Что такое апарт-отель? Как выбрать лучшие апартаменты

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

1. Жить самому

Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни

1. Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

2. Неудачное расположение апартаментного комплекса

Гостей и выручки будет мало.

3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Как не попасть на мель:

• апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
• проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

Но есть проблемы:

1. 2 года ожидания строительства

Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

• апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
• апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
• более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
• тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
• бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
• приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Апарт-отель. Что это значит, разница с квартирой

Частью успешного путешествия является правильный подбор жилья. Среди большого разнообразия вариантов путешественники и туристы часто выбирают апарт-отели. Что это значит, чем они отличаются от других вариантов проживания стоит изучить перед поездкой.

Что такое апарт-отель?

Апарт-отель – это значит, что человек будет проживать в гостинице, где номерной фонд представлен категориями «студия» (представляет собой однокомнатный номер площадью не менее 25 м 2 и подходит для проживания 1-2 человек) и «апартаменты» (номер с 2 и более количеством комнат, площадь которого составляет не меньше 40 м 2 ).

Иными словами, турист получает полностью оборудованную квартиру с гостиничным сервисом. Это нечто среднее между номером в гостинице и квартирой. Наиболее часто апарт-отель представляет собой отдельное жилое здание с несколькими автономными квартирами.

В нем обязательно присутствуют:

• Стойка регистрации.
• Система бронирования номеров.
• Разделение номеров по категориям.

Если отель располагает большой территорией, в нем могут быть услуги по уборке номеров, бассейн, свой СПА-центр, фитнесс-зал и прочее.

Характеристики

Номера в таких отелях состоят из гостиной, спальни или нескольких спален в зависимости от пожелания, кухни и ванной комнаты. По сути, человек проживает в обычной квартире, только она является частью гостиничного комплекса.

Наиболее часто апарт-отели делятся на 2 типа:

• Смешанный тип – отель предоставляет как отдельные апартаменты, как и стандартные номера.
• Отели, специализирующиеся только на сдачи апартаментов.

Также номера апарт-отелей разделяются на несколько классов, исходя из количества его звезд и планировки номеров:

• Номера А класса – проживание 2-4 людей, имеют 1 комнату и кухню, совмещенную с гостиной.
• В-класс – размещение 4 гостей, номер состоит из гостиной, кухни и 2 спален.
• Категория С – подразумевает наличие 4 отдельных спален и общей гостиной, кухни и столовой.
• Люкс – представлены отдельно расположенными виллами, резиденциями или пентхаусами.

В странах постсоветского пространства это довольно новое направление в сфере недвижимости. Оно появилось в США около 30 лет назад. Их основателем считается Дональд Трамп. Благодаря строительству таких объектов он сумел хорошо разбогатеть.

В России строительством апарт-отелей впервые занялись в Санкт-Петербурге и Москве в 2000-х гг. Подвиг к этому не только американский опыт, но и сильный дефицит территории в центре для строительства жилых объектов недвижимости. В итоге началась массовая застройка бывших промышленных территорий элитными отельными комплексами.

Популярность строительства такой недвижимости объясняется просто – апарт-отели считаются нежилыми помещениями, а коммерческими. К их строительству выдвигается меньше требований и не такие строгие нормы. В итоге строительство объекта получается дешевле и на этот процесс уходит меньше времени.

Ввиду коммерческого назначения возможны случаи, когда по соседству с номером апарт-отеля может размещаться какой-нибудь офис.

Преимущества

Апарт-отель – это значит получение следующих преимуществ:

• Удобное расположение. Обычно такие комплексы строят в престижных районах городов с удобной транспортной развязкой и хорошо развитой инфраструктурой.
• Предоставление гостиничного сервиса. Стоит отметить, что перечень предоставляемых услуг в каждом отеле будет разным, но минимальный сервис по охране и рецепции предоставляется в большинстве случаев.
• Более дешевая стоимость проживания, чем в обычном отеле (при сопоставлении одинакового сервиса услуг).
• Комфортная планировка номеров и хорошая звукоизоляция, что редко бывает в обычных отелях и квартирах.
• Использование для обстановки апартаментов современной мебели и элементов декора.
• Удобные и уютные стойки регистрации и фойе.
• Благоустроенная придомовая территория. Многие застройщики специально приглашают специалистов по ландшафтному дизайну, чтобы сделать свой отель более оригинальным и привлекательным.
• Возможность заехать/выехать в удобное время.
• Финансовая экономия благодаря возможности поселения в апартаментах небольшой группы людей (если это предусмотрено правилами отеля).
• Возможность самостоятельно готовить себе пищу благодаря наличию кухни.

Недостатки

Апарт-отели, несмотря на перечисленные плюсы проживания, имеют и свои недостатки:

• Сложно поселиться в апартаменты по приезду без предварительного бронирования. Это значит, что при планировании проживания в таком отеле стоит минимум за 2-3 месяца забронировать апартаменты. Причина заключается, чаще всего, в удобном расположении таких комплексов, поэтому они всегда пользуются спросом.
• Затраты времени на заполнение документации. В большинстве гостиниц можно просто оставить паспорт на рецепции или заполнить простую форму, то в этом случае нужно заполнить договор. Также могут потребоваться дополнительные документы.
• Высокая стоимость коммунальных услуг в сравнении с обычной квартирой. Этот недостаток относится к варианту длительного проживания в апарт-отеле.

Номер в апарт-отеле

В случае покупки апартаментов в отеле придется платить более высокий налог, чем за обычную квартиру, поскольку ставка рассчитывается как для гостиниц и офисов. Например, для квартир налоговая ставка составляет 0,1% от стоимости по кадастру, а для апартаментов в составе многофункционального объекта с развитой инфраструктурой – до 2%, но не менее 0,5%.

Недостатком также является невозможность приобрести жилье за государственные субсидии или материнский капитал – за эти средства можно купить только жилую недвижимость. Апартаменты допустимо приобрести в ипотеку при условии, что апарт-отель имеет банковскую аккредитацию.

На кого рассчитаны отели

Наиболее часто такие отели выбирают люди, нуждающиеся в продолжительном проживании. По определенным причинам они не могут выбрать для себя вариант аренды квартиры либо поселения в обычном отеле. Например, при проживании семьей во время командировки.

При решении поселиться в населенном пункте на постоянной основе человек может купить себе такой номер. После покупки он может не только проживать в нем, но и использовать для работы (например, открыть массажный или косметический салон, организовывать небольшие встречи) либо сдавать их в аренду в качестве гостиничного номера (как посуточно, так и почасово).

В таких случаях необязательно заниматься поиском клиентов самостоятельно — этим занимается управляющая компания. Они самостоятельно решают все возникающие вопросы, а владелец апартаментов лишь получает оговоренную прибыль.

Большой популярностью покупка номера апарт-отеля пользуется в курортных городах – в период высокого туристического сезона владелец может заработать хорошую прибыль без существенных вложений. Таким образом, приобретение номера быстро окупится. Да и стоимость такого объекта недвижимости на 20% ниже, чем у обычных квартир.

Отличительные особенности

Отель такого типа имеет определенные отличия от других видов временного и постоянного проживания.

Апарт-отель и гостиница

Главным отличием является техническое оснащение номера. В апарт-отеле они имеют полностью оборудованный санузел, кухню и ванную, в которой находится стиральная машинка.

Это позволяет сэкономить на услугах прачечной и обеспечить более длительное проживание. В то время, как в гостинице (зависит от класса выбранного номера) может быть либо душевая кабинка, либо ванна, совмещенные с туалетом.

Также при таком варианте размещения кухня может быть полноценной (например, есть посудомоечная машинка, вытяжка) либо она представлена в виде небольшого уголка для приготовления пищи с минимальным оснащением (микроволновая печь, холодильник, чайник, раковина и прочее).

Важным аспектом является стоимость проживания – в апарт-отеле она будет дешевле, чем в гостиничном номере.

Апарт-отель и квартира

Апарт-отель – это значит, что человек при поселении получает автономность, как и при проживании в квартире. Однако при возникновении определенных проблем или вопросов с проживанием придется связываться с владельцем квартиры либо (что бывает чаще всего) решать их самостоятельно.

В апарт-отеле в распоряжении жителей стойка регистрации, работающая постоянно. Обычно в отелях есть сервисная служба, которая при возникновении поломки быстро ее устранит.

Также апарт-отель обладает довольно развитой инфраструктурой. Если позволяет площадь помещения, на его территории часто размещаются собственные фитнес-центры, салоны красоты и прочее. Также отель обеспечивает охрану не только номера, но и стоянки (если она предусмотрена).

Поэтому туристы, путешествующие на собственном автомобиле, могут не беспокоиться о размещении транспорта и его сохранности.

В отеле имеются правила проживания, с которыми перед поселением в обязательном порядке знакомят жильцов. При съеме квартиры такие моменты редко обсуждаются с ее владельцами. Но в некоторых случаях при выселении могут обнаружиться определенные проблемы, связанные с порчей имущества или прочими неприятными моментами.

Поэтому все интересующие вопросы о правилах проживания рекомендуется обсудить заранее.

Недостатком квартир является их расположение в разных зданиях, а иногда и разных частях города (при аренде у одного владельца). Это может быть неудобным моментом при необходимости съема сразу нескольких квартир. Поскольку апарт-отель представляет ряд преимуществ, то и стоимость здесь будет на 15-20% выше, чем при проживании в арендованной квартире в том же районе города.

Апарт-отель и апартаменты

Апартаменты — это та же квартира, только сдается она, преимущественно, туристам и гостям города.

В таблице ниже представлена сравнительная характеристика апартаментов и апарт-отелей:

Услуги	Апарт-отель	Апартаменты
Уборка	Проводится персоналом либо самостоятельно	Проводится самостоятельно.
Оснащение	Есть необходимая бытовая техника	Предусмотрен минимальный набор техники – холодильник, электрочайник, микроволновая печь, иногда стиральная машинка.
Питание	Обычно отели организовывают питание жильцов, однако можно готовить самостоятельно	Самостоятельное приготовление
Решение возникших вопросов	Решаются оперативно благодаря круглосуточной работе администратора	Решаются самостоятельно либо при обращении к владельцу апартаментов.
Заселение	Требуется заполнение документов	Обычно владельцы просят оставить в залог какую-то сумму денег или документы.
Стоимость	Будет выше ввиду предоставления спектра услуг	Будет ниже, чем в апарт-отеле
Безопасность	Номера находятся под охраной	Чаще всего, это неохраняемые объекты. Некоторые владельцы заключают договора с охранными службами либо устанавливают камеры видеонаблюдения. Эти моменты лучше уточнить перед поселением.

Особенности проживания и бронирования

Каждый из апарт-отелей имеет свои правила проживания, с которыми перед поселением знакомят постояльцев. Так, в некоторых заведениях под запретом может быть размещение с домашними животными (обычно при кратковременном поселении), а другие отели допускают такой вариант.

В большинстве апарт-отелей при длительном проживании и последующем приобретении апартаментов можно оформить временную регистрацию. Оформляют ее только на 5 лет, но по прошествии этого времени ее можно продлить. Но прописаться в таком номере нельзя, поскольку отели находятся в коммерческих объектах недвижимости.

Поэтому при покупке апартаментов многие рассматривают их как вариант «второго» жилья – когда наличие прописки неважно. При этом, большинство из отелей соответствует установленным санитарным нормам и правилам безопасности.

Наиболее часто при бронировании номеров апарт-отели располагают открытой датой заезда. Ознакомиться с доступными варрантами можно на официальном сайте компании либо по номеру телефона. Перед бронированием рекомендуется заранее узнать все особенности проживания, чтобы потом не получить неприятный сюрприз.

Часто отели устанавливают минимальные сроки проживания, например, не менее 7 дней. В таком случае сумму за проживание необходимо внести заранее. При преждевременном выселении отель может отказать в возврате денег.

Уборка в апарт-отелях

В большинстве отелей люксового сегмента уборка производится ежедневно либо по требованию жильцов. По желанию постояльцев, от этой услуги можно отказаться и заниматься процессом уборки самостоятельно. В некоторых комплексах такая услуга сразу включена в стоимость проживания, а в некоторых отелях потребуется дополнительная оплата.

Питание в апарт-отелях

Апарт-отель – это значит автономное размещение, при котором у человека при поселении есть возможность самостоятельно решать вопрос с приготовлением пищи. Так, некоторые отели предлагают своим проживающим питание. Это могут быть полные или полупансионы, но чаще жильцам предлагаются только завтраки.

Также возможен вариант, когда на территории отеля находится кафе, где человек может заказать пищу по своим предпочтениям за отдельную плату. Однако можно и вовсе отказаться от питания, ведь номера апарт-отеля располагают собственной кухней.

Это дает возможность самостоятельно заниматься приготовлением пищи. Это особенно важно, когда человек соблюдает определенную диету или придерживается установленного варианта питания.

Кухни таких номеров обеспечены всем необходимым для самостоятельного приготовления пищи. Но в некоторых аппарат-отелях полноценная кухня может отсутствовать, поэтому проживающим предлагают вариант приготовления пищи на общей кухне. Размещение в отеле с такими условиями подойдет для людей, остановившихся на короткий промежуток времени.

Сравнение цен

Формирование цен на проживание в апарт-отелях зависит от нескольких факторов:

• Месторасположение отеля.
• Условия проживания и сервис.
• Количество человек, проживающих в номере.
• Продолжительность проживания.
• Сезон проживания (например, если отель располагается на морском курорте, то цена будет выше в период сезона, чем в зимнее время – если брать территорию России).

В таблице представлена средняя стоимость проживания в апарт-отелях популярных городов России:

Город	Период проживания	Цена
Москва	1 сутки, май	4 тыс. руб.
Санкт-Петербург	1 сутки, апрель	4 тыс. руб.
Владивосток	1 сутки, апрель	3 тыс. руб.
Анапа	1 сутки, июнь	3,5 тыс. руб.
Нижний Новгород	1 сутки, апрель	2 тыс. руб.

Апарт-отель – это новая концепция, совмещающая преимущества проживания в квартире с гостиничным сервисом. Если в заведении она хорошо реализована, значит, человек получит максимум комфорта за доступную цену.

Видео об апарт-отелях

Видео-обзор лучшего апарт-отеля на востоке Москвы «Измайловский пак»:

Покупка квартиры для инвестиций — выбираем лучшие

26.07.2021

Содержание

Аналитики признали Санкт-Петербург самым привлекательным российским городом для инвестиций в покупку квартиры. В первой половине 2022 года сумма инвестиций в недвижимость Северной столицы составила почти 1,4 миллиарда долларов. Это в два раза превысило суммарный показатель прошлого года и стало рекордом за последние шесть лет — отмечают в консалтинговой компании Colliers. Из этой суммы 1,05 миллиарда инвесторы вложили в землю под жилые дома и апартаменты.

Очевидно, что покупка квартиры как инвестиция является самым выгодным вложением средств. Но по каким критериям выбирать объект и как не ошибиться? Давайте разбираться.

Какие квартиры для инвестиций самые лучшие?

Аналитики выделяют пять основных критериев, по которым можно выбрать подходящий для инвестиций объект:

• Локация. Важно понимать общий уровень жизни в районе, развитие транспортной инфраструктуры, наличие детских садов и школ, близость парков, магазинов и развлечений.
• Уровень комфорта: концепция жилого комплекса (далее ЖК), удобство планировок, технологии строительства, инфраструктура за пределами квартиры.
• Потенциал роста стоимости жилья в районе и в конкретном проекте и потенциал спроса. Главный признак инвестиционной привлекательности объекта — соотношение локации и стоимости. Перспективными были и продолжают оставаться Приморский, Выборгский, московский, Фрунзенский районы. Высокий спрос имеют квартиры в пешей доступности от метро, а также в развивающихся районах вблизи центра города. Быстрее всего окупается недвижимость рядом с крупными транспортными узлами. Также стоит помнить, что привлекательны с точки зрения инвестиции далеко не все квартиры: большую роль играют такие детали, как удобство планировки, вид из окон и прочее.
• Оценка рисков. Здесь стоит подробно узнать о репутации застройщика, реализованных объектах, коммуникации с потребителями. Для этого нужно запастись временем и тщательно изучить информацию на форумах и сайтах недвижимости.
• Апартаменты или квартира в жилом доме? С этого надо было начинать. Но если про жилье в новостройках все понятно, то юниты (номера в апарт-отелях) для многих по-прежнему темный лес.

Что такое апартаменты?

Апартаменты — формат недвижимости, новый для российского рынка и только набирающий обороты. Первые апарт-отели появились в Петербурге в 2013 году и позиционировали себя как элитное жилье в престижных локациях. Но очень быстро формат переориентировался на более широкую аудиторию.

С юридической точки зрения апартаменты являются коммерческой, то есть, нежилой недвижимостью и базируются там, где по тем или иным причинам нельзя построить жилой комплекс. При этом локации предусматривают близость метро, торгово-развлекательных и деловых центров.

С точки зрения ощущений от проживания, юнит (номер в апарт-отеле) — это что-то среднее между квартирой и номером в гостинице. Но, в отличие от номера, в юните есть своя кухня.

Почему стоит инвестировать в апартаменты?

Из-за субсидированной ипотеки 2022-го и перехода на эскроу-счета за последний год новостройки подорожали примерно на 25%. Апартаменты же выросли не настолько, сейчас разница примерно 15%. Рост цен на юниты будет, и скорее всего цены догонят отметку жилой недвижимости, поэтому если вкладываться, то когда, если не сейчас?

За последние три года Петербург превратился в столицу российских апарт-отелей, обойдя Первопрестольную. Активный рост продаж юнитов говорит о значительном спросе на них со стороны инвесторов. Объясняется это тем, что, покупая в апартаменты, вы подписываете договор с управляющей компанией (далее УК), которая берет на себя все обязательства: поиск арендаторов, обслуживание юнитов, обработка показаний счетчиков, списание арендных платежей. Таким образом, инвестор избавляет себя от целого ряда рутинных задач.

Для каких целей покупают апартаменты?

Для личного проживания

Например, в вашей квартире в данный момент идет ремонт или вы приезжаете в город несколько раз в год. А может быть вы просто цените высокий сервис и не представляете своей повседневности без него.

Для работы

С приходом пандемии многие офисные специалисты перешли на удаленный формат работы. В некоторых компаниях эти временные изменения стали новым форматом работы. Также апартаменты очень популярны у частных мастеров из бьюти-индустрии, сферы здоровья, блогеров и т.д.

Для сдачи в аренду

Основная причина приобретения апартаментов. Возможны варианты краткосрочной и долгосрочной аренды. В любом случае, вам не придется искать арендаторов и решать с ними финансовые вопросы — все заботы возьмет на себя управляющая компания.

Для последующей перепродажи

Пока апарт-отель строится, стоимость юнитов вырастает на 15-25%. Доходность при сдаче в аренду составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости, в сравнении с 5% от сдачи обычной квартиры. Кстати сейчас у комплекса апарт-отелей VALO действует интересное предложение — Рассрочка 30/70. Первый взнос не менее 30% необходимо внести на аккредитив в течение 3 рабочих дней с даты подписания договора, а остаток – до 30.09.2022. Предложение актуально для корпуса 2 (апартаменты типа 2-S-3) и корпуса 5 (апартаменты типа 5-S-2).

Для перепродажи это очень выгодное предложение: за полгода можно заработать 500-700 000 рублей. В прошлом месяце по такой акции апартаменты были распроданы за три дня. Напомним, сейчас в VALO осталось всего 13% юнитов на продажу. Если предложение вам интересно, можно успеть забронировать.

Доходные программы для инвесторов

Если вы все еще сомневаетесь в апартаментах и рассматриваете покупку квартиры как инвестицию, хотим немного коснуться темы доходных программ. В связи с тем, что большинство инвесторов покупают юниты как источник постоянного пассивного дохода, ряд застройщиков на старте продаж анонсируют специальные доходные программы. Они заключаются в том, что после ввода апарт-отеля в эксплуатацию на помощь рантье приходит профессиональная управляющая компания. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик, как это работает в комплексе отелей VALO. Подробнее о программах доходности — на нашем сайте в разделе «Инвестирование».

Инвестор выбирает одну из программ УК — с гарантированным или максимальным доходом.

В первом случае прибыль инвестора, вне зависимости от того, проживает ли кто-то в юните или нет, будет ежемесячно поступать на его счет. Как правило, сумма составляет 7-8% от стоимости юнита.

Программа высокой доходности предусматривает, что прибыль инвестора и УК считается из общего дохода — чем он выше, тем больше получат обе стороны. То есть, это фактическая прибыль инвестора от сдачи недвижимости минус издержки на услуги УК. Доходность при этом будет почти в 2 раза выше, чем в первом случае — до 18 % от стоимости юнита.

Таким образом, лучшими квартирами для инвестиции в 2022 году стали апартаменты. И, по оценкам экспертов, эта тенденция в ближайшие годы будет только набирать обороты.

Что такое апарт-отель? Как выбрать лучшие апартаменты

2 286 0 17.09.2021

В чем разница между апарт-отелем и привычным гостиничным комплексом? Рассказываем, где искать, сколько стоит, и почему проще забронировать апартаменты, чем снять квартиру.

Апарт-отель – «новичок» в современном гостиничном бизнесе. Первыми апартаменты для проживания стали предлагать популярные курорты, ориентированные на семейный отдых. Традиционные номера отлично подходят для пар или одного человека, но если отдыхаешь с детьми или в компании, то уже апартамент отели способны обеспечить бОльший комфорт и личную свободу.

Содержание

В чем отличие апарт-отелей от стандартных отелей?

Что это — апарт-отель?

От типичного экземпляра с Букинга его выделяет то, что постояльцам вместо набора «комната-ванна-балкончик» предлагается полноценная квартира, приспособленная для комфортного и длительного проживания. Апартаменты в апарт-отеле оборудованы для повседневных нужд от и до: обнаружится отдельная кухня с посудомойкой/духовкой/принадлежностями для готовки, а комнаты (гостиная+спальня, а может быть и + рабочий кабинет) начинены всем, что есть у вас дома (в разумных пределах).

В обычной гостинице альтернативой подобным условиям для жизни являются сьюты с ценником в три нуля после двух цифр, но в апарт-отеле цены, как правило, ниже. Особенно выгодно снять апартаменты компанией: проживание обойдется дешевле, чем при бронировании нескольких номеров, и у вас будет «общая» территория.

Что обычно входит в стоимость апартаментов?

Главное отличие такого жилья от квартиры: здесь вы получите полный сервис, который своим постояльцам предлагают гостиницы. К тому же, процедура бронирования и заселения упрощена в разы — ни договоров, ни собственников, ревниво бдящих за состоянием комнат раз в неделю. Алгоритмы те же, что и при поиске обычного отеля: заходите на RoomGuru, вводите пожелания, смотрите фото/отзывы/описания, выбираете.

Что конкретно входит в стоимость апарта всегда расписывается на сайте системы бронирования. Однозначно в вашем распоряжении — собственная кухня, укомплектованная посудой, постельное белье и полотенца, мыльные принадлежности, бесплатная парковка, уборка номера, ресепшн, круглосуточное техническое обслуживание. Может быть включен и завтрак. Некоторые отели предлагают своим гостям бассейн, тренажерный зал. За дополнительную плату предоставят доставку продуктов, комплексное питание.

Классификация апартаментов

Что такое апарт-отели мы разъяснили, осталось разобраться в их классификации. Вместо привычных «звезд» класс такого жилья определяется «буквами»:

• Тип «A»: апартаменты студийного типа площадью до 45 кв.м., рассчитанные на 2 человек (максимум на семью из 4-х).
• Тип «B»: 1-2 отдельные спальные комнаты, гостиная и кухня или студя (площадь — до 90 кв.м., рассчитаны 2 — 6 человек).
• Тип «С»: 3-4 отдельные комнаты плюс гостиная и кухня. Такой вариант идеально подходит и тем, кто приезжает большой компанией.
• Класс «Люкс»: роскошные пентхаусы, виллы и резиденции со штатом прислуги и максимальным набором услуг.

Цена напрямую зависит от срока проживания и включённых удобств.

Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге

Апарт-отели в России стали появляться сравнительно недавно, и сейчас их можно найти в курортных и крупных городах.

В список одних из лучших в Москве входят:

• MaMaison Pokrovka от 8000 рублей за ночь на двоих
• Adagio Moscow Kievskaya от 4500 рублей
• Ханой-Москва от 3750 рублей
• Дом на Маяковке от 3500 рублей
• Диадема от 3700 рублей

• Кронверк от 6400 рублей за ночь
• Кон-Тики от 9560 рублей

Где искать и бронировать апарт-отели? Отзывы и рейтинги

Найти лучшие апартаменты вы можете на специальном сайте RoomGuru. Он собирает предложения всех систем бронирования отелей, таких как, например, Букинг, сравнивает цены и выдает наиболее выгодные варианты.

Там же вы увидите рейтинг отелей, составленный по отзывам гостей, и оцените плюсы и минусы различных предложений. Забронировать апартаменты можно по привычной схеме, щелкнув по соответствующей кнопке и заплатив на месте.

Известные сети апарт-отелей

Апартаменты для проживания гостям предлагают большинство крупных гостиничных корпораций, включая Hyatt и Hilton. Особой популярностью подобный вид отелей пользуется в США, Канаде, странах Западной Европы.

Самые известные мировые бренды, предлагающие клиентам услуги апарт-отелей, в том числе присутствующие на российском рынке:

• брэнд Staybridge Suites (InterContinental Hotels Group, Великобритания);
• Adagio (Accor Group, Франция);
• сеть MaMaison (Франция);
• Marriott Executive Apartments (США).

С 2011 года функционирует и активно развивается первая российская сеть апарт-отелей — Apart-Hotel YE’S.

Апартаменты или квартира: что лучше и почему

1. Что такое апартаменты
2. Виды апартаментов
3. Отличия апартаментов от квартиры
4. Плюсы апартаментов
5. Минусы апартаментов

Что такое апартаменты

В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.

Виды апартаментов

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

• апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
• доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
• кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
• многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

Отличия апартаментов от квартиры

«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.

Регистрация

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

Содержание общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

Капитальный ремонт

С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.

Изъятие за долги

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.

Соседи

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

Как дóма: плюсы и минусы выбора апарт-отелей и сервисных апартаментов для командировок

Апарт-отели и обслуживаемые апартаменты из альтернативного варианта размещения в поездке, в том числе и деловой, постепенно превращаются в основной. К примеру, в Великобритании сервисные апартаменты для командировок своих сотрудников выбирают уже более 50 % корпораций. И по данным гостиничной консалтинговой компании HVS, к 2022 году число таких объектов в Европе (по сравнению с летом 2019-го) вырастет на 23,6 %.

Сервисные апартаменты и апарт-отели укрепляют позиции и на российском рынке. По прогнозам международной консалтинговой компании Colliers International, к 2023 году объем предложений апарт-отелей и сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге, например, вырастет с 4 тыс. до 23,9 тыс. номеров.

Есть ли разница?

Одна из причин значительного роста популярности сервисных апартаментов и апарт-отелей — развитие сервисов экономики совместного пользования. Этот же тренд побуждает владельцев апарт-отелей и сервисных апартаментов все больше экспериментировать с форматами, скажем, добавлять больше общественных пространств, открывать в зданиях, где находятся сервисные апартаменты, кафе, магазины и тренажерные залы. Поэтому граница между разными типами размещения постепенно стирается.

Но что представляют из себя классические варианты апарт-отелей и сервисных апартаментов?

Апарт-отели — это обычные гостиницы с увеличенными по площади номерами. Также комнаты оснащены кухонным оборудованием, поэтому здесь не нужен полноценный сервис общественного питания — оно предоставляется только за отдельную плату, объясняет управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts, вице-президент Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин.

«Что касается сервисных апартаментов — это то, что раньше называлось доходными домами: меблированный номер с обслуживанием (уборка, смена белья), нет собственных услуг общепита, конференц-инфраструктуры, спа и прочего», — дополняет Алексей.

По-домашнему

Сервисные апартаменты и апарт-отели корпорации чаще всего выбирают для длительного размещения сотрудников. И если бизнес-турист отправляется в долгую командировку, для него особенно важны удобство и комфорт.

«Мы не предлагаем апарт-отель как стандартное решение для бизнес-поездок. Речь идет только о долгосрочных командировках и только по запросу, инициированному самим сотрудником. Но я считаю, что, если речь идет о long-stay, этот вариант размещения идеален, — говорит руководитель административного департамента компании „МЕТРО Кэш энд Керри“ Оксана Чумак. — Играет роль общая стоимость проживания и тот факт, что гость желает максимально свободно и комфортно организовать свой быт».

При выборе такого варианта у бизнес-туриста под рукой вся инфраструктура отеля, включена (или отдельно оговаривается) уборка и есть другие удобства. Кроме того, в таких номерах — четко зонированное пространство, всегда есть кухня и спальня, опционально — гостиная, добавляет спикер.

Другой фактор, который позволяет сотрудникам во время долгой поездки чувствовать себя хорошо, — возможность не только разместиться самому, но и, при желании, пригласить близких в гости, добавляет начальник отдела документационного обеспечения управления УК группы «НефтеТрансСервис» Елена Кучигина.

«Мы открыли для себя сервисные апартаменты в 2017 году и выбираем их для участников программы ротации (программа обмена опытом между работниками центрального офиса и работниками региональных офисов — Прим. ред.). Средняя длительность одной ротации — 20 дней», — рассказывает Елена.

Главным девизом апартаментов остается фраза «дом вдали от дома», поэтому важно, чтобы мебель и бытовая техника в таких объектах действительно были не хуже, чем дома у путешественников, а список доступных услуг был достаточно широким. Но это возможно не всегда.

Раньше еще одним преимуществом этих типов размещения был больший размер пространств, но со временем апартаменты становятся все более компактными.

«У появления небольших пространств две основные причины, — отмечает Ребекка Холантс Ван Локе, операционный директор компании Frasers Hospitality в Европе и на Ближнем Востоке. — Во-первых, инвесторы пытаются получить максимальную выгоду за квадратный метр. Во-вторых, „умный“ дизайн позволяет оптически увеличить площадь, а также дать клиентам все, чего они ждут, в условиях небольших помещений».

А это не опасно?

Один из самых сложных аспектов размещения в апартаментах — безопасность.

«У нас был опыт размещения только в апарт-отеле крупной международной сети, которая широко известна на рынке и предъявляет самые высокие требования к качеству размещения гостей. В данном случае мы ограничивались инспекцией объекта, обращая внимание на соответствие общим нормам безопасности и комфорта», — говорит Оксана Чумак.

Спикер добавила, что если потребность в размещении сотрудников в апарт-отелях возникнет в будущем, особое внимание в ее компании также будут обращать на то, как соблюдается физическая безопасность гостей (расположение самого отеля, доступ в здание), как поддерживается общая санитарная обстановка на объекте (на кого возложены уборка номеров, особенно кухонных зон, вынос мусора, смена постельного белья и другое).

Вопрос безопасности возникает только в отношении тех локаций, где нет сетевых объектов и не всегда есть возможность найти гостиницу, соответствующую стандарту, согласна и начальник управления ООО «Центр корпоративных решений» Виктория Литорина. Тогда приходится обращаться за размещением к мелким ИП.

Для таких случаев эксперт выделила три основных риска:

• Не всегда удобная логистика;

• Отсутствие гарантии получения корректных закрывающих документов.

«Для минимизации рисков мы стараемся либо проверять данных поставщиков, либо опираться на рекомендации сотрудников, которые имели положительный опыт проживания в таких домашних отелях (квартирах), — добавляет Виктория. — Данный ресурс мы используем по большей части в тех локациях, где иных вариантов нет».

По словам менеджера по корпоративным поездкам и бизнес-мероприятиям «МегаФон» Юлии Жогло, в ее компании выбор сервисных апартаментов часто происходит при участии бизнес-тревел-поставщиков, которые, в свою очередь, работают с крупными консолидаторами сервисных апартаментов, ориентированными на корпоративный сегмент: «У таких компаний есть свои методы проверки арендодателей, мы им доверяем. Пока прецедентов не было».

Кроме того, пока что вариант размещения в апартаментах для многих корпоративных клиентов — опциональный и всегда — с согласования самих бизнес-туристов.

«Уровень безопасности апартаментов проверяется на этапе согласования договора внутренней службой безопасности. Помимо прочего, сами деловые путешественники стараются узнать об объекте как можно больше и сообщают, подходит им такой вариант или нет», — добавляет Елена Кучигина.

Другие проблемы сервисных апартаментов, названные тревел-менеджерами: недостаточно большое покрытие (во многих российских регионах такого варианта размещения просто нет) и не очень удобный процесс передачи ключей.

Дешевле, чем в отеле

Еще одна причина, по которой спрос на апарт-отели и сервисные апартаменты растет, — оптимальное соотношение цены и качества.

«При бронировании проживания на 14 дней (касается переездов наших сотрудников в рамках переводов между филиалами, когда компания компенсирует проживание, пока работник не найдет постоянное жилье) разница в общей стоимости между апартаментами и отелем может достигать от 15 до 20 тысяч рублей в пользу апартаментов», — говорит Юлия Жогло.

А в апарт-отеле при достаточно невысокой стоимости сотрудники получают высокий уровень сервиса и единый стандарт проживания. И за счет более низкой цены действительно можно существенно сэкономить, соглашается Виктория Литорина.

Также экономии при выборе таких вариантов размещения можно достичь за счет грамотно организованной логистики — найти апартаменты в шаговой доступности от места командировки проще, чем отели.

«Кроме того, в апартаментах бизнес-турист может готовить сам и не тратиться на обеды и ужины в кафе и ресторанах», — добавляет Елена Кучигина.

При всех выгодах компанию могут ждать и дополнительные статьи расходов, напоминает Юлия Жогло: «Если речь идет о сервисных апартаментах, во-первых, нет гарантии сохранения тарифа на одну и ту же квартиру, если не заключен долгосрочный договор. Арендодатели могут по своему усмотрению поднять тариф, если видят высокий спрос. Во-вторых, 99 % арендодателей просят залог за возможную порчу имущества. Как правило, залог изначально оплачивает наш контрагент, но для самой компании это чревато подписанием дополнительных подтверждающих документов в случае возможного возмещения залоговой суммы контрагенту».

Что касается апарт-отелей, то за все дополнительные услуги, которые в классической гостинице входят в стоимость номера (еда, посещение фитнес-центра и другое), как правило, нужно платить, отмечает Алексей Мусакин.

Сколько гостей, столько и типов размещения

В корпоративном сегменте пока продолжают относиться к обслуживаемым квартирам и апарт-отелям с опаской. Так, 80 % опрошенных Skift и TripActions тревел-закупщиков и 90 % деловых путешественников заявили, что при прочих равных в их компании отдадут предпочтение гостинице, а не апартаментам.

Сформировать у деловых путешественников доверие к апартаментам возможно, уверена Юлия Жогло:

«По статистике от Airbnb, в 2018-2019 году в апартаментах проживало порядка 100 командированных сотрудников „МегаФона“. И это при учете, что у нас пока нет официальных взаимоотношений с данным сервисом. Конечно, всегда найдутся те, кому в гостинице жить комфортнее и безопаснее, но это вопрос правильной коммуникации и формирования правильного отношения к сервисным квартирам».

Но действительно ли со временем апарт-отели и сервисные апартаменты станут основным вариантом размещения для корпоративного сегмента?

Не совсем так, считает Алексей Мусакин: «Когда появлялись первые большие гостиницы (лет 150 назад) вместо маленьких придорожных отелей, этим малышам предвещали скорую гибель. Когда стали развиваться гостиничные сети, всем независимым отелям обещали поглощение или смерть. По факту все эти объекты сосуществуют на рынке. Сколько гостей, столько и типов размещения».

Что согласно конституции рф является обязанностью граждан – 2022

Глава 2. Права и свободы человека и гражданина

1. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.

2. Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения.

3. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

1. Все равны перед законом и судом.

2. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.

3. Мужчина и женщина имеют равные права и свободы и равные возможности для их реализации.

1. Каждый имеет право на жизнь.

2. Смертная казнь впредь до ее отмены может устанавливаться федеральным законом в качестве исключительной меры наказания за особо тяжкие преступления против жизни при предоставлении обвиняемому права на рассмотрение его дела судом с участием присяжных заседателей.

1. Достоинство личности охраняется государством. Ничто не может быть основанием для его умаления.

2. Никто не должен подвергаться пыткам, насилию, другому жестокому или унижающему человеческое достоинство обращению или наказанию. Никто не может быть без добровольного согласия подвергнут медицинским, научным или иным опытам.

1. Каждый имеет право на свободу и личную неприкосновенность.

2. Арест, заключение под стражу и содержание под стражей допускаются только по судебному решению. До судебного решения лицо не может быть подвергнуто задержанию на срок более 48 часов.

1. Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени.

2. Каждый имеет право на тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных и иных сообщений. Ограничение этого права допускается только на основании судебного решения.

1. Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если иное не предусмотрено законом.

Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

1. Каждый вправе определять и указывать свою национальную принадлежность. Никто не может быть принужден к определению и указанию своей национальной принадлежности.

2. Каждый имеет право на пользование родным языком, на свободный выбор языка общения, воспитания, обучения и творчества.

1. Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

2. Каждый может свободно выезжать за пределы Российской Федерации. Гражданин Российской Федерации имеет право беспрепятственно возвращаться в Российскую Федерацию.

Каждому гарантируется свобода совести, свобода вероисповедания, включая право исповедовать индивидуально или совместно с другими любую религию или не исповедовать никакой, свободно выбирать, иметь и распространять религиозные и иные убеждения и действовать в соответствии с ними.

1. Каждому гарантируется свобода мысли и слова.

2. Не допускаются пропаганда или агитация, возбуждающие социальную, расовую, национальную или религиозную ненависть и вражду. Запрещается пропаганда социального, расового, национального, религиозного или языкового превосходства.

3. Никто не может быть принужден к выражению своих мнений и убеждений или отказу от них.

4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, определяется федеральным законом.

5. Гарантируется свобода массовой информации. Цензура запрещается.

1. Каждый имеет право на объединение, включая право создавать профессиональные союзы для защиты своих интересов. Свобода деятельности общественных объединений гарантируется.

2. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Граждане Российской Федерации имеют право собираться мирно без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирование.

1. Граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей.

2. Граждане Российской Федерации имеют право избирать и быть избранными в органы государственной власти и органы местного самоуправления, а также участвовать в референдуме.

3. Не имеют права избирать и быть избранными граждане, признанные судом недееспособными, а также содержащиеся в местах лишения свободы по приговору суда.

4. Граждане Российской Федерации имеют равный доступ к государственной службе.

5. Граждане Российской Федерации имеют право участвовать в отправлении правосудия.

Граждане Российской Федерации имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления.

1. Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

2. Не допускается экономическая деятельность, направленная на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

4. Право наследования гарантируется.

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

1. Труд свободен. Каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию.

2. Принудительный труд запрещен.

3. Каждый имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, на вознаграждение за труд без какой бы то ни было дискриминации и не ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, а также право на защиту от безработицы.

4. Признается право на индивидуальные и коллективные трудовые споры с использованием установленных федеральным законом способов их разрешения, включая право на забастовку.

5. Каждый имеет право на отдых. Работающему по трудовому договору гарантируются установленные федеральным законом продолжительность рабочего времени, выходные и праздничные дни, оплачиваемый ежегодный отпуск.

1. Материнство и детство, семья находятся под защитой государства.

2. Забота о детях, их воспитание – равное право и обязанность родителей.

3. Трудоспособные дети, достигшие 18 лет, должны заботиться о нетрудоспособных родителях.

1. Каждому гарантируется социальное обеспечение по возрасту, в случае болезни, инвалидности, потери кормильца, для воспитания детей и в иных случаях, установленных законом.

2. Государственные пенсии и социальные пособия устанавливаются законом.

3. Поощряются добровольное социальное страхование, создание дополнительных форм социального обеспечения и благотворительность.

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

1. Каждый имеет право на охрану здоровья и медицинскую помощь. Медицинская помощь в государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения оказывается гражданам бесплатно за счет средств соответствующего бюджета, страховых взносов, других поступлений.

2. В Российской Федерации финансируются федеральные программы охраны и укрепления здоровья населения, принимаются меры по развитию государственной, муниципальной, частной систем здравоохранения, поощряется деятельность, способствующая укреплению здоровья человека, развитию физической культуры и спорта, экологическому и санитарно-эпидемиологическому благополучию.

3. Сокрытие должностными лицами фактов и обстоятельств, создающих угрозу для жизни и здоровья людей, влечет за собой ответственность в соответствии с федеральным законом.

Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

1. Каждый имеет право на образование.

2. Гарантируются общедоступность и бесплатность дошкольного, основного общего и среднего профессионального образования в государственных или муниципальных образовательных учреждениях и на предприятиях.

3. Каждый вправе на конкурсной основе бесплатно получить высшее образование в государственном или муниципальном образовательном учреждении и на предприятии.

4. Основное общее образование обязательно. Родители или лица, их заменяющие, обеспечивают получение детьми основного общего образования.

5. Российская Федерация устанавливает федеральные государственные образовательные стандарты, поддерживает различные формы образования и самообразования.

1. Каждому гарантируется свобода литературного, художественного, научного, технического и других видов творчества, преподавания. Интеллектуальная собственность охраняется законом.

2. Каждый имеет право на участие в культурной жизни и пользование учреждениями культуры, на доступ к культурным ценностям.

3. Каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

3. Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.

1. Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

2. Обвиняемый в совершении преступления имеет право на рассмотрение его дела судом с участием присяжных заседателей в случаях, предусмотренных федеральным законом.

1. Каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи. В случаях, предусмотренных законом, юридическая помощь оказывается бесплатно.

2. Каждый задержанный, заключенный под стражу, обвиняемый в совершении преступления имеет право пользоваться помощью адвоката (защитника) с момента соответственно задержания, заключения под стражу или предъявления обвинения.

1. Каждый обвиняемый в совершении преступления считается невиновным, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном федеральным законом порядке и установлена вступившим в законную силу приговором суда.

2. Обвиняемый не обязан доказывать свою невиновность.

3. Неустранимые сомнения в виновности лица толкуются в пользу обвиняемого.

1. Никто не может быть повторно осужден за одно и то же преступление.

2. При осуществлении правосудия не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

3. Каждый осужденный за преступление имеет право на пересмотр приговора вышестоящим судом в порядке, установленном федеральным законом, а также право просить о помиловании или смягчении наказания.

1. Никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников, круг которых определяется федеральным законом.

2. Федеральным законом могут устанавливаться иные случаи освобождения от обязанности давать свидетельские показания.

Права потерпевших от преступлений и злоупотреблений властью охраняются законом. Государство обеспечивает потерпевшим доступ к правосудию и компенсацию причиненного ущерба.

Каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц.

1. Закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.

2. Никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его совершения не признавалось правонарушением. Если после совершения правонарушения ответственность за него устранена или смягчена, применяется новый закон.

1. Перечисление в Конституции Российской Федерации основных прав и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина.

2. В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

3. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

1. В условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным конституционным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия.

2. Чрезвычайное положение на всей территории Российской Федерации и в ее отдельных местностях может вводиться при наличии обстоятельств и в порядке, установленных федеральным конституционным законом.

3. Не подлежат ограничению права и свободы, предусмотренные статьями 20, 21, 23 (часть 1), 24, 28, 34 (часть 1), 40 (часть 1), 46 – 54 Конституции Российской Федерации.

Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Законы, устанавливающие новые налоги или ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют.

Каждый обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам.

1. Защита Отечества является долгом и обязанностью гражданина Российской Федерации.

2. Гражданин Российской Федерации несет военную службу в соответствии с федеральным законом.

3. Гражданин Российской Федерации в случае, если его убеждениям или вероисповеданию противоречит несение военной службы, а также в иных установленных федеральным законом случаях имеет право на замену ее альтернативной гражданской службой.

Гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.

1. Гражданин Российской Федерации не может быть выслан за пределы Российской Федерации или выдан другому государству.

2. Российская Федерация гарантирует своим гражданам защиту и покровительство за ее пределами.

1. Гражданин Российской Федерации может иметь гражданство иностранного государства (двойное гражданство) в соответствии с федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

2. Наличие у гражданина Российской Федерации гражданства иностранного государства не умаляет его прав и свобод и не освобождает от обязанностей, вытекающих из российского гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

3. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

1. Российская Федерация предоставляет политическое убежище иностранным гражданам и лицам без гражданства в соответствии с общепризнанными нормами международного права.

2. В Российской Федерации не допускается выдача другим государствам лиц, преследуемых за политические убеждения, а также за действия (или бездействие), не признаваемые в Российской Федерации преступлением. Выдача лиц, обвиняемых в совершении преступления, а также передача осужденных для отбывания наказания в других государствах осуществляются на основе федерального закона или международного договора Российской Федерации.

Положения настоящей главы составляют основы правового статуса личности в Российской Федерации и не могут быть изменены иначе как в порядке, установленном настоящей Конституцией.