:
Как оформить ОСАГО гражданину Казахстана в РФ в 2022 году

Согласно прогнозам, в 2018 году введение в эксплуатацию новых офисных зданий увеличится на 17% в 2018 году и на 18% в 2019 году. Это уменьшит напряженность на рынке. Но почти 40% площадей в этих зданиях уже арендовано заранее.

Аналитики International Investment отмечают, что на ведущих рынках давление спроса на коммерческую недвижимость сохранится не только в 2018 году, но и в среднесрочной перспективе – как минимум, в ближайшие пять.

Торговые помещения

В розничном секторе торговцы продолжат фокусироваться на лучших торговых улицах и торговых центрах. Более того, поскольку 90% розничных продаж в Европе будет производиться в физических магазинах, все больше онлайн-маркетологов будут расширять свое физическое пространство.

Центральные места в городах с большим потоком туристов и в густонаселенных городских агломерациях останутся наиболее привлекательными для различных типов розничной торговли. В провинциальных глубинках продолжится сокращение коммерческих площадей, их придется использовать для альтернативных целей.

Торговые площади в Париже, Лондоне, Милане, Амстердаме, Мюнхене, Франкфурте, Мадриде, Барселоне и Вене станут одним из ключевых рынков для розничных торговых компаний, планирующих расширение в 2018 году.

Складские объекты

В то же время электронная торговля в Европе сильно возрастает, особенно в южных странах. Оценки показывают, что в 2017 году оборот онлайн-торговли в Старом Свете составил около $602 млрд. В этом году ожидается увеличение оборота примерно на 14%. Прогнозируется больше слияний и поглощений в этом секторе. Это вызвано заинтересованностью сетевых торговых компаний в более широком своем присутствии в крупных экономиках, а также стремлением крупных интернет-магазинов выйти на растущие рынки.

Спрос на склады будет оставаться сильным на самых развитых рынках электронной коммерции, таких как Великобритания, Франция, Германия, Нидерланды и Швеция, а также на развивающихся рынках, таких как Испания и Италия.

Коворкинг и другое

Помещения для коворкинга, совместной деятельности, многофункциональные пространства – это некоторые из растущих подсекторов, обусловленные меняющимися потребностями арендаторов. Популярность этих секторов продолжит расти, что заставит отрасль адаптироваться к новой реальности.

Города, в которых эти тенденции более выражены, – это такие инновационные центры, как Лондон, Париж, Амстердам, Берлин, Франкфурт, Барселона, Копенгаген, Стокгольм и Дублин.

Осторожные инвестиции

В 2018 году и инвесторы, и кредиторы, скорее всего, будут осторожно подбирать активы, даже на рынках с сильными фундаментальными показателями, таких как Германия, Франция, Нидерланды, Испания и скандинавские страны. Однако конкуренция может подтолкнуть некоторых игроков к другим рынкам.

На периферии результатов выше среднеевропейских в 2018 году могут добиться рынки центральной и восточной Европы за счет привлечения инвестиций с перегретых рынков и инвесторов, ищущих более высокую доходность вместо ликвидности.

Инвесторы из Азии

Азиатские инвестиции в Европу достигли €23,2 млрд. в конце третьего квартала 2017 года, увеличившись на 57% в годовом выражении. Объем в четвертом квартале, который еще подсчитывается, вероятно, достигнет примерно €18 млрд., а общий объем года, соответственно, €41,2 млрд., что является рекордным показателем.

Из-за ограничений на бегство капитала из Китая аналитики ожидают, характер китайских инвестиций изменится. Китайцев больше будут интересовать долгосрочные корпоративные инвестиции, такие как материально-техническое пространство, студенческое жилье и медицинские центры. Корейские и сингапурские инвесторы продолжат искать качественные активы в Европе, из-за чего азиатские инвестиции в регионе будут расти и дальше.

Падение рентабельности

В 2017 году рентабельность зафиксировала значительный спад практически на всех европейских рынках, а особенно в сегменте премиум-класса. Уменьшение процентных ставок завершается, подобравшись к нулевой отметке, и время значительных приростов капитала также близится к концу.

Доходность коммерческой недвижимости стабилизируется в этом году и останется на исторически низком уровне какое-то время, поскольку частные и корпоративные деньги продолжат конкурировать за качественные активы в Европе.

Управление активами

Доля инвестиций в офисные помещения остается близкой к 40% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвесторы остаются уверенными в надежности этого сегмента, где, как описано выше, ожидается рост спроса со стороны арендаторов. В то же время средняя доля доступных для аренды офисных площадей в Европе находится на рекордно низком уровне – 7,5%. Причем доступных офисных помещений премиум-класса в Берлине, Лондоне, Мюнхене и Стокгольме почти нет.

Инвесторам следует иметь в виду, что новые способы работы и технологические изменения также приведут к изменениям в сфере аренды офисов. Арендаторы хотят иметь все более короткие и гибкие арендные ставки, универсальность помещений, что создает потребность в разнообразии подходов к управлению активами.

Снижение доли магазинов, рост складской доли

Доля торговых площадей в общем объеме инвестиций снизилась с 21% несколько лет назад до 18% в 2017 году. Эта тенденция может также сохраниться в 2018 году, поскольку инвесторы обеспокоены влиянием интернет-торговли на этот сектор. После пика инвестиций в торговые объекты, зафиксированного в 2015 году, сегодняшний рынок исчерпывается ростом инвестиций только в торговые площади премиум-класса, а инвесторы неохотно идут на риски в этом сегменте. В 2018 году они продолжат искать возможности для вложений в объекты премиум-класса, сосредоточатся на лучших торговых улицах и торговых центрах.

Несмотря на стабильность сферы розничной торговли в Европе, рост потребительских расходов, снижение безработицы и увеличение числа туристов, уровень капитализации и арендных ставок вряд ли будут расти. И только объекты логистики демонстрируют рост за счет дальнейшего развития интернет-торговли, поскольку она ширится географически, усиливая спрос на логистические узлы и небольшие склады и вблизи городских центров, и в удалении. Доля этого сектора в общем объеме инвестиций увеличилась с 8% несколько лет назад до примерно 13% в 2017 году и, как можно ожидать, будет расти еще больше.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: