В Абхазии предложили решение проблемы с недвижимостью для россиян
Глава комиссии по конституционной реформе при президенте Абхазии Нателла Акаба заявила, что создание территорий опережающего развития и строительство апартаментов окажут позитивное влияние на создание рабочих мест и активизацию экономического роста в республике.
«ТОРы — это международная практика, это развитие, это рабочие места, особенно в депрессивных районах», — цитирует Нателлу Акаба apsadgil.info.
Это предложение прозвучало после того, как накануне глава МИД Сергей Лавров в ходе большого интервью российским журналистам заявил, что Москва вернется к вопросу недвижимости россиян в Абхазии. Запрет на покупку жилых домов и квартир негражданами Абхазии введен после окончания грузино-абхазской войны 1992−1993 годов. Вопрос отмены ограничения на продажу недвижимости в Абхазии россиянам периодически всплывает в отношениях сторон, соглашения по этому вопросу пока нет.
«Я надеюсь, сейчас пертурбации (после президентских выборов — EADaily) в Абхазии вроде бы улеглись, мы обязательно вернемся к этой теме. Хотя повторюсь, нас немножко удивляет то, что проблема остается неурегулированной. Мы будем продвигать наши отношения теперь, я думаю, после всех этих событий более энергично», — заявил Лавров.
По словам Нателлы Акаба, группа общественных деятелей Абхазии планирует обратиться в Академию наук РА с запросом на изучение влияния таких решений на экономику страны.
«Нам нужно профессионально, без лишних эмоций все взвесить. Апартаменты не предполагают получение гражданства. Мы не можем себе позволить раздавать гражданство тем, кто приобретает что-то у нас. Нас слишком мало. Нужно продумать квотирование и фильтрацию, четкие критерии вплоть до индивидуального рассмотрения каждого покупателя апартаментов. Каждый потенциальный покупатель должен проходить строгую проверку, как это происходит, например, в Лихтенштейне и Швейцарии. Это нормально и это точно работает», — сказала Акаба.
Она подчеркнула, что депрессивные районы Абхазии должны получить стимулы для развития, а также необходимо решать проблему расселения многодетных семей.
«От создания ТОРов выиграет наша строительная отрасль, вся торговля, сфера оказания услуг, рестораны. Кроме того, нам надо задуматься над проблемой расселения уязвимых категорий населения, многодетных семей и так далее. Нужно уже сейчас готовить такие списки. Самое главное, чтобы у нас улучшился инвестклимат — выиграют от этого все», — считает Акаба.
Она также отметила, что, несмотря на кажущуюся строгость запретов, черный рынок жилья в Абхазии процветает, принося нелегальные доходы узкому кругу лиц, и этот узкий круг лиц противодействует легализации рынка недвижимости, играя на патриотических чувствах граждан. При этом, подчеркнула Акаба, серьезно страдает международная репутация Абхазии.
Директор Института экономики и права Академии наук Абхазии Заур Шалашаа в ответ на предложение Акаба сообщил, что обзорный доклад по экономическому эффекту для Абхазии от строительства апартаментов и созданию территорий опережающего развития будет подготовлен Институтом экономики и права Академии наук РА до конца года. Шалашаа считает, что строительство апартаментов окажет позитивное влияние на множество смежных отраслей, таких как, сфера услуг и торговля.
«Разумеется, правильный тезис, что необходима индивидуальная проверка и анкетирование тех, людей, кто захочет приобрести у нас апартаменты. Мы не можем раздавать гражданство, здесь я тоже согласен. Наши национальные интересы и демографическая проблема должны в полной мере учитываться. Необходимо создать управляемую конструкцию, когда мы можем четко определять критерии приобретения апартаментов. Здесь опыт Лихтенштейна можно учитывать. Там очень правильно работает вся система. Кстати, обратим внимание, что апартаменты предполагают высокие налоги и тарифы в пользу государства», — сказал Шалашаа.
Шалашаа также считает, что необходимо повысить общественный контроль и прозрачность приобретения коммерческой недвижимости в Абхазии.
«Для этого следует создать при государственном органе управления, например, при Государственном комитете по управлению госимуществом и приватизации, общественный совет из представителей различных партий, общественных движений и научного сообщества. В этом случае многие вопросы, связанные с приобретением коммерческой недвижимости, которые вызывают беспокойство у части нашего населения, будут сняты», — считает эксперт.
Абхазская недвижимость. Жилье иностранцам-нельзя.
Не первый год, особенно, в ходе проведения очередного абхазо-российского делового форума, начинаются дискуссии на тему отмены запрета иностранным гражданам приобретать жилую недвижимость в Абхазии. В наиболее острой форме вопрос о продаже жилья в Абхазии не гражданам страны поднимался на VI абхазо-российском деловом форуме осенью 2015 года. Возникли подобные разговоры и на IX деловом форуме, прошедшем на прошлой неделе в столице Абхазии. Можно сделать вывод-жилая абхазская недвижимость пока продаваться не будет.
Абхазская недвижимость, имеющая жилой статус, к продаже иностранцам запрещена с середины 90-х годов
Напомним, что данное ограничение действует в Абхазии с середины 90-х годов и пока каких-то предпосылок для его отмены нет. Введен данный запрет был с целью не допустить резкого роста цен на абхазскую недвижимость и из опасений изменения демографической ситуации в Абхазии.
Адгур Ардзинба снова объяснил про жилье в Абхазии
В том же ключе высказался на последнем деловом форуме в Сухуме министр экономики Адгур Ардзинба, отвечая на выступление председателя Российско-абхазского делового совета Андрея Сергеева, высказавшего заинтересованность российских инвесторов в строительстве пансионатов, жилья с последующим правом собственности. Министр еще раз подчеркнул, что абхазская недвижимость, имеющая жилой статус иностранцам продаваться не будет.
О продаже жилья в Абхазии бурно спорили три года назад
Тема продажи жилья в Абхазии иностранцам достигла своего пика в конце 2015 -начале 2016 годов. После уже упомянутой дискуссии на VI абхазо-российском деловом форуме, в парламент Абхазии депутатами Сергеем Шамба и Георгием Агрба были внесены законопроекты «Об особенностях оборота жилых помещений в РА» и проект Закона Республики Абхазия «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РА в связи с принятием Закона Республики Абхазия «Об особенностях оборота жилых помещений в РА». Помимо других моментов, предлагаемые абхазскими парламентариями документы, предполагали, что жилая абхазская недвижимость может приобретаться иностранцами.
Эти законопроекты вызвали серьезную дискуссию в абхазском обществе и весной 2016 года было принято решение, что до полной реформы жилищного законодательства и окончания работ по создания кадастра недвижимости вопросы снятия ограничений на приобретение жилой недвижимости иностранцами в Абхазии рассматриваться абхазскими законодателями не будут.
Предпосылок для продажи жилья в Абхазии иностранцам пока нет
За прошедшие два с половиной года никаких подвижек ни в завершении работы над кадастром, ни в плане создания нового жилищного законодательства в Абхазии не произошло. Позиция министерства экономики по этому вопросу остается неизменной, а скандал с якобы проведенными переговорами по вопросу о снятии запрета на покупку жилья в Абхазии иностранцами между абхазскими и российскими парламентариями, вызвал резкую реакцию абхазских политиков и в соцсетях. Из всего этого можно сделать вывод, что в обозримом будущем жилье в Абхазии иностранцам продаваться не будет. В общем-то, не слишком понятно, почему именно вопрос ограничений на продажу иностранцам жилой недвижимости в Абхазии поднимается с таким постоянством. У тех же российских предпринимателей есть другие возможности для приобретения недвижимости в Абхазии, кроме того как рассчитывать, что ограничения на жилье в Абхазии для иностранцев будут сняты.
Россияне вправе покупать коммерческую недвижимость в Абхазии
Вокруг баталий на тему продажи жилья в Абхазии, как-то упускается из виду, что, например, российский бизнес может без всяких ограничений приобретать коммерческую недвижимость в Абхазии. Запрета на такие инвестиции нет. Есть некоторые проблемы в том, что не все объекты коммерческой недвижимости в Абхазии оформлены надлежащим образом для совершения сделки купли-продажи. Но таких объектов становится все больше, в том числе и статусных, вроде одного из корпусов замка принца Ольденбургского или же бывшего Дома культуры в Гагре. Есть и компании, оказывающие полный комплекс услуг по сопровождению подобного рода сделок. Активность в этом сегменте рынка абхазской недвижимости была бы куда выше, если бы соответствующие государственные органы систематизировали как работу по контролю за соблюдением приватизационных договоров, так и улучшили бы информирование потенциальных инвесторов по уже подготовленным к продаже объектам. Но, коммерческая абхазская недвижимость — вполне реальный объект для инвестиций.
Приобретение прав пользования и аренды на земельные участки
Могут российские инвесторы и заняться строительством новых объектов в Абхазии. Право пользования землей (ст. 8 Земельного кодекса РА) может быть оформлено, в том числе и «предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц».
Кроме того, в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Республики Абхазия, российские инвесторы, как участники юридического лица-резидента Абхазии, могут получить земельный участок также на правах аренды. Аналогично, земельные участки предоставляются юридическим лицам в бессрочное пользование. А вот уже недвижимость построенная на конкретном земельном участке является собственностью инвестора или учрежденного им юридического лица. Предложений по приобретению прав пользования или аренды земельных участков достаточно. Это касается, в том числе и таких популярных у туристов мест, как Пицунда (в том числе в районе Кипарисовой аллеи), очень перспективного Алахадзы и так далее.
Приобретение 100% доли в ООО — получения прав на земельный участок
Для ведения предпринимательской деятельности в Абхазии, связанной с использованием земельных участков, в первую очередь, необходимо зарегистрировать юридическое лицо. Граждане России имеют полное право создать в Абхазии, например, общество с ограниченной ответственностью со 100% иностранного капитала. Регистрация ООО в Абхазии— не слишком сложное дело, но лучше поручить его специалистам. Это гарантия качественной подготовки документов.
Таким образом, потенциальным инвесторам, желающим приобрести такой актив как абхазская недвижимость следует знать следующее. Во-первых, ограничения на покупку жилья в Абхазии сняты пока не будут. Приобретение такой недвижимости путем оформления доверенностей, завещаний и прочих нестандартных способов не влечет получения права собственности на жилье в Абхазии, зато представляет угрозу остаться и без денег и без недвижимости. Во-вторых, коммерческая абхазская недвижимость россиянами может приобретаться без ограничений. В-третьих, достаточно предложений по приобретению прав пользования и аренды земельных участков для дальнейшего строительства с сопровождением данной деятельности специализированными консалтинговыми структурами. Главное для успешной реализации проектов — тщательная подготовка, действия в рамках существующего абхазского законодательства и привлечение профессионалов в этой сфере. И не надо питать надежд, что жилье в Абхазии для не граждан страны станет в ближайшее время доступным.
Партнерство «Абхазские проекты» — помощь российскому бизнесу в Абхазии
Для оказания практической помощи российскому бизнесу в Абхазии существует Партнерство «Абхазские проекты», объединяющее специалистов, не один год, оказывающих услуги в различных сферах предпринимательской деятельности в Абхазии.
С помощью Партнерства российские бизнесмены могут зарегистрировать фирму в Абхазии, оформить земельные участки и коммерческую недвижимость для реализации свои бизнес-проектов, получить юридическое и бухгалтерское сопровождение предпринимательской деятельности, найти партнеров для совместной деятельности.
Партнерство «Абхазские проекты». Консультации и сопровождение бизнеса. Бухгалтерские услуги. Сопровождение сделок с недвижимостью, Услуги по регистрации предприятий. Содействие в реализации бизнес-проектов в Абхазии.
Недвижимость для иностранцев в Абхазии: разрешить продажу или нет
Продажа иностранцам недвижимости в Абхазии. Это одна из самых болезненных тем для абхазского общества. Вопрос снятия запрета на продажу жилья иностранцам периодически возникает в повестке дня и становится причиной острых политических дебатов. Кроме того, от его решения во многом зависит и дальнейшее развитие отношений с Россией. Несмотря на недовольство части политиков и общества, в Абхазии обсуждают варианты смягчения этого ограничения.
Согласно действующему закону, иностранцы не могут приобретать недвижимость в Абхазии. Этим правом обладают только граждане республики. Тем не менее такого рода сделки постоянно происходят при помощи различных серых схем, при которых права нового собственника изначально становятся довольно шаткими. Достаточно много случаев, когда приобретателя (в основном это россияне) в дальнейшем просто «кидают» те, на кого он эту недвижимость оформил.
Регулярно о скандальном «квартирном» вопросе в негативной для Абхазии тональности пишут российские медиа, и в итоге эта проблема стала, пожалуй, самой болезненной в отношениях между Москвой и Сухумом.
Кремль регулярно посылал сигналы абхазским властям о необходимости снять запрет на приобретение недвижимости для россиян, и как правило официальный Сухум не оставлял их без внимания. Однако как только абхазские чиновники у себя осторожно начинали предлагать пересмотреть существующее табу, как тут же власть сталкивалась с серьезным сопротивлением как в политических кругах, так и на общественном уровне, после чего решение вопроса откладывалось в долгий ящик.
Чего опасаются в Абхазии
Самый важный аргумент в пользу того, что нельзя отменять запрет – малочисленность абхазов.
К концу советского периода этнические абхазы составляли лишь 17 процентов от всего населения республики. И если разрешить иностранцам покупать недвижимость в стране, абхазы боятся, что приедут россияне и, скупив дома и квартиры, заметно изменят существующую с момента окончания грузино-абхазской войны 1992-93 годов этническую картину Абхазии, где сами абхазы составляют сейчас большинство населения.
«Стоит только хотя бы проценту россиян обзавестись домиком на абхазском побережье, а это почти полтора миллиона человек, то нас можно будет долго искать. Ведь все нынешнее население Абхазии составляет всего 240 тысяч человек», — говорит журналист Инал Хашиг.
Чего хочет Россия
Несмотря на опасения абхазов, Москва продолжает настаивать.
В 2022-м эта тема недвижимости всплыла в новом контексте. В парламент Абхазии от президента Аслана Бжания поступил список предложений по гармонизации абхазского и российского законодательства, состоящий почти из полсотни пунктов. Этот перечень был подготовлен Москвой, и, как говорят в кулуарах абхазской власти, от решения фигурирующей там проблематики напрямую зависят размеры дальнейшей финансовой помощи Абхазии.
Так вот, один из пунктов этой повестки звучит как «внесение изменений в действующее законодательство РА в части предоставления гражданам государств, признавших независимость РА, права на приобретение недвижимого имущества на территории РА».
Оппозиция устами депутата парламента Натали Смыр назвала этот законопроект угрозой национальной безопасности Абхазии. И с этим согласны не только в оппозиционной среде, но и в среде сторонников действующей власти.
Поэтому о безоговорочном снятии ограничений никто не высказывается, но есть предложения немного ослабить запрет.
Сухум. Фото: Марианна Котова, JAMnews
В частности, Нателла Акаба, которая сегодня возглавляет комиссию по конституционной реформе, считает, что выделение отдельных территорий в самых депрессивных районах Абхазии на востоке под строительство апартаментов для иностранцев оказало бы позитивное влияние на создание рабочих мест и активизацию экономического роста в этой части республики.
«При этом с учетом особенностей республики необходимо очень ответственно подойти к этому вопросу: продумать квоты на апартаменты, а также индивидуально рассматривать каждого потенциального покупателя».
Несмотря на осторожный подход, идея Акаба подверглось жесткой критике в социальных сетях, но и послужила поводом для дискуссии на эту тему не за одним круглым столом.
Дача у моря
Денис Белозоров (имя изменено) приезжает в свой сухумский дом примерно два раза в год. Располагается он в живописном районе Сухума на возвышенности с видом на сухумскую бухту. Дом оформлен на соседа, местного жителя. Он за ним и присматривает, когда фактический хозяин находится по месту прописки – в Москве.
Впервые Денис приехал в Абхазию в качестве туриста. По его словам, он сразу понял, что хотел бы больше времени проводить в Абхазии и, может быть, даже найти работу.
«В Москве у меня две квартиры, обе достались в наследство. Одну я сдаю, в другой мы живем с родителями. Арендная плата в столице России, которую я получаю ежемесячно от своих квартирантов, позволяет мне сегодня не работать совсем. Поэтому мне бы этого хватало и на съем жилья в Сухуме, и на жизнь. Но хотелось иметь свое: сад, огород, место, куда могли бы надолго приезжать родители-пенсионеры, и считать это своим домом», — рассказывает Денис.
Он долго искал хороший вариант, больше года непрерывно находясь в Сухуме, остановился на большом участке с ветхим домом. Дом снес, и своими силами с помощью друзей, которыми обзавелся в Абхазии за год, построил небольшой двухэтажный дом с большим балконом. Это было ровно 10 лет назад. Сегодня у него цветущий сад с фруктовыми и декоративными деревьями и кустарниками.
Сейчас Денис бывает на своей сухумской «фазенде» наездами. Ребенок пошел в школу, и Денис с женой решили, что учиться их сын будет в Москве, хотя родился в Сухумском роддоме.
В сухумском доме сейчас постоянно живет его мама, она подружилась с соседями, которых с каждым годом становится все больше. И в основном это приезжие люди.
«В последний год много приехало из Мурманской области, — рассказывает Денис. — У них там очень высокие северные пенсии, вот покупают себе жилье здесь, где дешево, море и круглый год тепло».
Сухум. Фото: Марианна Котова, JAMnews
Вечером паспорт, утром жилье
Примерно раз в четыре месяца в администрации президента Абхазии проводится комиссия по гражданству. Среди желающих получить абхазский паспорт большинство — российские пенсионеры.
Все они приходят в назначенный день к зданию администрации и ждут, когда их пригласят на собеседование.
«Третий раз прихожу, — жалуется 70-летняя пенсионерка из Санкт-Петербурга. — Не могу сдать экзамен по абхазскому языку».
На вопрос зачем все это ей понадобилось в таком солидном возрасте, женщина без тени лукавства признается, что хочет оформить на себя трехкомнатную квартиру, которую приобрела в центре Сухума, чтобы затем оставить ее в наследство внуку.
Только через суд
Квартирный вопрос среди приезжих в Абхазии стоит настолько остро, что доходит до судебных тяжб, где, как правило, истец и ответчик – родственники или близкие друзья.
К примеру, квартирный вопрос рассорил двух ближайших подруг Ольгу Брюханову и Юлию Тетерину.
Тетерина в 2009 году с супругом Анатолием приехала в Абхазию. Они увидели объявление о продаже дома в Сухуме. Невысокая стоимость дома устроила супругов, они уплатили собственнику дома Дауту Квициния один миллион семьсот тысяч рублей [около $23 тыс].
Затем Квициния передал им доверенность на право управления и распоряжения домом, однако ни расписки в получении денег, ни договора купли-продажи они не составляли.
Решив, что сделка состоялась, супруги Тетерины отремонтировали дом, купили мебель и стали жить в нем как настоящие хозяева. Прошло шесть лет, и Квициния попросил Тетериных оформить дом на кого-нибудь из их знакомых.
К тому времени Юлия Тетерина подружилась с соседкой Ольгой Брюхановой. Тетерина поделилась проблемой с подругой, та предложила ей оформить дом на нее. Юлия собрала все необходимые документы и, встретившись у нотариуса, Квициния и Брюханова заключили мнимую сделку.
А в марте 2019 года Ольга Брюханова подает в Сухумский городской суд иск об истребовании этого дома из незаконного владения Юлии Тетериной.
Таких историй в абхазских судах можно отыскать множество.
Пройдя несколько инстанций, судебное разбирательство довело до суда саму Брюханову. Теперь ее обвиняют в мошенничестве.
За и против
Отчасти поэтому в Абхазии вновь стали публично обсуждать тему продажи иностранцам недвижимости, но с оговорками в виде продажи апартаментов без права прописки и приобретения гражданства.
Вопрос продажи недвижимости обсуждают члены Общественной палаты – консультативного органа при президенте, ученые, бизнесмены и общественные деятели.
Бизнесмен, член Общественной палаты Абесалом Кварчия считает, что развитие депрессивных регионов и продажа недвижимости — понятия друг от друга неотделимые. Так как невозможно привлекать инвесторов, не давая им возможности приобретать в Абхазии жилую недвижимость, в качестве которой он предлагает апартаменты. То есть комплексы, жилье в которых будет оформляться в собственность иностранцам без предоставления гражданства и возможности прописки.
По его словам, похожая практика существует во многих европейских странах.
«Смотреть, как вымирает некогда шахтерский город Ткуарчал и как там на многоэтажных зданиях прорастают деревья, и бездействовать — преступление не меньшее, чем продажа недвижимости», — считает Кварчия.
Коллега Кварчия по общественной палате Рисмаг Аджинджал уверен, что продажа недвижимости иностранцам – это растрата стратегического ресурса.
«Зачем привязывать развитие района и продажу недвижимости?, — недоумевает он. — Ведь есть схема, созданная (первым президентом) Владиславом Ардзинбой, — совместные предприятия. Инвестор создает предприятие с местным жителем, а потом делает все свои дела. Эта схема может эффективно работать. Но у нас нет нормального государства. Я не доверяю чиновникам. Если существующий механизм не работает, вы что думаете – заработает иной?».
По словам Рисмага Аджинджала, в первую очередь необходимо принять антикоррупционный закон и только после этого разрабатывать какие бы то ни было стратегии развития и реализовывать инвестиционные проекты.
«Депрессивный Ткуарчал никому не интересен, — говорит Аджинджал, — все хотят в Гагру, Пицунду и Сухум. И если снять табу, в Ткуарчале точно ничего не изменится, но вот наши чиновники и здание администрации президента под гостиницу продадут».
Общественный деятель, фермер и житель города Ткуарчал Кадыр Аргун считает, что тема с недвижимостью сейчас вообще не должна обсуждаться, потому как на повестке дня сегодня стоят более актуальные вопросы. Такие, как медицина, трудоустройство и обеспечение жильем молодых абхазских семей.
«Нам постоянно говорят, что нужно разрешить продажу недвижимости иностранцам, потому что нам нужны их инвестиции. Но ведь у нас большая диаспора, и есть много крупных бизнесменов среди абхазов, давайте им предлагать проекты. Они могут скупить всю Абхазию, если захотят. Но ведь не делают этого. Значит, проблема в другом», — считает Кадыр Аргун.
Сухум. Фото: Марианна Котова, JAMnews
По его словам, если власти действительно хотят развития, то должны поддерживать село, сельское хозяйство и местного производителя.
Юрист Фрида Лазба не столь категорична. Она считает, что ничего страшного нет в продаже апартаментов без предоставления гражданства.
«У нас сегодня процветает нелегальный рынок недвижимости. Россияне покупают квартиры, оформляют на местных абхазов или вообще никак не оформляют. И в результате в качестве налогов в бюджет ничего не поступает», — говорит Лазба.
Она считает, что механизм продажи жилья нужно дорабатывать совместно с российскими специалистами. Кроме того, по мнению Лазба, либерализация рынка недвижимости позволит решить проблему нехватки специалистов в различных сферах.
«У нас есть хороший советский опыт. Когда специалисты, которые приезжали развивать различные отрасли, получали квартиры. Так создавался Сухумский физико-технический институт, где реализовывались проекты космического масштаба», — говорит Лазба.
Политический вопрос
Впрочем, несмотря на очередной виток внутриабхазской дискуссии по проблеме недвижимости, власти отчетливо понимают, что разрешение этой проблемы без серьезных внутриполитических потрясений сейчас просто невозможно.
Республика уже долгие годы переживает острый внутриполитический кризис, в результате чего два предыдущих президента Александр Анкваб и Рауль Хаджимба были досрочно смещены с поста. И повторить участь своих предшественников ради отмены запрета нынешний президент Аслан Бжания явно не намерен.
Тем не менее вопрос разрешения россиянам приобретать недвижимость в Абхазии еще будет стоять в перечне основных «пожеланий» Москвы.
Термины, топонимы, мнения и идеи публикации не обязательно совпадают с мнениями и идеями JAMnews или его отдельных сотрудников. JAMnews оставляет за собой право удалять те комментарии к публикациям, которые будут расценены как оскорбительные, угрожающие, призывающие к насилию или этически неприемлемые по другим причинам
Продажа недвижимости в Абхазии россиянам: как нивелировать риски
Обеспечить суверенитет и национальную безопасность Абхазии при открытии рынка недвижимости россиянам можно с помощью специальных законодательных ограничений, уверены в экспертной среде.
Алексей Стефанов, Sputnik
Дискуссии о продаже недвижимости россиянам в абхазском обществе продолжаются не один год. Одни выступают резко против, опасаясь массовой скупки и угроз нацбезопасности, другие приводят аргументы, что только так можно улучшить инвестиционный климат, особенно, учитывая последствия пандемии коронавируса в мире. Но почти все сходятся во мнении, что наличие “черного” рынка недвижимости в Абхазии не идет на пользу никому.
Разговор лишь о развитии Абхазии
“У нас процветает нелегальный рынок недвижимости – оформляют на абхазцев, приобретают иностранцы, и государство от этого ничего не получает и не получают граждане Абхазии. Единственное, эта нелегальная система дает возможность приехать сюда людям, покупать товары, таким образом расширять потребительский рынок. Но мы же должны легализовать это”, – высказалась недавно на круглом столе в Сухуме юрист Фрида Лазба.
Говорили, правда, об апартаментах. Обсуждение идеи о продаже другой недвижимости иностранцами идет сложнее. Возможно, некоторая либерализация в этом вопросе произойдет после утверждения Программы формирования общего социального и экономического пространства между Российской Федерацией и Республикой Абхазия на основе гармонизации законодательств двух стран.
Тема приобретения жилья россиянами в Абхазии всегда болезненно воспринималась жителями республики. Здесь и страх, связанный с возможностью изменения демографической ситуации в республике, и убежденность в том, что наплыв иностранцев изменит уклад жизни, пояснял Sputnik Абхазия еще четыре года назад доктор юридических наук, профессор Игорь Барциц.
Среди основных опасений – правом купить недвижимость смогут воспользоваться грузинские беженцы с паспортами граждан России, которые вернутся в республику. С этим аргументом не согласен заместитель директора Института востоковедения РАН Александр Скаков.
“Достаточно ввести норму, что при покупке недвижимости инвесторы должны получать разрешение со стороны абхазских спецслужб. Таким образом будут соблюдены гарантии безопасности”, – уверен российский эксперт.
Другие негативные ожидания – в страну приедут богатые россияне, выкупят недвижимость в престижных курортных районах Нового Афона или Пицунды, и будут просто держать ее, чтобы извлечь прибыль в будущем. Но Абхазия может себя обезопасить и от таких рисков – утвердить квоты на регионы, говорит эксперт.
Продавать недвижимость гражданам России, в первую очередь, можно в регионах, нуждающихся в развитии, полагает Александр Скаков.
“Можно дать возможность вложить деньги в покупку недвижимости в Ткурачале, или в селах севернее Сухума, в тех местах, которые находятся в упадке и разрухе. Если в этих квотных регионах будет идти все нормально, то разрешать покупку и в других регионах”, – считает Александр Скаков.
А в случае, если инвесторы не вложат в развитие купленной недвижимости ни копейки, и от этого не будет никаких плюсов Абхазии, нужно законодательно обязывать владельцев этим заниматься. Например, в России в программе “Дальневосточный гектар” есть норма, по которой выделенный участок изымается у гражданина, если за год на нем не начаты какие-либо работы.
Чужой пример заразителен
Маловероятно, что в случае изменения законодательства, в Абхазию сразу же поедут россияне с деньгами, которые начнут скупать квартиры и дома, считает редактор журнала “Дайджест российской и зарубежной недвижимости” Михаил Морозов.
“Мы привыкли, что есть границы участка, кадастр, но в республике ничего такого нет”, – говорит эксперт по недвижимости.
Он полагает, что в течение ближайших двух-трех лет со стороны российских инвесторов какого-то бума не будет, поскольку “район непростой и относится к высоким рисковым активам”.
В то же время есть успешный пример Черногории – страны, также имеющей выход к морю, и еще недавно находившейся в похожем бедственном положении. Там отсутствовала инфраструктура, а доход населения оставлял желать лучшего. Однако после того, как законодательство было изменено, Черногория стала активно развиваться за счет продажи недвижимости.
“Был момент, когда недвижимость в Черногории очень сильно росла в цене. Пять-десять лет назад цены были на уровне 500-600 евро за квадрат (квадратный метр жилья – Sputnik), сейчас уже 1500. Туда поехали не только россияне, очень активно начали входить европейские инвесторы, и в первую очередь, из Италии. Они вкладывались не только в жилую, но в коммерческую недвижимость, в отели, в гостиницы”, – рассказывает эксперт.
Именно благодаря продаже земли и домов, как отмечает Михаил Морозов, в Черногории начала активно развиваться инфраструктура, появились новые рабочие места, а большая прослойка черногорцев стала заниматься арендным бизнесом.
“В целом у всех местных жителей повышается уровень жизни, потому что улучшаются дороги, обеспечение ЖКХ – электроэнергия, вода и так далее. Нет никаких перебоев. Увеличивается количество магазинов, обычных продуктов. Это не может не нравиться. И это пример для Абхазии”, – уверен эксперт.
При этом многие иностранные владельцы недвижимости в балканской республике не живут в стане постоянно, используя купленное жилье для длительного отдыха вместо гостиницы.
Процесс перехода от отсутствия четкого законодательства к внесениям всех поправок не быстрый, но к этому надо прийти, убежден эксперт Михаил Морозов. И тогда в Абхазии появятся инвесторы, готовые вкладываться, как это было в Черногории.
“Потому что сами черногорцы не тянули такие инвестиции и развитие, пока туда вначале не стали приходить турки, потом россияне, а затем итальянцы. Такого бума, подъема в экономике у них не случилось бы никогда, если бы они не изменили законодательство”, – заключает специалист.
Как наложить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Запрещение сделок с недвижимостью (значение для УФРС собственника и юридические причины)
Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.
Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).
Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст. 1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.
Какие объекты может затрагивать данная мера воздействия
Недвижимые вещи (по п. 1 ст. 130 ГК РФ ) — это участки земли, недр и все, прочно связанные с землей вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Также сюда относятся воздушные морские и внутренне-плавательные суда, которые подлежат государственной регистрации. Закон может относить к недвижимости и другое имущество.
Сюда же относятся жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если границы таких помещений, частей зданий, сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом можно установить запрет на продажу имущества, которое указано выше.
Как запрет на регистрационные действия с недвижимостью накладывают приставы или суд
Скажем сразу, что судебные приставы используют данную меру воздействия для принудительного исполнения того или иного судебного решения, а суды только обеспечивают через нее какой-либо иск, без принудительного исполнения.
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.
Запрещение налагается и по судебному определению, которое обеспечивает иск. Такая возможность предусмотрена гл. 13 ГПК РФ . Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле. Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно, по разделу VII ГПК РФ . Истцу выдается исполнительный лист, а ответчику направляют копию определения суда. Приставы в данном случае руководствуются ч. 6 ст. 36 ФЗ от 02.10.2007 № 229.
Как происходит регистрация запрета на совершение регистрационных действий по воле собственника имущества
Услуга доступна как физическим, так и юридическим лицам. Например, инициировать запрет на регистрационные действия с квартирой. По пп. 5 п. 1 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218 на такие действия имеет право собственник главным образом в целях защиты от мошеннических действий. Однако если мошенник будет выдавать себя за собственника и предъявит ваш паспорт, велика вероятность, что его замыслы удадутся.
Обращаться для оформления запрета на регистрационные действия нужно в:
- Росреестр (его территориальный офис), который и будет накладывать данную меру воздействия, соответственно, туда и поступит необходимый комплект документов;
- надлежащий филиал Федеральной кадастровой палаты (есть в каждом регионе РФ);
- МФЦ (лучше обращаться туда);
- можно оформить в электронном виде через сайт Росреестра с заверением электронной подписью.
Росреестр защитит ваше имущество в течение пяти рабочих дней после поступления туда необходимых документов, в том числе:
- заявления в свободной форме, где разборчиво (без помарок, дописок и сокращений) указана информация о заявителе, объекте недвижимости, плюс соответствующее требование, скажем, наложить запрет на любые действия с квартирой;
- документы о праве собственности на соответствующий объект и удостоверяющие личность заявителя.
В целом заявление должно обладать следующей структурой:
- Ф.И.О. заявителя с его паспортными данными.
- Адрес (по месту регистрации).
- Сведения об имуществе, на которое нужно воздействовать.
- Просьба о таком воздействии.
- Подпись заявителя и датировка.
В результате указанных действий в ЕГРН внесут соответствующую запретную запись, которая приведет к возврату любого регистрационного заявления от несобственника объекта (по п. 4 ст. 25 ФЗ от 13.07.2015 № 218), даже того, который обладает доверенностью. Данная услуга оказывается бесплатно. Обойти обозначенное запрещение получится только через:
- решения суда или уполномоченного сотрудника Росреестра;
- постановление судебного пристава.
Что будет, если нарушить запрет
Если Росреестр совершит регистрационные действия при установленном на это запрете, его привлекут к ответственности. Такая сделка по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожна. Это означает, что участники сделки должны будут вернуть друг другу все, что они получили по ней.
Правда, по п. 2 указанной статьи, недвижимость можно будет законно продать (и с таким запрещением), чтобы погасить задолженность перед кредитором, в чьих интересах такое обременение и было установлено. Исключениями будут случаи отсутствия соответствующей информации о запрете у приобретателя. Тогда последний сможет признать сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ .
Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Как обозначенная мера воздействия будет сниматься, напрямую зависит от того, как она была наложена. Если ограничение наложено по инициативе собственника, то и отменят его аналогичным наложению образом (см. выше).
Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. Надлежащее ограничение можно снять или удовлетворив требования взыскателя (скажем, оплатив кредитную задолженность), или когда стоимость арестованного имущества не соответствует сумме исковых требований.
Могут снять запрещение и когда владелец заявит о замене ограниченной собственности на иную. Правда, в данном случае соответствующее ходатайство могут и не удовлетворить.
Суд отменит надлежащую запретительную меру после отказа в удовлетворении исковых требований, которые обеспечивались подобным образом.
Можно ли россиянам купить квартиру в Абхазии
Очень часто к нам обращаются за правовой поддержкой российские граждане, которые хотели бы купить в Абхазии дом или квартиру. Вопрос настолько же популярный, как и непростой. Понятно, что замечательная абхазская природа и море вызывает у достаточно большого количества россиян стремление обосноваться в Абхазии . Но, на пути к этой цели обнаруживается столь много подводных камней, что соискателю абхазской недвижимости стоит сильно подумать, прежде, чем решиться на приобретение недвижимости в этой республике. Рассказываем подробно, можно ли купить россиянам дом или квартиру в Абхазии .
На продажу жилья иностранцам действуют ограничения
Запрет не гражданам Абхазии приобретать жилье в этой стране действует еще с 90-х годов прошлого века. Вызвано такое решение было как демографическими и политическимипричинами, так и несовершенством абхазского жилищного законодательства и отсутствием кадастра. За почти четверть века ситуация не изменилась. По прежнему, в Абхазии нет современного законодательства в сфере недвижимости, нет кадастра, а желающим купить квартиру в Гагре или Пицунде предлагают схемы, при которых риск остаться без денег и без недвижимости чрезмерно высок.
Известна масса случаев мошенничества, когда абхазские собственники жилья раз по десять продавали свои квартиры и дома россиянам, вышвыривая предыдущих якобы владельцев без малейшего шанса вернуть свои деньги. Такого рода аферы сильно испортили инвестиционную привлекательность абхазской недвижимости. Желающих купить квартиру в Абхазии среди россиян стало меньше. Внутренний же рынок жилья в Абхазии находится в полумертвом состоянии. есть районы, пользующиеся популярностью у граждан Абхазии , но в то же время преобладают места, где продать дом или квартиру за адекватные деньги практически невозможно.
В любой стране приобретение недвижимости — мероприятие не самое простое и очень ответственное. Многие россияне хотят купить в Абхазии дом, квартиру или коммерческую недвижимость, но мало кто из них знает, как это сделать законно и 100% безопасно. Без специалистов, знающих рынок, законодательство, все специфические нюансы в сфере недвижимости в Абхазии обойтись сложно. Мы поможем вам избежать лишних рисков. Партнерство «Абхазские проекты» — услуги в сфере недвижимости.
Ограничения на продажу жилья россиянам сняты не будут
В 2015 году в парламент Абхазии депутатами депутаты Сергеем Шамба и Георгием Агрба были внесены законопроекты «Об особенностях оборота жилых помещений в РА» и проект Закона Республики Абхазия «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РА в связи с принятием Закона Республики Абхазия «Об особенностях оборота жилых помещений в РА».
Помимо других моментов, предлагаемые абхазскими парламентариями документы, предполагают возможность приобретения в законном порядке жилья в республике иностранными гражданами. Эти документы вызвали серьезную дискуссию в абхазском обществе и весной 2016 года было принято решение, что до полной реформы жилищного законодательства и окончания работ по создания кадастра недвижимости никакие законопроекты, касающиеся отмены запрета покупать жилье в Абхазии , рассматриваться не будут.
За прошедшие с той поры несколько лет никаких изменений в законодательство не произошло. Нет информации о том, что кто-то занимается разработкой законопроектов в сфере недвижимости. Работы по кадастру недвижимости также были заморожены из-за отсутствия финансирования. Правда, осенью 2019 года, премьер-министр Абхазии заявил, что работы по созданию кадастра находятся на финишной стадии. но эксперты выражают устойчивый скепсис по этому поводу.
Консультации. Звоните! +7 (916) 181-09-19 Viber Whatsapp
Купить квартиру в Абхазии россиянам по прежнему сложно
Дом в Абхазии можно перевести из жилого статуса в нежилой. Об этом пойдет речь чуть ниже. А вот с квартирами все сложнее. Вывести квартиру из жилого фонда практически невозможно. Поэтому тем, кто все равно твердо решил приобрести квартиру в Абхазии , придется прибегать к старым и несколько рискованным вариантам.
- -оформление квартиры на надежного человека— гражданина Абхазии ;
- — владение по доверенности, выдаваемой на срок до трех лет;
- — оформление завещания от владельца квартиры на покупателя.
У каждого из этих способов есть свои большие недостатки.
Кого считать надежным человеком при покупке квартиры в Абхазии
«Надежный человек» — понятие относительное. Знаю случай, когда после многолетней дружбы человек, на которого была оформлена квартира, повел себя совсем не порядочно и отказался от своих обязательств. Бывает и так, что на нормального человека квартиру оформили, но случилась с ним беда, а его наследник какой-нибудь маргинал-наркоман.
В этом случае, покупателя могут ждать всяческие неприятные сюрпризы. Например, человека, уже несколько лет живущего в квартире, за которую он отдал немалые деньги, могут попросить заплатить еще. Поэтому, таким образом приобретать хоть какие-то права на недвижимость в Абхазии , можно порекомендовать только в том случае если вы знаете полный семейный расклад, то есть состоите со всем семейством человека, которому собираетесь доверить условную квартиру у моря, в давних дружеских отношениях. Я мог бы, конечно порекомендовать для покупке жилья порядочных, честных людей, которых я знаю лично, но, опять же, это вопрос доверия.
Купить квартиру в Абхазии по доверенности мы не рекомендуем
Доверенность на квартиру это вообще «филькина грамота». Любой здравомыслящий человек понимает, что отозвать или не продлить доверенность проще простого. Иногда спрашивают, «можно же подстраховаться договорами займа«, но те, кто в курсе, как идет взимание долгов в Абхазии , пусть даже в судебном порядке, сразу оценит слабые перспективы такого мероприятия.
Известна масса случаев, когда «покупка по доверенности» оборачивается банальным кидаловом. Особенно часто такие случаи происходят в Гагрском районе, где наиболее дорогая и востребованная недвижимость. Аргументы типа «а вот есть люди, которые купили по доверенности и много лет нормально живут» лучше не принимать в расчет .Да, есть те, кто уже несколько лет пользуются такой недвижимостью. За них можно только порадоваться. Но к приобретению права собственности, когда гражданин России имеет возможность свободно распоряжаться недвижимым имуществом (в том числе и продать его кому угодно) такая сделка имеет очень отдаленное отношение в любом случае.
Покупка квартиры в Абхазии через завещание
Что касается наследства… Действительно, если на гражданина России гражданин Абхазии оформит завещание, то после кончины последнего россиянин совершенно законно может вступить в наследство и официально стать владельцем квартиры или жилого дома. Однако, завещание можно и аннулировать. То есть, идти на подобные сделки с людьми случайными я все же категорически не рекомендовал бы.
Кстати, мы оказываем содействие в приобретении квартиры или жилого дома в Абхазии через завещание. Более подробно на вопросы по этой теме готовы ответить при личном общении, но в любом случае, такие услуги мы оказываем только по тем объектам, которые находятся в нашей базе. Мы обещаем, что вы вступите в свое время законным образом в наследство и оформите с нашей помощью жилье в собственность, но это, опять же вопрос доверия. Наша репутация нам дорога, но заказчик должен все равно принимать решение осознанно.
Как гражданам России купить авто в Абхазии ?
Подробная информация о том, как россиянам правильно и безопасно купить автомобиль в Абхазии для езды по России
Илья Александров → Правовое регулирование приобретения жилой недвижимости в Абхазии: Купить квартиру или дом россиянам в Абхазии станет проще?
Илья Александров, Dr. iur., LL.M., MBA (Finance)
Управляющий партнер, Александров и Папаскири
Олег Папаскири,
Партнер, Александров и Папаскири
В настоящее время в Абхазии действует запрет на приобретение жилых помещений – квартир и домов – в собственность иностранных граждан. В 2007, и в 2009, и в 2010 годах неоднократно появлялись сообщения о том, что долгожданный закон уже подготовлен и будет принят в ближайшие месяцы.
Лишь в конце 2013 года работа по подготовке законопроекта была продолжена. Вопрос, будет ли данный закон принят и введен в действие в 2014 году, остается пока открытым. Тем не менее, политическая воля была в очередной раз продемонстрирована – Президент Абхазии Александр Анкваб публично высказался в пользу принятия необходимого экономике республики закона и снятия запрета на приобретение жилья иностранными гражданами.
Специально созданной рабочей группой подготовлен законопроект, который предусматривает возможность покупки иностранными гражданами квартир на «первичном рынке», т.е. во вновь возводимых домах, на территории городов (к другим населенным пунктам данная возможность не будет применяться). Следует отметить, что к настоящему времени в Сухуме уже построено и введено в эксплуатацию несколько новых многоквартирных домов в центральной и прибрежной частях города. Также предполагается, что в проекте будет предусмотрена возможность реализации девелоперских проектов в виде компактных коттеджных поселков на специальной выделенной территории. Но до тех пора, пока данный документ, не будет внесен в парламент на рассмотрение, сложно оценивать его юридический и экономический потенциал.
1. Существующее регулирование сделок с недвижимостью в Абхазии
Крупные инвесторы уже реализуют в Абхазии ряд проектов в сфере недропользования, энергетики, транспортной инфраструктуры. В то же время малый и средний бизнес, который во многих странах мира составляет более 50 % от всей экономики, в Абхазии по-прежнему развит недостаточно. В первую очередь, это относится к гостиничному бизнесу, строительной индустрии и сельскому хозяйству – единичные положительные примеры лишь подтверждают общее впечатление.
В настоящее время основная законодательная база, регулирующая порядок и форму оборота жилой недвижимости в Республике Абхазия, состоит из Жилищного и Гражданского кодексов, а также Постановления Кабинета Министров Республики Абхазия «О снятии запрета на отчуждение жилья в Республике Абхазия и утверждении методики его оценки» (идет речь о снятии общего запрета на оборот жилья, который был введен после Отечественной войны народа Абхазии 1992-93 гг.).
Согласно п. 3 вышеуказанного Постановления, «…все формы отчуждения жилья должны осуществляться в установленном законодательством Республики Абхазия порядке, при этом лица, в пользу которых происходит отчуждение жилья, к моменту совершения указанной сделки должны быть гражданами Республики Абхазия и иметь паспорт гражданина Республики Абхазия».
Т.о. юридически установлен критерий наличия гражданства Республики Абхазия, для всех сторон ¬ участников сделок с жилой недвижимостью. Это означает, что иностранный гражданин не может купить или получить в дар квартиру или домовладение в Абхазии. Также под запретом иные сделки, при которых в скрытой форме подразумевается отчуждение жилья в пользу не резидента.
Единственными исключениями для иностранных граждан, при которых они вправе оформить в частную собственность квартиру или дом, это наследство или раздел совместно нажитого имущества супругов. Оба этих основания применяются де-факто, поскольку вытекают из юридических правоотношений, не являются формами сделок и для них не прописан прямой запрет в законодательстве.
Важно отметит, что данное ограничение касается исключительно зданий и помещений жилого назначения. В отношении т.н. коммерческой недвижимости такого запрета не содержится. Т.е. гражданин России или юридическое лицо – впрочем, как и другие иностранные граждане и компании — имеют юридическую возможность оформить в собственность здание или строение, если они не отнесено к жилому фонду. Такими строениями могут быть промышленные постройки, склады, гостиницы и прочие объекты не для постоянного проживания.
2. Практика оформления прав на объекты недвижимости (1993-2014 гг.)
Наличие запрета на отчуждение жилья иностранным гражданам на практике долгий период времени вполне сосуществовало с желанием этих граждан купить в Сухуме или в Гагре квартиру или домик у моря. В связи с наличием такого спроса появились различные сомнительные предложения, рассчитанные на доверчивых покупателей.
Обычно, эти схемы предусматривали ряд юридических манипуляций, которые создавали иллюзию владения и распоряжения «купленной» недвижимостью. Рассмотрим классические схемы, которые применялись на практике.
• Владение жилой недвижимостью «по доверенности»
Так, одной из наиболее популярных схем была, практика выдачи т.н. «генеральной доверенности» на иностранного «покупателя»: фактический продавец дома выдавал нотариально заверенную доверенность на фактического приобретателя, в которой доверял ему владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Юридически это было допустимо, и нотариус не имел права отказать в оформлении этого документа, даже если подозревал об истинных намерениях доверителя. Доверенность создавала иллюзию подлинного владения и распоряжения приобретённой недвижимостью. Однако почему-то опускалось, что такую доверенность доверитель мог спокойно отозвать уже на следующий день, а спустя 3 года (максимальный срок доверенности согласно абхазскому законодательству) просто не выдать новую, а то и выдать несколько доверенностей на один и то же объект недвижимости.
Также в случае смерти доверителя, считавшийся проданным дом, переходил соответственно наследникам, а лицо, считавшее себя покупателем и владельцем, сталкивается с необходимостью договариваться уже с новым титульным собственником недвижимости.
• Оформление прав на абхазское юридическое лицо
Другой формой приобретения недвижимости, была схема по регистрации юридического лица в форме совместного предприятия, с минимальным участием резидента Абхазии и дальнейшего оформления на эту компанию недвижимости. Обычно эта сделка оставалась единственной в хозяйственной истории юридического лица, которое затем регулярно сдавало «нулевые» бухгалтерские балансы. Такая модель была максимально близкой к статусу собственника недвижимости. Но, стоит учесть, что в случае ликвидации такого юридического лица, учредитель-иностранец мог рассчитывать лишь на денежную компенсацию этого имущества, а не на получение его в натуре.
С 2009 года такие сделки были фактически прекращены. Было признано, что они противоречат абхазскому законодательству (имеется в виду, что покупателями недвижимости могут быть только физические лица граждане Абхазии). БТИ перестали выдавать Справку-Характеристику необходимую для такой сделки, а нотариусы стали ссылаться на устную рекомендацию министерства юстиции не оформлять такие сделки. По состоянию на март 2014 года такие сделки не оформляются абхазскими нотариусами.
• Аренда объекта недвижимости на длительный срок
В качестве крайнего варианта, когда покупатель знал обо всех возможных рисках, но, тем не менее, шел на сделку, он подписывал договор долгосрочной аренды «купленной» недвижимости. Ввиду отсутствия юридической возможности регистрации такого договора, его потенциал судебной защиты был достаточно слаб. Поэтому чаще всего этот документ носил формальный «джентельменский» характер.
• Покупка жилой недвижимости через приобретение гражданства
Иной раз, предложения о продаже недвижимости в сети, сопровождались обещанием об оформлении абхазского гражданства, как дополнительного «бонуса». Такой «подарок» может образовывать самостоятельный состав преступления в рамках уголовного законодательства, как для «дарителя», так и для «одаряемого».
Поскольку к настоящему моменту законодательством Республики Абхазия установлено ограничение на совершения сделок по приобретению недвижимости иностранными гражданами то, мы рекомендуем лицам указанной категории не рассматривать подобные предложения и не совершать фактических действий по покупке недвижимости.
3. Перспективы либерализации жилищного законодательства
Впервые о продаже жилья иностранным гражданам заговорили в 2010 году, когда С. Багапш, будучи президентом страны, заявил об этом в своем интервью. Тема эта неоднократно появлялась в повестке дня абхазо-российских встреч на разных уровнях. Однако долго время намерения оставались лишь в устной декларативной форме.
4. Перспективы свободной продажи жилья для абхазской экономики
Либерализация процедуры приобретения жилых помещений в многоквартирных домах в Абхазии на территории обозначенных законом населенных пунктов, однозначно, приведет к активизации девелоперских проектов и к развитию строительной отрасли, с применением современных технологий, строительных и отделочных материалов. Возникнут целые сегменты туристической индустрии, которые на данный момент полностью отсутствуют в Абхазии.
В настоящее время российское побережье Черного моря, в целом, уже застроено достаточно плотно объектами санаторного и туристического назначения, а также индивидуальными и многоквартирными домами. Агломерация Большого Сочи – яркий пример тому. При сохраняющемся спросе со стороны россиян необходимо также учитывать и конкурирующие ценовые и страновые предложения – в Болгарии, Черногории, а также в Хорватии. В ближайшее время, судя по происходящим событиям на Украине, российские инвестиции в жилую недвижимость могут быть направлены на побережье Крыма (длина береговой линии около 1000 км, сухой и местами субтропический климат вдоль южного берега от Севастополя до Феодосии). В отличие от Абхазии, механизм законного приобретения жилья для иностранных граждан в Крыму всегда существовал. С 2014 года все сделки с объектами недвижимости в Крыму будут осуществляться уже в соответствии с российским законодательством.
В этих условиях Абхазии придется конкурировать как за инвесторов, так и за российских туристов, для которых представляет интерес недвижимость в прибрежной полосе. Факторы цены, качества строительства, стоимости и перечня сервисных услуг со стороны управляющей компании будут определяющими при принятии покупателем-инвестором решения, где купить пресловутый «домик у моря».
С вступлением в силу нового закона очевидны перспективы развития районов Абхазии, которые в последние годы едва претерпели изменения за счет восстановительных работ – в первую очередь, Очамчирского и Гульрипшского районов. Должны появиться новые девелоперские проекты в Гагре, Новом Афоне, а также в столице – Сухуме.
Ключевые слова
купить приобрести недвижимость в Абхазии, приобрести купить дом в Абхазии, недвижимость на побережье Абхазии, девелоперские проекты в Абхазии, построить дом в Абхазии, абхазская недвижимость, купить приобрести квартиру в Абхазии, приобрести купить жилье в Абхазии, Александров и Партнеры, Александров и Папаскири, рынок жилья в Абхазии, купить дом в Гагре, купить квартиру в Гагре, купить приобрести дом в Сухуме, купить приобрести квартиру в Сухуме
